Манай барилгын салбарт орон сууцны эрэлт их, барилга угсралтын үйлдвэрлэл түүнтэй харьцуулахад бага учраас Захиалагчийн санал бодлыг харгалзан үзэх, түүний өмнө хүлээх хариуцлага тааруу гэхэд болно. Та байрныхаа сонголтыг зөв л хийхгүй бол эсвэл барилга баригдах явцад нь хяналт сайн тавиагүй тохиолдолд ашиглалтын явцад гарах засвар үйлчилгээ, доголдол зэрэг нь их болохын зэрэгцээ үүнийг гүйцэтгэгч компани засаж өгнө гэдэгт найдах хэрэггүй юм. Иймд байр худалдан авах гэж байгаа танд зориулан “Kimsko” брэндийн Борлуулалтын ажилтан С.Хатанбаатараас дараах зөвлөгөөг авлаа.
 
1.     БАЙРШИЛ СОНГОХ

Хэрэв та ойролцоогоор метр квадрат нь дунджаар 900-1000 долларын үнэтэй орон сууц сонгох гэж байгаа бол "Зайсан" эсвэл хотын төвд, "Элит" гэгдэх газруудаар хайгаад хэрэггүй байх. Цагаа гарздахын нэмэр. Мөн хотын захаар буюу инженерийн шугам сүлжээ очоогүй газар орон сууц авбал боломжийн үнэтэй авсан байр чинь ашиглалтын зардал өндөр гарна.

Авто замын ачаалал бол бидний зайлшгүй бодолцох ёстой зүйл. Ялангуяа цаг нартай уралдах болсон энэ үед өглөө гэрээсээ гараад 1 цаг, орой гэр рүүгээ бас л 1 цаг явж "ажлын 8 цаг"-ийг бүхэл бүтэн 2 цагаар нэмэх том асуудал гарна.

Хамгийн их замын түгжрэлтэй байдаг зам, уулзварууд:
1. Замын цагдаагийн газрын уулзвар
2. Зайсангаас уруудаад Туул голын гүүр, Богдханы музейн зүүн урд талын уулзвар
3. Богдхан музейн зүүн хойд талын аюулгүйн тойрог
4. Нарантуул захын хоёр талын уулзвар, урд талын зам
5. Цэцэг төвийн уулзвар
6. Найман шаргын уулзвар
7. Зуун айлын уулзвар
8. МУИС, СУИС, Багшийн их сургууль, ШУТИС-ийн уулзварууд
9. Оросын элчингийн дагуух зам
10. Их дэлгүүрийн урд талын зам
11. Их дэлгүүрээс Нарны зам руу ордог зам
12. Хүүхдийн 100 дагуух зам, уулзварууд
13. Тасганы овоо, Телевизийн уулзвар
14. Аз хүүхдийн их дэлгүүрийн уулзвар
15. 25 эмийн сангийн дээд талын уулзвар
16. Нарны замаас 10 дугаар хороолол ордог зам, уулзвар
17. Таван шар өнгөрөөд төмөр замын призер дээр
18. 1 дүгээр хорооллын төв зам, арын зам хоёр уулздаг замууд байна.

Миний бодлоор агаарын бохирдол гэдэг зүйл их уртдаа л 10 жилийн дараа мартагдах зүйл. Энэ үед хотын хойд хэсэг эргээд "үнэд" орно. Орос ах нар 3,4 болон 1 дүгээр хорооллуудыг яагаад хотын хойд хэсэгт барьсан нь санаандгүй тохиолдол биш юм шүү.

 

 

Энэ хэсэгт та бүхэн маш сайн анхаарал хандуулаарай. Улаанбаатар хотын геологийн тогтоц нь эргэн тойрондоо уулархаг, өмнө, төв хэсгээрээ хөндлөн болон дагуу голын ай савтай. Туул, Дунд гол, Сэлбэ голын дагуух газруудад газар хөдлөлийн эрчим илүү байна. Харин Богд уул, Баян хошуу, Сүхбаатар дүүргийн Зуслангийн амнууд, Баянгол дүүргийн 3, 4 дүгээр хороолол, 1 дүгээр хорооллын хойд хэсэг, Сансар, Хотын төвийн зарим хэсэг өндөрлөг газар юм.

