Ипотекийн зээл, зээлийн хүү улстөрд өрнөж буй гол маргаан болов. Үндсэн хуулийн цэцээс гарсан шийдвэр, энэ шийдвэрийг гарахад МАН оролцсон гэх дуулиан, УИХ-ын даргын “ипотекийн зээлийн хүүг таван хувь болгох” санаачилга, шинэ хуулийн төсөл бүгд үүний гэрч. Энэ талаар Монголд ипотекийн зээлийг нэвтрүүлэх эхлэлийг тавьсан Барилга, хот байгуулалтын яамны Төрийн нарийн бичгийн дарга асан Ц.Ганхүүтэй уулзаж ярилцлаа.

-Ипотекийн зээл монголчуудын хувьд хамгийн чухал бас эмзэг асуудал болж байна. Сүүлийн үед өрнөсөн дуулиан иргэдийн сэтгэл зүйд нэлээн нөлөөллөө. Энэ ажлыг Монголд хэрэгжүүлсэн хүний хувьд та ямар бодолтой явдаг вэ?

-Ипотекийн зээлийн асуудлаар Үндсэн хуулийн цэцэд иргэн хүн гомдол гаргасан байдаг. Үүний дараа арилжааны банкууд “найман хувийн хүүтэй зээлийн асуудлыг УИХ-аар хэлэлцэн эерэг шийдвэр гаргах хүртэл түр хугацаагаар зогсооно” гэсэн нь хүмүүсийн сэтгэл зүйг нэлээн үймүүлээд авах шиг боллоо. Банкны талаас харвал зөв. Яагаад гэвэл би байраа барьцаанд тавиад банкнаас мөнгө авсан. Би тэр мөнгөө авч хэрэглээд, байраа дахин өөр хүнд худалдан борлуулах эсвэл барьцаанд тавих эрх нээгдэх гэж байна. Тэр хооронд МАН цэцтэй хуйвалдан орон сууцны найман хувийн зээлийг зогсоолоо” гэдэг худал мэдээ түгээж олныг дэгэлзүүлж яах гэсэн юм бол. Одоо АН-ын генсек худал мэдээ тараасан хэргээр Иргэний хэргийн шүүхэд дуудагдаж байна. Цэц улстөрийн намын тоглолтонд оролцдог болсон. МАН-д ч биш АН-ын талд байх шүү. Саяхан цэц С.Баярцогтыг огцруулах тухай О.Баасанхүү гишүүний гомдлыг хэлэлцээд “Засгийн газрын гишүүнийг огцруулах асуудлыг УИХ-ын гишүүний саналаар УИХ-аар хэлэлцэн шийдвэрлэж байгаа нь танхимын зарчмаар ажиллах Үндсэн хуулийн үзэл баримтлалыг алдагдуулж байна” гэж үзээд огцруулах боломжгүй гэсэн. Цэц хэний талд ямар шийдвэр гаргасныг хүн болгон л мэдэж байна. 2006 онд Нийгэм хамгаалал, хөдөлмөрийн сайд Б.Одончимэд гуайг одоогийн УИХ-ын дарга З.Энхболдын саналаар огцруулсан. Сайдын багц доторх мөнгийг нэгээс нөгөөд шилжүүлж асуудлаа шийдээд, хөрөнгө нь ороод ирэхээр нөхөх байсныг дэвэргэж байгаад огцруулсан. Гэтэл одоо АН хуулийг гайхмаар зоригтой, гутамшигтай зөрчдөг болсон. Улсын төсөвт төсвийн нийт хөрөнгө болон түүнтэй адилтгах орлогууд багтдаг. Түүнд гадаадын зээл тусламж, бондын мөнгө ч орно. Эрх баригчид бондын хөрөнгийг улсын төсөвт хэлэлцэхгүйгээр хэдэн тэрбумаар нь зарцуулдаг болсон. Энэ бол аймшигтай хэрэг. Б.Одончимэдийн багцын мөнгийг нэгээс нөгөөд шилжүүлсэн хэрэг АН-ын улсын төсөв, бондын мөнгө зарцуулж байгаа хоёрыг дэнслэхэд асар их зөрүү харагддаг.

