- Сүүлийн нэг жилийн хугацаанд орон сууцны зах зээлд ямар өөрчлөлтүүд оров оо? Үүнээс эерэг, сөрөг тал нь юу байв?

- Орон сууцны зах зээлийн нөхцөл байдлыг хоёр талаас авч үзье. Орон сууцтай болох гэсэн хэрэглэгч, нөгөө талаас орон сууцны барилга барьдаг барилгын компаниудын өнөөгийн байдал ямар байна вэ гэвэл их сонирхолтой болно байх.

“Төрийн Түрээсийн Орон Сууц Хөтөлбөр” амжилттай хэрэгжиж 350 айл шинэ орон сууцанд орлоо. Энэ хөтөлбөрийн давуу тал нь 1м² талбайн түрээсийн төлбөр 5500 төгрөг болсноор ахмадууд, залуу гэр бүлүүд болон зорилтот бүлгийн иргэдэд таатай нөхцөлийг бүрдүүлж өгсөн. Ипотекийн зээлийн хүү 8-аас 5% хүртэл буурч, тансаг зэрэглэлийн орон сууцууд баригдаж, олон улсын түвшинд нийцэхүйц барилгуудтай боллоо.

Орон сууцны зах зээл дээр бий болсон сөрөг зүйлст:

Хуучин орон сууцны үнэ огцом буурлаа. Шинэ орон сууцны үнэ бага зэрэг буурсан ч борлуулалт нэмэгдсэнгүй. Барилгын компаниуд банкны зээлийн өрөнд орж, өнгөрсөн онтой харьцуулахад барилгын салбар зогсонги байдалд орсон. Эдийн засгийн хүндрэлийг давахын тулд компаниуд материалаа бартер болон борлуулалтын дараа гэсэн хэлбэрт шилжүүлэн ажиллаж байна. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах дээрх энэхүү хүнд үеийг шинэ болон хуучин байр, оффисийн борлуулалтын зуучлал, барилгын материал үйлдвэрлэгчид гээд л бүх салбарынхан маань энэхүү бэрхшээлийг даван туулж байна.

Орон сууцны борлуултад хамгийн их нөлөөлж буй хүчин зүйлст:

- Өнөөдрийн байдлаар орон сууцны үнэд нөлөөлж байгаа гол хүчин зүйлс нь юу байна?

- Орон сууцны үнэд хамгийн их нөлөөлж буй хүчин зүйлст:

Өнөөдрийн байдлаар бол инфляцын түвшин буурч, ипотекийн зээлийн хүүг бууруулах аятай нөхцөл бий болсон. Орон сууцны үнэд нөлөөлөгч эдгээр хүчин зүйлс тогтмол үзүүлэлт биш, зах зээлд үүссэн нөхцөл байдлыг дагаад үргэлж хувьсан өөрчлөгдөж байдаг. Ихэнхдээ эдийн засгийн хэлбэлзэл, хэрэглэгчдийн сонголтоос хамааралтай үзүүлэлтүүд юм. Түүнчлэн орон сууны үнэд нөлөөлдөг хүчин зүйлс нь хэрэглэгч бүрт өөр өөр байдаг. Хэрэв тухайн хэрэглэгч орон сууцны үнэд бага ач холбогдол өгч байвал байрны чанар, байршил, бусад аюулгүй байдлыг илүүд үзнэ. Харин гэр хорооллын дахин төлөвлөлтийн бүст байр худалдан авч байгаа хэрэглэгчид ипотекийн зээлийн хүү хэмжээ, түрээсийн байрны үнийг илүүтэй сонирхоно гэсэн үг.

- Ипотекийн зээлийн нөхцөл, арилжааны банкуудын тавих шаардлага хоёрын хооронд яагаад зөрүү гарах болов?

- Ипотекийн зээлийн шаардлага зээл авагчдад яагаад хүндрэлтэй болдог гэхээр  арилжааны банкууд гаргасан ипотекийн зээлүүдээ буцаагаад Монголын Ипотекийн Корпорацид худалдахдаа тэдний шаардлагыг ягштал биелүүлдэг. Ингэхдээ ипотекийн зээлийн эрсдэлийг 100 хувь арилжааны банк хариуцдагаас болж хэрэглэгчдийн зээлийн шаардлага нэмэгддэг. Гэтэл байрны удаан хугацааны турш төлөгдөх ипотекийн зээлийн одоогийн  шаардлага нь байр авах гэж буй иргэдэд хэт хатуудаад байгаа юм.  