Голын эрэг дээрх байшинг газар хөдлөлийн 8 баллд тэсвэртэй гэж сурталчилж байгаа нь гэнэн зүйл. Түүнчлэн дан ганц газар хөдлөлт гэлтгүй хөрсний устай эсвэл тогтворгүй бүтэцтэй хөрстэй эсэхийг мэдэх шаардлагатай болно. Энэ тохиолдолд хамгийн шилдэг зөвлөгөө гэвэл ойр хавийн барилгуудын хар. Ил харагдах гэмтэл байгаа эсэх ямарваа нэг хагарал буй эсэх, подвалд нь ус байгаа эсэх, ус гарч байсан ор мөр бий эсэх гээд л бүгдийг нь судал. Тэгээд асуудалтай бол мэргэжлийн хүнээс зөвлөгөө аваарай.
 

2. СОНГОСОН БАЙРШИЛ ДОТРОО БАРИЛГАА СОНГОХ

Зах зээлд “Брэнд” гэдэг ойлголт бидний ой ухаанд чанар, эдэлгээ гэсэнтэй нэг ижил сонсогддог. Брэндийг эзэгнэгч үйлдвэрлэгч үүнийг сайн ойлгосон байдаг тул чанартай, эдэлгээтэй байхад бүх анхаарлаа хандуулдаг. Түүнтэй адилхан барилгын салбарт брэндүүд бий, гэхдээ нэг биш нэлээн ч биш хэдэн зуун ажилбар, олон хүнийг зохион байгуулж менежмент хийсний үр дүнд босдог барилга гэдэг бол ямар нэг брэнд бараа шиг төгс сайхан болоод байдаг зүйл биш юм.

Ялангуяа манай барилгын салбар шиг стандарт, норм дүрмүүд нь амьдрал дээр хатуу мөрдөгддөггүй, тогтсон инженер техникийн болон мэргэжлийн ажилчид цөөхөнтэй, хуучирсан технологиос салаагүй, салбарын бус удирдлага, эздүүд олонтой, төрийн байгууллага нь "хойд эцэг" шиг чанга, ийм нөхцөлд чанартай барилга баригдах магадлал буурдаг.
 

Зах зээлийн нэр хүнд гэдэгт юу ойлгох вэ? Хамгийн түрүүнд зурагт үз, үл хөдлөхийн реалторууд юу зөвлөж байна тэдгээрийг хар. Мөнгө муутай эсвэл муу менежменттэй компани барилгаа муу барьдагтай адилхан зар сурталчилгааны менежментээ ч муу хийдэг. Сайн нь бол мэдээж эсрэгээр. Сонголт хийх үед чинь таарвал “Барилга Экспо” ОУ-ын үзэсгэлэнг үз, судал. Тэндээс хэн нь хэн бэ гэдгийг зэрэгцүүлж суугаад харах сайхан боломж олгодог.

Монголд баригдаж байгаа, баригдсан орон сууцнуудыг дараах хэдэн төрөлд хувааж үзнэ.

1.     Даацын тоосгон хана бүхий модон хучилттай барилга, Даацын тоосгон хана бүхий төмөр бетон хучилттай барилга

 

/Тоосгон өнгөлгөөтэй хана/
 

Энэхүү барилгууд нь үндсэн түр ачаа, тогтмол ачаагаа хучилтаар дамжуулж хананд өгч, хана нь барилгын сууринд шилжүүлдэг ачааллын систем бүхий барилгууд. Хамгийн энгийн хийцлэл бөгөөд зарим оронд орон сууцны зориулалтаас хассан. Учир нь ширхэгийн материалаар хийдгээс өртөг өндөр байдагт оршино. Ширхгийн материал нь даац дамжуулах, дулаан үл дамжуулах, эдэлгээний хувьд харьцангуй өндөр ч гэсэн ийм бүтээгдэхүүнээр барьсан барилга нь аливаа механик үйлчлэл буюу газар хөдлөлт, чичирхийлэлд тэсвэр бага.






