Ч.Хашчулуун: Компаниуд зөвхөн найман хувийн зээлд найдах хэрэггүй
МУИС-ийн Эдийн засгийн танхимын профессор Ч.Хашчулуун: Компаниуд зөвхөн найман хувийн зээлд найдах хэрэггүй
Барилгын салбар, орон сууцны зах зээлийг хэвийн түвшинд тогтвортой байлгахын тулд төрөөс ямар бодлого баримтлах, орон сууцны төсөл хэрэгжүүлэгч компаниуд хүндрэлийг хэрхэн даван туулах хэрэгтэй талаар МУИС-ийн Эдийн засгийн танхимын профессор Ч.Хашчулуунаас хариулт авлаа.
- Сүүлийн үед яригдаад буй гадаадын зээл тусламжуудаас барилгын салбарт өгөх өгөөж, нааштай зүйл ажиглагдаж байна уу?
- Манай макро эдийн засгийн хувьд барилга хамгийн хүнд, хэцүү нөхцөлд байгаа салбаруудын нэг юм. Монголын эдийн засгийн өсөлтийг бүхэлд нь сэргээе гэвэл юун түрүүнд барилгын салбарын асуудлыг зайлшгүй шийдэх ёстой. Энэ нь өөрөө хэд хэдэн томоохон хүчин зүйлтэй холбоотой.
- Нэгдүгээрт, ерөнхий худалдан авах чадвар буурсан. Хүмүүсийн орлого багассан, ажилгүйдэл өссөнтэй холбоотойгоор байр худалдан авах чадвар буурсан.
- Хоёрдугаарт, ипотекийн найман хувийн зээлийн санхүүжилт гацаж, түүнийг дэмжих эх үүсвэр олдохгүй байгаагаас хомсдол үүссэн.
- Гуравдугаарт, орон сууцнууд бордогдохгүй байгаагаас барилгын материалын зах зээл нь хүнд байдалд орсон. Энэ нь өнгөрсөн жилүүдэд Хөгжлийн банкны зээлээр барилгын материалын томоохон үйлдвэрүүд байгуулсан тус салбарт хүндхэн нөлөөг үзүүлж байна.
Барилгын салбарт гарч буй эдгээр хүндрэлүүд нь олон тооны ажлын байрыг үгүй болгож, орон сууцны борлуулалтыг дагаад эрэлт нь нэмэгдэж байдаг цахилгаан хэрэгсэл, тавилга, гэр ахуйн бараа бүтээгдэхүүний борлуулалтыг буурахад нөлөөлж байна. Эцэст нь барилгын томоохон төслүүдийн борлуулалт муудахад энэ бүхнийг санхүүжүүлж байдаг банкны салбарын чанаргүй зээл өсөхөд хүргэж, сөрөг нөлөө үзүүлэх хандлагатай. Үүнийг таслан зогсоох ёстой.
- Дээрх хөрөнгө оруулалтуудыг үр дүнтэй, бодит өгөөжийг нь хүртэхийн тулд ямар бодлого баримталж, хяналтыг хэрхэн тавих ёстой вэ?
- Өнгөрсөн жилүүдэд барилгын салбарын нийлүүлэлтийг нэмэгдүүлэхэд бүх бодлого зохицуулалтууд нь чиглэж байсан. Олон шинэ төслүүдийг эхлүүлж, ипотекийн найман хувийн зээлийн хөтөлбөр, гэр хорооллын дахин төлөвлөлтийн төсөл хэрэгжүүлсэн зэрэг нь орон сууцны нийлүүлэлтийг хангалттай нэмэгдүүлсэн. Харин одоо борлуулалтыг дэмжсэн бодлого нь хэрэгтэй. Өөрөөр хэлбэл, ипотекийн зээл олголт, санхүүжилтийг нэмэгдүүлэх шаардлага тулгарч байна.
Хүн амьдралдаа байр худалдаж авах шийдвэрийг олон удаа гаргадаггүй, хадгаламжаараа шууд худалдаад авчих боломж байдаггүй учир төрөөс ипотекийн зээлийг дэмжих нь маш чухал. Нөгөө талаараа үүнийг дэмжихгүй бол худалдан авалт, борлуулалтанд сөрөг нөлөө үзүүлж байна. Тэгэхээр эдийн засгийн байдал өөрчлөгдөж, өсөлт эрс удааширсан ч ипотекийн дэмжлэгийг гэнэт зогсоовол байдал улам хүндрэх аюултай. Төрийн бодлого нь залгамж чанараа хадгалаад энэ зээлийг аль болох дэмжих ёстой. Хөгжлийн банк, бусад эх үүсвэрээс орж ирж буй хөрөнгөөр ипотекийн зээлийг санхүүжүүлэх хэрэгтэй.
