Шинэ худалдан авсан сууцандаа ороод хамгийн түрүүнд юу хийх ёстой вэ? Барилгажилт, орон сууц захиалан бариулах, худалдан авах явдал нэмэгдэж буй өнөө үед иргэд нь хуульчдаас зөвлөгөө дэмжлэг авдаггүй, энэ талаар эрх зүйн мэдлэг багатайгаас нүдээр хараад мэдэх боломжгүй доголдолтой, анх захиалсан хэмжээнээс бага талбайтай орон сууц авч, эд хөрөнгөөрөө хохирох явдал гарсаар байна. Иргэдийн эрх зүйн мэдлэгт бага ч болов нэмэр болгох зорилгоор иргэд орон сууц худалдан авах, орон сууцандаа орж, хүлээн авахдаа Монгол Улсын Иргэний хуулийн дагуу ямар үүрэг хүлээсэн байдаг, юунд анхаарах ёстой талаар судалж, өмгөөллийн "Барристер Кастос" ХХН-тэй хамтран бэлтгэсэн зөвлөгөөг хүргэж байна.

  Баригдаагүй орон сууцыг захиалгаар бариулах харилцаа нь Монгол Улсын Иргэний хуулийн 343-т заасан “Ажил гүйцэтгэх гэрээ”, баригдаж дууссан бэлэн орон сууцыг худалдан авах харилцаа нь Монгол Улсын Иргэний хуулийн 243-т заасан “Худалдах-худалдан авах гэрээ”-гээр зохицуулагдана. Улсын дээд шүүхийн 2016 оны 09 дүгээр сарын 05-ны өдрийн 3 дугаартай зөвлөмжид “Талууд гэрээгээр орон сууц захиалгаар бариулах гэрээ гэж нэрлэсэн хэдий ч уг гэрээ худалдах-худалдан авах гэрээний шинжийг агуулсан бол орон сууц худалдан авах гэрээ, эсвэл ажил гүйцэтгэх гэрээний шинжийг агуулсан бол тухайн харилцааг үүссэн гэж үзнэ. ....Нэг тал нь тодорхой давхарт, өрөөний тоо, талбайн хэмжээ, загварыг тогтоон, орон сууц захиалж, үүний төлөө хөлс төлөх, нөгөө тал нь уг ажлын үр дүнг хүлээлгэн өгөхөөр тохирсон агуулга тогтоогдвол энэ нь ажил гүйцэтгэх гэрээний үндсэн шинж юм. Харин нэгэнт бий болсон орон сууцыг санал болгох, нөгөө тал нь тохирсон үнийг төлөх тохиролцоо нь худалдах-худалдан авах гэрээ байна" гэж тайлбарлажээ. Талуудын хооронд ямар гэрээ байгуулагдсан болохоос хамаарч орон сууцыг хүлээн авах үед болон түүний дараа үүсэх үр дагавар нь ялгаатай. Жишээлбэл. Орон сууцны талбайн хэмжээ нь бодит байдал дээр анх захиалсан хэмжээнээс бага байвал яах вэ?

  Ажил гүйцэтгэх гэрээний хувьд гэрээний зүйл нь ажлын үр дүн байдаг бөгөөд үр дүн доголдолтой бол ажил гүйцэтгэгчийн зардлаар доголдлыг арилгуулах, шинээр гүйцэтгүүлэх шаардлага гаргах эрхтэй байдаг. Гэхдээ орон сууцны талбайн хэмжээ анх захиалсан хэмжээнээс бага бол талбай нэмэх, орон сууцыг шинээр барих боломжгүй, гүйцэтгэгч талд харьцангуй өндөр зардал гарах тул Иргэний хуулийн 352.2.3-т заасны дагуу дутуу талбайн хэмжээнд ногдох төлбөрийг хасах, хөлсийг бууруулах эрхийг хэрэгжүүлэх боломжтой.

  Дээрх эрхийг хэрэгжүүлэхдээ орон сууцыг хүлээн авснаас хойш гурван жилийн дотор талбай дутуу болохыг мэдэж, гомдлын шаардлага /бичгээр гаргавал нотлох баримтаар үнэлэх боломжтой/ гаргасан байна. Хэрэв орон сууцыг хүлээн авахдаа талбайн хэмжээ дутуу болохыг мэдсэн бөгөөд тэр үедээ ямар нэгэн гомдлын шаардлага гаргаагүй бол шаардах эрхээ алдаж, зөрүү төлбөр, хөлсийг нэхэмжлэх боломжгүй болно.

  Худалдах-худалдан авах гэрээний хувьд орон сууцыг хүлээн авах үед доголдол илэрсэн, орон сууцны талбайн хэмжээ гэрээнд зааснаас бага бол ижил төрлийн, адил шинж чанарын эд хөрөнгө, орон сууцаар сольж өгөх шаардлага худалдан авагч гаргах эрхтэй байдаг. Гэсэн хэдий ч бодит байдал дээр уг орон сууцны барилгад яг адил орц, давхар, талбай бүхий,  адил тоот зэрэг бүгд адил шинж чанар бүхий орон сууц байх боломжгүй юм. Худалдан авагч нь гэрээнд зааснаас өөр байр сольж авахыг хүсээгүй бол анх тохиролцсон байрыг хүлээн авч, дутуу талбайн хэмжээнд ногдох төлбөрийг хасах, хөлсийг бууруулах эрхийг хэрэгжүүлэх боломжтой.