2.     Угсармал төмөр бетон барилга


Энэ төрлийн барилга нь Улаанбаатар хотын орон сууцны барилгуудын дийлэнх хувийг бүрдүүлэг. Энэ барилгыг энгийн үгээр тайлбарлавал ердөө л тоосгоны оронд төмөр бетон хавтгайлж хэрэглэсэн юм. Ачаалал авах, дамжуулах шинж чанар нь өмнөхтэй ижил. Тоосгон барилгыг бодвол гадна агаарын үйлчлэлд хамаагүй урт настай бас 5-аас дээш давхар барьж болдог ачаалал даах чадвартай.

3.     Араг бүтээц хийц бүхий төмөр бетон барилга, металл каркас /араг бүтээц/ барилга



Төмөр бетон араг бүтээц хийц бүхий, блокон ханатай барилга манайд ид моодонд ороод байгаа. 1990-ээд оноос хойш угсармал барилгын үйлдвэрлэл явуулдаг аж ахуйн нэгж, үйлдвэр, трестүүд зах зээлийн шуурганд үүдээ барьснаар үйлдвэрээс гардаг бэлэн угсармал эдлэлүүд үгүй болж тэдгээрийг газар дээр нь өрж, цутгаж хийх шаардлага гарсан.

Чухам энэ шаардлагын үүднээс уг технологи Орос, Хятад барилгачдын туршлагаар манайд хөгжиж байна. Сонирхуулахад, хамгийн анхны төмөр бетон арагт бүтээц барилга бол "Монголын худалдаа аж үйлдвэрийн барилга" гэж нэрлэгдсээр ирсэн Эрх чөлөөний талбай нь зүүн талын барилга бөгөөд 80-аад оны эхээр Чех мэргэжилтнүүд ирж барьсан гэдэг. Харин Монголчуудын өөрсдөө 90-ээд оны эхээр барьсан хамгийн анхны энэ чиглэлийн том бүтээл бол "Зоос" гоёлын уулзвар дээр орших "Улаанбаатар банк"-ны шилэн фасад бүхий 12 давхар барилга юм.

Энэ бүтээцийн давуу тал нь орон зайн болон интерьер, экстерьерийн төрөл бүрийн шийдэл чөлөөтэй хийж болдог, газар хөдлөлтөд өмнө дурдсан хийцлэлтэй барилгуудыг бодвол харьцангуй тэсвэртэй. Хучилтад ирсэн ачааг дам нуруугаар дамжуулан багана хүлээж авах бөгөөд харин багана нь суурь луу ачааллыг шилжүүлдэг байна. Ханан бүтэцтэй барилгыг бодвол ачааллыг тэгш хэмтэй хуваагдсан багана, дам нурууны систем жигдхэн хувааж авдаг нь нэгж хэсэг дээр ирэх түр болон тогтмол ачааг багасгадаг. Чухам энэ шинж чанар нь түүнийг газар хөдлөлтөд харьцангуй тэсвэртэй болгодог.

Энэ барилга тооцоолсноос илүү хүчтэй газар хөдлөлтөд бүрэн нурахгүй. Эвдрэлийн шалтгаан түүний геометр хэмжээс, үйлдвэрлэлийн чанар, газар хөдлөлийн эрчим, чиглэл, давтамжаас хамаарна. Чухам ийм л барилгуудын нурангинд дарагдагсад их гарч аврагддаг. Арагт бүтээцэн барилгыг материалынх нь төрлөөр дан төмөр бетон, металл каркас, хосолмол гэж ангилна.

