Эдийн засгийн өсөлт зогсонги байх нь зээлийн шалгуурт нөлөөлдөг
Иргэдийн дунд чухал асуудлын нэг болсон орон сууцны 8 хувийн зээлийн өнөөгийн байдлын талаар Монголийн Ипотекийн Корпорацийн гүйцэтгэх захирал Д. Гантөгстэй ярилцлаа.
- Банкуудын зээлийн шалгуур яагаад өндөрсөөд байна вэ? Эдийн засгийн нөхцөл байдал сайнгүй байгаатай холбоотой юу?
Хөтөлбөрийн хүрээнд манай компани нь урт хугацаатай үнэт цаас гаргаж байгаа тул үнэт цаасны алс хэтийн хөрвөх чадварыг хангах, үнэт цаас худалдаж авсан хөрөнгө оруулагчийн хөрөнгийг эрсдэл багатай, баталгаатай байлгах үүднээс манай улсын иргэний болон санхүүгийн зах зээлийн үйл ажиллагаанд хамааралтай эрх зүйн зохицуулалтын хүрээнд нийцүүлэн нийтлэгээр дагаж мөрддөг тодорхой шалгууруудыг жилийн 8% хүүтэй орон сууцны зээл олгож буй арилжааны банкуудад тавьдаг. Эдгээр шалгуур үзүүлэлтүүдийн дийлэнхи нь иргэдэд орон сууцны зээл олгоход банкуудаас заавал дагаж мөрдүүлэхээр батласан хууль, журмын шаардлага, шалгуур үзүүлэлтүүд байна.
Ийнхүү эрх зүйн болон санхүүгийн хувьд урт удаан хугацааны цагийн аясыг даах чадвартай орон сууцны зээлүүдийг Монголын Ипотекийн Корпораци, ОССК ХХК-иас шалгаж багцлан хөрөнгөөр батлагаажсан 20 жил хүртэлх хугацаатай үнэт цаас гаргах зөвшөөрлийг олгох тухай өргөдлийг Санхүүгийн зохицуулах хороонд гаргаж, ажил хэрэг болгодог. Иймд зээлийн багцад аливаа эрсдэл бий болж зээлдэгч орон сууцны зээлээ төлж барагдуулах боломж тааруу болохоос урьдчилсан сэргийлж төрөл бүрийн даатгал хийсэн, худалдан авч буй байр нь өмчийн маргаангүй, зээлдэгч тогтвор суурьшилтай ажилласан түүхтэй, нийгмийн даатгал төлдөг, өмнө нь зээл аваад төлөөгүй муу зээлийн түүхгүй, худалдан авч буй орон сууц нь чанартай, барилгыг улсын комисс хүлээн авсан, өмчлөлийн хувьд барилгын компаниас хамааралгүй, зэрэг гол төлөв эрх зүйн шаардлага өндөр тавигддаг. Эдгээр нь бүгд олон улсад нийтлэг байдлаар үнэт цаас гаргаж буй хөрөнгийн зах зээлд үйл ажиллагаа явуулдаг компанид тавигдаж ирсэн шаардлага учраас олон нийтэд хүлээж авахад хүндрэлтэй байсан байж болох юм. Нөгөө талаар банкууд гаргасан үнэт цаасны тодорхой хэсгийг өөрсдөө худалдаж авах нөхцөлтэй байдаг болохоор аль болох олон жилийн туршид ийнхүү авсан үнэт цаас нь ач холбогдлоо алдахгүй байхыг чухалчлах нь аргагүй.
Нэмж хэлэхэд ипотекийн зээлээр баталгаажсан үнэт цаас нь анх удаа манай орны зах зээлд гарсан тул түүнд хөрөнгө оруулсан талуудад төлбөр нь цаг тухайдаа аливаа хоцрогдолгүй төлөгддөг байх нь чухал. Ийм төрлийн үнэт цаас нь хөрвөх чадвартай, гуравдагч хөрөнгө оруулагч нарт үлгэр жишээ болж чадвал манай улсын хөрөнгийн зах зээлийн шинэ хандлагыг илэрхийлэх нэгэн сайн үзүүлэлт болно гэдэгт итгэлтэй байна.
Эдийн засгийн өсөлт саарсан байдал нь “МИК ОССК” ХХК болон банкуудын өсөлтийн хурд, чиг хандлагад нөлөөлнө, мөн орон сууцны зээлдэгчдийн төлбөрийн чадвар, хуримтлал бий болгоход дам дамаар ажилгүйдлийн түвшинтэй уялдаж сөрөг нөлөө үзүүлэх үр дагавартай байдаг. Иймд нийт эдийн засагт өсөлт зогсонги байх нь явандаа олгогдож буй зээлийн хувь хэмжээнд ч мөн адил сааруулах нөлөөгөөр илэрдэг. Харин нэг бүрчлэн олгож буй орон сууцны зээлийн шалгуур үзүүлэлтүүдэд ямар нэгэн өөрчлөлт орохгүй байна.
