Орон сууцны үнэ буурсан гэхээс илүү, хэт их өссөн үнийн хөөс хагарч байна
Орон сууц нь хүний анхдагч хамгийн чухал хэрэгцээнүүдийн нэг тул хүмүүс хэрэглээний зориулалтаар худалдан авахаас гадна илүүдэл нөөцөө байршуулах, өсгөх зорилгоор ашигладаг хөрөнгө оруулалтын нэг хэлбэр. Энэхүү зах зээлийн чиг хандлага сүүлийн жилүүдэд тогтворгүй, үнийн өсөл, бууралт ажиглагдсан сонирхол татсан зах зээл юм. Орон сууцны зах зээлийн 2014 оны ерөнхий төлвийг дүгнэвэл зах зээлийн идэвхжил өмнөх оны түвшинд тодорхой хэмжээний өсөлттэй шинээр хэрэгжиж байгаа орон сууцны төслүүдийн борлуулалт удааширч зарим төслүүдийн санхүүжилт хүндхэн байна. энэ удаагийхаа зочноор СЭЗДС-ийн Санхүүгийн удирдлагын тэнхимийн багш Доктор Б. Мөнхзаяатай “Орон сууцны зах зээл” сэдвийн хүрээнд ярилцана.
- Орон сууцны үнэ ханш сүүлийн жилүүдэд огцом нэмэгдчихлээ. Цаашид үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн төлөв ямар байх бол?
2007 оноос 2011 оныг хүртэл орон сууцны үнэ дунджаар 5-10 хувиар өссөн. Харин 2011 оны хагас жилээс өсөлтийн хувь нь огцом өсч 20-оос 30 хувьд хүрсэн. Энэ нь нэг талаас орон сууцны барилгын нийлүүлэлт өсч байгаатай холбоотой ч нөгөө талаас нийлүүлэлтээс давсан эрэлт нь үнийн өсөлтийн гол шалтгаан болжээ. Иргэдийн хувьд орон сууц авах сонирхолтой байхаас гадна түүнийг худалдан авах санхүүгийн эх үүсвэртэй байх шаардлагатай. Ипотекийн зээл олголт өсч, иргэдэд орон сууц худалдан авах боломжийг нэмэгдүүлсэн. 2014 оны сүүлийн хагас жилд орон сууцны үнэ бага зэрэг буурах хандлагатай байв. Энэ нь өмнөх хоёр жилийн хугацаанд олон айл орон сууц худалдан авснаас орон сууц худалдан авах иргэдийн тоо харьцангуй буурсан. 8 хувийн хүүтэй зээлийн орон сууцны хүртээмж багассантай холбоотойгоор үнэ бага боловч буурч байна гэж бодож байна.
Цаашид орон сууцны зээл олголтын хэмжээ буурах тохиолдолд үнэ ч бас дагаад буурах хандлага ажиглагдаж байна. Гэхдээ нийлүүлэлт талыг харвал барилгын материал, газрын үнэ, ажилчдын цалин хөлс тогтмол өсч буй энэ нөхцөлд үнэ буурах боломж харагдахгүй юм. Магадгүй өмнөх жилүүд шиг өсөлт ажиглагдахгүй байхаа.
- Монголын нөхцөлд орон сууцны үнийг тогтворжуулах ямар боломжууд байна. Иргэдээ чирэгдэл багатай орон сууцжуулах гарц юу байж болох вэ?
Цаашид орон сууцны зээл олголтын хэмжээ буурах тохиолдолд үнэ ч бас дагаад буурах хандлага ажиглагдаж байна. Гэхдээ нийлүүлэлт талыг харвал барилгын материал, газрын үнэ, ажилчдын цалин хөлс тогтмол өсч буй энэ нөхцөлд үнэ буурах боломж харагдахгүй юм. Магадгүй өмнөх жилүүд шиг өсөлт ажиглагдахгүй байхаа.
- Монголын нөхцөлд орон сууцны үнийг тогтворжуулах ямар боломжууд байна. Иргэдээ чирэгдэл багатай орон сууцжуулах гарц юу байж болох вэ?
