Тансаг орон сууц бол хүн амьдралдаа нэгээс хоёр удаа л шийдвэр гарган худалдаж авдаг үнэт зүйл...

     Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд нэгэн чухал орон зайг эзлэх болсон тансаг зэрэглэлийн орон сууцны талаарх ойлголт, энэ нь манай улсад хэрхэн хөгжиж байгаа тухай судалгаа, менежмент, зуучлалаар дагнан ажилладаг зарим эрхмүүдээс цөөн асуулт асуулаа.

 

1. Тансаг зэрэглэлийн орон сууцыг тодорхойлох хүчин зүйл, шалгуур нь юу вэ?

- Тансаг зэрэглэлийн орон сууцны тодорхойлолтод орчны үнэлгээ хамгийн чухал. Үүнд, нийтийн зай талбай, соёлын солилцоо, үйлчилгээний харилцаа үүсдэг арилжааны газар, гудамж зэрэг хүчин зүйлс чухал үүрэг гүйцэтгэнэ. Түүнээс биш тансаг гэхээр л хотхон байгуулаад тусгаарлахыг хэлдэггүй. Гол гүйлгээг бий болгож буй хотын эдийн засгийн арилжаа, соёлын солилцооны хамгийн таатай нөхцөлийг бүрдүүлсэн байршилд орчны үнэлгээ хамгийн өндөр байдаг. Дараа нь зорчих хөдөлгөөнт зам, орох гарах нэвтрэх, саадгүй байх холбоосууд чухал.

Эдгээрийн дараа байгаль, газарзүй, экологийн хүчин зүйлс, хамгийн сүүлд тухайн байрны стандарт яригддаг. Мэдээж тухайн байрны стандарт нь янз бүр байна. Ямар байр, байшинг тансаг зэрэглэлд тооцож байна, тэр барилгынхаа төслөөс хамаараад барилгын чанар, стандарт, дизайн, гадна талбай, ланшафтын зохион байгуулалт гээд хэрэглэгдэх зүйлс нь өөр өөр. Энэ нь хамгийн сүүлийн асуудал, үүнийг яаж ч шийдэж болно. Хөрөнгө оруулалтын, төслийн байдлаасаа шалтгаална. Борлуулах нэгж талбай, оршин суугчдын дундын өмчлөлийн талбай, биеийн тамирын заал, бусад цогцолборууд гээд олон зүйл хамаардаг.



2. Манай улсад олон улсын жишигт нийцсэн тансаг орон сууцыг барьж чадаж байна уу?

- Жилээс жилд сайжирч байгаа. Ялангуяа барилга хөгжүүлэлтийн стандарт илүү сайжирч байна. Тоноглол, тоног төхөөрөмж, техник технологи, барилгын материалууд нь харьцангуй сайжирч байгаа. Гэхдээ олон улсын түвшинд тансаг гэгдэж байгаа зэрэглэлд хүрсэн гэхэд учир дутагдалтай. Нийгмийн холимогжилт дутуу. Тансаг гэхээр хашаанд хашиж аваад, хэдхэн хүний амьдардаг газар байж болохгүй. Орон сууц гэдэг бол хүн амьдралынхаа ихэнх хугацааг аз жаргалтай, дурсамжтай өнгөрүүлж амьдрах орчныг хэлдэг. Хүн аз жаргалтай амьдарна гэдэг гоё тансаг байшин дотор байхыг хэлэхгүй.

Нийгмийн харилцаанд орж, амьд харилцаагаар өөртөө гоё дурсамжуудыг бий болгох тэр зүйлийг л хэлээд байгаа юм. Тэгэхээр зөвхөн нийгмийн нэг анги давхаргатай, хэсэгхэн хүмүүсийн цөөхөн олон нийт байх тохиолдолд нөгөө нийгэм, соёлын харилцаа гэдэг зүйл нь зогсонги байдалд ордог. Нийгмийн холимогшлын үзүүлэлтүүд уялдаж байж, амьдралын чанар гэдэг үзүүлэлтийг бий болгоно. Нийгмийн холимогшил гэдэг нь маш энгийн жижиг зүйлээс эхэлнэ. Хөршийн холбоо гэхээр манайхан зөвхөн байр, орцныхоо айлуудаар хязгаарлаж ойлгоод байдаг. Уг нь хөршийн холбоо гэдэг нь тухайн орчинд нь байгаа дэлгүүр, зоогийн газар, худалдааны төв зэрэг үйлчилгээний газрууд, амьдралыг харилцаанд оруулж байгаа хүчин зүйлсийг хэлдэг. Эдгээр нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгийг амьд харилцаанд оруулж байгаа гол эсүүд юм. Тэрхүү эсүүд нь нийгмийн хөдөлгөөнд оруулж байдаг учраас нийгмийн холимогшлын солилцоо явагддаг гэсэн утгатай. Хотын төвийг хүмүүс сайн ойлгодоггүй. Энэ нь эдийн засгийн их сонирхол татдаг учраас хамгийн ашигтай арилжааны төвлөрөл явагддаг. Хүн болгон хотын төв рүү тэмүүлдэг гол онцлог нь байршил гэхээсээ илүү хотын эдийн засгийг бүрдүүлэгч нийгмийн бүтцийн холимогшлууд нь сайн явагддаг учраас л тэдгээр хүчин зүйлс нөлөөлдөг.

