Орон сууцжуулах хөтөлбөр амжилттай хэрэгжвэл ашигтай. Хэрэгжихдээ бүх хүмүүсийн хүсэл зорилго санаа бодолтой нийцвэл бүр ашигтай. Гэхдээ яаж? Өнөөдөр барилгын зах зээл дээр 80 мянган орон сууц эздээ хүлээж байгаа тухай мэдээлэл тархаад байгаа ч зах зээлийн бодит дүр зураг арай өөр түүхийг өгүүлж байна.

   Хоёр зууны тэртээгээс эрчимтэй суурьшиж эхэлсэн Монгол улсын хувьд Улаанбаатар хотод 1991 оноос хойш 2018 оны гуравдугаар сар хүртэл 182,818 гаруй орон сууц ашиглалтад орж одоогоор Улаанбаатар хотын орон сууцны фонд 240,272 болсон боловч гэр хорооллын айл өрхийн тоо 216 мянга болж өнгөрсөн 17 жилийн хугацаанд 251 дахин өсчээ.  

   Нийслэл хотод хотжилт, барилгажилт сүүлийн жилүүдэд гэрлийн хурдаар өрнөж байгаа ч жилдээ 16 мянган өрхөөр хаяа тэлэх гэр хороооллын эрэлтийг гүйцнэ гэхэд үнэнд арай хол сонсогдож байна.  

    “Ипотекийн зээл”-ийн асуудал хэрэгжчихвэл бүх асуудал шийдэгдчих юм шиг харагдаж байгаа боловч үнэндээ тийм биш юм.   
 
   2007-2009 онд АНУ-ын барилга, үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дээр маш том "хөөс" үүсч "дефолт зарласан удаатай. Энэ үйл явц зөвхөн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийг тэр чигээр хамраад зогсохгүй, барилгын материал, ханган нийлүүлэгчид, жижиглэн худалдаа эрхлэгчид хүртэл "модоо барьсан" байдаг. Гол шалтгаан нь АНУ бараг бүх муждаа хэрэгжүүлсэн орон сууцны хөтөлбөр байсан юм. Тэд манай улс шиг эрэлт, нийлүүлэлтийн харьцаа зохимжгүй байсан хэдий ч төрийн бодлогоор иргэдийг орон сууцаар хангах шаардлагатай гэх бүлэглэлийн шийдэлд хүрч банкуудтайгаа хамтран лобби хийсэн явдал юм. Банкны босго хэт багасч орлого нотлох шаардлгагагүй болсноор цагаач болон хууль бусаар оршин суугаа иргэд хүртэл энэ хөтөлбөрт хамрагдах боломжтой болжээ. Энэ хөтөлбөр хэдийгээр улс төрчид, барилгын бизнесийнхэнд тухайн үедээ ашигтай байсан ч эргэн төлөлт хийх чадваргүй иргэдийн асуудал хурцаар тавигдаж ямар ч зээлийн төлөлтгүй болсноор байшин авсан хүмүүс бүгд орон сууцаа хураалгаснаар энэ асуудал төгсгөл болж байлаа. Асуудлын гол нь зах зээлийнхээ жамаар биш лоббидож өндөр үнэтэй барилгыг хэн ч авах боломжийг бий болгосноор ард нь гарах хохирол улсын хэмжээнд хүрч ирсэн байдаг. Энэ жишээ манай улсад давтагдах магадлал маш өндөр. Тиймээс зохиомлоор орон сууцны үнийг хөөргөдөж эрэлт, нийлүүлэлтийн хөөс бий болгох нь иргэдэд хамгийн их хохиролтой. Тэгвэл орон сууцны үнэд нөлөөлдөг гол хүчин зүйл нь эрэлт, нийлүүлэлтийн харьцаа. Цаашлаад хүн амын өсөлт, хотжилт, өрхийн орлого, банкны хүү, инфляци гээд олон зүйл нөлөөлнө.
 

   Энэ асуудлаар УИХ, Засгийн газрын тогтоол БХБЯ-ны захиалгаар "Тэнхлэг зууч" ХХК Улаанбаатар хот болон 21 аймгийн нийт өрхийн ойрын 3 жилийн орон сууцны эрэлт хэрэгцээг тодорхойлжээ. 21 аймгийн хэмжээнд 2017 оны байдлаар 482,687 өрх байна. Үүний 41% буюу 198,302 өрх нь аймгуудын төвд оршин сууж байна. Тэдний 57,377 өрх буюу 29% нь орон сууцанд, 140,925 өрх буюу 71% нь гэр хороололд амьдарч байгаа судалгаа гарсан байна.
           