-Үл хөдлөх хөрөнгө барьцаалан ипотекийн зээл олгох, эргэн төлүүлэх судалгааг манайх 2000 онд Азийн хөгжлийн банкны санхүүжилтээр хийгдсэн. 2004-2008 онд анхны хамтарсан Засгийн газар байгуулагдаж, 40 мянган айлын орон сууцны хөтөлбөрийг хэрэгжүүлэхээр болж, хоёр нам нийлж хөтөлбөр боловсруулж, Засгийн газрын хуралдаанаар баталуулсан. Энд татвар хөнгөлөлт, барилгын материал тоног төхөөрөмж, үйлдвэрлэлийг хөгжүүлэх, ажиллах хүчийг нэмэх бодлого бүгд багтсан. 2005 онд иргэдийн үл хөдлөх хөрөнгийг барьцаалж, урт хугацааны зээл олгох технологийг Монголд хэрэгжүүлэх бүрэн боломжтой нь тодорхой болсон. Ингээд Барилга хот байгуулалтын яаман дээр Ипотекийн зээлийн тухай хуулийн төслийг боловсруулах Ажлын хэсэг байгуулагдаж байлаа. Талийгаач Ж.Наранцацралт сайдаар томилогдож, ажлыг нэлээн хурдтай явуулсан. Тэгэхэд би Төрийн нарийн бичгийн даргаар ажиллаж байсан. Хуулийн төсөл боловсруулах Ажлын хэсгийн даргаар гавьяат хуульч Б.Чимид гуай ажиллаж, багт нь манай яамны газрын дарга Г.Мягмар, хуульч Н.Даваажав, яамны ажилтан Ш.Бүтэд зэрэг хүмүүс багтсан. Хэд хэдэн улсын хууль орчуулж, түүнийгээ монголын хөрсөнд буулгах гэж, монголд урд өмнө мөрдөж байгаагүй цоо шинэ тогтолцоог бий болгох ажлыг бид цагаан цаасан дээр эхлүүлсэн. Манай яамны болон мэргэжлийн хүмүүс үл хөдлөх хөрөнгөө анхдагч зах зээлд барьцаалах, дараа нь хоёр дахь зах зээлд барьцаалах зэрэг үндсэн гурван багц хуулиас гадна газрын, кадарстрын, барилгын, ипотекийн гээд тэр үед нийт 14 хууль дээр зэрэг ажилласан. 2006 оны сүүлээр эхэлж, 2007 онд бүтэн ажилласан Ипотекийн тухай хуулийн төсөл 2008 онд УИХ-д өргөн баригдсан боловч сонгуулийн өмнө баталж амжаагүй юм. Тэр үед хуулийн төслийн УИХ дахь Ажлын хэсгийн даргаар З.Энхболд ажиллаж байсан. Ингээд хуулийг 2008 онд шинээр байгуулагдсан УИХ баталсан. Энэ үеэр би УИХ-ын сонгуульд нэр дэвшихээр болсон учраас ажлыг манай баг дуусгасан. Ипотекийн зах зээл хөгжих хөрсийг дагаад барилгын бизнес, барилгын материалын үйлдвэрүүд сэргэсэн. 2005 онд улсын хэмжээнд Хөтөлийн цемент, шохойн үйлдвэрийг оруулаад 40 гаруй барилгын материалын үйлдвэр байсан бол хөтөлбөр хэрэгжсэний дараа, 2008 он гэхэд энэ тоо 400 гаруйд хүрч, барилгын бааз суурь, ажиллах хүчний тоо нэмэгдсэн. Энэ салбарт гадны шинэ техник технологи нэвтэрч, барилгын найдвартай, үндэсний компаниуд бий болж 30 гаруй мянган орон сууц баригдсан. Ялангуяа банкны зээлийн хүү буурсан.

-Ипотекийн зээл хэрэгжээд арван жил болсон байна. Эрчтэй, хурдтай хэрэгжсэн бол нийслэлийн орон сууцгүй иргэдийн талаас дээш хувь нь орон сууцтай болох хугацаа мөн үү. Анхны төсөөлөл ямар байсан бол?

