З.Баянсэлэнгэ: Ипотекийн зээлийн хүүг бууруулснаар зээлийн босго намсаж, төлөлтийн хэмжээ багасна
Ипотекийн зээлийн хүүг 5 хувь болгох боломжтой тухай мэдээлэл магадгүй энэ жилийн хамгийн таатай мэдээлэл биз. Олон нийтийг баярлуулж, чихийг мялаасан энэ асуудал Засгийн газрын хуралдаанаар дэмжигдэж, УИХ-аар хэлэлцэгдэхээр болоод байна. Үүнтэй холбогдуулан БХБ-ын сайд З.Баянсэлэнгээс зарим зүйлийг тодрууллаа.
-Засгийн газрын хуралдаанаар ипотекийн зээлийн хүүг бууруулах саналыг дэмжсэн. Одоо энэ зээлийн хүүгийн асуудлыг эцэслэж, хэрэгжихийг иргэд хүлээж байна?
Энэ асуудал нэг их хүндрэлгүйгээр шийдэгдчих байх. Учир нь энэ зээлийн хөтөлбөрийг үндсэндээ МАХН, “Шударга ёс” эвслийнхэн, Иргэний зориг, Ногоон нам, АН-ын нийт 47 гишүүн санаачлан өргөн барьж байгаа. УИХ-ын 76 гишүүний 47 нь гэхээр дийлэнх олонх тул дэмжигдэнэ гэж найдаж байна. Дээр нь МАН-ынхан ч энэ асуудлыг дэмжихээр болсон. Өөрөөр хэлбэл, улстөрийн “ногоон хаалга” нээгдчихлээ гэсэн үг. Зээлийн хүүг бууруулах ажлыг хийж байгаа бидний хувьд ч улстөрийн уур амьсгал нь аятайхан болж байна уу даа гэсэн дүгнэлт хийж байна.
-Засгийн газрын хуралдаанаар салбарын ямар асуудлуудыг голчлон авч хэлэлцэв?
Хоёр асуудлыг авч хэлэлцсэн. Нэгдүгээрт, ипотекийн зээлийн нөхцөл доторх 80 м2 хүртэл гэх заалтыг хасч 100 м2 хүртэл, 100 м2-аас дээш гэсэн 2 хувилбар гаргаж ирсэн. Монголчууд одоо хэчнээн ядуу, эдийн засгийн хямралтай байгаа хэдий ч гэсэн зай талбай томтой, сайхан байранд ая тухтай амьдрахыг хүсэх нь мэдээж шүү дээ. Эдгээр иргэд дээрх хуулийн өөрчлөлтөөр ипотекийн зээлд хамрагдах боломжтой болох төдийгүй нөгөө талаас ам бүл олуулаа айл 80 м2-аас дээш хэмжээтэй байр авмаар байдаг ч боломж нь хаалттай байсан бол одоо эрх нь нээгдэж ипотекийн 5% ийн зээлд хамрагдах боломжтой болж байгаа юм.
Хоёр дахь асуудал бол талбай томтойгоос болоод борлуулагдахгүй байсан орон сууцууд эргэлтэд орох явдал. Нийт барилгын 11-24 хувь нь 80 м2-аас дээш байх магадлал өндөр гэх судалгааг бид бас хийсэн. Тэгэхээр нийт барилгын 11-24 хувь нь ипотекийн зээлд хамрагдан борлуулагдаж чадахгүй байж. Ийм тохиолдолд барилгын компаниуд борлогдохгүй байгаа байруудаа дахин засч, зохион байгуулалтыг нь өөрчлөн, эрэлттэй хэмжээнд нийцүүлэх гэж хичээх болсон. Энэ дахин ийм байдал үүсэхээргүй боллоо.
-Ипотекийн зээлийн талаар? Одоо гацаанаас яаж гарах вэ?
Ер нь бол сард дунджаар 1200-1300 өрх ипотекийн 8 хувийн хүүтэй зээлд хамрагддаг байжээ. Үндсэн хуулийн цэцийн 13 тоот шийдвэрээс өмнө. Одоо бол зогсонги байдалд байгаа шүү дээ. Яагаад ийм байдалд хүрсэн гэхээр, өмнө нь банк иргэн хоёр хоорондоо хүүгээ, хэмжээгээ тохироод гэрээгээ хийдэг байсан. Энэ үед бол банк тухайн иргэнийг байраа хөлслөхийг, түрээслэхийг, өөр хүнд ашиглуулахыг зөвшөөрч байсан. Гэтэл дээр дурдсан шийдвэрээр давхар барьцаалах эрх үүссэнээрээ иргэнд тухайн үл хөдлөх хөрөнгөө бусдад шилжүүлэх, эрх шилжүүлэх, бэлэглэх, давхар барьцаалах, давхар худалдах эрхийг үүсгэчихсэн. Энэ тохиолдолд банкууд эрсдэл үүслээ гэж үзээд зээлээ зогсоочихсон. Ийм нөхцөл байдал үүсэхээр банкуудын холбооны хуулийн зөвлөхүүд ажиллаад манай гаргаж байсан саналуудтай адил төстэй санал гаргаж ирсэн. Энэ нь Иргэний хуулийн 171.2, Үл хөдлөх хөрөнгө барьцаалах хуулийн 23.2, 30.3, 30.4 дэх заалтыг өөрчлөх. Ингэхдээ анхны барьцаалагчаас заавал зөвшөөрөл авах гэсэн заалт оруулах хэрэгтэй.