   Улаанбаатар хотын хэмжээнд ирэх 5 жилийн хугацаанд нийт 9 дүүргийн 216,913 өрхөд инженерийн дэд бүтэц бүхий орон сууц худалдан авах хэрэгцээ байна. Ойрын 5 жилийн хугацаанд орон сууц хэрэгцээтэй эдгээр өрхийн 16,3 хувь буюу 35,497 өрх нь бодит худалдан авалтаар баталгаажсан эрэлт байна. Энэхүү бодит худалдан авалтаар баталгаажсан эрэлтийн 93 хувь буюу 33,102 өрх нь ирэх 3 жилийн хугацаанд орон сууц худалдаж авахаар төлөвлөж байгааг судалгаа харуулжээ.
 
УБ хотын ирэх 5 жилийн орон сууцны хэрэгцээ



Орон сууц хэрэгцээтэй ч одоо хүртэл худалдаж аваагүй шалтгаанууд

   Өнөөдөр зах зээл дээр борлуулагдаагүй 80 мянган орон сууц байгааг судалгаа харуулж байна. Үүнээс орон нутагт 6 мянган орон сууц баригдсан, борлуулагдаж байна. Харин нийслэлд 207 мянган орон сууцны хэрэгцээ шаардлага байна. Гэтэл орон сууцтай болох эрмэлзэлтэй иргэд худалдан авах чадваргүй байгааг судалгаа харуулж байгаа.

   Дараах хүснэгтэд ирэх 3 жилээр тооцоод үзэхэд жил болгон орон сууцны илүүдэлтэй байгаа тоо гарсан. Үүн дээр нэмээд ирэх жил зах зээлд бэлэн болох 400 гаруй төсөл хэрэгжиж байна.  

2018 оны 4-р сарын 15-ны байдлаар Монгол улсын хэмжээнд Ашиглалтад орсон, борлогдоогүй орон сууцны дэлгэрэнгүй мэдээлэл

 
  Ипотекийн зээлд хамрагдах хүсэлтэй өрхийн тоо, оноор



   Урьдчилгаа төлбөр төлөн ипотекийн зээлд хамрагдах хүсэлтэй өрхүүдийн хувьд дунджаар 59,5 м.кв талбайтай, нийт үнийн дүн 72,992,638 төгрөгөөр худалдан авах хүсэлтэй байна. Урьдчилгаа төлбөр 21,897,791 төгрөгийг төлөн, үндсэн төлбөрөө 15 жилийн хугацааатай сар бүр 488,305 төгрөг төлөх сонирхолтой байгаа нь судалгаанаас харагдаж байгаа юм.

Ипотекийн зээлд хамрагдах хүсэлтэй өрхүүдийн орон сууцны сонголт, төлбөрийн хэмжээ



Ипотекийн зээлээр орон сууц худалдан авах сонирхолтой өрхүүдийн ирэх 5 жилийн худалдан авах чадвараар баталгаажсан эрэлт

   Ипотекийн зээлийн өнөөгийн шалгуурыг хангаж буй 30,297 өрх, бэлэн мөнгөөр худалдан авах чадвартай 5200 өрх, нийлээд 35,497 өрхөөс 1,009 өрх нь ипотекийн зээл авсан байгаа ч дахин орон сууц авах сонирхолтой байгаа дүр зураг бодит байдал дээр харагдаж байна.
 

 
   Төр нь иргэдээ утаанаас ангижруулах, суурьшлын бүсийг тэлэх зорилготойгоор орон сууцжуулах бодлого баримталж байгаа боловч дээр дурдсанчлан иргэдийн худалдан авах чадвар муу байна. Тиймээс зайлшгүй түрээсийн орон сууцны эрэлт, хэрэгцээ бий болж, түүнийг зохицуулах механизм шаардлагатай болоод байна. Тэгвэл УБ хотод инженерийн дэд бүтэц бүхий орон сууц түрээслэх хэрэгцээтэй байгаа нийт 44,747 өрх байна. Орон сууц түрээслэх сонирхолтой нийт өрхүүдийн 16,717 нь нийтийн орон сууцанд, 14,686 нь дэд бүтцэд холбогдоогүй хашаа байшинд, 13,016 нь монгол гэрт, 329 нь дэд бүтцэд холбогдсон хашаа байшин, амины орон сууцанд амьдарч байна. Нийт түрээслэх хэрэгцээтэй байгаа өрхийн 10,364 нь тухайн амьдарч буй сууцаа түрээсэлж амьдардаг бол 4890 өрх нь бусдын өмчлөлийн байранд төлбөргүйгээр амьдарч байна.