-Ипотекийн зээл үр дүнгээ өгсөн. Иргэд хөрөнгөө барьцаалж зээл авч амьдралаа сайжруулж хэвшлээ.Нийслэлийг нийтээр нь орон сууцжуулна гэх юм бол улсын сан хөмрөг сайн байх ёстой. 40 мянган айлын орон сууцны хөтөлбөрийг боловсруулж байхдаа бид жил жилд арван мянган орон сууц ашиглалтад оруулж байхад болно гэж тооцсон. Анхны жилд 8-9 мянган орон сууц ашиглалтад орж, дараа жил нь жаахан өссөн. Гэтэл барилгын бизнес ашигтай юм шиг харагдаж, бум үүсч, хүмүүс энэ рүү хошуурч эхэлсэн. Иргэд ч байгаа мөнгөөрөө тохилог орон сууц авах хүсэл тэмүүлэлтэй болсон. Сүүлдээ төсөөлж байсан 40 мянган орон сууцнаас илүү эрчтэй, хурдтай явсан л даа. Одоо 80 мянга орчим орон сууц ашиглалтад орлоо. 2012 онд шинээр байгуулагдсан Засгийн газар ипотекийн зээлийг хэрэгжүүлж эхлэхэд долларын ханш 1300 төгрөг байсан. Өнөөдөр 2000 төгрөгт хүрлээ. Мөнгөний үнэ цэнэ алдагдаад хоёр дахин доошоо орчихлоо л доо. Хүн мянган төгрөгөөр хоёр зүсэм талх иддэг байсан бол одоо нэгийг иддэг болж. Энэ бол хүний амьдралын чанар хоёр дахин буурчихлаа гэсэн үг. Нийгэм ийм болгочихоод байхад Монгол банкны Ерөнхийлөгч имфляци гурван хувиар буурлаа гэж мэдэгдэж байгаа юм.

Хүмүүс, компаниуд гаднаас оруулж ирдэг барааны тоогоо цөөлж, худалдан авах хэрэглээгээ танасан учраас вальютын хэрэгцээ багасаж, зах зээлд валют төгрөгийн харьцаа зогсонги байдалд орчихлоо. Түүнээс биш Уул уурхайн салбарт гаднаас орлого орж, банк санхүүгийн систем сайн ажиллаад, том арга хэмжээ авч хэрэгжүүлээд инфляци гурван хувьд хүрээд байгаа юм биш.

-Ипотекийн зээл хэрэгжиж байгаад л ямар нэгэн саадтай тулж, иргэдэд айдас төрүүлдэг болж. Ингэж гацаах шалтгаан юунд байгаад байна?

-Биднийг дотоод боломждоо тулгуурлан 40 мянган айлын орон сууц хөтөлбөрийг хэрэгжүүлэх судалгаа хийж, хуулиа боловсруулж дуусахад ОХУ-ын Ерөнхий сайд В.Путин шийдвэр гаргаад Сибирийн мужид том том орон сууцны хороолол босгосон. Тэр үед Буриадад ийм тогтолцоо огт байгаагүй, барилгын бум ч эхлээгүй байсан. Энэ бол 2009-2012 он. Манайхан эхэлж санаачилсан хэрнээ маш хөшүүн хойрог, хандсан. Жамаараа яваа зах зээлийг улстөржүүлэх нь үнэндээ хэцүү. Хуулийн төсөл боловруулахдаа бид давхар орон сууцны зээл авсан хүн эргэн төлөлтөө найдвартай хийж байна уу, үгүй юу гэдгийг судлаад ипотекийн зээл эрсдэлгүйг тогтоочихсон юм. Энэ бол иргэн өөрийнхөө амьдралын өмнө санхүүгийн хариуцлага хүлээдэг систем. Зээлээ төлөхийн тулд ямар ч хүн ажил хийж мөнгө олно. Тэр үед бид Засгийн газарт мөнгө гаргаад ипотекийн зээлд оруул гэдэг санал тавьсан ч Монгол банк хөдлөөгүй. Харин Н.Алтанхуягийн Засгийн газар өмнөх Засгийн газраас өвлөж авсан дөрвөн их наяд төгрөгийн хагасыг ипотект, хагасыг үнэ тогтворжуулах хөтөлбөрт оруулсан гэсэн. Энэ хөрөнгөөс гурван их наяд төгрөг буцааж төлөгдсөн гэж УИХ-ын дарга мэдэгдэж байна билээ. Одоо УИХ-аар ипотекийн таван хувийн зээлийн асуудлыг батлах гэж байна. Хүү багасаж байгаа нь иргэдэд сайн хэрэг. Ажиглалтаас харахад Засгийн газар одоо энэ гурван их наяд төгрөгийг маш богино хугацаанд тараах байх. 2012 онд Засгийн газар зах зээл рүү ипотекийн зээл, үнэ тогтворжуулах хөтөлбөр гэх мэт арга хэмжээнд хяналтгүй мөнгө тарааж имфляцийг гэнэт өсгөсөн.

