Газар үл хөдлөх хөрөнгө мөн үү ?
Газрын үнэ цэнэ
Нийтлэлээ эхлэхээс өмнө нэг асуулт тавья. Газар, барилга хоёрын аль нь одоо цагт үнэтэй байна вэ?
Ихэнх хүмүүс барилга нь үнэтэй гэж хариулах байх. Арга ч үгүй биз. Өнөөдөр хүн бүр хувийн орон сууц, хаустай болчихвол амьдралын хамгийн гол хэрэгцээ хангагдаж байгаа гэж үзэх болсон цаг юм чинь.
Гэвч эдийн засгийн утгаараа газар хамгийн үнэтэй төдийгүй хамгийн том үл хөдлөх хөрөнгө мөн ажээ. Учир нь байгалийн давагдашгүй хүчин зүйлд өртөхгүй, хэн нэгэн буулгаад өөрчилж чадахгүй, тээвэрлээд авч явж чадахгүйгээс хойш газар гэдэг хамгийн том үл хөдлөх хөрөнгө. Харин газар дээр барилга, бүтээн байгуулалт гүйцэтгэж гэмээнэ тэрхүү газар улам бүр үнэ цэнэтэй болдгоос гадна тодорхой хөрөнгө оруулалтаар сэргээж болдог зүйл. Ингэхээр хэний ч оролцоогүй, дангаараа байхдаа газар үнэтэй. Бид өөрсөддөө заяасан уудам өргөн газар нутгийнхаа үнэ цэнийг төдийлөн мэдэрдэггүй нь үнэн.
Дахин сануулахад эдийн засгийн утгаараа олон талын ач холбогдолтой, өргөн утга агуулгатай газар гэх зүйл өөрөө онцгой обьект. Барилга байгууламж, бүтээн байгуулалтаас илүү газар үнэтэй гэж шууд хэлэх ёстой. Огт хөдөлдөггүй хөрөнгийг үл хөдлөх хөрөнгө гэнэ хэмээн шууд утгаар нь тодорхойлбол газар гэдэг хамгийн том үл хөдлөх хөрөнгө. Үл хөдлөх хөрөнгүүд дотроос авч үзвэл хамгийн үнэ цэнэтэй хөрөнгө - газар.
Харин барилга бол байгалийн гамшигт өртдөг, наад зах нь газар хөдлөхөд нурж, эвдэрч болно. Ямар ч үл хөдлөх хөрөнгө байгалийн давагдашгүй хүчин зүйлээр устаж үгүй болдог, нэг талаасаа эрсдэлтэй гэдгийг хэн бүхэн мэднэ. Тохиолдлын гамшиг сүйрэл болоогүй ч цаг хугацааны эрхээр элэгдэж муудна. Харин газар гэдэг хэзээ ч устаж, алга болдоггүй гэдгээрээ харьцангуй зүйл. Монголчууд бидний хувьд өргөн уудам газар нутагтай, нүүдлийн соёл иргэншилтэй, хаана ч өвөлжөө хаваржаагаа барих боломжтой, дэндүү гэмээр өргөн тал нутагтайдаа газрын асуудлыг төдийлөн чухалчилж үздэггүй ч байж болох талтай. Манай улсын нэгэн аймгийн хэмжээний газар нутагтай жижиг улс орнуудын хувьд газар гэх зүйл хамгаас үнэтэй байдаг. Гэтэл Монголчууд бид газаргүй гэх “зовлонг” мэдэхгүй улсын иргэд. Би яг одоо гараад шууд машин худалдаж авч чадахгүй байгаа учраас л машин үнэ цэнэтэй санагдана гэдэгтэй дээрх ойлголт агаар нэгэн.
Гурван сая хүнээс бүрдсэн улсын төр засаг иргэддээ 0,07 га газрыг өмчлүүлэх ажлыг 2003 оноос зохион байгуулан өнөөдөр нийт 110 мянган айл өрх төрөөс олгож буй тэр “хишиг”-ийг хүртээд байгаа юм. Ер нь газрын үнэ цэнэ, ач холбогдлын талаар тодорхой ойлголттой болох ёстой гэдгийг мэргэжлийнхэн хэлж байна. Газрын үнэ цэнийн талаар олон нийт төдийлөн ойлголтгүй байгааг мэргэжлийн хүмүүс онцлох юм. Үүнийг нотолсон нэг жишээг дурдая.