Ойр орчмын цэцэрлэг, сургууль, замын холбоосууд нь явган хүн хөдөлгөөнд оролцоход саадгүй буюу хүний бага ч гэсэн уцаар бухимдалгүй амьдралын нөхцөлийг ямар нэгэн хэлбэрээр алдагдуулахгүйгээр төлөвлөсөн байх ёстой. Нөгөө талаар нэг орон зайгаас нөгөө рүү хөдлөхөд бартаа, саадгүй байх ёстой. Гэтэл манай улсад янз бүрийн хашаагаар тусгаарлачихдаг учраас гудамж болоод тухайн орчин гээд бусад нийгмийн харилцаанд орох байдал нь хязгаартай болчихож байгаа юм.

3. Санхүүгийн өнөөгийн хүндрэлтэй байдал энэ төрлийн орон сууцны борлуулалтанд шууд нөлөөлж байна уу, эрэлт ямар байна вэ?

- Зах зээлийн үнэлгээ буурч байгаатай холбоотойгоор худалдан авах сонирхолтой, эсвэл худалдан авах боломж нь бүрдсэн хүмүүс гарч ирж магадгүй. Гэхдээ эрэлтийн хувьд ерөнхийдөө зогсонги байдалд орсон. Ийм төрлийн хөрөнгийн нийлүүлэлтийн илүүдэл үүсээд удаж байгаа болохоор борлуулалт хүндхэн байна байх. Нэг ёсондоо хаяа хаяагаа дэрлээд, шигүү барьчихсан хотхонууд маш их болчихлоо. Хотхонуудын нийт борлуулалт нь 20, 30 хувьтай явж байхад дараагийнх нь ашиглалтад ордог учраас цөөн тооны хэрэглэгчдэд борлуулах явц нь өрсөлдөөн ихтэй болчихож байгаа юм. Тэгэхээр зах зээлийн багтаамж бага, эргэлт удаан болдог, мөн дээр дурдсан хүчин зүйлсийг хангалгүйгээр орон сууцаа барьдаг зэрэг нь сөргөөр нөлөөлдөг. Тансаг орон сууц гэдэг нь зүгээр нэг цуглуулгын зүйл биш, хүн амьдралдаа нэгээс хоёр удаа л шийдвэр гарган худалдаж авдаг үнэт зүйл. Өөрөөр хэлбэл, байр гэдэг тогтвортой амьжиргааны эх үүсвэр учраас байнга сольж, нүүгээд, аваад байх зүйл биш л дээ.

Энгийн, дундаж үнэлгээтэй орон сууц борлуулалт өндөртэй гэж байгаа боловч ашиг нь бага, олон тоогоор борлуулж байж үр ашгаа хүртдэг. Тансаг зэрэглэлийн орон сууц нь цөөн хэрэглэгчдэд зориулагддаг ч урт хугацаанд, цаг хугацааны алдагдал ихтэй, өртөг өндөртэйгөөр борлуулж, тэр хугацаанд арчилгаа тордолгоо хийх, маркетингийн ажилтнуудын цалин хөлс зэрэг зардлууд дуусахгүй үргэлжилж байдаг. Тиймээс дундаж, эсвэл бага өртөгтэй орон сууцнуудын ашиг бага, өндөр үнэтэй орон сууцнуудынх их гэж хэлэх арга байхгүй. Энэ бол зах зээлийн эдийн засгийн тооцоо, үндэслэлийнхээ дагуу л явагдаж, зах зээлийн араншингаас ихээхэн хамаарах зүйл. Хамгийн гол нь эдийн засаг эрчимжиж байгаа үед худалдаанд идэвхтэй оролцож буй хэсэг болон бодитой чадамжтай худалдан авагчийн эрэлт дээр тулгуурласан борлуулалт гэх хоёр салангид зүйлээс хамаарна.
 

