М.Отгонбаяр: Мега төслүүдээ эдийн засгийн эргэлтэнд оруулснаар хөрөнгө оруулалтыг татаж чадна
Эдийн засгийн өсөлт, хөгжилд нөлөөлөх зүйлд хөрөнгө оруулалт зүй ёсоор ордог. Улсын бүтээн байгуулалтыг авч яваа барилгын компаниуд эдийн засгийн хүндхэн үед зөв менежмент, цаг үеэ олсон оновчтой бодлогоор дотоодын болон гадаадын хөрөнгө оруулалтыг татах, нөгөө талаас бонд гаргаж гаднаас арилжааны шугамаар босгох хөрөнгийг шинэ бүтээн байгуулалтад чиглүүлж менежмент хийх шаардлагатай цаг үе ирээд байна. “Форчуни интернейшнл” групп-ийн Хөрөнгө оруулалт хариуцсан Захирал М.Отгонбаяртай хөрөнгө оруулалт татах менежментийн талаар хийсэн сонирхолтой ярилцлагыг хүргэж байна.
- Монголыг сонирхох гадаадын хөрөнгө оруулагчид эрс багаслаа. Цаашид хөрөнгө оруулагчидыг татахын тулд ямар арга хэмжээ авбал зохилтой вэ?
Дэлхийн зах зээл дэх уул уурхайн бүтээгдэхүүний үнийн уналт, Монголын улс төр, нийгэм, эдийн засгийн нөхцөл байдал зэргээс Монголд бизнес хийх нь ашиггүй, эрсдэлтэй байгаа тул гадны хөрөнгө оруулагчид эрсдэл багатай, үр өгөөжтэй, улс төрийн дэмжлэг сайтай, гадны хөрөнгө оруулагч нарыг дэмждэг улс орнууд уруу яваад өгсөн. Бид хөрөнгө оруулагчдыг татахын тулд өөрсдөөс хамаарах бүх зүйлсийг зохион байгуулалттайгаар хийх хэрэгтэй байна.
- Монголыг сонирхох гадаадын хөрөнгө оруулагчид эрс багаслаа. Цаашид хөрөнгө оруулагчидыг татахын тулд ямар арга хэмжээ авбал зохилтой вэ?
Хамгийн түрүүнд тэдний итгэлийг эргүүлэн авчрах шаардлагатай. Үүний тулд Нэгдүгээрт: Хууль эрх зүйн таатай орчинг бүрдүүлэх. Сүүлийн үед батлагдан гарсан хөрөнгө оруулалтыг дэмжсэн хуулиудыг сурталчилан таниулах, түүнчлэн тухайн хуулиудад өөрчлөлт оруулах зайлшгүй шаардлага гарах аваас одоогийн нөхцөлүүдийг хөрөнгө оруулагч нарт илүү таатай байхаар өөрчлөлт оруулна гэдэгт Төрийн зүгээс баталгаа гаргаж өгөх хэрэгтэй юм. Хоёрдугаарт: Төрийн зүгээс олгодог аливаа зөвшөөрөл, эрхийн бичгийг нээлттэй ил тод болгох, Гуравдугаарт: Олон жил яригдаж буй мега төслүүдээ эдийн засгийн эргэлтэнд оруулах. Эдгээр арга хэмжээнүүдийг нэн яаралтай авч хэрэгжүүлж чадвал бид хөрөнгө оруулалтыг татаж чадна гэж бодож байна.
- Эдийн засгийн хямрал гэдэг нэг талаар бизнесийхнээс авч буй нэг төрлийн шалгалт. Энэ шалгалтанд барилгын компаниуд, дотоодын үйлдвэрлэгчид хэрхэн тунаж үлдэх вэ?