- Орон сууцны хөтөлбөрт МИК ямар үүрэгтэй вэ?
Эдийн засгийн өсөлт саарсан байдал нь “МИК ОССК” ХХК болон банкуудын өсөлтийн хурд, чиг хандлагад нөлөөлнө, мөн орон сууцны зээлдэгчдийн төлбөрийн чадвар, хуримтлал бий болгоход дам дамаар ажилгүйдлийн түвшинтэй уялдаж сөрөг нөлөө үзүүлэх үр дагавартай байдаг. Иймд нийт эдийн засагт өсөлт зогсонги байх нь явандаа олгогдож буй зээлийн хувь хэмжээнд ч мөн адил сааруулах нөлөөгөөр илэрдэг. Харин нэг бүрчлэн олгож буй орон сууцны зээлийн шалгуур үзүүлэлтүүдэд ямар нэгэн өөрчлөлт орохгүй байна.
- Орон сууцны хөтөлбөрт МИК ямар үүрэгтэй вэ?
2006 онд байгуулагдсан цагаасаа хойш орон сууцны зээлийн хоёрдогч санхүүжилтийн зах зээл дээр үйл ажиллагаа явуулж ирсэн Санхүүгийн зохицуулах хорооноос ийнхүү үйл ажиллагаа явуулах эрх авсан компани юм.
Орон сууцны санхүүжилтийн хоёрдогч зах зээлийн үйл ажиллагааг тус компаниас явуулахдаа банкуудын олгосон орон сууцны зээлүүдийг багцалж Санхүүгийн зохицуулах хорооноос холбогдох зөвшөөрөл авсаны үндсэн дээр хөрөнгөөр баталагаажсан үнэт цаас гарган, дотоодын хөрөнгийн зах зээл дээр үйл ажиллагаа явуулдаг хөрөнгө оруулагч компаниудад үнэт цаасыг санал болгож худалдах, хөрөнгө оруулагч нарын үнэт цаасны хөрөнгийг итгэмжлэн удирдах үүргийг гүйцэтгэхийг зорьж байна.
Банкнаас олгосон урт хугацаатай орон сууцны зээлийг тус компани багцалж хөрөнгийн зах зээл дээр үнэт цаас гаргасныхаа дараа хөрөнгө оруулж худалдан авсан хуулийн этгээдүүдэд үнэт цаасны төлбөр тооцоог цаг тухайд нь шилжүүлэх, тайлагнах үйл ажиллагааг холбогдох хууль, журмуудад нийцүүлэн гүйцэтгэдэг. Санхүүгийн зохицуулах хорооноос энэхүү үйл ажиллагаанд хяналт тавьж хөрөнгө оруулалтын хэлцлийн олон талын оролцогч нарын эрх ашгийг хамгаалж байгаа юм.
Манай компани орон сууцны хөтөлбөрийн хүрээнд санхүүжилтийн хоёрдогч зах зээл дээр үйл ажиллагаагаа явуулснаар улсын хөрөнгийн зах зээлийн тогтолцоонд хөрөнгөөр баталгаажсан шинэ төрлийн үнэт цаасны үйлчилгээ бий болохын зэрэгцээ банкны зээлийн зах зээлд нэмэлт хөрөнгө татах, зээлийн эх үүсвэр нэмэгдүүлэхэд тодорхой ач холбогдол бүхий үйл явц болж байна.
Эдийн засаг хурдацтай тэлж ирсэнтэй холбогдуулан ялангуяа Улаанбаатар хотын хэмжээнд ажлын байр шинээр бий болж, үүнийг дагаад хүн амын өсөлт орон нутгаас илүү хурдацтай явагдсан билээ. Энэ нь орон сууцны эрэлт хэрэгцээг нэмэгдүүлж, шинээр баригдсан орон сууцанд олон тооны иргэд байр авах хүсэлт их болсон.
Монгол банкнаас 2013 онд орон сууцны зээлийн эрэлт хэрэгцээг хангах зорилгоор тодорхой эх үүсвэрийг богино хугацаатай зээл хэлбэрээр арилжааны банкуудад олгож 8 % +/- 1 % орон сууцны зээлийн хөтөлбөрийг эхлүүлсэн. “МИК ОССК” ХХК нь уг хөтөлбөрт гэрээ байгуулж банкуудын иргэдэд олгосон ийнхүү хөнгөлөлттэй нөхцөл бүхий орон сууцны зээлийг багцалж ипотекийн зээлээр баталгаажсан бонд буюу хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаас гаргах үүрэг хүлээж оролцож байна.