- Тэгвэл ипотекийн зээлийн санхүүжилтийг тасралтгүй үргэлжлүүлэхийн тулд ямар арга хэмжээ авах нь үр дүнтэй вэ?
- Үүнд холбоотой хэд хэдэн асуудал байна. Нэгдүгээрт, МИК-ийн үйл ажиллагааг дэмжихийн тулд юуны өмнө засгийн газрын аль яам нь хариуцахыг тодорхой болгож, шийдвэр гаргах ёстой. Хоёрдугаарт, засгийн газар ипотекийн зээлийн санхүүжилтийг ямар эх үүсвэрээс гаргахыг шийдэх хэрэгтэй. Энэ тал дээр гаднаас их хэмжээний мөнгө зээлэх боломжгүй байх. Гэхдээ ОУВС-ийн хөтөлбөрөөр орж ирж буй 5.5 тэрбум ам.долларын зээлээс ипотект тодорхой хэмжээг нь зориулах нь зүйтэй. Энэ том салбарыг хямралаас гаргахад ойролцоогоор 250 сая ам.доллар шаардагдана гэсэн тооцоо нь дээрх 5.5 тэрбумын дэргэд их мөнгө биш. Гол нь барилгын салбарт зарцуулах шийдвэрийг гаргах улс төрийн зориг хэрэгтэй.
- Зөвхөн зээл тусламж биш, гадны хөрөнгө оруулалт татахын тулд юу хийх ёстой юм бол?
- Аливаа салбарт хөрөнгө оруулалт татахын тулд тухайн салбарын цаашдын өсөлтийн хандлага нь эерэг байх ёстой юм. Өөрөөр хэлбэл, цаашид монголчууд байр худалдаж авна, эрэлт сайн байгаа, орон сууц сайн борлогдоно гэсэн хүлээлт, итгэл хөрөнгө оруулагчдад байх нь зүйтэй юм. Одоогийн байдлаар борлуулалтыг аваад үзвэл ихэнх хувь нь найман хувийн зээлээр явж байгаа. Иймээс найман хувийн зээлийг тодорхой хэмжээгээр сэргээж, нэмэгдүүлэхгүйгээр энэ салбарт гадаадын хөрөнгө оруулалт татах нь бэрхшээлтэй.
Хэрвээ ипотекийн зээлийг сэргээж, иргэдийн худалдан авах чадварыг дэмжвэл гадны хөрөнгө оруулалт ч сайжирч, орон сууцны борлуулалтыг ч нэмэгдүүлэх боломжтой болно. Ингэсэн тохиолдолд Улаанбаатар хот гэр хорооллоос аажмаар ангижрах, утаагүй болох, цаашлаад бидний ярьж заншсанаар дундаж давхаргынхан хөрөнгөтэй болох зэрэг эерэг хандлагууд гарч ирнэ.
Одоогоор борлогдоогүй байр их хэмжээгээр хуримтлагдсанаас эдгээрийг барьсан барилгын компаниуд, тэдэнд санхүүжилт олгосон банкны салбар аль алин нь хүнд байдалд байгаа. Үүнийг сайжруулахгүйгээр нийт эдийн засгийн өсөлтийг нэмэгдүүлэхэд хэцүү.
- Орон сууцны төсөл хэрэгжүүлэгч компаниуд өөрсдөө ямар арга хэмжээ авах нь зүйтэй вэ?
- Ер нь компаниудын хувьд зөвлөгөө өгөхөд, зөвхөн найман хувийн зээлд найдаж болохгүй. Төрийн аливаа бодлого нэлээд их судалгаатай, дэс дараатай явагддагаас багагүй хугацаа шаарддаг. Үүнийг хүлээвэл борлуулалтаа хойшлуулж, мөн л цаг алдана. Тиймээс олон улсын туршлагыг сайтар судалж, тэдний арга барилаас туршлага судлах нь зүйтэй. Томоохон хорооллоор нь биш ч гэсэн, эхний ээлжинд нэг орцыг, нэг байрны борлуулалтаараа тэрхүү арга барилаас нь туршаад үзэх хэрэгтэй.
- Барилгын салбарыг эдийн засгийн хүндхэн байдалд оруулахад нөлөөлсөн гол алдаа нь юу байв? Цаашид юун дээр анхаарах ёстой вэ?
