Оффисийн зах зээлийн судалгаа
Монголчууд зах зээлийн нийгэмд шилжсэн сүүлийн 20-оод жилийн дотор олон зүйл өөрчлөгдөж, хөгжиж байгаа бөгөөд тэр дундаа барилгын салбар эрчимтэй хөгжиж нийслэл хотод орчин үеийн өндөр өндөр барилга байшингууд сүндэрлэх болсон билээ. Эдгээр барилгуудын багагүй хувийг оффисын барилга эзэлдэг.
Дэлхийн зах зээл дээр алт, зэс, түүхий эдийн үнэ унасан, валютын ханш өссөн, гадаадын хөрөнгө оруулалт буурсан зэрэг шалтгаанаас үүдэлтэй эдийн засгийн хямралыг даган манай улсын нийгэм эдийн засагт багагүй сөрөг нөлөөлөө үүсээд байгаа. Энэ нь барилга, үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт цаашлаад оффиссын түрээсийн үйлчилгээнд хэрхэн нөлөөлж байгааг харуулахаар дараах судалгааг хийлээ.
Судалгаагаараа Улаанбаатар хотын Оффисын зах зээлийн нөхцөл байдлыг тодорхойлохыг зорьсон. Цаашид энэ судалгааг улирал тутам тогтмол явуулах бөгөөд ингэснээр уншигч танд ажлын байрны объектын ирээдүйн чиг хандлага, цаашдын дүр төрх тодорхойлоход чиг баримжаа болно гэдэгт итгэлтэй байна.
Оффисын барилгуудыг дараах 3 бүлэгт ангилж болох юм.
Оффисын барилгуудыг дараах 3 бүлэгт ангилж болох юм.
- I зэрэглэл (Байршлын хувьд: Чингисийн талбайн эргэн тойронд, Энхтайваны өргөн чөлөө, Сөүлийн гудамж; Барилгын хувьд: Барилга 5 давхраас дээш буюу лифттэй, барилгын хийц, чанар өнгө үзэмжийн хувьд зэрэглэл өндөр, гадна тохижилт зам талбай сайтай)
- II зэрэглэл (Байршлын хувьд: Бага тойруу, 13-р хороолол, Сэлбэ голын эрэг дагуу, Чингисийн өргөн чөлөө; Барилгын хувьд: 5 хүртэлх давхартай, барилгын хийц, чанар өнгө үзэмжийн хувьд энгийн, гадна тохижилт зам талбай муутай)
- III зэрэглэл (Байршлын хувьд: Их тойруу, 100 айл, Төмөр зам, 3,4-р хороолол; Барилгын хувьд: 5 хүртэлх давхар, барилгын хийц, чанар, өнгө үзэмж дунд, оффисын зориулалтын бус, интернэт ба кабелийн суваг байхгүй, гадна тохижилт зам талбайгүй)
Улаанбаатар хотод 100 орчим оффисын зориулалттай барилга байгаа гэсэн судалгаа байдаг. Эдгээрийн 80 гаруй хувь нь тухайн компаниудын өөрсдийнх нь хувийн хэрэгцээний оффисууд болон хуучны цөөн тооны түрээслэгчтэй буюу дээрх ангиллын 3-р зэрэглэлд багтах оффисууд байгаа юм.
Нийт оффис түрээс болон худалдааны ихэнх хувийг Улаанбаатар хотод идэвхтэй үйл ажиллагаа явуулж байгаа компаниудын 80 орчим хувийг арван хэдэн оффис шингээн авч яваа гэдэг. Тиймээс дээрх хувийн хэрэгцээний оффисууд болон үнийн хувьд өрсөлдөх чадваргүй хуучны оффисуудыг энэ удаагийн судалгаандаа хамруулаагүй бөгөөд зөвхөн 1 ба 2-р зэрэглэлд багтах оффисуудыг оруулав.
Эдгээр цөөнх болсон оффисуудыг судалснаар Улаанбаатар хотын оффисын зах зээлийн өнөөгийн нөхцөл байдал ба цаашдын чиг хандлагыг тодорхойлох боломжтой гэж үзсэн юм.
Нийт оффис түрээс болон худалдааны ихэнх хувийг Улаанбаатар хотод идэвхтэй үйл ажиллагаа явуулж байгаа компаниудын 80 орчим хувийг арван хэдэн оффис шингээн авч яваа гэдэг. Тиймээс дээрх хувийн хэрэгцээний оффисууд болон үнийн хувьд өрсөлдөх чадваргүй хуучны оффисуудыг энэ удаагийн судалгаандаа хамруулаагүй бөгөөд зөвхөн 1 ба 2-р зэрэглэлд багтах оффисуудыг оруулав.
Эдгээр цөөнх болсон оффисуудыг судалснаар Улаанбаатар хотын оффисын зах зээлийн өнөөгийн нөхцөл байдал ба цаашдын чиг хандлагыг тодорхойлох боломжтой гэж үзсэн юм.
Оффисын зах зээлийн дундаж үнэ буурсан нь 2 үндсэн шалтгаантай гэж үзэж байна. 1-рт Эрэлт буурсан. 2-рт Ам.долларын ханш өссөн.
1-р зэрэглэлийн оффисын ихэнх хувийг гадаадын хөрөнгө оруулалттай компаниуд худалдаж авна гэж тооцоолсноос өндөр үнээр үнэлсэн байсан.