4.     Бүрэн цутгамал ханан бүтэц бүхий төмөр бетон барилга



Манайханд "Солонгос барилга" нэрээр танил болсон. Энэ барилгын хамгийн анхны төлөөлөгч нь "ROYAL хотхон" юм. Үндсэндээ ханан бүтэцтэй барилгын ачаалал авах системтэй адил боловч давуу тал нь нэгдмэл цул төмөр бетоноор хийсэн байдаг ба барилгын зарим хэсэгт арагт бүтээцтэй адилхан зарчмаар хийгддэг баганан систем бас оруулж болдог нь энэ технологийн давуу тал юм. Энэ барилга тооцоолсноос илүү хүчтэй газар хөдлөлтөд бүрэн нурахгүй. Бүхлээрээ эсвэл тасарч хажуу руугаа унаж эвдэрдэг.
 
3.БАРИЛГЫНХАА ТАЛААР МЭДЭЭЛЛҮҮД АВАХ

Газар дээр нь очиж судлах. Байршил хэсэгт өгүүлж байсанчлан ойр орчны барилга, хөрсний онцлогийг нэг харчих хэрэгтэй. Мөн та мэдээж тухайн компанийн борлуулалтын албаны менежертэй уулзсан л байх, түүний өгсөн эхний мэдээллүүдийг бас шалгаад үзчихэд гэмгүй.

Гадна тохижилт буюу машины зогсоол, салхилах цэцэрлэг, хүүхэд тоглох талбай бусад бусад байж болох зүйлд зориулсан зай талбай нь үнэхээр байгаа эсэх, тэдгээрийг хийх боломжтой хоосон талбай байна уу?

Ойрхон шатахуун түгээх станц, цэцэрлэг сургууль, төв зам, төмөр зам, автобусны буудал гээд гэртээ байхад тань тух алдуулж болзошгүй хүчин зүйлс байна уу? Эсвэл ямар нэг үйлдвэрлэл явуулдаг аж ахуйн хашаа, бүсэд ойрхон байгаа юм биш биз? Барилга баригдаж байгаа газрын орчин нь ямар байна. Баар сав, тэнүүлчин, тонуулч ихтэй юм биш биз? энэ мэт бүх зүйлийг нарийвчлан судална. Бас барилга руу төв замаасаа орох орц, гарц байгаа эсэх, явган болон автомашинаар чөлөөтэй зорчиж болох зам нь чөлөөтэй, аюулгүй эсэх зэргийг анзаарахаа мартав.

Барилгын чинь аль нэг талд хоосон талбай байвал баярлах эрт байна шүү. Яг түүн дээр чинь тулгаад таны цонхыг хаасан барилга барьчих харин ч өндөр эрсдэлтэйд тооцоорой.

Төлбөр төлөх боломжууд, хувилбарууд. Урьдчилгааг өндөр авна гэсэн компаниас зайлсхийх хэрэгтэй. Учир нь энэ шаардлага нь ихэнх тохиолдолд тэд барилгаа захиалагч нарын өгсөн мөнгөөр барих ажлыг санхүүжүүлж байгааг л илтгэнэ. Мөн урьдчилгаа хэдий санаанд чинь таарч байсан ч хоёр юм уу гуравхан хуваагаад төл гэсэн шаардлагатай компанийг "анзаарчхад" гэмгүй.

Харин миний санал болгох хувилбар бол барилгын ажлын явцаас шалтгаалсан төлбөр төлөх нөхцөлтэй бол их сайн.

Жишээ нь: Барилга үндсэн хийц дуусаад 30 хувь, хана битүүрч 20 хувь, шугам сүлжээ дуусахад 15 хувь, дотор засал эхлэхэд 15 хувь, барилга захиалагчид хүлээлгэн өгөхөд 10 хувь, Улсын комиссын дараа 10 хувь байвал тун сайн, найдлагатай гэрээ хийжээ гэж үнэлье.