Тус компани нь 2014 оны эцсийн байдлаар нийтдээ 3 удаа Ипотекийн зээлээр баталгаажсан 870 тэрбум орчим төгрөгийн бонд гаргаад байна. Үүнд ойролцоогоор 21000 айл өрхийн банкнаас авсан орон сууцны зээл багтсан юм.
Зарим банкны харилцагч нар манай компанийг зээл олгодог байгууллага гэж андууран 8 %-ийн хүүтэй зээл авах хүсэлт ирүүлсэн байсныг бид залруулан банкууд руу хандаж зээлийн хүсэлт гаргахыг зөвлөж ирсэн.
- Ипотекийн 8 хувийн зээл иргэдийн зүгээс зогссон гэсэн яриа гарах болсон энэ талаар ?
Эдийн засаг хурдацтай тэлж ирсэнтэй холбогдуулан ялангуяа Улаанбаатар хотын хэмжээнд ажлын байр шинээр бий болж, үүнийг дагаад хүн амын өсөлт орон нутгаас илүү хурдацтай явагдсан билээ. Энэ нь орон сууцны эрэлт хэрэгцээг нэмэгдүүлж, шинээр баригдсан орон сууцанд олон тооны иргэд байр авах хүсэлт их болсон.
Монгол банкнаас 2013 онд орон сууцны зээлийн эрэлт хэрэгцээг хангах зорилгоор тодорхой эх үүсвэрийг богино хугацаатай зээл хэлбэрээр арилжааны банкуудад олгож 8 % +/- 1 % орон сууцны зээлийн хөтөлбөрийг эхлүүлсэн. “МИК ОССК” ХХК нь уг хөтөлбөрт гэрээ байгуулж банкуудын иргэдэд олгосон ийнхүү хөнгөлөлттэй нөхцөл бүхий орон сууцны зээлийг багцалж ипотекийн зээлээр баталгаажсан бонд буюу хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаас гаргах үүрэг хүлээж оролцож байна.
Тус компани нь 2014 оны эцсийн байдлаар нийтдээ 3 удаа Ипотекийн зээлээр баталгаажсан 870 тэрбум орчим төгрөгийн бонд гаргаад байна. Үүнд ойролцоогоор 21000 айл өрхийн банкнаас авсан орон сууцны зээл багтсан юм.
Зарим банкны харилцагч нар манай компанийг зээл олгодог байгууллага гэж андууран 8 %-ийн хүүтэй зээл авах хүсэлт ирүүлсэн байсныг бид залруулан банкууд руу хандаж зээлийн хүсэлт гаргахыг зөвлөж ирсэн.
- Ипотекийн 8 хувийн зээл иргэдийн зүгээс зогссон гэсэн яриа гарах болсон энэ талаар ?
Хөтөлбөрийн хүрээнд манай компаниас болон эрх бүхий төрийн байгууллагуудаас хэвлэл мэдээллийн хэрэгслээр олон удаа тайлбар хийсэн болно. Хөтөлбөрийг зосгоох тухай аливаа шийдвэр гараагүй. Засгийн газрын болон Монгол банкны албаны мэдээлэлд ч энэ асуудлаар тодруулсан бөгөөд ямар нэгэн өөрчлөлт гараагүй. Одоогоор хөтөлбөр зогсоогүй үргэжлэн хэвийн явж байна. 2014 оны 12-р сарын байдлаар нийт 11 банк орон сууцны 1.9 их наяд төгрөгийн зээлийг 43621 зээлдэгчдэд олгоод байгааг сар бүр гаргаж буй хөтөлбөрийн судалгаанд тусгасан. Манай компанийн хувьд 2015 ондоо ойролцоогоор нэмж 3-4 удаа үнэт цаас гаргаж ажиллахаар төлөвлөсөн байгаа.
- Таны бодлоор ирэх оны ЭЗ-ийн төлөв байдал барилгын салбарт хэрхэн нөлөөлөх бол?
2015 оны эдийн засгийн өсөлтийн төлөв байдал хэрхэн сайжирч, дотоодын нийт бүтээгдэхүүн болон ифляцийн түвшин хэрхэн өөрлөгдхөөс төлөвлөснөөс барилгын салбарын ажил ихэд хамаарна. Түүнчлэн банкуудын зээлийн бодлогоос хамааралтай хэвээр байна. Орон сууцны үнийн өсөлт бууралтын индекс сүүлийн саруудад буурч байгаа тухай мэргэжлийн судалгаа гаргадаг байгууллагуудаас гаргасантай танилцахад орон сууцны барилга угсралтын ажил удааширч болзошгүй байна. Энэ нь өвлийн улиралд барилга угсралтын ажлын ачаалал буурдагтай холбоотой.