Тиймээс зах зээл дээрх ипотекийн зээлийн шаардлагыг зөөлрүүлэх, эрсдэлийг хуваалцах өөр механизм зайлшгүй хэрэгтэй байна. Иргэдэд ээлтэй, арай илүү уян хатан зээлийн нөхцөл шаардлагатай.

- АСЕМ-ийн 11 дэх удаагийн дээд хэмжээний уулзалтын барилга, үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт үзүүлэх нөлөө, үр дүнг хэрхэн таамаглаж байна вэ?

- АСЕМ-ийн 11 дэх удаагийн дээд хэмжээний уулзалтын үеэр барилгын салбарт ээлтэй, гэр хорооллын дахин төлөвлөлтөд зориулсан буцалтгүй тусламж олгох талаар БНХАУ-тай хийсэн гэрээ батлагдсан. Энэ тусламж манай барилгын салбарт амин тариа шиг хэрэгтэй байгаа тул гэр хорооллын дахин төлөвлөлтийн ажил эрчимтэй хэрэгжих болсонд манай салбарынхан баяртай байгаа. Үр дүнд нь олон иргэд байртай болж, Улаанбаатар хотын агаарын бохирдолд хамгийн их нөлөөлж буй яндангуудын тоо цөөрнө.

- Орон сууцны үнэ ойрын хугацаанд хэр тогтвортой байх бол? Үнийн төлөв байдлын талаар та өөрийнхөө таамгаас хуваалцана уу?

- Орон сууцны үнийн хөөс хагарч, байрны үнэ буурч байгаа нь бидний хувьд анх удаа тохиолдож байгаа нөхцөл. Энэ бол зах зээлийн эдийн засагтай орнуудад тохиолддог л үзэгдэл. Энэ үед борлуулалтыг дэмжсэн, нийлүүлэлтийг төлбөрийн чадварт нийцсэн байр барихад чиглүүлэх бодлого зайлшгүй хэрэгтэй боллоо. Учир нь орон сууцны үнэ нь эдийн засгийн өсөлтийг тодорхойлогч гол үзүүлэлт.

Товчоор хэлбэл, эдийн засаг сайжирч, хүн амын орлого нэмэгдээд ирвэл орон сууцны үнэ өсч, эсрэгээрээ буураад эхэлбэл дагаад л буурна шүү дээ. Орон сууцны үнийн энэ тэнцвэрийг барьж байх санхүү, татварын бодлого зайлшгүй хэрэгтэй. Намар, хүйтний улирал дөхөөд ирэхээр орон байрны үнэ өсдөг ч энэ жилийн хувьд үнэ тийм ч их өсөхгүй байх магадлалтай. Ер нь хэрэглэгчдийн худалдан авалт сайжраагүй, ипотекийн зээл хомс, борлуулалтыг дэмжсэн бодлого хэрэгжүүлээгүй үед байрны үнэ өсөхгүй харин ч буурах хандлагатай байна.

Монгол улсад орон сууцны зах зээл эрчимтэй хөгжөөд 16 жил болж байна гэж үзвэл одоо үнийн зохицуулалтын бодлого зайлшгүй хэрэгтэй болчихлоо. Манайхан энэ үнийг өөрчилж бууруулж, өсгөх шаардлагагүй, зах зээлийн хуулиараа явна гэж боддог. Гэтэл байрны үнэ тогтвортой байдаг олон орны жишээг судлахад хамгийн сайн бодлого хэрэгжүүлдэг улсуудад үнийн хөөс буюу өсөлт бараг гардаггүй аж. Тэгэхээр энэ зах зээлд эдийн засгийн нөхцөл байдал, хэрэглэгчдийн орлогын чадварт нийцсэн үнийн бодлогын зайлшгүй хэрэгцээ байгаа юм. Ийм учраас л судлаач, хэрэглэгчид үнийн хөөс хагарах ёстой гэж ярьж, бичдэг.

Гэхдээ манай улсын банкны систем гажуудалтай байдгаас зарим бодлогыг хэрэгжүүлэхэд бэрхшээл тулгардаг. Гэсэн ч хэрэглэгчид, нийлүүлэгчдэд нийцсэн уян хатан бодлого ус, агаар шиг хэрэгтэй байгаа нь өнөөгийн орон сууцны зах зээлд үүссэн байдал тод харуулна.