1300 төгрөг байсан ам.доллар 2000 хүрчихлээ. Одоо ахиад мөнгө тараахад долларын ханш 3000 хүрчихвэл яах вэ. Энэ арга хэмжээгээр цөөн хүн орон сууц аваад талархах боловч имфляцийг ингэж гэнэт хөөрөгдөх нь нийт ард түмэнд хортой. Үүнийг бодож тооцсон л байдаг байгаа даа. Уг нь ипотекийн зээлийг шинэ орон сууцанд, залуу гэр бүлд, сарын төдөн төгрөгийн орлогтой гэр бүлд гэх мэт зааг тавьж олгохоор төлөвлөж байсан. Одоо бол хуучин орон сууцанд ч олгохоор боллоо. Арван жилийн өмнө нэг кв метр талбайг 300 мянган төгрөгөөр, 15-17 хувийн хүүтэй худалдан авч байсан иргэд бий. Өнөөдөр нэг кв метр талбайн үнэ хоёр сая төгрөгт хүрсэн. Энд ийм бодож үзүүштэй ялгаа бий. Нөгөө талаар хуучин орон сууцыг жишээ нь чи бид хоёр үгсэн нийлж, наймаа хийж, орлогоо бүрдүүлж, банкнаас бага хүүтэй мөнгө зээлж бизнес хийж байгаад буцааж төлдөг арга бий боллоо. Үүнийг бас яах юм гэдэг асуудал хөндөгдөх л болно.

-Манай банкуудын зээлийн хүү хэт өндөр. Хэрвээ арай бага бол ипотекийн зээлийн хувь заяа олны сэтгэл зүйг ингэтэл донсолгохгүй байж болох биш үү?

-Олон улсын жишгээс харахад, жишээ нь Хятадын банкууд жилийн нэг хувийн хүүтэй зээл өгч байдаг. Гэтэл манай банкны хүү арав гараад явчихдаг. Банкууд “Монгол банкны бодлогын хүү өндөр учраас буулгаж болохгүй байна” гэдэг. Монгол банк бодлогын хүүгээ тас барьчихаад хөдөлгөхгүй байгаад хамаг учир бий. Нэг арилжааны банк үйл ажиллагаа явуулах зөвшөөрөл хүсэхэд Монгол банк “Манайд байнга байршуулах мөнгө чинь 30 хувь байна” гэсэн хатуу болзол тавих жишээтэй. Ингээд хамаг мөнгийг нь авчихаар үлдсэн 70 хувиа эргэлдүүлж байгаа банк 30 хувийн зардалаа нөхөхийн тулд хүүгээ өндөр байлгана аа даа. Германд ажилладаг танил маань над руу нэг өдөр утасдсан. Тэгээд “Германчууд хадгаламжийн хүү өндөр учраас Монголд мөнгөн хадгаламж нээх нь ашигтай гэцгээгээд байна, энэ үнэн үү” гэж асуусан. Би түүнд “Монголд гадаадын хүмүүс ямар эрсдэл хүлээхийг хэлж мэдэхгүй шүү” л гэсэн. Манай банкуудын хүү гадаадын иргэдийн сонирхлыг төрүүлтэл тийм өндөр байгаа юм. Хэрэв Монгол банкны бодлогын хүү бага байгаад банкууд хүүгээ ердийн жишигт аваачвал илүү бага хүүтэй зээл авч, өгөлцөх боломжтой. Үүнтэй хамт жижиг бизнес хийж байгаа хүмүүс ч гялалзаад, сэргээд явчихна.