 
    Нийт түрээслэх хэрэгцээтэй өрхийн 28,5 хувь нь “гэр бүлийн бусад гишүүдийн хэрэгцээнд зориулж”, 28,1 хувь нь “өөрийн өмчлөлийн сууцгүй” гэсэн шалтгаанаар түрээслэх сонирхолтой. Орон сууц түрээслэх хэрэгцээтэй байгаа өрхүүд нь дундажаар 4,4 ам бүлтэй, 0-17 насны 2,1 хүүхэдтэй, өрхийн тэргүүн нь 43,3 настай, өрхөд ажил эрхэлдэг 1,6 хүнтэй өрхүүд байна.

Улаанбаатар хотод нийт 31,402 өрх түрээсийн орон сууцанд амьдарч байна.
 
Түрээсийн орон сууцанд амьдардаг нийт өрх                                  


 

    Улаанбаатар хотын хэмжээнд ойрын 3 жилийн хугацаагаар авч үзвэл, бодит худалдан авалтаар баталгаажсан эрэлт 33,102 айл, орон сууцны боломжит нийлүүлэлт 38,514 байгаа бөгөөд ойрын 3 жилийн хугацаанд 5412 айлын орон сууцны нийлүүлэлтийн илүүдэлтэй байхаар байна.  

     2018 оны хувьд бусад онуудаас хамгийн их орон сууцны илүүдэлтэй байгаа бөгөөд 6607 айлын орон сууцны илүүдэл гарахаар байна.

Улаанбаатар хотын ирэх 3 жилийн орон сууцны эрэлт, нийлүүлэлтийн тэнцвэр, оноор



21 аймгийн ирэх 3 жилийн орон сууцны эрэлт, нийлүүлэлтийн тэнцвэр, оноор


 

   Энэхүү судалгааг хийснээр Улаанбаатар хот болон 21 аймгийн нийт өрхийн ойрын 3 жилийн орон сууцны эрэлт хэрэгцээ, төсөл хэрэгжүүлэгчдийн мөн хугацааны орон сууцны нийтүүлэлтийг тодорхойлж, орон сууцны талаар төрөөс баримтлах бодлого төлөвлөлтийг боловсруулахад шаардлагатай хамгийн бодьтой суурь мэдээлэл болж байгаа юм. Иргэдийг орон сууцжуулах, зах зээл дээр илүүдэлтэй байгаа орон сууцуудыг хөдөлгөөнд оруулах гэхдээ энэ шийдлийг хамгийн оновчтой байдлаар шийдэх шийдэл зайлшгүй хэрэгтэй.  

   Судалгааны дүнд тулгуурлан БХБЯ ажлын хэсэг байгуулж "Орон сууцжуулах дэд хөтөлбөр"-ийг боловсруулж байгаа бөгөөд зургадугаар сардаа багтааж дуусгах төлөвлөгөөтэй ажиллаж байгаа гэлээ. Мэдээж төр хямралтай байгаа учраас бэлэн байгаа орон сууцнуудыг төрийн мэдэлд авч иргэдэд түрээслүүлэх хувилбарыг хэрэгжүүлэх боломжгүй гэж үзсэн байна.
      
    Түүнчлэн зорилтот бүлгийн иргэд төрийн албан хаагчийн орон сууц, олон хүүхэдтэй өрх толгойлсон ээж, аавууд хэрхэн орон сууцтай болох тухай асуудлыг ч энэ хөтөлбөрт тусгах болно гэдгийг албаны эх сурвалж онцоллоо. Ямартай ч энэ асуудал төрийн бодлогоос гадна үлдэх учиргүй нэн тэргүүнд тавих ёстой асуудал билээ.
 
Эх сурвалж: Монгол улсын орон сууцны зах зээлийн эрэлт, нийлүүлэлтийн судалгаа