МҮХАҮТ-ын ерөнхийлөгч Б.Лхагважав: НӨАТ-ын урамшууллын системээр улсын эдийн засгийг ч зохицуулж болдог

 

Монгол Улсад шинэ үеийн барилгын салбар үүсч хөгжсөний 90 жилийн ойг тохиолдуулан “Барилга, үл хөдлөх хөрөнгийн судалгаа 2016” тайланг анх удаа салбарын удирдах ажилтнууд, бизнес эрхлэгчид, хөрөнгө оруулагчдад зориулан гаргалаа. Тайланд макро эдийн засаг, хот төлөвлөлт, ипотекийн зээл, хөрөнгө оруулалт болон салбарын гүйцэтгэгч, үйлдвэрлэгч, импортлогч ААН, ажиллах хүчин, ҮХХ-ийн зах зээлийн судалгаа зэргийг цогцоор нь авч үзсэн юм. Энэхүү тайлангаас  МҮХАҮТ-ын Ерөнхийлөгчийн ярилцлагыг онцлон хүргэж байна.

- Монголын эдийн засгийн өсөлтийг хэрхэн таамаглаж байна вэ?

- Эдийн засгийн төлөв байдлыг шууд таамаглаад байдаггүй л дээ. Бодит баримтан дээр л үндэслэдэг. Гэхдээ албан ёсны тоо баримтаар, нийт эдийн засаг гурван хувийн өсөлттэй байна гэж гарсан. Манайд мөнгө маш их дутагдаж байгаа. Эдийн засгийн ил тод байдлыг дэмжих тухай хууль батлагдсанаар 11 их наяд төгрөгийн ажил үйлчилгээ ил гарлаа. ДНБ 24 их наяд гэж байгааг үүн дээр нэмбэл 36 их наяд болж нэмэгдэнэ. Гэтэл 24 их наядад тооцож мөнгөний бодлогыг барьж байсан. Дунджаар 24, 25 их наяд төгрөгт мөнгө эргэлддэг. Гэтэл 36 болчихоор доод тал нь есөн их наяд төгрөг нэмэх хэрэг гарна. Энэ нь манай эдийн засаг мөнгөгүй болж байгаагийн шинж. Гэхдээ үүгээр мөнгөжүүлэх бодлогыг явуулбал эдийн засгийн эргэлт сэргэх бололцоотой.

Нөгөө талаасаа Эдийн засгийн ил тод байдлыг дэмжих тухай хуулийн дараа гарч ирсэн ажил үйлчилгээнүүдийн орлого бүртгэгдлээ. Энэ нь дотоодын хөрөнгө оруулалт болж, эргэлтэд нөлөөлнө. Үүнээс эдийн засгийн ерөнхий эргэлтээр гайгүй өсөлт гарна гэж найдаж байгаа. Гэхдээ үүнд нөлөөлж байгаа гол салбар нь мал аж ахуй, барилга, уул уурхай юм. Барилгын компаниуд гаргасан бүтээгдэхүүнээ борлуулж чадахгүй байна. Компаниуд орон сууцаа борлуулж байж дараагийн ажлаа эхлүүлэх байх. Тиймээс УИХ-аас Иргэний хуульд байгаа ипотекийн хуулийн асуудлыг нарийвчлан гаргаж, борлуулалтыг өдөөх гэж оролдож байна.

Ипотекийн зээлийн хүү багассанаар байр хямдрах боломж гарна. Тухайлбал, НӨАТ-ын хууль нэгдүгээр сарын нэгнээс хэрэгжиж эхэлснээр орон сууц худалдан авсан иргэн хоёр хувиа буцаан авна. Жишээ нь, 100 сая төгрөгийн байр авлаа гэхэд НӨАТ нэмээд 110 сая, НӨАТ-ын мөнгөний хоёр хувиа буцаан авах хоёр сая төгрөгөөр тухайн байрны үнэ нь хямдарч байна гэсэн үг. Үүнийг ипотекийн зээлийн хугацаа 20 жилээр үржүүлбэл бараг 4-5 сая төгрөг хэмнэнэ. Энэ нь байр хямдарч байгаагийн бодит хэлбэр юм.

- Барилгын салбарт өсөлт гарах боломж хэр байх бол? Мөн ямар эрсдэлүүд хүлээгдэж байна вэ?

- Барилга, уул уурхай хоёр яг адилхан. Манай улсын сүүлийн 6, 7 жилийн нийт эдийн засгийн 17 хувийн өсөлтийн мөнгө хаачсан бэ гэсэн асуудал гарна. Эдийн засаг 17 хувиар өсөхөд мөнгө нь барилга, уул уурхай руу шингэж, бүтээгдэхүүн болчихсон. Үүнийг буцааж мөнгө болгох ёстой. Мөнгө нь таваар, таваар нь мөнгө болдог. Манай улсын гол мөнгөн хөрөнгө энэ хоёр салбарын таваар болчихсон. Гэтэл таваараа буцаагаад мөнгө болгож, эдийн засгаа хөдөлгөнө. Тэгэхээр орон сууцыг зарахын тулд ипотекийн зээлийн хүүг багасгах, орон сууц худалдан авсан тохиолдолд НӨАТ-ын хувийг нь арав болгоод өгчихвөл борлуулалтад дэмжлэг болно. НӨАТ-ын урамшууллын системээр бүхэл бүтэн улсын эдийн засгийг зохицуулж болдог.