 “MMCG” судалгааны компанийн гүйцэтгэх захирал Д.Бум-Эрдэнэ: Дээд зэрэглэлийн үйлчилгээг үзүүлж чадахгүй л юм бол тансаг зэрэглэлийнх гэж тодотгох боломжгүй

1. Тансаг зэрэглэлийн орон сууцыг тодорхойлох хүчин зүйлс, шалгуур нь юу вэ?

- Ер нь тансаг орон сууцны талаарх бидний ойлголт, мэдлэг маш нимгэн. Монголчууд бид хэзээ ч тансаг орон сууцанд амьдарч байсангүй, бүгд ижилхэн нөхцөлтэй орчинд амьдарч байсан. Нэг ёсондоо хотжоод удаагүй байгаа хүмүүс. Тиймээс аль нь тансаг, аль нь тансаг биш вэ гэдэг дээр нарийн ангилж ялгах чадамж, ойлголт нь думаг байгаа гэж хэлж болно. Гэхдээ ардчилсан улс болсноор хил хязгаар нээгдэж, гадаад улс орнуудад очиж, харьцангуй нээлттэй болсноор энэ талын ойлголтыг авч эхэлсэн. Компаниуд үнэтэй, гоё материалаар “зодож” барьсан барилгаа тансаг гэж эндүүрдэг байлаа. Харин сүүлийн үед энэ салбар хөгжиж, өрсөлдөөн ширүүсэж, арай өндөр түвшинд гарч эхэллээ.



Тансаг гэдгийг таван одтой зочид буудлаар зүйрлэж үзэх хэрэгтэй. Манайд тансаг гэгдэх олон зочид буудал баригдсан ч, хамгийн анх бүрэн утгаар нь баригдаж чадсан нь л “Шангрила” юм. Дараагийнх нь ар араасаа баригдаж эхэлж байна. Тэгэхээр таван одтой зочид буудлын барилгын зураг төслийг “А” зэрэглэлийн компани гүйцэтгэдэг гэх мэтээр бүх зүйл нь өндөр түвшинд хийгддэг. Тансаг байшин, барилга босгосон ч тэнд дээд зэрэглэлийн үйлчилгээг үзүүлж чадахгүй л юм бол тансаг зэрэглэлийн гэж тодотгох боломжгүй.

2. Манай улсад олон улсын жишигт нийцсэн тансаг орон сууцыг барьж чадаж байна уу?

- Тансаг гэдгийг үйлчилгээгээр нь жиших хэрэгтэй. Зөвхөн барилгын материал гэхээсээ илүү бүх ажил “А” зэрэглэлийн түвшинд гүйцэтгэгдэх ёстой. Манайд энэ талын гүйцэтгэл дутмаг, хараахан хөгжөөгүй байна. Харин сүүлийн үед манайд Итали, Францаас архитекторууд авчирч, мэргэжлийн хүмүүсээр нь зураг төслийг гүйцэтгүүлж тансаг зэрэглэлийн орон сууц барьж эхэллээ. Гэхдээ энэ бүхэн нь материаллаг талын ойлголт. Материал, хийцлэлээр зогсохгүй үйлчилгээ, орчин нөхцөл нь өндөр зэрэглэлийнх байх ёстой. Орон сууцыг худалдан авагчид худалдаад зогсохгүй, ашиглалтын явцад үзүүлэх үйлчилгээ нь тусгай байж чадсанаар энэ нь тансаг зэрэглэл гэж яригдана. Тухайлбал, оршин суугчийг завгүй үед хүүхдийг нь сургууль, цэцэрлэгт хүргэх, онгоцны буудлаас тосох, гэртээ эзгүй хойгуур нь нохой болон гэрийн тэжээмэл амьтдыг нь харж хандах гэх мэтчилэнгээр өдөр тутмын амьдралын хэв маягт нь тааруулан тав тухыг бүрэн хангасан үйлчилгээг үзүүлэх ёстой байдаг.