2011 онд 4,715 тэрбум ам.доллар хүрч байсан гадаадын шууд хөрөнгө оруулалт 2014 онд 521 тэрбум ам.доллар болж 90 орчим хувиар багассан байна. Мөн гадаадын хөрөнгө оруулалттай компаниудын тоо 2011 онд 11647 байсан боловч өнөөдрийг хүртэл мөн адил огцом буурч байгаа.
Валютын ханш өссөнөөс 100 м2 оффисын талбайг 1м2-ийг нь 5500$ авахад USD=1784,1 үед 981,255,000 төгрөг байсан бол 1м2-ийг нь 3500$ болгож 2000$ бууруулахад USD=1975,8 үед 691,530,000 төгрөгөөр буурсан байгааг харж болохоор байна. Зөрүү 289,725,000 төгрөгийг ам.долларт шилжүүлбэл 2000$-р бус бодит байдалд 1466.4$-р буурсан гэж харагдахаар байна. Өөрөөр хэлбэл борлуулагч нэг метр кавдратад 533.6$-ийг валютын ханшийн өсөлтөөс нөхөх юм.
Монгол улс валютын ханшийг тогтворжуулах бодлого хэрэгжүүлж байгаа мөн эдийн засагчдын таамаглалаар ойрын хугацаанд валютын ханш энэ хэмжээндээ тогтвортой байх гэнэ.
Монгол улсын ДНБ сүүлийн 4 жил буурсаар байгаа юм. Энэ нь мэдээж баялаг бүтээгчидтэй холбоотой.
Оффисын түрээсийн үнэ 2015 оны 5-р сарын байдлаар:
2011 онд 4,715 тэрбум ам.доллар хүрч байсан гадаадын шууд хөрөнгө оруулалт 2014 онд 521 тэрбум ам.доллар болж 90 орчим хувиар багассан байна. Мөн гадаадын хөрөнгө оруулалттай компаниудын тоо 2011 онд 11647 байсан боловч өнөөдрийг хүртэл мөн адил огцом буурч байгаа.
Валютын ханш өссөнөөс 100 м2 оффисын талбайг 1м2-ийг нь 5500$ авахад USD=1784,1 үед 981,255,000 төгрөг байсан бол 1м2-ийг нь 3500$ болгож 2000$ бууруулахад USD=1975,8 үед 691,530,000 төгрөгөөр буурсан байгааг харж болохоор байна. Зөрүү 289,725,000 төгрөгийг ам.долларт шилжүүлбэл 2000$-р бус бодит байдалд 1466.4$-р буурсан гэж харагдахаар байна. Өөрөөр хэлбэл борлуулагч нэг метр кавдратад 533.6$-ийг валютын ханшийн өсөлтөөс нөхөх юм.
Монгол улс валютын ханшийг тогтворжуулах бодлого хэрэгжүүлж байгаа мөн эдийн засагчдын таамаглалаар ойрын хугацаанд валютын ханш энэ хэмжээндээ тогтвортой байх гэнэ.
Монгол улсын ДНБ сүүлийн 4 жил буурсаар байгаа юм. Энэ нь мэдээж баялаг бүтээгчидтэй холбоотой.
Оффисын түрээсийн үнэ 2015 оны 5-р сарын байдлаар:
Оффисын талбайн түрээсийн үнэ бараг 2 дахин унасан байгаа нь өмнө хэлсэнсэнчлэн гадаадын шууд хөрөнгө оруулалт буурсан, ДНБ-ний бууралт буюу бүтээн байгуулалт буурсантай холбоотой. Мөн дотооддоо мөнгөний үзүүлэлт М1, М2 буурсан, цалингийн өсөлт зогссон зэргээс хүмүүсийн худалдан авах чадвар муудаж улмаар бизнес эрхлэгчдийн орлого буурсан нь ч нөлөөлсөн байна.
Дүгнэлт
2014 оныг хүртэл тогтвортой байсан оффиссын зах зээлийн өсөлт 2015 он гарснаас хойш сөрөг утга руу орж өөрчлөлтүүд гарна гэсэн төсөөлөл батлагдав.
Энэ уналт эдийн засгийн байдал тогтворжих үед эргэж сайжрах нь тодорхой бөгөөд Улаанбаатар хотод идэвхтэй үйл ажиллагаа явуулж байгаа компнаниудын 80 орчим хувь нь өөрийн байргүй, оффис түрээслэдэг гэх судалгаа байгаа учир энэ салбарт зах зээл байгаа юм.
2015 оныг дуустал эдийн засгийн хямрал үргэлжлэх төлөвтэй байгааг эдийн засаг судлаачид сануулсаар байгаа бөгөөд оффисын зах зээлийн байдал ч мөн адил ойрын хугацаанд сэргэхгүй нь бололтой.
Дүгнэлт
2014 оныг хүртэл тогтвортой байсан оффиссын зах зээлийн өсөлт 2015 он гарснаас хойш сөрөг утга руу орж өөрчлөлтүүд гарна гэсэн төсөөлөл батлагдав.
Энэ уналт эдийн засгийн байдал тогтворжих үед эргэж сайжрах нь тодорхой бөгөөд Улаанбаатар хотод идэвхтэй үйл ажиллагаа явуулж байгаа компнаниудын 80 орчим хувь нь өөрийн байргүй, оффис түрээслэдэг гэх судалгаа байгаа учир энэ салбарт зах зээл байгаа юм.
2015 оныг дуустал эдийн засгийн хямрал үргэлжлэх төлөвтэй байгааг эдийн засаг судлаачид сануулсаар байгаа бөгөөд оффисын зах зээлийн байдал ч мөн адил ойрын хугацаанд сэргэхгүй нь бололтой.