- Өмнөх жилүүдэд барилгын салбар, орон сууцны зах зээлийг дэмжихдээ өсөлтийг нь олон жилийн туршид өндөр түвшинд байна гэж урьдчилан тооцсон байж болзошгүй. Манай эдийн засаг өөрөө уул уурхайгаас хараат. Уул уурхайн байдал маш их хэлбэлзэлтэй, өдөр сараар өөрчлөгдөж байдаг зах зээл. 2014 онд эдийн засаг эрс хүндрэхэд бодлогын алдаанууд ч нэлээд байсан. Тогтвортой хөгжинө гэж тооцож байсан салбар маань макро эдийн засгийн байдлаас болоод хүнд байдалд орчихсон.
Ер нь цаашид ч эрсдэл байгаа, эрсдэлгүй өсөлт байдаг гэж бодож болохгүй. Тиймээс хэзээ нэгэн цагт борлуулалтын хямрал, уналт үүсч болох эрсдэлийг урьдчилан төсөөлж бодох хэрэгтэй. Харин төрийн бодлого нь эсрэгээрээ хямралын үед найман хувийн зээлээ сайн дэмжээд өгөх нь ёстой юм. Эдийн засгийн өсөлт сайн үед хүмүүсийн орлого ч гайгүй байдгаас ипотекийн зээлд хамрагдах нь харьцангуй цөөн байна байх.
- Дээрх хөрөнгө оруулалтуудыг үр дүнтэй, бодит өгөөжийг нь хүртэхийн тулд ямар бодлого баримталж, хяналтыг хэрхэн тавих ёстой вэ?
- Өнгөрсөн жилүүдэд барилгын салбарын нийлүүлэлтийг нэмэгдүүлэхэд бүх бодлого зохицуулалтууд нь чиглэж байсан. Олон шинэ төслүүдийг эхлүүлж, ипотекийн найман хувийн зээлийн хөтөлбөр, гэр хорооллын дахин төлөвлөлтийн төсөл хэрэгжүүлсэн зэрэг нь орон сууцны нийлүүлэлтийг хангалттай нэмэгдүүлсэн. Харин одоо борлуулалтыг дэмжсэн бодлого нь хэрэгтэй. Өөрөөр хэлбэл, ипотекийн зээл олголт, санхүүжилтийг нэмэгдүүлэх шаардлага тулгарч байна.
Хүн амьдралдаа байр худалдаж авах шийдвэрийг олон удаа гаргадаггүй, хадгаламжаараа шууд худалдаад авчих боломж байдаггүй учир төрөөс ипотекийн зээлийг дэмжих нь маш чухал. Нөгөө талаараа үүнийг дэмжихгүй бол худалдан авалт, борлуулалтанд сөрөг нөлөө үзүүлж байна. Тэгэхээр эдийн засгийн байдал өөрчлөгдөж, өсөлт эрс удааширсан ч ипотекийн дэмжлэгийг гэнэт зогсоовол байдал улам хүндрэх аюултай. Төрийн бодлого нь залгамж чанараа хадгалаад энэ зээлийг аль болох дэмжих ёстой. Хөгжлийн банк, бусад эх үүсвэрээс орж ирж буй хөрөнгөөр ипотекийн зээлийг санхүүжүүлэх хэрэгтэй.
- Тэгвэл ипотекийн зээлийн санхүүжилтийг тасралтгүй үргэлжлүүлэхийн тулд ямар арга хэмжээ авах нь үр дүнтэй вэ?
- Үүнд холбоотой хэд хэдэн асуудал байна. Нэгдүгээрт, МИК-ийн үйл ажиллагааг дэмжихийн тулд юуны өмнө засгийн газрын аль яам нь хариуцахыг тодорхой болгож, шийдвэр гаргах ёстой. Хоёрдугаарт, засгийн газар ипотекийн зээлийн санхүүжилтийг ямар эх үүсвэрээс гаргахыг шийдэх хэрэгтэй. Энэ тал дээр гаднаас их хэмжээний мөнгө зээлэх боломжгүй байх. Гэхдээ ОУВС-ийн хөтөлбөрөөр орж ирж буй 5.5 тэрбум ам.долларын зээлээс ипотект тодорхой хэмжээг нь зориулах нь зүйтэй. Энэ том салбарыг хямралаас гаргахад ойролцоогоор 250 сая ам.доллар шаардагдана гэсэн тооцоо нь дээрх 5.5 тэрбумын дэргэд их мөнгө биш. Гол нь барилгын салбарт зарцуулах шийдвэрийг гаргах улс төрийн зориг хэрэгтэй.