2005 онд Барилгын тоног төхөөрөмж, бараа материалыг НӨАТ-аас чөлөөлсөн гуравхан заалттай хууль гарч, ердөө маргааш нь Гаалийн татвараас чөлөөлж байсан. Иргэнд НӨАТ-гүй орон сууц худалдана гэсэн заалт багтсан ч хэрэгжиж чадаагүй. Хуулийн хэрэгжилт хоёр жил гаруй хугацаанд үргэлжилсэн ч хэдхэн компанийн ашиг болоод л дууссан. Энэ хуулиар иргэд 13 сая ам.доллар буцаан авах байсан ч чадаагүй. Энэ хуулийн гашуун туршлага нь эцсийн хэрэглэгч болсон иргэнд зориулсан хууль гаргахдаа төр хэрэгжилтэд нь хяналт тавиагүй явдал. Энэ мэт лоббины хуулиуд тухайн салбарын хэсэг этгээдэд л ашиг олох боломж олгодог. Төр энэ алдаагаа засч, НӨАТ-аар зохицуулалт хийвэл 20,000 орон сууцны асуудлыг шийдэх бололцоотой.

Мөн орон сууц авах гэсэн хэдэн мянган өрх байна. Хоосон байшин, түүнийг хүссэн хэрэглэгч хоёр байна. Тэдгээрийн хоорондын асуудлыг шийдэх нэг арга нь мөнгө. Иргэд орлоготой, ажилтай байх ёстой. Гэтэл аль алин нь байхгүй иргэдэд газар байна. Сүхбаатар дүүргийн 6, 7-р хороолол, Сансар, Телевиз орчмын газрууд асар өндөр үнэтэй. Энэ айлуудтай тохиролцвол олон мянган айлын орон сууц барих боломж бий. Тэгэхээр энэ үнэтэй газрын эздэд үнэтэй байр өгөөд асуудлыг шийдэх нэг арга байна. Гэхдээ оновчгүй хэрэгжүүлбэл гажуудал үүснэ. Зах зээлийн нийгмийн эрэлт нийлүүлэлтийн асуудалд Төр их оролцож, нийлүүлэлтийн асуудлыг хүчээр шийдэх нь зах зээлд гажиг үүсгэдэг. Түүнийг нь засахад өмнөхөөс нь илүү зардал, хохирол гардаг. 2013 онд байрны үнэ ганцхан сарын дотор хоёр дахин нэмэгдсэн нь үүний нэг тод жишээ. Тэр үед засгийн газраас баталсан 900 тэрбум төгрөгөөр иргэд бага хүүтэй ипотекийн зээлд хамрагдсан ч, авах гэж байсан байр нь сарын дараа хоёр дахин өндөр үнэтэй болсон. Энэ нь эрэлтийг дэмжээд, нийлүүлэтийг орхисны үр дагавар юм.

- Орон сууцны үнэ ханшийг хэрхэн таамаглаж байна вэ? Ипотекийн зээл, УИХ-ын сонгууль нь орон сууцны үнэд хэрхэн нөлөөлөх вэ?

- Нэгдүгээрт, Монголбанк одоогоор мөнгөгүй байгаа. Санхүүжилт олоод ипотек руу шилжүүллээ гэхэд 2013 оны 7-р сарынх шиг байрны үнийг өсгөчихвөл ипотекийн зээлийн хүү найм байсныг гурван хувиар бууруулсны хэрэг гарахгүй. Гэхдээ нийлүүлэлт их байгаагаас хэрэглэгчид 20,000 байрны үнийг бууруулахыг л хүлээж байна.

- Энэ онд барилга, үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн орчныг сайжруулж, ахиц гаргахуйц ямар гарц харагдаж байна вэ?

- Мөнгөжүүлэх арга бий. Татварын болон газрыг нь сольж авах арга байна. Бас байгаа хөрөнгөө барьцаалж мөнгө босгох арга. Энэ нь дэлхий дээр 200 жилийн өмнө үүссэн хөрөнгийн биржийн үйл ажиллагаа юм. Барилгын компаниуд нэгдсэн сан байгуулж, түүгээр дамжуулан энэ 20,000 байраараа мөнгөн хөрөнгө босгох боломжтой. Дөрвөн их наяд, цаашлаад 7-8 их наяд төгрөгийн хөрөнгө тэнд байна шүү дээ. Мөн ипотекийн маргааныг харж байхад зах зээлд аливаа эрсдэлийг даатгал үүрдэг гэдэг нь харагдлаа. Зах зээлд сөрөг шинжтэй зүйл гармагц Төр дундуур нь орж зохицуулах гэдэг нь буруу. Ер нь зах зээлийн аливаа эрсдэлүүдийг ганцхан даатгал л авч явдаг. Тиймээс ипотекийн гэрээг, ипотекийг даатгалд хамруулвал Төр оролцох ямар ч шаардлагагүй, банк нь ч өөрөө баталгаатай болно. Зах зээлийн нийгэмд даатгал маш их мөнгө хуримтлуулдаг, түүнийг нь буцаагаад тодорхой томоохон салбаруудад хэрэглэдэг байх хэрэгтэй. 

Захиалгыг сурталчилгаан дээр дарж өгнө үү.