Орон сууны үнийг бууруулах, тогтворжуулахын тулд нийлүүлэлтийг нэмэгдүүлэх эсвэл эрэлтийг бууруулах хэрэгтэй болно. Одоогоор орон сууцны нийлүүлэлтийг нэмэгдүүлэх тал дээр барилгын материал үйлдвэрлэдэг болон барилга угсралтын компаниудын үйл ажиллагааг төрөөс дэмжих бодлогыг хэрэгжүүлж байна. Гэхдээ шинээр баригдаж буй орон сууцны үнэ төдийлөн буурахгүй байна. Энд газрын байршил, дэд бүтэц, инженерийн шугам сүлжээний төвийн холболт гол нөлөөллийг үзүүлж байгаа. Харин орон сууцны эрэлт нь зээл олголтоос шууд хамаардаг тул зээл олголтыг багасгах, эсвэл зээлийн нөхцөлийг нь нэмэгдүүлэх замаар л эрэлтийг бууруулах боломж байна.
Үнийг тогтворжуулахын тулд эрэлтээ дэмжих бус, нийлүүлэлтээ нэмэгдүүлэх бодлогыг барих нь чухал. Нийлүүлэлт хязгаарлагдмал байхад орон сууцны зээлийг дэмжих бодлого барьснаар орон сууцны үнэ огцом нэмэгдсэн. Одоо зээл олголтыг зохих түвшинд хязгаарлаж, орон сууц барихад шаардагдах дэд бүтэц, газрын үнэ, аливаа зөвшөөрлийг авахад үүсэх хүнд суртлыг багасгах бодлогыг илүү барьж хэрэгжүүлмээр байна. Мөн орон сууцны үнийн хий хоосон өсөлтийг бий болгож буй дамлан наймаалдаг байдалд тавих хяналтаа сайжруулах, татварын хэмжээг илүү нэмэгдүүлэх бодлогыг баримтлах.
Үнийг тогтворжуулахын тулд эрэлтээ дэмжих бус, нийлүүлэлтээ нэмэгдүүлэх бодлогыг барих нь чухал. Нийлүүлэлт хязгаарлагдмал байхад орон сууцны зээлийг дэмжих бодлого барьснаар орон сууцны үнэ огцом нэмэгдсэн. Одоо зээл олголтыг зохих түвшинд хязгаарлаж, орон сууц барихад шаардагдах дэд бүтэц, газрын үнэ, аливаа зөвшөөрлийг авахад үүсэх хүнд суртлыг багасгах бодлогыг илүү барьж хэрэгжүүлмээр байна. Мөн орон сууцны үнийн хий хоосон өсөлтийг бий болгож буй дамлан наймаалдаг байдалд тавих хяналтаа сайжруулах, татварын хэмжээг илүү нэмэгдүүлэх бодлогыг баримтлах.
- Дэлхийн улс орнууд иргэдээ тодорхой бодлогоор орон сууцжуулсан байдаг. Жишээ авбал
Аливаа орны хувьд орон сууц худалдан авах иргэдийнхээ санхүүгийн эх үүсвэрийг нэмэгдүүлэх зорилгоор орон сууцны зээлийг дэмжих хөтөлбөрүүдийг хэрэгжүүлсэн байдаг. Гэхдээ энэ нь орон сууцны үнийн хэт өсөлт буюу үнийн хөөсийг үүсгэсэн байх нь бий. Жишээ нь: Англи улс (1997-2006 он), Австрали улс (1995-2008 он), АНУ (1999-2006 он), Ирланд улс (1999-2006 он), Хятад улс (2005-2013 он) зэргийг нэрлэж болно.