-Манайд орон сууцны кв метрийн үнэ өндөр байгаа. Нөгөө талд иргэдийн худалдан авах чадвар сул байна. Аргаа бараад төр барилгын бизнес рүү өнгийлөө. Та энэ талаар ямар бодолтой яваа вэ?

-Буянт-Ухаа нэг, хоёр гэсэн хямд үнэтэй орон сууц ашиглалтад орж байна. Барих хөрөнгө, газар, инженерийн дэд бүтэц, бариад худалдан авах иргэн, иргэнд хэрэгтэй мөнгө гээд бүх асуудлыг төр шийдсэн. Дээр нь татвар хөнгөлсөн гэдэг. Ингэж боссон байрны кв метрийг 1.2-1.3 сая төгрөгөөр зарахгүй яахав. “Хямд үнэтэй босгож байгаа орон сууц” гэдэг талаас харвал сайн. Гэхдээ чанар нь ямар вэ гэдгийг бодох ёстой. Төрийн оролцоотой баригдсан барилга дээр үсрээд 40-50 компани ажиллаад, цаана нь мянган компани ажилгүй сууж байна. Барилгын нэг кв метрийг босгох явцад барилга барьж байгаа хүн цемент үйлдвэрлэгч, ажилчдын хувцас бэлтгэгч оёдолчин, хоол хийдэг тогооч ч юм уу нийлээд долоон ажлын байрыг цоо шинээр бий болгож байдаг. Энэ бол дэлхийн жишиг. Нөгөө талаар барилга барьж байгаа хүмүүс газраа өөрөө худалдан авч, барилга барих зөвшөөрөл авах, зураг төслөө боловсруулах, инженерийн дэд бүтэцээ татах ажилд их хэмжээний зардал гаргадаг. Жамаараа яваа бизнес рүү төр орж ирээд тасалдуулахаар бор зүрхээрээ явдаг барилгын бизнесийнхэн чирэгдэж байгаа юм.

-Орон сууцны хэрэглээ нэмэгдэхийн хамт барилгын компаниуд зохимол үнэ бий болгож, зах зээлийг хөөсрүүлж байна гэсэн шүүмжлэлд өртдөг. Энэ талаас нь харвал тэднийг бас зөвтгөж болмооргүй санагдах юм?

-Барилгын бизнес эрхлэгчдийг манайхан хөөс бий болгодог, зохиомол үнэ тогтоодог гэж нэлээн буруу ойлгодог. Иргэн хүн тэр их үнэтэй хөрөнгийг уг нь өөртөө л авч байгаа. Энэ бол амьдралын баталгаа, өөртөө хийж байгаа хөрөнгө оруулалт, амь насны баталгаа, хөрвөх чадвартай хөрөнгө нь. Түүнийгээ барьцаанд тавьж, мөнгөө хэрэглэж байгаад буцаагаад төлж болно. Үе удам дамжуулаад өвлүүлж ч болно. Иргэд үүнийг боддоггүй. Орон сууцны үнэ хөөсөрч байна гэж ярьсаар байгаад хямд чанаргүй байр худалдаад авчихдаг. Өнөөдөр нэг хаалга 37-40 мянган төгрөгийн үнэтэй нь ч байна, бүр 300-400 долларын үнэтэй ч байна. Харахад ижил ч чанарын хувьд тэс ондоо. Нөгөө 37 мянган төгрөгийн үнэтэй хаалга хоёр жилийн дараа гэхэд л сэнсэрээд унана. Нийтийн хоол гэхэд яг ижил гурилтай шөл Халдвартын эмнэлэг орчимд 2700, хотын төвд 15 мянган төгрөгөөр зарагддаг. 2700 төгрөгөөр хоол зарсан хүн хүний халаасанд байгаа мөнгийг бага багаар тасралтгүй хуримтлуулж, цэвэр зардлаа хасаад ашгаа нугалж олдог. Барилгын бизнес бол бусад бизнесээс өвөрмөц өөр. Улирлын хамааралтай. Цаг уурын таатай хэдэн сард ажиллаад, өвөлдөө зогсож, дахин эхлүүлж, 2-3 жил дамжин хүлээж хүлээж сая нэг ашиглалтанд оруулдаг. Орлого нь бөөндөө пүл хийтэл орж ирээд буцаад гардаг. Өндөр татвар төлж, авсан зээлээ өгч, худалдан борлуулахдаа үнэ ханшаа нааш цааш буулгаад ихдээ л арай гэж 30 хувийн ашиг олдог юм.