Бас нэг зүйл манай ихэнх иргэд хөрөнгө оруулалтынхаа тодорхой хувийг зээлээр шийддэг. Тиймээс барилгын компанитай гэрээ хийхээс өмнө өөрийгөө орон сууцны зээл авахад санхүүгийн хувьд тэнцэж байгаа эсэхээ сайтар судалчхад гэмгүй шүү. Зээл нь бүтэхээ байснаас гэрээ цуцлагдаж, өгсөн урьдчилгаагаа хүртэл талыг нь гэрээний дагуу өнөөх компанидаа хураалгадаг.
 


4.БАРИЛГЫГ СУДЛАХ

Хамгийн түрүүнд тухайн барилга, хотхонд амьдрах айлын тоог болон байршил, орчинг анхаарах хэрэгтэй.

Барилгын норм дүрмээр 9-н давхраас дээш барилгад 2 лифт төлөвлөгддөг. Мөн шатны хонгилд галын нормынхоо дагуу амрах талбай нь гадагшаа гарцтай байхаар төлөвлөгдсөн байх шаардлагатай байдаг. Мөн 5-н давхраас дээших барилгад айлын тагтны хэсэгт дээд, доод айлруугаа орох боломжтой төмөр шат, жижиг нүх төлөвлөгдсөн байдаг. Энэ нь мөн адил гал гарах үед галын машины сундаг шат 5-с дээш давхарт хүрэх боломжгүй байдаг тул дээд давхрын айлууд тагтан дахь шатаараа доош буух, гарах нөхцөлийг бүрдүүлдэг галын гарц юм.

Айл хоорондын болон өрөө хоорондын ханын дуу чимээ тусгаарлалт, хийгдсэн материалыг шалгах. Шинэ барилгуудад яригддаг бас нэг зүйл нь хамар ханын асуудал. Зарим барилгад өрөө хоорондын хананаас гадна айл хоорондын хананд хөнгөн цагаан арам зангидаад 2 талаас нь гипскартон хийгээд голд нь хөөсөнцөр, шилэн хөвөн хийчихсэн байдаг. Энэ нь дуу тусгаарлалт ч муу, дээрээс нь маш хэврэг, хажуу айл нь хэрэлдэж байхад яг л дэргэд нь байгаа юм шиг сонсогддог ба ширүүхэн өшиглөчихвөл цөмрөөд орчихоор байдаг. Түүнчлэн айл хоорондын ханыг тогшиж үзэн хөндий дуугарч буй эсэхийг шалгаарай.

Дотор сан техник, агааржуулалтыг шалгах. Агааржуулалтын нүх нь ариун цэврийн өрөө, гал тогоо зэрэгт зайлшгүй байх шаардлагатай. Бусад өрөөнд байгаа бол бүр сайн. Агааржуулалтын нүхнийхээ ойролцоо асаагуур барих, эсвэл цаас барьж үзэж шалгаж болно. Дулаан болон цэвэр бохирын шугамыг сайн мууг нь хараад хэлэхэд хүндрэлтэй л дээ. Цэвэр бохирын шугам хоолойг хаагуур явж байгааг ажигла, ил задгай эмх цэгцгүй байвал нэг л ёозгүй гэж ойлгож болно. 

Хогийн цэгийн байрлал. Сүүлийн үед шинэ барилгуудын хашаанд илдэв үнэр ханхлуулж хог хийссэн, хогийн цэг ил болон хогийн том савтайгаар байрлах нь илбэг харагддаг. Тэгэхээр хогийн цэг хаана байрлаж байна, хэр цэвэрхэн шийдсэн байна, СӨХ нь хэр цэвэрлэгээ, хог ачилтыг хийдэг талаар оршин суугч, гадаа нарлаж суугаа хөгшчүүлээс асуучхаж болох юм.

Гадна үзэмж. Хэрэв та цэвэр, өнгө үзэмж сайтай орон сууцанд амьдрахыг хүсдэг бол, тухайн барилгаа үнэ цэнээ алдахгүй байгаасай гэж хүсдэг бол гадна фасадны материалыг аль болох чулуу, тоосго гэх мэт гандаж өнгөө алдахгүй, хуурч унахааргүй материалаар хийгдсэн барилгыг сонгоорой.