ЭДИЙН ЗАСАГЧ, СУДЛААЧИД “МОНГОЛЫН БАРИЛГЫН САЛБАР 2016 ОНД...” СЭДВЭЭР ЯРЬЖ БАЙНА

     2016 он Барилга, Үл хөдлөх хөрөнгийн салбарынхны хувьд ямар үр өгөөжтэй жил болох вэ? Эдийн засгийн өсөлтийн орчинд ямар өөрчлөлтүүд гарч, барилгын салбарт, тэр дундаа орон сууцны борлуулалтад хэрхэн нөлөөлөх бол гээд бидний дунд хөврөх олон олон таамаг асуултад мэргэжилтнүүд хариулсныг цувралаар хүргэж байна.

МҮХАҮТ-ын ерөнхийлөгч Б.Лхагважав:

1. Монголын эдийн засгийн өсөлтийг хэрхэн таамаглаж байна вэ?

- Эдийн засгийн төлөв байдлыг шууд таамаглаад байдаггүй л дээ. Бодит баримтан дээр л үндэслэдэг. Гэхдээ албан ёсны тоо баримтаар, нийт эдийн засаг гурван хувийн өсөлттэй байна гэж гарсан. Манайд мөнгө маш их дутагдаж байгаа. Эдийн засгийн ил тод байдлыг дэмжих тухай хууль батлагдсанаар 11 их наяд төгрөгийн ажил үйлчилгээ ил гарлаа. ДНБ 24 их наяд гэж байгааг үүн дээр нэмбэл 36 их наяд болж, дээрээс нь албан ёсны бүртгэлтэй улс нэмэгдэнэ. Гэтэл 24 их наядад тооцож мөнгөний бодлогыг барьж байсан. Дунджаар 24, 25 их наяд төгрөгт мөнгө эргэлддэг. Гэтэл 36 гэхээр доод тал нь есөн их наяд төгрөг нэмж хэрэг болно. Энэ нь манай эдийн засаг мөнгөгүй болж байгаагийн шинж.

Гэхдээ үүгээр мөнгөжүүлэх бодлогыг явуулбал эдийн засгийн эргэлт сэргэх бололцоотой. Нөгөө талаасаа Эдийн засгийн ил тод байдлыг дэмжих тухай хуулийн дараа гарч ирсэн ажил үйлчилгээнүүдийн орлого бүртгэгдлээ. Энэ нь дотоодын хөрөнгө оруулалт болж, эргэлтэд нөлөөлнө. Үүнээс эдийн засгийн ерөнхий эргэлтээр гайгүй өсөлт гарна гэж найдаж байгаа. Гэхдээ үүнд нөлөөлж байгаа гол салбар бол мал аж ахуй, барилга, уул уурхай юм. Барилгын компаниуд гаргасан бүтээгдэхүүнүүдээ борлуулж чадахгүй байна. Компаниуд орон сууцаа борлуулж байж дараагийн ажлаа эхлүүлэх байх. Тиймээс УИХ-аас Иргэний хуульд байгаа ипотекийн хуулийн асуудлыг нарийвчлан гаргаж, борлуулалтыг өдөөх гэж оролдож байна.

 
Ипотекийн зээлийн хүү багассанаар байр хямдрах боломж гарна. Тухайлбал, НӨАТ-ын хууль нэгдүгээр сарын нэгнээс хэрэгжиж эхэлснээр орон сууц худалдан авсан иргэн хоёр хувиа буцаан авна. Жишээ нь, 100 сая төгрөгийн байр авлаа гэхэд НӨАТ нэмээд 110 сая, НӨАТ-ын мөнгөний 20 хувиа буцаан авах хоёр сая төгрөгөөр тухайн байрны үнэ нь хямдарч байна гэсэн үг. Үүнийг ипотекийн зээлийн хугацаа 20 жилээр үржүүлбэл бараг 4-5 сая төгрөг хэмнэнэ. Энэ нь байр хямдарч байгаагийн бодит хэлбэр юм.