- 8 хувийн хүүтэй зээл системийн шинэчлэл гэж яриад байна. Энэ талаар дэлгэрэнгүй тайлбарлахгүй юу?
Системийн шинэчлэл гэдэгт манай компанийн хувьд бүтцийн санхүүжилтийн тогтолцоог хөгжүүлэх бодлогыг хэлж байна уу гэж ойлгож байна. Олон улсын санхүүгийн зах зээлийн нэг хэсэг нь хөрөнгийн зах зээлд суурилсан байдаг. Хөрөнгийн зах зээлийн нэг давуу тал нь эдийн засгийг хөгжүүлж , өсгөхөд чухал үүрэгтэй урт хугацаатай санхүүжилтийн тогтолцооны суурь нь болдог. Хөрөнгийн зах зээлийн хөгжил нь хэр ахисан байхаас шалтгаалан компаниудын санхүүжилтийн эх үүсвэрийн бүтэц төрөлжиж, урт хугацаанд эрсдэл, зардал багатай, тогтвортой хөрөнгийн эх үүсвэрийг ашиглаж, ашигт ажиллагаагаа нэмэгдүүлэх боломжийг олгодог. Иймд манай улсын эдийн засгийн хувьд хөрөнгийн зах зээлийн хөгжлийн гарааны эхэнд явж байна гэж хэлж болохоор байгаа. Тухайлбал УИХ-аас 2013 оны 5-р сард Үнэт цаасны зах зээлийн тухай хуулийн шинэчилсан найруулгыг батлаж, түүнийг хэрэгжүүлэхтэй холбоотой Хөрөнгө оруулалтын сангийн тухай хуулийг баталсан. Манай компанийн үйл ажиллагааны эрх зүйн гол тулгуур хууль бол 2010 онд батлагдсан Хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаасны тухай хууль юм.
Эдгээр хууль болон Санхүүгийн зохицуулах хорооноос нийтэд дагаж мөрдүүлэхээр баталсан холбогдох журмууд нь уялдаж хөрөнгийн зах зээлийн эрх зүйн шинэ орчиныг бүрдүүлэн, санхүүгийн зах зээлийн системд тогтвортой өсөлт бий болгох нөхцөл болж байна.
Манай байгууллагын хувьд үүсгэн байгуулагдсан цагаасаа орон сууцны санхүүжилтийн хоёрдогч зах зээлийн шинэ боломжийг эрэлхийлж, банкуудын хүн амын орон сууцны хэрэгцээг хангахад зориулан олгож ирсэн зээлийн тогтолцоог боловсронгуй болгох, орон сууцны санхүүжилтийн хоёрдогч зах зээлийг хөгжүүлэх зорилгоор урт хугацаатай үнэт цаас гаргах замаар ажиллаж байгаа юм.
- Орон сууцны зээлд хөдөө орон нутгийн иргэд хир хамрагдаж байна вэ? 8 хувийг 7 хувь болгох асуудал хэрэгжих шатандаа орсон уу?
2013 оны 6 сарын 14-нд хөтөлбөр эхэлснээс хойш нийт олгосон зээлийн 77%-ийг Улаанбаатар хотод олгосон бол “МИК ОССК” ХХК-ийн худалдаж авсан зээлийн багцын 70 орчим хувийг Улаанбаатар хотод олгосон зээлүүд, үлдсэн 30 хувь нь орон нутгийн орон сууцны зээлүүд эзэлж байгаа.
Орон нутагт орон сууцны барилга барих төслүүд сүүлийн жилүүдэд эрчимтэй хэрэгжиж эхлэсэн тул 2014 оны эцэст хожуу гаргасан ипотекийн зээлээр баталгаажсан бондын хувьд орон нутгийн зээлүүд илүү жин дарж байгаа юм.
Зээлийн хувь хэмжээг 7 %-тай байхаар яригдаж байгаа ч хэрэгжиж эхлээгүй байна.
- Банкуудаас авсан зээлийн багцыг МИК үнэт цаасжуулж хоёрдох зах зээлд гаргаж байгаа. Одоогийн байдлаар хэдэн удаагийн үнэт цаасжуулалт хийгдээд байна вэ?
Бид нийт 3 удаа үнэт цаас гарган арилжаалаад байгаа. Удахгүй дөрөв дэх удаагийн үнэт цаасаа арилжаалахаар Санхүүгийн Зохицуулах Хорооноос зөвшөөрлөө он гараад аваад байна. Удахгүй гэрээнүүд хийгдэнэ.
2015 оны хувьд мөн 3-4 удаа үнэт цаас гаргахаар төлөвлөн ажиллаж байна.