Иргэд орон сууц худалдан авахдаа чанартай чамин хийц, материал ашигласнаас гадна агаар сэлгэлт сайтай, ногоон орчин, гадна талбай гээд олон талаас нь харж, дүгнэж байж сонголт хийдэг болж байна. Зах зээл хөгжих тусам худалдан авагчдын мэдлэг мэдээлэл ч сайжирч, тэр хэрээрээ тавих шаардлага нь өндөрсөж байгаа. Жишээлбэл, ногоон орчныг бүрдүүлж чадсанаараа “River Garden” дараа дараагийн тансаг зэрэглэлийн орон сууцнуудад тавигдах шаардлагыг өндөрсгөсөн гэж болно. Энэ нь шинэ төслүүд үлгэр жишээ авах, оршин суугчид амьдрах орчин нөхцөлөө сайжруулах ойлголт, мэдээлэлтэй болох гээд олон давуу талыг бий болголоо. Зарим компаниуд өөрсдийн орон сууцаар брэндинг үүсгэж, зах зээлд таниулснаар үнэ цэнээ өсгөх тохиолдол ч бий. Ер нь тансаг гэх тодотголтой орон сууцнуудын үнэ янз бүр байна. Заримынх нь ам метрийн дундаж үнэ нь 4,000 орчим ам.долларт хүрч байгаа.

Ер нь орон сууцыг тансаг гэж эрэмбэлэх олон үзүүлэлт байдгийн нэг нь байршил. Жишээлбэл, гэр хорооллуудын дунд гоёмсог байшин барьчихаад тансаг гэж нэрлэж болохгүй л дээ. Аль байрлалд байвал тансаг зэрэглэлд тооцогдох вэ гэдэг нь чухал. АСЕАМ-ын уулзалтад зориулан барьж байгаа байшингууд хэдийнэ борлуулагдаад дуусчихсан байна. Үүнд тэдгээр сууцны байршил, үйлчилгээ, хийц гээд тал талын хүчин зүйл нөлөөлсөн байх. Юутай ч сүүлийн жилүүдэд олон улсын жишигт ойртсон, боломжийн орон сууцнууд баригдаж байгаа учраас энэ төрлийн орон сууцны зах зээлд өрсөлдөөн арай өндөр түвшинд хүрч, дараагийн шат руу оржээ.

Тансаг орон сууцны худалдан авагчид нь хязгаарлагдмал, нийлүүлэлт их байгаа нь цөөн тооны тэдгээр хэрэглэгчдийн тавих шаардлагыг ч өндөрсгөдөг. Ийм үед байгалийн шалгарлын хуулиараа компаниудын хооронд өрсөлдөөн ширүүсч, шалгарал явагдсанаар маш бага хувийг эзэлж байгаа эрэлтэд тохирохуйц тансаг орон сууцыг барих гэж хичээснээр зах зээлд ахиц дэвшил аяндаа гараад эхэлнэ. Ингэхээр барилгын салбарт удаан хугацаанд тогтвортой үйл ажиллагаа явуулах алсын хараатай бодлого барьж, чанартай орон сууцаараа хэрэглэгчдийн итгэлийг хүлээсэн компаниуд нь шалгарч үлдэнэ гэсэн үг.

3. Санхүүгийн өнөөгийн хүндрэлтэй байдал энэ төрлийн орон сууцны борлуулалтанд шууд нөлөөлж байна уу, эрэлт ямар байна вэ?

Санхүүгийн хүндрэл бэрхшээл нийгмийн  аль ч бүлэгт нөлөө үзүүлдэг. Тэр чинээгээр тансаг хэрэглээгээ танаж, хасч эхэлдэг. Гэхдээ нэгэнт тансаг хэрэглээнд дасчихсан хүмүүс хэрэглээгээ шууд бууруулчихдаггүй. Бизнесээ хумиж байгаа мөртлөө автомашинаа сайжруулаад унаад байгаа хүмүүс ч байна. Гэхдээ эдийн засгийн хямрал хэт баян, хэт ядуу гэсэн нийгмийн хоёр түвшинд л нөлөө бараг мэдрэгддэггүй гэж үздэг. Гэсэн ч одоо “MCS” гэх мэтчилэн томоохон компаниудад ч санхүүгийн хямрал нөлөөгөө үзүүлээд эхэллээ шүү дээ.

Мөн ипотекийн найман хувийн зээлийг зогсоосон нь стандарт орон сууц худалдан авахаар зорьж буй иргэдэд маш хүнд тусч байна. Энэ төрлийн орон сууцны борлуулалт цэвэр найман хувийн зээл дээр тогтож байсан. Санхүүгийн чадавхтай, боломжтой иргэд хэдийнэ байр худалдаад авчихсан, урьдчилгаа мөнгөө бүрэн төлөөд зээлээр орон сууц авах хэсэг нь ч цөөхөн үлдсэн учраас төр 10 хувийн урьдчилгааг баталсан. Гэтэл одоо 10 хувийн урьчилгаа ч боломжгүй болох нь.
 