2. Барилгын салбарт өсөлт гарах боломж хэр байх бол? Мөн ямар эрсдэлүүд хүлээгдэж байна вэ?

- Барилга, уул уурхай хоёр яг адилхан. Манай улсын сүүлийн 6, 7 жилийн нийт эдийн засгийн 17 хувийн өсөлтийн мөнгө хаачсан бэ гэсэн асуудал гарна. Эдийн засаг 17 хувиар өсөхөд мөнгө нь барилга, уул уурхай руу шингэж, бүтээгдэхүүн болчихсон. Үүнийг буцааж мөнгө болгох ёстой. Мөнгө нь таваар, таваар нь мөнгө болдог. Манай улсын гол мөнгөн хөрөнгө энэ хоёр салбар таваар болгочихсон. Гэтэл таваараа буцаагаад мөнгө болгож, эдийн засгаа хөдөлгөнө. Тэгэхээр орон сууцыг зарахын тулд ипотекийн зээлийн хүүг багасгах, орон сууц худалдан авсан тохиолдолд НӨАТ-ын хувийг нь арав болгоод өгчихвөл борлуулалтад дэмжлэг болно. НӨАТ-ын урамшууллын системээр бүхэл бүтэн улсын эдийн засгийг зохицуулж болдог.

2005 онд Барилгын тоног төхөөрөмж, бараа материалыг НӨАТ-аас чөлөөлсөн гуравхан заалттай хууль гарч, ердөө маргааш нь Гаалийн татвараас чөлөөлж байсан. Иргэнд НӨАТ-гүй орон сууц худалдана гэсэн заалт багтсан ч хэрэгжиж чадаагүй. Хуулийн хэрэгжилт хоёр жил гаруй хугацаанд үргэлжилсэн ч хэдхэн компанийн ашиг болоод л дууссан. Энэ хуулиар иргэд 13 сая ам.доллар буцаан авах байсан ч чадаагүй. Энэ хуулийн гашуун туршлага нь эцсийн хэрэглэгч болсон иргэнд зориулсан хууль гаргахдаа төр хэрэгжилтэд нь хяналт тавиагүй явдал. Энэ мэт лоббины хуулиуд тухайн салбарын хэсэг этгээдэд л ашиг олох боломж олгодог. Төр энэ алдаагаа засч, НӨАТ-аар зохицуулалт хийвэл 20,000 орон сууцны асуудлыг шийдэх бололцоотой.

Мөн орон сууц авах гэсэн хэдэн мянган өрх байна. Хоосон байшин, хэрэглэгч хоёр аль алин нь байна. Тэдгээрийн хоорондын асуудлыг шийдэх нэг арга нь мөнгө. Иргэд орлоготой, ажилтай байх ёстой. Гэтэл аль алин нь байхгүй иргэдэд газар байна. Сүхбаатар дүүргийн 6, 7-р хороолол, Сансар, Телевиз орчмын газрууд асар өндөр үнэтэй. Энэ айлуудтай тохиролцвол олон мянган айлын орон сууц барих боломж бий. Тэгэхээр энэ үнэтэй газрын эздэд үнэтэй байр өгөөд асуудлыг шийдэх нэг арга байна. Гэхдээ оновчгүй хэрэгжүүлбэл гажуудал үүснэ. Зах зээлийн нийгмийн эрэлт нийлүүлэлтийн асуудалд Төр их оролцож нийлүүлэлтийн асуудлыг хүчээр шийдэх нь зах зээлд гажиг үүсгэдэг. Түүнийг нь засахад өмнөхөөс нь илүү зардал, хохирол гардаг. 2013 онд байрны үнэ ганцхан сарын дотор хоёр дахин нэмэгдсэн нь үүний нэг тод жишээ. Тэр үед засгийн газраас баталсан 900 тэрбум төгрөгөөр иргэд бага хүүтэй ипотекийн зээлд хамрагдсан ч, авах гэж байсан байр нь сарын дараа хоёр дахин өндөр үнэтэй болсон. Энэ нь эрэлтийг дэмжээд, нийлүүлэтийг орхисны үр дагавар юм.

