Хуучин орон сууцны зах зээлийн судалгаа

          УБ хотын хэмжээнд бидний бүртгэснээр хотын төвийн 6 дүүрэгт нийт 2462 орон сууц байгаагаас 04 сарын байдлаар судалгаандаа нийт 238 орон сууцны борлуулах зарын мэдээлэл цуглуулан анализ хийж үзлээ. УБ хотын нийт орон сууцыг дүүргээр ангилж харвал:





               

Зураг 1 УБ хотын орон сууцны тархалт /%/
 Нийт хуучин орон сууцны барилгын 55%-ийг БГД болон БЗД-ийн орон сууц эзэлж байна. БГД-ийн орон сууцны барилга 28% эзэлж байгаа нь тус дүүрэгт хамгийн их орон сууц байдаг нь харагдаж байна. Энэ хэмжээгээрээ энэ хоёр дүүргээс хамгийн олон орон сууц арилжаанд ордог бөгөөд энэ сарын тухайд өөрийн мэдээллийн бааз буюу хаус молл-д бүртгэлтэй байгаа байрны тоогоор харууллаа.


1 өрөө байр ЧД, СБД, БГД-т хамгийн өндөр үнэтэй байгаа бол СХД-т хамгийн бага үнэтэй байна.


      




Хуучин орон сууцны барилгын хийцийг

1. Бүрэн цутгамал
2. Төмөр бетон карказ
3. Угсармал
4. Тоосгон гэж ерөнхийд нь ангилсан болно.

Байршилыг 2 ангилсан

• Хотын төв
• Хотын төв бус

Хотын төвд Баруун 4 замаас Баянбүрдийн уулзвар Сансарын аюулгүйн тойрог Зүүн 4 замыг өнгөрөн Нарантуулын баруун урд уулзвар Шинэ нарны гүүрний уулзвар баруун 4 зам гэсэн авто замаар зааглан энэ тойрог дотор орших орон сууцны барилгыг хотын төв гэж үзэж цаашид судалгаанд ашиглана. Үүнийг Дүүрэг хороогоор тайлбарлавал

• ЧД-ийн 1-6-р хороод /шар хэсэг/
• СБД-ийн 1-8-р хороод /цэнхэр хэсэг/

• БЗД-ийн 1, 3, 6, 15, 18, 25-р хороод /саарал хэсэг/ тус тус багтана.

               Улаан хэсэг:Чингис талбай/



Хуучин орон сууцны дундаж үнийг ашиглалтанд орсон хугацаагаар авч үзэв. Ингэхдээ 2000 он хүртэл орон сууцууд болон 2000 ба түүнээс хойш онуудад ашиглалтанд орсон байдлаар дундаж үнийг өрөөний тоогоор харахад 2000 ба түүнээс хойш онуудад ашиглалтанд орсон байр 2000-аас өмнө ашиглалтанд орсон байраас үнэтэй байх ерөнхий дүн ажиглагдлаа /Хүснэгт 7/.

1. ХУУЧИН ОРОН СУУЦНЫ ҮНЭНД НӨЛӨӨЛСӨН ХҮЧИН ЗҮЙЛС

2015 оны 04 сарын байдлаар хуучин орон сууцны үнийн судалгааг хийхдээ бид үнэнд нөлөөлж болох хүчин зүйлсийг цуглуулан утсаар холбогдох байдлаар мэдээллээ бүрдүүлсэн. Яг ижил орон сууц янз бүрийн хүчин зүйлсээс хамааран үнийн хувьд ялгаатай байгаа нь ажиглагдсан бөгөөд энэ ЗЗ дээрх үнэ чухам юунаас хамаарч байгаа, мөн үнэ тогтооход яг ямар хүчинзүйл нөлөөлж буйг тооцох нь судалгааны ажлыг ач холбогдол бүхий нарийвчилсан функц хэлбэрээр нэгтгэн тайлбарлах бүрэн боломжтой болох юм. Удирдан хувьсагчаар бид дараах хүчин зүйлийг таамаглан авсан. Үүнд