Эдийн засгийн өсөлттэй үеийг дагаад барилгын салбар хамгийн хөөсрөлттэй салбарын нэг болсон. Улмаар Монголд эдийн засгийн уналт бий болоод эхлэхтэй зэрэгцээд 2013 оны 07 дугаар сараас барилгын салбарт ипотекийн зээлээр дамжуулан үзүүлсэн санхүүгийн дэмжлэг нь барилгын салбарыг огцом унахаас сэргийлж, бодит хөрсөндөө зөөлөн газардах боломжийг бүрдүүлж өгсөн. Өнөөдрийн байдлаар барилгын салбарын бараа бүтээгдэхүүний борлуулалт эрс муудсанаас барилгын салбарт үйл ажиллагаа явуулж буй барилга угсралтын компани, захиалагч байгууллага, туслан гүйцэтгэгч нар, цаашлаад материал үйлдвэрлэгч, ханган нийлүүлэгчдийн зүгээс томоохон сорилыг даван туулах амаргүй даваатай нүүр тулаад байна.
Эдийн засгийн хямралтай байдал нь улс, нийгэмд тодорхой хэмжээний хохирлыг дагуулж байгаа ч гэсэн нөгөө талаар энэ салбарыг сорьж шалгахад ихээхэн хувь нэмэр оруулна гэж үзэж байна. Учир нь барилгын салбар эдийн засгийн хувьд хамгийн өгөөжтэй салбар байх тэр үед мэргэжлийн бус сонирхогчид, түүнчлэн нэг удаагийн үйлдлээр их хэмжээний ашиг хийх сонирхолтой хувь хүн, компаниуд энэ салбарт ихээр түрэн орж ирсэн.
Тэгэхээр энэ хямралттай үед мэргэжлийн барилгын компаниуд нь шигшигдэх байдлаар үлдэх процесс явагдана гэж бодож байна. Ийм үед хамгийн зөв арга нь том нь жижиг компаниудаа худалдан авах, нэгдэх замаар хүн хүч, машин техникээ улам өргөжүүлэх, дунд зэргийн компаниуд нь хоорондоо хорших замаар хүчээ нэгтгэж өрсөлдөх чадвараа дээшлүүлэн хүчирхэгжих явдал юм. Ер нь Монголын бизнесийн салбарт байдаг нийтлэг хандлага нь компанид шинээр орсон ажилтан хэсэг ажиллаж байгаад жаахан юм сурч аваад ийм компани байгуулаад ажиллаж чадах юм байна гээд гараад явчихдаг үзэгдэл. Эцсийн дүндээ жижиг компанийн маш олон бэрхшээл зовлонтой захирал л яваад байдаг. Тэгэхлээр миний зөвлөмж бол том компанитай нэгдээд тэр компанийхаа Ерөнхий инженер нь байх нь жижиг компанийн захирал байснаас карерын хувьд дээр юм.
Хямралын үед баримтлах өөр нэг стратеги нь зэргэлдээ оршиж буй жижиг газар эзэмшиж буй газар өмчлөгч, захиалагч, төсөл хэрэгжүүлэгчид хоорондоо нэгдэх эсвэл газраа хэн нэгэндээ худалдах замаар томоохон газарт төлөвлөлт хийж иж бүрэн цогцолбор барилга байгууламж барих шийдэл юм. Учир нь худалдан авагчдын мэдлэг мэдээлэл, хандлага, сэтгэл ханамж дээшлэхийн хэрээр үйлдвэрлэгч, бүтээгч нараас төгс иж бүрэн зүйлийг хүсдэг болсон. Цаашид худалдан авагч, оршин суугчдын наад захын хэрэгцээ шаардлагыг хангаагүй, орчин, загвар муутай, ердийн орон сууцнууд борлогдохгүй байх магадлал өндөр. Тиймээс энэ бүгдийг соргогоор харж ажил хэрэг болгож чадсан компаниуд хямралыг амжилттайгаар даван туулж, улмаар салбартаа тэргүүлэгч зэрэглэлийн компани болж үлдэж чадна.
- Гадны хөрөнгө оруулагчид хөрөнгө оруулалт хийх шийдвэр гаргахдаа юуг голчон анхаарч судалдаг вэ?