3. Орон сууцны үнэ ханшийг хэрхэн таамаглаж байна вэ? Ипотекийн зээл, УИХ-ын сонгууль нь орон сууцны үнэд хэрхэн нөлөөлөх вэ?

- Нэгдүгээрт, Монголбанк одоогоор мөнгөгүй байгаа. Санхүүжилт олоод ипотек руу шилжүүллээ гэхэд 2013 оны 7-р сарынх шиг байрны үнийг өсгөчихвөл ипотекийн зээлийн хүүг гурван хувиар бууруулсны хэрэг гарахгүй. Гэхдээ нийлүүлэлт их байгаагаас 20,000 байрны үнийг бууруулахыг л хүлээж байна.

4. Энэ онд барилга, ҮХХ-ийн зах зээлийн орчныг сайжруулж, ахиц гаргахуйц ямар гарц харагдаж байна вэ?

- Мөнгөжүүлэх арга бий. Татварын болон газрыг нь сольж авах арга байна. Мөн байгаа хөрөнгөө барьцаалж мөнгө босгодог арга. Энэ нь дэлхий дээр 200 жилийн өмнө үүссэн хөрөнгийн биржийн үйл ажиллагаа юм. Барилгын компаниуд нэгдсэн сан байгуулж, түүгээр дамжуулан энэ 20,000 байраараа мөнгөн хөрөнгө босгох боломжтой. Энэ нь дөрвөн их наяд, цаашлаад 7-8 их наяд төгрөгийн хөрөнгө тэнд байна шүү дээ. Мөн ипотекийн маргааныг харж байхад зах зээлд аливаа эрсдэлийг даатгал үүрдэг гэдэг нь харагдлаа. Зах зээлд сөрөг шинжтэй зүйл гармагц Төр дундуур нь орж зохицуулах гэдэг нь яваандаа коммунизм руу явж байгаагийн шинж. Гэтэл зах зээлийн аливаа эрсдэлүүдийг ганцхан даатгал л авч явдаг. Тиймээс ипотекийн гэрээг, ипотекийг даатгалд хамруулвал Төр оролцох ямар ч шаардлагагүй, банк нь ч өөрөө баталгаатай болно. Зах зээлийн нийгэмд даатгал маш их мөнгө хуримтлуулдаг, түүнийг нь буцаагаад тодорхой томоохон салбаруудад хэрэглэдэг байх хэрэгтэй.

5. Барилга, ҮХХ-ийн салбарын судалгаа шинжилгээний ач холбогдол юу вэ? Энэ төрлийн судалгааг яагаад хийх шаардлагатай байдаг вэ?

- Барилгын материалыг бид өөрсдөө үйлдвэрлэдэг болж байна. Гол нь барилгыг бий болгож байгаа тэр 7-8 их наяд төгрөгийн хөрөнгийг өөрсдөө хөдөлгөдөг сангуудыг байгуулж, хувьцаа болон хөрөнгө босгох боломжтой. Гаргасан бүтээгдэхүүнүүдийг дахин борлуулдаг мэргэжилтнүүдийг бэлтгэх ёстой. Үүнийг зуучийн компаниудад даатгаж, барилгын компаниуд нь барилгаа л барих хэрэгтэй. Ингэхдээ даатгалтай болох нь чухал. Иргэд орон сууц худалдан авахдаа тухайн барилгыг бүхэлд нь хамруулсан ерөнхий даатгалыг нь харгалзана. Явцын дунд гарах эвдрэл, гэмтэл гээд олон талын эрсдэлийг даатгуулах шаардлагатай.

“Өнчин” барилга барьдаг үе өнгөрч, цогцоор нь барих болсон. Урьд нь барилга ховор үед хэрэглэгч байгааг нь л худалдан авдаг байсан. Одоо сонголтоо хийж, олон талын шаардлага тавьдаг болсон. Хэрэглэгчийн хүсэл, хэрэгцээнд нийцсэн барилга барихгүй л бол өөрсдийн хүслээр хэрэгцээгүй бүтээгдэхүүн үйлдвэрлэж, илүүдэл үүсгэнэ.