Хуучин орон сууцны 5 сарын тойм судалгаа
УБ хотын хэмжээнд HOUSE MALL системд бүртгэснээр хотын төвийн 6 дүүрэгт нийт 2462 орон сууц байгаагаас 05 сарын байдлаар судалгаандаа нийт 354 орон сууцны борлуулах зарын мэдээлэл цуглуулан анализ хийж үзлээ. УБ хотын арилжаанд орж буй нийт орон сууцыг дүүргээр ангилж харвал:
Хуучин орон сууцны барилгын хийцийг
- Бүрэн цутгамал
- Төмөр бетон карказ
- Угсармал
- Тоосгон гэж ерөнхийд нь ангилсан болно.
- Хотын төв
- Хотын төв бус
Хотын төвд Баруун 4 замаас Баянбүрдийн уулзвар Сансарын аюулгүйн тойрог Зүүн 4 замыг өнгөрөн Нарантуулын баруун урд уулзвар Шинэ нарны гүүрний уулзвар баруун 4 зам гэсэн авто замаар зааглан энэ тойрог дотор орших орон сууцны барилгыг хотын төв гэж үзэж цаашид судалгаанд ашиглана. Үүнийг Дүүрэг хороогоор тайлбарлавал
- ЧД-ийн 1-6-р хороод /шар хэсэг/
- СБД-ийн 1-8-р хороод /цэнхэр хэсэг/
- БЗД-ийн 1, 3, 6, 15, 18, 25-р хороод /саарал хэсэг/ тус тус багтана.
Хуучин орон сууцыг ашиглалтанд орсон оноор нь дундаж үнийг гаргаж үзэхэд 1- 4 өрөө байруудын хувьд 2000 он хүртэл ашиглалтанд орсон орон сууцнууд нь 2000 оноос өмнө ашиглалтанд орсон орон сууцнаас өндөр үнэтэй байгаа нь ажиглагдаж байна.
- ХУУЧИН ОРОН СУУЦНЫ ҮНЭНД НӨЛӨӨЛСӨН ХҮЧИН ЗҮЙЛС
2015 оны 05 сарын байдлаар хуучин 354 орон сууцны үнийн судалгааг хийхдээ бид үнэнд нөлөөлж болох хүчин зүйлсийг цуглуулан утсаар холбогдох байдлаар мэдээллээ бүрдүүлсэн. Яг ижил орон сууц янз бүрийн хүчин зүйлсээс хамааран үнийн хувьд ялгаатай байгаа нь ажиглагдсан бөгөөд энэ ЗЗ дээрх үнэ чухам юунаас хамаарч байгаа, мөн үнэ тогтооход яг ямар хүчинзүйл нөлөөлж буйг тооцох нь судалгааны ажлыг ач холбогдол бүхий нарийвчилсан функц хэлбэрээр нэгтгэн тайлбарлах бүрэн боломжтой болох юм. Удирдан хувьсагчаар бид дараах хүчин зүйлийг таамаглан авсан. Үүнд
- Барилгын хийц /CS/
- Бүрэн цутгамал
- Төмөр бетон карказ
- Тоосго
- Угсармал гэж ангилсан бөгөөд бүрэн цутгамал болон бусад хийцээс хамаарсан эсэх
- Байршил /CL/
- Хотын төв
- Хотын төвд хамаарахгүй гэж ангилсан
- Ашиглалтанд орсон он /CY/
- 2000 оноос өмнө орсон
- 2000 болон түүнээс хойш орсон
- Барилгын нийт давхар /CF/
- Тухайн байрны давхар /WF/
- Агаарын бохирдол /APL/ - Агаарын чанарын индекс буюу АЧИ-ийн дундаж
- SO2 хүхэрлэг хий
- NO2 азотын давхар исэл
- PM2.5 жижиг ширхэглэлт тоосонцор
- PM10том ширхэглэлт тоосонцорЗэрэг багтах бөгөөд 2014 оны 02 сарын хэмжилтийн үр дүнг суурь болгон авсан
- Тухайн байрны давхар орон сууцны хамгийн дээд давхарт байрладаг эсэх /UF/
- Тухайн байрны давхар орон сууцны хамгийн доод буюу 1 давхарт байрладаг эсэх /FF/
Эдгээр 8 хүчин зүйлээр эконометрикийн шинжилгээг хийхэд.
1-рт: Байрны нийт үнэнд хэрхэн нөлөөлж буй байдлаар
2-рт: Байрны 1м2-н үнэнд хэрхэн нөлөөлж буй байдлаар хүчин зүйлийн шинжилгээ хийж үзэхэд дараах үр дүн гарлаа.
Энэ удаа 4 хүчин зүйлээр байрны нийт үнэнд нөлөөлөх эконометрик шинжилгээ хийж үзэхэд Байршил/ хотын төв хотын төв бус/ , барилгын хийц,агаарын чанарын индекс, ашиглалтанд орсон он , гэсэн 4 хүчин зүйл байрны нийт үнийн ердөө 13,%-ийг тайлбарлаж байрны нийт үнэтэй 36.8 эерэг сул хамааралтай гэсэн үр дүн гарлаа. Одоо гарсан үр дүнг томъёлон авч үзье:
-
CL – н хувьд барилгын хийц бүрэн цутгамал бол байрны үнэ нэмэгдэх хамааралтай.
-
CS– н хувьд тухайн орон сууц байрны хамгийн доод давхарт байрлаж буй бол байрны үнэ буурах хамааралтай
-
APL – н хувьд тухайн орон сууц хотын төвд байрлаж буй бол байрны үнэ нэмэгдэх хамааралтай
-
CY- н хувьд ашиглалтанд орсон оноос хамаарч үнэ нэмэгдэх нь хамааралтай
5-р сарын хуучин орон сууцны 1-4 өрөө байрны нийт түүвэрт дээрх байдлаар хүчин зүйлийн шинжилгээ хийж , байршил, барилгын нийт давхар, тухайн байрны байрлах давхар болон тухайн байр хамгийн дээд давхарт байрлаж буй эсэх зэрэг нь энэ удаад үнийн маш бага хувийг тайлбарлагч хүчин зүйлс болж байна.
Дээр авч үзсэн 8 хүчин зүйл хэдий байрны үнэ тогтоход зарим талаараа нөлөөлдөг хэдий ч энэ удаагийн түүврийн шугамаар регрессийн алхамт шинжилгээнд үнийг тайлбарлах хангалттай хүчин зүйлүүд болж чадахгүй байна. Өөрөөр хэлбэл байрны үнэ тогтоход эдгээр дотоод хүчин зүйлээс илүүтэй макро түвшний хүчин зүйлс болон бидэнд мэдэгдэхгүй бусад хүчин зүйлс хэрэглэгчийн шийдвэр гаргалтанд буюу байрны үнэлгээнд нөлөө үзүүлдэг.
Цаашид хуучин орон сууцны хувьд үнэ тогтоход нөлөөлж буй дотоод хүчин зүйлсийг судлахдаа эдгээр мэдээллийг нэг хэмжүүртэй цуглуулан шинжилгээ хийж шалгах нь үнийг тайлбарлах хувь буюу детерминацийн коэффициент өсөх магадлалтай юм. Нэг талаас байрны үнийг тайлбарлагч дотоод хүчин зүйлсийг тогтоосон ч нийт зах зээлд макро болон микро талаас хэрхэн нөлөө үзүүлж буйг судлах нь ихээхэн ач холбогдолтой билээ.