1. Барилгын хийц /CS/

• Бүрэн цутгамал
• Төмөр бетон карказ
• Тоосго
• Угсармал гэж ангилсан бөгөөд бүрэн цутгамал болон бусад хийцээс хамаарсан эсэх
  2. Байршил /CL/

• Хотын төв
• Хотын төвд хамаарахгүй гэж ангилсан
  3. Ашиглалтанд орсон он /CY/

• 2000 оноос өмнө орсон
• 2000 болон түүнээс хойш орсон
  4. Барилгын нийт давхар /CF/
  5. Тухайн байрны давхар /WF/
  6. Агаарын бохирдол /APL/ - Агаарын чанарын индекс буюу АЧИ-ийн дундаж

• SO2 хүхэрлэг хий
• NO2 азотын давхар исэл
• PM2.5 жижиг ширхэглэлт тоосонцор
• PM10том ширхэглэлт тоосонцорЗэрэг багтах бөгөөд  2014 оны 02 сарын хэмжилтийн үр дүнг суурь болгон авсан
  7. Тухайн байрны давхар орон сууцны хамгийн дээд давхарт байрладаг эсэх /UF/
  8. Тухайн байрны давхар орон сууцны хамгийн доод буюу 1 давхарт байрладаг эсэх /FF/

Эдгээр 8 хүчин зүйлээр эконометрикийн шинжилгээг хийхэд.
1-рт: Байрны нийт үнэнд хэрхэн нөлөөлж буй байдлаар
2-рт: Байрны 1м2-н үнэнд хэрхэн нөлөөлж буй байдлаар хүчин зүйлийн шинжилгээ хийж үзэхэд дараах үр дүн гарлаа.

Дээр авч үзсэн 8 хүчин зүйлээр байрны нийт үнэнд нөлөөлөх эконометрик шинжилгээ хийж үзэхэд агаарын бохирдол, барилгын хийц, хамгийн доод давхарт байрлаж буй эсэх, байршил гэсэн 4 хүчин зүйл байрны нийт үнийн ердөө 17,4%-ийг тайлбарлаж байрны нийт үнэтэй 0,41эерэг сул хамааралтай гэсэн үр дүн гарлаа. Одоо гарсан үр дүнг томъёлон авч үзье:

 

• APL – н хувьд тухайн байршлын агаарын бохирдол өндөр бол байрны үнэ буурах сөрөг хамааралтай
• CS – н хувьд барилгын хийц бүрэн цутгамал бол байрны үнэ нэмэгдэх эерэг хамааралтай
• FF – н хувьд тухайн орон сууц байрны хамгийн доод давхарт байрлаж буй бол байрны үнэ буурах сөрөг хамааралтай
• CL – н хувьд тухайн орон сууц хотын төвд байрлаж буй бол байрны үнэ нэмэгдэх эерэг хамааралтай

 4-р сарын хуучин орон сууцны 1-4 өрөө байрны нийт 238 түүвэрт дээрх  байдлаар хүчин зүйлийн шинжилгээ хийж үзэхэд ашиглалтанд орсон он, агаарын бохирдлын хэмжээ, байршил, барилгын нийт давхар, тухайн байрны байрлах давхар болон тухайн байр хамгийн дээд давхарт байрлаж буй эсэх зэрэг нь энэ удаад үнийн маш бага хувийг тайлбарлагч хүчин зүйлс болж байна.

Дээр авч үзсэн 8 хүчин зүйл хэдий байрны үнэ тогтоход зарим талаараа нөлөөлдөг хэдий ч энэ удаагийн түүврийн шугамар регрессийн алхамт шинжилгээнд үнийг тайлбарлах хангалттай хүчин зүйлүүд болж чадахгүй байна. Өөрөөр хэлбэл байрны үнэ тогтоход эдгээр дотоод хүчин зүйлээс илүүтэй макро түвшний хүчин зүйлс болон бидэнд мэдэгдэхгүй бусад хүчин зүйлс хэрэглэгчийн шийдвэр гаргалтанд буюу байрны үнэлгээнд нөлөө үзүүлж байна.