- Зөвхөн зээл тусламж биш, гадны хөрөнгө оруулалт татахын тулд юу хийх ёстой юм бол?
- Аливаа салбарт хөрөнгө оруулалт татахын тулд тухайн салбарын цаашдын өсөлтийн хандлага нь эерэг байх ёстой юм. Өөрөөр хэлбэл, цаашид монголчууд байр худалдаж авна, эрэлт сайн байгаа, орон сууц сайн борлогдоно гэсэн хүлээлт, итгэл хөрөнгө оруулагчдад байх нь зүйтэй юм. Одоогийн байдлаар борлуулалтыг аваад үзвэл ихэнх хувь нь найман хувийн зээлээр явж байгаа. Иймээс найман хувийн зээлийг тодорхой хэмжээгээр сэргээж, нэмэгдүүлэхгүйгээр энэ салбарт гадаадын хөрөнгө оруулалт татах нь бэрхшээлтэй.
Хэрвээ ипотекийн зээлийг сэргээж, иргэдийн худалдан авах чадварыг дэмжвэл гадны хөрөнгө оруулалт ч сайжирч, орон сууцны борлуулалтыг ч нэмэгдүүлэх боломжтой болно. Ингэсэн тохиолдолд Улаанбаатар хот гэр хорооллоос аажмаар ангижрах, утаагүй болох, цаашлаад бидний ярьж заншсанаар дундаж давхаргынхан хөрөнгөтэй болох зэрэг эерэг хандлагууд гарч ирнэ.
Одоогоор борлогдоогүй байр их хэмжээгээр хуримтлагдсанаас эдгээрийг барьсан барилгын компаниуд, тэдэнд санхүүжилт олгосон банкны салбар аль алин нь хүнд байдалд байгаа. Үүнийг сайжруулахгүйгээр нийт эдийн засгийн өсөлтийг нэмэгдүүлэхэд хэцүү.
- Орон сууцны төсөл хэрэгжүүлэгч компаниуд өөрсдөө ямар арга хэмжээ авах нь зүйтэй вэ?
- Ер нь компаниудын хувьд зөвлөгөө өгөхөд, зөвхөн найман хувийн зээлд найдаж болохгүй. Төрийн аливаа бодлого нэлээд их судалгаатай, дэс дараатай явагддагаас багагүй хугацаа шаарддаг. Үүнийг хүлээвэл борлуулалтаа хойшлуулж, мөн л цаг алдана. Тиймээс олон улсын туршлагыг сайтар судалж, тэдний арга барилаас туршлага судлах нь зүйтэй. Томоохон хорооллоор нь биш ч гэсэн, эхний ээлжинд нэг орцыг, нэг байрны борлуулалтаараа тэрхүү арга барилаас нь туршаад үзэх хэрэгтэй.
- Барилгын салбарыг эдийн засгийн хүндхэн байдалд оруулахад нөлөөлсөн гол алдаа нь юу байв? Цаашид юун дээр анхаарах ёстой вэ?
- Өмнөх жилүүдэд барилгын салбар, орон сууцны зах зээлийг дэмжихдээ өсөлтийг нь олон жилийн туршид өндөр түвшинд байна гэж урьдчилан тооцсон байж болзошгүй. Манай эдийн засаг өөрөө уул уурхайгаас хараат. Уул уурхайн байдал маш их хэлбэлзэлтэй, өдөр сараар өөрчлөгдөж байдаг зах зээл. 2014 онд эдийн засаг эрс хүндрэхэд бодлогын алдаанууд ч нэлээд байсан. Тогтвортой хөгжинө гэж тооцож байсан салбар маань макро эдийн засгийн байдлаас болоод хүнд байдалд орчихсон.
Ер нь цаашид ч эрсдэл байгаа, эрсдэлгүй өсөлт байдаг гэж бодож болохгүй. Тиймээс хэзээ нэгэн цагт борлуулалтын хямрал, уналт үүсч болох эрсдэлийг урьдчилан төсөөлж бодох хэрэгтэй. Харин төрийн бодлого нь эсрэгээрээ хямралын үед найман хувийн зээлээ сайн дэмжээд өгөх нь ёстой юм. Эдийн засгийн өсөлт сайн үед хүмүүсийн орлого ч гайгүй байдгаас ипотекийн зээлд хамрагдах нь харьцангуй цөөн байна байх.