Гадны хөрөнгө оруулагчид нийтлэг 3-н зүйлд ихээхэн анхаарал хандуулж, улмаар хөрөнгө оруулах эсэх шийдвэрээ гаргадаг. Нэгдүгээрт: эрсдлийг тооцон үздэг. Энэ дундаас хууль эрх зүй, гэрээ контрактын эрсдэл, зах зээлийн эрсдэл, валютын ханшны эрсдлийг нарийвчлан тооцож үздэг. Хоёрдугаарт: төслийн үр ашгийн тооцооллыг сайтар судлан үзнэ. Ялангуяа тухайн төслийн техник эдийн засгийн үндэслэл, тооцооллыг нарийвчлан судлах замаар хөрөнгө оруулалтын өгөөж, үр ашгийг хэр бодит болохыг тогтоодог. Гуравдугаарт: Монгол дах хамтрагч түншээ хэр итгэл даах найдвартай болохыг анхаарна.
- Төсөл хэрэгжүүлж буй манай компаниудын нийтлэг алдаа нь хэрэгжүүлэх гэж буй төслөөсөө олох ашгаа яриад байдаг. Гэтэл гадны хөрөнгө оруулагчид тухайн ашгийг ямар хугацаанд олох гэж байгааг сонирхдог. Энэ тал дээр гадныхан ямар арга барилаар үздэг вэ?
Бодит амьдрал дээр нийтлэг гардаг үзэгдэл бол яах аргагүй энэ мөн. Үүнээс улбаатай хоёр тал харилцан зөвшилцөлд хүрч чадахгүй салах тохиолдол их байдаг. Асуудал нь юунд байна гэхлээр манай барилгын төсөл хэрэгжүүлж буй компаниуд төслийн үр ашгийн тооцооллын хамаарал бүхий эдийн засаг, үр ашгийн холбогдох хүчин зүйлсүүдтэй хамтатган авч үзэхгүй байгаад оршиж байгаа юм. Иймд Инфляци, валютын ханш, алдагдсан боломжит зардал, хөрөнгө оруулалтын өгөөж, өнөөгийн үнэ цэнэ, төсөл хэрэгжүүлэх хугацаа зэргийг хамтад нь тооцож байж төслөөс хэдий хэмжээний ашиг олж болохыг тооцох учиртай. Товчхондоо хэлвэл төслийн үр ашгийн тооцооллыг төсөл санаачлагч компаниуд, төслийн хөрөнгө оруулагчид өөр аргачлалаар тооцож байна гэсэн үг.
Тиймээс бид хөрөнгө оруулагч татья гэвэл энэ ойлголтын зөрүүгээ нэг болгох зайлшгүй шаардлагатай. Ер нь барилгын салбарт хөрөнгө оруулалт хийхээр орж ирж буй гадны хөрөнгө оруулагчид уул уурхайн салбарт хөрөнгө оруулалт хийдэг хүмүүсийг бодвол урт хугацаанд Монголд үр ашигтай бизнес хийхээр ирдэг. Иймд бид ч мөн ялгаагүй тухайн хөрөнгө оруулагчтай зөвхөн нэг төсөл дээр хамтран ажиллана гэж харалгүй алсыг харж, урт хугацаанд хамтран ажиллана гэж, аливаа асуудалд холч ухаанаар уян хатан хандах хэрэгтэй.
- Ойрын хугацаанд барилгын салбарт хөрөнгө оруулалт өсөх боломж хэр харагдаж байна ?
Тиймээс тодорхой хугацаанд эрэлтээсээ нийлүүлэлт нь давчихсан байгаа орон сууцны зориулалттай барилгын талбарт хөрөнгө оруулалт хайхаас илүүтэй барилгын бусад талбар болох худалдааны барилга, оффисын барилга, сервисэд аппартмент, энтертайнмент барилга, үйлдвэрийн барилга, зочид буудал, аялал жуулчлалын барилга байгууламжууд барих төслүүдэд хөрөнгө оруулалт татах нь ойрын хугацаанд хамгийн тохиромжтой гэж үзэж байна. Харин 2-3 жилийн дараагаас маш сайн төлөвлөлт бүхий орон сууцны зориулалттай томоохон хотхоныг нийгмийн дундаж давхаргад зориулан барьвал хамгийн эрэлттэй байх магадлал өндөр гэж харж байна.Өндөр орлоготой, дунд орлоготой, бага орлоготой иргэдэд зориулсан зарагдахад бэлэн болчихсон орон сууцнуудын нийлүүлэлт өнөөдрийн байдлаар хангалттай байна. Хэрвээ олон жил яригдаад байгаа Мега төслүүд энэ хавраас эхнээсээ хэрэгжиж эхлэх аваас бэлэн болчихсон дээрх орон сууцнуудаас гадна төслийн хэрэгжилтийн явцад зогсчихсон байгаа орон сууцнууд, гэр хороолын барилгажилтын төслүүдийг дуусгаад зах зээлд борлуулах хүртэл доод тал нь 3-4 жилийн хугацаа шаардлагатай байх болов уу гэж таамаглаж байна.