-Орон сууцны хороолол нэмэгдэж байгаа ч барилгын чанарын асуудал хэдхэн жилийн дараа Монголын хамгийн эмзэг сэдэв болж хувирах вий гэсэн болгоомжлол байна л даа?

-Гол нь барилгын үндсэн хийц элмент, багана, хучилт нь маш чанартай байх ёстой. Чанарын тухай асуудлыг Барилгын салбарын хуульд суулгаж өгөөд, ямар ч барилгыг чанарын шаардлага хангасан материалаар барина гэсэн хатуу шаардлага тавих хэрэгтэй. Барилгын бодит үнэ тал дээр сэтгэл эмзэглүүлдэг нэг асуудал бий. Манайхан барилга дээр ажиллаж байгаагүй, барилгын үйлдвэрлэлийн технологи, өртөг мэдэхгүй хүмүүсийг сургалтанд хамруулаад төсөвчин болгочихдог. Ийм хүмүүс барилгын төсөвт өртөгийг гаргахдаа хэн нэгний нөлөөнд автаад, зардлыг өсгөчих гэвэл замбараагүй өсгөөд, хас гэвэл юу ч үгүй танаад бодит үнийг аймшигтай савлуулдаг. Төсөвчдийн ийм ёс зүйгүй хандлага барилгын салбарынханд чагт болж байна. Ийм хуурамч төсөв улсын төсөвт бол ачаа болж төсвийг бодитоор хэлэлцэхэд сөрөг нөлөө үзүүлдэг. Энэ асуудлыг хуульчилж өгмөөр байгаа юм. Одоо Барилгын тухай хуулийн шинэчилсэн найруулга УИХ дээр хэлэлцэх шатанд явж байна. УИХ-ын гишүүд энэ хуулийг болж өгвөл хурдан батлаад явуулчих хэрэгтэй. Энэ төсөлд хариуцлага, хяналтын тогтолцоог сайжруулах талаар юм хийгдсэн гэнэ билээ.

Тухайн барилга дээр ажиллаж байгаа инженерийн, мастер, барилга трейстын даргын гэх мэт шат шатандаа хяналт тавьдаг тогтолцоог хуульчлах ёстой. Манайд өнөөдөр зөвхөн захиалагчийн хяналт бий. Хөндлөнгийн хяналт дутаж байгаа. Орон сууцны барилга дээр энэ хяналт бүр байхгүй. Өнөөдөр манай иргэд хяналтыг зөвхөн МХЕГ хийх ёстой юм шиг л ойлгодог. Иргэн хүн өөрөө мөнгөө төлж, захиалга өгч, байранд орох гэж байгаа бол мэргэжлийн хүнээс зөвлөгөө авч, газар дээр нь очиж чанарын хяналт хийж, миний орох гэж байгаа байр ийм байна, үүнийг засаж өг гэж шаардаж байх ёстой. Гадны улс орнуудад зөвлөх үйлчилгээ гэж бий. Хөрөнгө гаргаж, захиалгаа өгсөн компани, хувь хүмүүс барилга бариулахаар болвол зөвлөх үйлчилгээнд хандаж төсөөллөө хэлээд, зөвлөх компани нь тэр төсөөллөөр зураг төсөл боловсруулж, барих компанийг сонгож, яг зураг төслийн дагуу хөндлөнгийн экспертээр хянуулж бариулаад “Таны энэ мөнгөөр хүссэн барилгыг чинь ингэж бариуллаа. Одоо түлхүүрээ ав” гэдэг. Энэ бол зөвлөх үйлчилгээ. Үүнийг л бид Монгол Улсад нэвтрүүлэх гэж үзээд байна. Манайхан хяналтын ажилд илүү мөнгө зарлагдана гэж үзээд татгалздаг.