Орон сууцны үнийн хэт өсөлт нь эдийн засагтаа сөрөг нөлөө үзүүлж, санхүүгийн хямрал болох нэг шалтгаан болдог. Харин улс орноо амжилттай орон сууцжуулсан улсын тоонд Герман, Франц, Сингапур, Япон улсууд ордог. Эдгээр улсууд нь бага, дунд орлоготой иргэдэд хөнгөлөлттэй зээлийг олгож, орон сууцны үнэ болон түрээсийн үнэд хязгаар тогтоож, хяналтаа сайжруулсан. Мөн бага дунд орлоготой иргэдэд орон сууцны урьдчилгааг төрөөс даах, буцалтгүй тусламж үзүүлэх зэрэг арга хэмжээг авдаг. Гэхдээ орон сууцны хэт өсөлтийг зохицуулах зорилгоор зээлийн хүү, зээл олгох хэмжээ зэрэгт хязгаар тавьж үнийн хэт өсөлтийг хязгаарладаг байна. Гэтэл манай улсад зээл олгож буй бодлого нь бага, дунд орлоготой иргэд гэхээсээ орлого өндөртэй иргэд л зээл авах боломжтой нөхцлийг бүрдүүлсээр байна. Энэ нь эргээд л орон сууцны үнэ өсөх, орон сууцны эрэлт хэрэгцээтэй, бага дунд орлоготой иргэдээ орхин үлдээдэг гол шалтгаан болоод байгаа юм.
Тиймээс орон сууцны хөнгөлттэй зээлийг бүх иргэдэд бус харин зээлийн төлбөрөө шууд төлж чадахгүй орлого багатай иргэдэд олгох, зээл олгох хэмжээнд хязгаар тогтоох, хэт хавтгайруулж олгохгүй байх, дундаж орлоготой иргэдэд олгох зээлийг зах зээлийн жамаар хөгжүүлэх, харин тансаг зэрэглэлийн орон сууц барьж байгаа компаниудад илүү өндөр татвар ногдуулах зэрэг арга хэмжээг авах боломжтой. Мөн энэ бодлогыг боловсруулж, хэрэгжүүлдэг нэгдсэн удирдлага бүхий төрийн алба нэгж байх зайлшгүй хэрэгцээ гарч байгаа юм. Манайд Барилга, Хот Байгуулалтын Яам, Орон Сууцны Санхүүжилтийн Корпораци, Барилгын Хөгжлийн Төв гэх мэтийн барилгын салбар хариуцсан төрийн яам, агентлаг, компани байдаг ч орон сууцны асуудлыг бүрэн хамаарч, шийдвэрлэж чадахгүй байна. Бүтээн байгуулалтын ажлыг үр дүнтэй, шуурхай явуулахын тулд газар олголт, хөрөнгө оруулалт, дэд бүтцийг хангасан элдэв зөвшөөрлийн асуудлыг цэгцэлж, нэгдмэл бүтэцтэй болгох асуудал дутагдалтай байна. Одоогоор дээрх ажлуудыг хэрэгжүүлдэг, шийдвэрлэдэг нэгжүүд нь салангид, салбар эрхэлсэн яам, нийслэл хот, банк санхүүгийн байгууллагууд хоорондын ажлын уялдаа муу байгаагаас хүнд суртал, авилгал гэсэн сөрөг талууд нь үнэ өртөг, чанарт ч нөлөөлж байдаг.
Орон сууцны үнийн хэт өсөлт нь эдийн засагтаа сөрөг нөлөө үзүүлж, санхүүгийн хямрал болох нэг шалтгаан болдог. Харин улс орноо амжилттай орон сууцжуулсан улсын тоонд Герман, Франц, Сингапур, Япон улсууд ордог. Эдгээр улсууд нь бага, дунд орлоготой иргэдэд хөнгөлөлттэй зээлийг олгож, орон сууцны үнэ болон түрээсийн үнэд хязгаар тогтоож, хяналтаа сайжруулсан. Мөн бага дунд орлоготой иргэдэд орон сууцны урьдчилгааг төрөөс даах, буцалтгүй тусламж үзүүлэх зэрэг арга хэмжээг авдаг. Гэхдээ орон сууцны хэт өсөлтийг зохицуулах зорилгоор зээлийн хүү, зээл олгох хэмжээ зэрэгт хязгаар тавьж үнийн хэт өсөлтийг хязгаарладаг байна. Гэтэл манай улсад зээл олгож буй бодлого нь бага, дунд орлоготой иргэд гэхээсээ орлого өндөртэй иргэд л зээл авах боломжтой нөхцлийг бүрдүүлсээр байна. Энэ нь эргээд л орон сууцны үнэ өсөх, орон сууцны эрэлт хэрэгцээтэй, бага дунд орлоготой иргэдээ орхин үлдээдэг гол шалтгаан болоод байгаа юм.