- Танай компани 3 дугаар сард барилгын компаниудын захирлуудад зориулж семинар зохион байгуулах гэж байгаа гэсэн энэ талаараа та дэлгэрэнгүй танилцуулна уу?
Бид 3 дугаар сарын эхний 2 долоо хоногтоо багтаад барилгын салбарын захирлуудад хандаж хөрөнгө оруулалтыг татахын тулд ямар бэлтгэл хангасан байх ёстой вэ, түүнчлэн Merger and Acquisition (M&A) буюу компани хоорондын нэгдэл, компанийг худалдан авах процесс, үүнтэй холбоотой анхаарах асуудлуудын талаар сургалт, семинар хийхээр төлөвлөж байна. Иймээс барилгын компанийн захирлууд энэ талаар маш сайн мэдлэгтэй байх зайлшгүй шаардлагатай үе ирээд байна.
Хөрөнгө оруулалтын хувьд хөрөнгө оруулалтыг ямар ч хэлбэрээр татаж болно. Үүнд: шууд хөрөнгө оруулалт, зээлийн санхүүжилт, хөрөнгийн зах зээл дээр бонд буюу үнэт цаас гаргах, санхүүжилт босгох, хаалттай компаниас нээлттэй компани болох замаар хувьцаагаа нийтэд санал болгох, хөрөнгө оруулалт татах, ажил үйлчилгээний харилцан ашигтай солилцоо хийж санхүүжилтээ босгох зэрэг олон арга байна. Энэ бүх аргуудыг ашиглаж хөрөнгө оруулалтаа шийдэхэд бидэнд яах аргагүй ТЭЗҮ буюу Техник, Эдийн Засгийн Үндэслэлээ боловсруулан гаргаж, нарийвчилсан тооцоон дээр тулгуурласан төслийн танилцуулга бэлтгэнэ. Хөрөнгө оруулагч, санхүүгийн байгууллагуудад хэлэхэд: Үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын өрсөлдөөн ширүүсч, эрэлт багасахын хэрээр хөрөнгө оруулагчидын сонирхол буурдаг. Тиймээс тэдний сонирхолыг татах төсөл эрсдэлгүй, үр өгөөжтэй гэдгийг нотлон харуулах бичиг баримт нь сайтар боловсруулсан техник, эдийн засгийн үндэслэл болох юм. Ингэснээр энэхүү бичиг баримт нь хөрөнгө оруулагч, санхүүгийн байгууллагыг шийдвэрээ хурдан гаргах боломжийг бий болгодог.
Бидний зохион байгуулах семинар нь барилгын компаниуд өөрсдийн санаачилсан төсөл дээр ТЭЗҮ хийх зайлшгүй хэрэгцээ шаардлага болоод тухайн ТЭЗҮ-гийн агуулга, хамрах хүрээ, хийх арга замын талаар дэлгэрэнгүй, жишээ баримттайгаар танилцуулахаас гадна M&A (компани хоорондын нэгдэл, компанийг худалдан авах) процессын талаар сургалт зохион байгуулна. Та бүхэн бидний зохиох сургалт, семинарыг сохирхож байвал БАРИЛГА.МН сэтгүүлийн хамт олонд урьдчилсан байдлаар бүртгүүлж болно.
ФОРЧУНИ ИНТЕРНЕЙШНЛ ГРУПП
9910-5328