  Харин орон сууцыг хүлээн авах үедээ худалдан авагч нь талбайн хэмжээ дутуу болохыг мэдсэн буюу мэдэх боломжтой байхад хүлээн авч байх тэр үедээ гомдлын шаардлага гаргаагүй бол шаардах эрхээ алдаж, зөрүү төлбөр, хөлсийг нэхэмжлэх боломжгүйд хүрдэг. Монгол Улсын Иргэний хуулийн 254.6 болон талуудын хооронд байгуулсан худалдах-худалдан авах гэрээнд баталгаат хугацааны дотор доголдлыг илрүүлсэн бол гомдлын шаардлага гаргах эрхтэй талаар тусгасан байх боловч энэ нь орон сууцны талбайн хэмжээнд хамаарахгүй байх, хүлээн авах үедээ мэдэх боломжтой байсан гэдэг үндэслэлээр шаардах эрхээ хэрэгжүүлэх боломжгүй болох эрсдэлтэй. Анх хүлээн авахдаа шалгаагүй бол дараа нь талбайн хэмжээ дутуу болохыг мэдсэн тохиолдолд Монгол Улсын Иргэний хуулийн 255.1.1-д заасны дагуу шаардлага гаргах эрхээ алдах үр дагавартай.



  Орон сууцны барилга барих, сэргээн босгох, шинэчилэх, өргөтгөх, зураг төсөл зохиох зэрэг асуудлыг Барилгын тухай хууль, бусад хууль тогтоомж, Зам тээвэр, барилга хот байгуулалтын сайдын 2010 оны 12 дугаар сарын 23-ны өдрийн 418 дугаартай тушаалаар батлагдсан “ОРОН СУУЦНЫ БАРИЛГЫН ЗУРАГ ТӨСӨЛ, ТӨЛӨВЛӨЛТ” барилгын норм ба дүрэм, Монгол Улсын стандартын дагуу зохицуулж, дагаж мөрдөж байна.

  Практикт орон сууцны талбайн хэмжээг янз бүрээр тооцохоор орон сууцны захиалгаар бариулах, орон сууц худалдах гэрээнд тусгагдсан байдаг боловч Монгол Улсад орон сууцны талбайн хэмжээг MNS 6058:2009 стандартаар тооцож, 2010 оны 02 дугаар сарын 01-ны өдрөөс эхлэн заавал дагаж мөрдөхөөр тогтоожээ. Уг стандартын 3.4-т Сууцны нийт талбай нь сууцны зориулалтын талбай, сууцны бус зориулалтын талбай болон туслах талбайн нийлбэр /тухайн орон сууцны ашиглаж болох бүхий л өрөө тасалгаа, талбайн нийлбэр/ байна. Гэхдээ лоожийн талбайг 0,5; тагт, террасын талбайг 0,3 гэсэн итгэлцүүрээр бууруулан тооцдог.

  Орон сууцны талбайг тооцож гаргахдаа сууцны өрөө тасалгааны хэмжилтийн цэгийг хашлага хана, хамар ханын өнгөлгөө засал хийгдсэний дараа дотор гадаргуугаас авна. Энэ нь цэвэр зай буюу ашигтай талбай юм. Зарим тохиолдолд барилга баригдаж байх явцад захиалагчийн хүсэлтээр нэмэлт хана өрөх явдал гардаг бөгөөд энэ тохиолдолд уг хананы доорх талбайг сууцны нийт талбайд нэмж тооцох нь гэрээ болон хуульд нийцнэ.

  Орон сууцны барилгад тавигдах үндсэн шаардлагыг MNS 5611:2006 стандартаар тооцож, заавал дагаж мөрдөхөөр тогтоожээ. Уг стандартад сууцны өрөөнүүдийн талбайн хамгийн доод хязгаарыг тогтоож өгсөн байдаг. Зочны өрөө 12м², унтлагын өрөө 8м², гал тогооны өрөө 6м² байна. Өрөөнүүдийн хамгийн бага өргөн нь гал тогоо буюу хооллох хэсэг - 1.7м, үүдний хэсэг 1.4м, хонгил 0.85м, ариун цэврийн өрөө 1.5м, бие засах өрөө 0.8м байна гэж стандарт тогтоосон байдаг. Мөн Зам тээвэр, барилга, хот байгуулалтын сайдын 2010 оны 12 дугаар сарын 23-ны өдрийн 418 дугаартай тушаалаар батлагдсан “Монгол Улсын барилгын норм ба дүрэм, Орон сууцны барилгын зураг төсөл, төлөвлөлт”-ийн 9.26-д “Ариун цэврийн өрөө нь онгоц, эсвэл шүршүүр, нэгдсэн ариун цэврийн өрөө болон угаалтуур, ус хураагч бүхий суултууртай байна. Өрөөний талбайн доод хэмжээг дараах байдлаар тогтооно. Үүнд:  Угаалтуур, суултуур, урт онгоц шүршүүр бүхий нэгдсэн ариун цэврийн өрөө 3м², угаалтуур, суултуур, богино онгоц, эсвэл шүршүүртэй өрөө 2.5м², угаалтуур суултууртай өрөө 1.5м², ганц суултууртай өрөө 1.1м² талбайгаас дээш хэмжээтэй байна гэж барилгын норм, стандарт шаардлага тогтоож өгсөн.

  Иймд иргэд орон сууц худалдан авах гэрээ байгуулах, орон сууцыг хүлээн авахдаа орон сууц нь норм, стандарт, талбайн хэмжээ нь MNS 6058:2009 стандартад нийцэж байгаа эсэхийг өөрсдөө, эсхүл мэргэжлийн байгууллагаар хэмжилт хийлгэж, шалгаж, орон сууцыг хүлээж авах шаардлагатай.