-Өмнө нь хэдий хэмжээний зээл олгосон юм бол? Цаашид зайлшгүй үргэлжлүүлэх шаардлагатай юу?Ипотекийн зээлийн хүү 8 хувь байсан нь төр банкуудад 4 хувийн санхүүгийн эх үүсвэрийг өгөөд, банкууд өөрсдийн үйл ажиллагааны 4 хувийг нэмдэг байсан. Одоо банкууд 4 хувь дээр үйл ажиллагааныхаа зардлын 1 хувийг нэмээд 5 хувь байх бололцоотой гэдэг дээр санал нэгдсэн.
Анх 2013 оны зургадугаар сарын 17-ноос хойш ипотекийн зээл олгож эхэлсэн бөгөөд банкууд өнөөг хүртэл нийт 76600 өрхөд 3.4 их наяд төгрөгийн зээл өгчээ. Одоо Монголбанкинд 330 тэрбум төгрөг бүхий зээлийн хуримтлалын сан бий. Энэ бол маш том тоо. 2015 оны байдлаар Улаанбаатар хотод 18723, орон нутагт 5627, нийт 24350 айлын орон сууц ашиглалтад орсон бол ирэх жил Улаанбаатарт 18941, орон нутагт 7177, нийт 26118 айлын орон сууц дахиад ашиглалтад орно. Ялангуяа орон нутагт орон сууц ашиглалтад орох тоо нэлээд хэмжээгээр нэмэгдэж байгаа. 2015 оны үлдэгдэл дээр 2016 онд шинээр нэмэгдэх орон сууцны тоо нэмэгдээд 40-өөд мянга болсон ийм нөхцөлд ипотекийн зээлийг үргэлжлүүлэхээс өөр арга байхгүй. Тэр тусмаа даруйхан шийдэхгүй юм бол банкаа ч, эдийн засгаа ч унагах эрсдэлтэй нөхцөл байдал үүснэ.
-Гадаад орнуудын туршлагаас харахад ипотекийн зээл их олон төрөл байдаг юм билээ. Манай хөрсөнд буулгаж байгаа энэ хувилбарыг яаж үр ашигтай үргэлжлүүлэх вэ?
Дэлхий дахин ипотекийн зээлийн хэрэгждэг 14 төрлийн арга буюу борлуулалтын суваг байдгийн хоёрыг нь л Монголд хэрэглэж байна. Нэг нь ипотекийн үндсэн зээл. Нөгөөх нь түрээсийн орон сууц. Бид үндсэн зээлээрээ “Ипотекийн зээлийн баталгааны бонд” гэж бий болгоно. Үүнийг Монголбанкин дахь 3.4 их наяд төгрөгийн хуримтлалаас 2016 онд 2.5-2.6 их наядыг нь төвлөрүүлэх юм байна лээ. Энэ мөнгөө Төрийн сан буюу ирээдүйн тэтгэврийн сан руу нийлүүлж, эндээсээ орон сууцны ипотекийн зээлийн урьдчилгааг санхүүжүүлье, эрүүл мэнддээ, тэтгэвэртээ өгье гэсэн санааг Засгийн газар болон Монголбанк УИХ-аар дамжуулаад шийдэхээр болсон.
-Зээлийн асуудал УИХ, Засгийн газрын түвшинд судлагдаад, хэлэлцэгдээд явж байна. Ямар өөрчлөлтүүд гарахаар байна вэ?
Одоо УИХ, Засгийн газар дээр юу хийгдэж байгаа вэ гэхээр УИХ-аас ипотекийн зээлийн хуучин процессийг хэвийн болгоё гэдэг дээр ерөнхийдөө санал нэгдчихсэн явж байгаа. Үүнийгээ Засгийн газрын тогтоолоор баталгаа гаргаад ипотекийн зээлээр баталгаажсан 2.5 их наядын бондыг бий болгох юм. Эндээсээ иргэддээ нэрийн данс үүсгээд, бондыг арилжааны банкууд МИК-иар дамжуулаад арилжаална. Банкууд иргэдтэй гэрээ хийж, иргэдийг бондтой болгон мөнгөжүүлээд орон сууцны ипотекийн зээлийн урьдчилгааг санхүүжүүлэх юм. 2013 оноос Ипотекийн зээл олгож эхэлснээс хойш нийт 2,7 их наяд төгрөгийн зээлийг 60,5 мянган иргэнд олгосон байдаг. Үүнийг нэг хүнд тооцож үзвэл 46 сая төгрөгийн зээлтэй, зээлийн хүнд сард 307 мянган төгрөг төлдөг байсан. 18 жил, 8 хувиар нь тооцоход шүү дээ. Тэгвэл одоо 5 хувиар тооцоход зээлийн хүүнд сард 192 мянган төгрөг төлөх болж сар бүр 115 мянган төгрөг хэмнэх тооцоо гарч байгаа юм.
-Зээлийн босго ч намсаж, төлбөрийн нөхцөл ч хөнгөрч байна, тиймүү?
Тэгэлгүй яахав, тухайн иргэний байрны зээлийн хүү гуравны нэгээр багасч байна. Энэ нь иргэдэд олдож байгаа бас нэг маш том бололцоо.
-Та банкнуудын захирлуудыг дуудаж уулзсан гэсэн. Ямар тохиролцоонд хүрэв?
Өмнө нь яагаад ипотекийн зээлийн хүү 8 хувь байсан бэ гэвэл төр 4 хувийнх нь санхүүгийн эх үүсвэрийг өгөөд, банкууд өөрийнхөө үйл ажиллагааны 4 хувийг нэмж байсан. Одоо банкууд 4 хувь дээр үйл ажиллагааныхаа зардлын 1 хувийг нэмээд 5 хувь байх бололцоотой гэдэг дээр санал нэгдсэн.