Тиймээс орон сууцны хөнгөлттэй зээлийг бүх иргэдэд бус харин зээлийн төлбөрөө шууд төлж чадахгүй орлого багатай иргэдэд олгох, зээл олгох хэмжээнд хязгаар тогтоох, хэт хавтгайруулж олгохгүй байх, дундаж орлоготой иргэдэд олгох зээлийг зах зээлийн жамаар хөгжүүлэх, харин тансаг зэрэглэлийн орон сууц барьж байгаа компаниудад илүү өндөр татвар ногдуулах зэрэг арга хэмжээг авах боломжтой. Мөн энэ бодлогыг боловсруулж, хэрэгжүүлдэг нэгдсэн удирдлага бүхий төрийн алба нэгж байх зайлшгүй хэрэгцээ гарч байгаа юм. Манайд Барилга, Хот Байгуулалтын Яам, Орон Сууцны Санхүүжилтийн Корпораци, Барилгын Хөгжлийн Төв гэх мэтийн барилгын салбар хариуцсан төрийн яам, агентлаг, компани байдаг ч орон сууцны асуудлыг бүрэн хамаарч, шийдвэрлэж чадахгүй байна. Бүтээн байгуулалтын ажлыг үр дүнтэй, шуурхай явуулахын тулд газар олголт, хөрөнгө оруулалт, дэд бүтцийг хангасан элдэв зөвшөөрлийн асуудлыг цэгцэлж, нэгдмэл бүтэцтэй болгох асуудал дутагдалтай байна. Одоогоор дээрх ажлуудыг хэрэгжүүлдэг, шийдвэрлэдэг нэгжүүд нь салангид, салбар эрхэлсэн яам, нийслэл хот, банк санхүүгийн байгууллагууд хоорондын ажлын уялдаа муу байгаагаас хүнд суртал, авилгал гэсэн сөрөг талууд нь үнэ өртөг, чанарт ч нөлөөлж байдаг.
- Ипотекийн зээлийг банкууд олгож байгаа ч иргэдэд тавих шалгуур үзүүлэлт нь өндөрсөж байна. Энэ тал дээр ямар бодолтой байна ?
Эдийн засгийн нөхцөл байдал, төсвийн алдагдлаас шалтгаалан 8 хувийн хүүтэй орон сууцны зээл олголтыг хумих бодлого барьж байгаа. Харин арилжааны банкуудын ипотекийн зээл хэвийн олгогдож байна. Мэдээж шалгуур үзүүлэлт нь банк өөрийнхөө эрсдэлийг бууруулж буй хэрэг юм.
- Орон сууцны үнийг судалгааны байгууллагууд сар бүр буурсан үзүүлэлттэй гарсан дүгнэлтийг өгсөөр байна. Цаашид орон сууцны үнийн хөөс хагарах уу ?
- Орон сууцны үнийг судалгааны байгууллагууд сар бүр буурсан үзүүлэлттэй гарсан дүгнэлтийг өгсөөр байна. Цаашид орон сууцны үнийн хөөс хагарах уу ?
Орон сууцны үнэ зээл олголт буурсантай холбоотойгоор, нөгөөтэйгүүр зээл авах нөхцлийг хангасан иргэдийн тоо буурсантай холбоотойгоор буурах хандлага ажиглагдаж байна. Энэ нь орон сууцны үнэ буурсан гэхээс илүү, хэт их өссөн үнийн хөөс хагарч байгаа гэж хэлбэл онох байх. Гэхдээ орон сууц худалдан авах санхүүжилтийн эх үүсвэрийг цаашид нэмэгдүүлэх тохиолдолд үнэ буурах нөхцөл бүрдэхгүй.
- Орон сууцны үнийн өсөлтөнд нөлөөлдөг гол хүчин зүйлүүд юу вэ?