 “Мастер Пропертис” компанийн судалгааны ажилтан Б.Цэдэндбамба: Тансаг зэрэглэлийн орон сууцны үнэ төдийлөн сайн буурдаггүй

1. Тансаг зэрэглэлийн орон сууцыг тодорхойлох хүчин зүйлс, шалгуур нь юу вэ?

- Шалгуур гэдэгт олон зүйлсийг нэрлэж болно. Барилга, дэд бүтэц болон орчин нөхцөл талаас тавигддаг шаардлагуудыг бүрэн хангасан байх ёстой гэх мэт. Манай компанийн хувьд барилгын хийц, үндсэн болон нэмэлт тоноглолууд, байршил, дэд бүтэц, өрөөний зохион байгуулалт, хотхоны тохижилт гэх мэт хүчин зүйлсээр тодорхойлдог.



Зах зээл дээр зарагдаж байгаа төслүүд дунд “Luxury” хэмээн тодотгож, тансаг зэрэглэлийн гэж нэрлэж байгаа ч автомашины зогсоол, айлын амьдрах байр, гадна орчин, орц, гарцаа шийдэж чадаагүй маш олон төсөл байгаа. Хэрэглэгчид юу хүсч байна гэдгийг сайтар судлах шаардлагатай, түүндээ тулгуурлан төслөө төлөвлөвөл борлуулалт ч мөн тэр чинээгээр сайн байдаг. Орчин нөхцөл, шаардлагуудыг зохих ёсоор хангасан ч, үнэ ханшаа хэт өндөр тогтоосон төслүүд ч бий.

2. Манай улсад олон улсын жишигт нийцсэн тансаг орон сууцыг барьж чадаж байна уу?

- Олон улсын жишиг гээд яг тогтоосон, мөрдсөн зүйл байхгүй л дээ. Манай компанийн хувьд тэрхүү үзүүлэлтийг Швейцарийн орон сууцны шалгууртай харьцуулан Монголдоо тохируулан гаргаж ирсэн. Тиймээс яг ийм стандартыг мөрдөх нь зүйтэй гэсэн шалгуур стандарт байдаггүй.

Шинээр эхлэх гэж байгаа төслүүддээ ч зөвлөгөө авах нь нэмэгдсэн. Манай улсын хувьд ийм зэрэглэлийн орон сууцны төслүүд эхлэлтийн байдалтай байгаа учир хэдэн жилийн дараагаас цэгцрээд ирэх байх. Барилгын компаниуд хүссэн, хүсээгүй олон улсын жишгийн дагуу төслөө хэрэгжүүлдэг болоод эхэлнэ.

3. Санхүүгийн өнөөгийн хүндрэлтэй байдал энэ төрлийн орон сууцны борлуулалтанд шууд нөлөөлж байна уу, эрэлт ямар байна вэ?

- Тансаг зэрэглэлийн орон сууцны үнэ хамгийн багадаа 300 саяас эхэлдэг. Тиймээс эдийн засгийн хямралтай байгаа энэ үед тансаг зэрэглэлийн орон сууцны эрэлт хамгийн ихээр буурдаг. Нэг талаасаа хямралын үед бэлэн мөнгөө үл хөдлөх хөрөнгө болгосноор ашигтай гэж үздэг ч үнэ нь ердийн стандарт зэрэглэлийн орон сууцаас /”Мастер пропертис” компанийн гаргасан ангилал - стандарт болон стандарт сайн зэрэглэлийн орон сууц/ худалдаж аваад эргээд эдийн засаг сайжирч үнэ өсөх үед зарснаар ашиг хүртэнэ гэсэн санаа юм. Харин тансаг зэрэглэлийн орон сууцны үнэ төдийлөн сайн буурдаггүй. Тансаг хэрэглэгчдэд үнэ буух эсэх нь нэг их хамааралгүй байдаг ч, орон сууцаа сайжруулах, орчин нөхцөлөө өөрчлөх хэрэгцээгээ тухайн хугацаанд түр хязгаарладаг гэсэн санаа юм.

Нийт анхдагч зах зээлийн 50 гаруй хувийг стандарт орон сууц, мөн 40 гаруй хувийг стандарт сайн зэрэглэл, үлдсэн 10 гаруй хувийг тансаг зэрэглэл эзэлдэг. Энэ чинээгээрээ зах зээл дээрх эрэлт аль ч цаг үед маш бага байдаг.