Нийслэлийн Өмчийн Харилцааны Газраас санаачлан цахимаар газар өмчлүүлэх зохион байгуулалтын үйл ажиллагааг өнгөрөгч 2014 онд хэрэгжүүлж эхэлсэн бөгөөд зохион байгуулсан бөгөөд иргэд идэвхтэй оролцжээ. Энэ нь иргэдийн хувьд тэдний цаг завыг хэмнэсэн бас хөнгөвчилсөн үйл ажиллагаа болж чадсан юм. Цахим хуудас нь нийт таван сая гаруй хандалтыг авч, секундэд зуун мянган хэрэглэгч хандана гэж тооцсон ч урьдчилсан тооцоог хэдийнэ давж бараг л сервер нь гацсанд санаачлагчид сэтгэл хангалуун байсан гэдэг.
Ингээд 281 мянган хүн бүртгүүлснээс 15 мянган иргэнд онлайнаар газар өмчлүүлжээ. Сонгогдсон дээрх иргэдийн хувьд цахим үнэмлэхтэйгээ харьяа дүүргийнхээ Өмчийн Харилцааны Газарт очиход л хангалттай ажээ. Гэвч урд нь газар өмчилж авахын тулд өдөр дамнаж дугаарладаг байсан ч ийнхүү хөнгөвчилсний дараа иргэд харин ч идэвхгүй байгаа юм. Гол шалтгаан нь ноогдуулж өгсөн газраа голох хандлага гаргаж, өмчлөх гэж тэгтлээ яарахгүй байгаа нь газрын үнэ цэнийн тухай ойлголт хомс байгаатай холбоотой юм.
Дэд бүтэц хөгжөөгүй, хол зайтай гэдэг гол шалтгаанаас гадна хашаа байшингаа шууд л бариад амьдрах мэтээр төсөөлдөг. Газар өмчлөх өргөдлөө өгсөн 281 мянган иргэнээс тусгай, автомат програмаар сонгогдсон атлаа өргөдлөө ч авчирч өгөхгүй байгаа иргэд байгаа нь мөн л ойлголт муу байгаа хандлагатай холбоотой. Үнэндээ хүнд амьдралтай, газар аминд нь тулсан иргэдийн урдуур ороод сонголтонд орж амжсан байж болох шүү дээ.
Уг нь хандалт болоод өргөдлөө бүртгүүлснийг нь харахад газрын үнэ цэнийг ойлгож, мэдэрч байгаа мэт. Нөгөө талаас газар гэдэг талх шиг өдөр тутам хэрэглэгддэг зүйл биш болохоор иргэд идэвхтэй “гүйдэггүй” байж болох юм.
Газар гэдэг тухайн улс орны тусгаар тогтнолын билэг тэмдэг төдийгүй бүх хүн амын дундын өмч. Үүнийг төрөөс иргэддээ өмчлүүлнэ гэдэг тэдэндээ оруулж буй хамгийн “том” хөрөнгө оруулалт. 00.7 га газрыг иргэдэд өмчлүүлэх ажил 110 мянган өрхөд хүрнэ гэдэг нийслэлд амьдарч буй нийт иргэдийнхээ тоонд харьцуулахад бага мэт сонсогдовч газрын хэмжээний хувьд томоохон газар талбай буюу нийслэл хотын нийт гэр хорооллын 97 хувьтай тэнцэх талбар гэж бодохоор чамлахаар үзүүлэлт биш юм.
Үлдэж байгаа нэг сая нэг зуу гаруй мянган иргэний газар өмчлөлийн асуудлыг шийдвэрлэхийн тулд санаачилсан ажлуудын нэг нь онлайнаар газар эзэмшүүлэх ажил байжээ. Төрөөс иргэдэд олгож буй газрыг өмчлүүлэхийн тулд шинэ газар өмчлүүлэх эсвэл зуслангийн газрыг нь өмчлүүлэх гэх мэт өөр ямар нэг арга хэлбэрээр шийдвэрлэхээр төр “ажлаа” хийсээр байна.
Нийслэлийн Өмчийн Харилцааны Газраас санаачлан цахимаар газар өмчлүүлэх зохион байгуулалтын үйл ажиллагааг өнгөрөгч 2014 онд хэрэгжүүлж эхэлсэн бөгөөд зохион байгуулсан бөгөөд иргэд идэвхтэй оролцжээ. Энэ нь иргэдийн хувьд тэдний цаг завыг хэмнэсэн бас хөнгөвчилсөн үйл ажиллагаа болж чадсан юм. Цахим хуудас нь нийт таван сая гаруй хандалтыг авч, секундэд зуун мянган хэрэглэгч хандана гэж тооцсон ч урьдчилсан тооцоог хэдийнэ давж бараг л сервер нь гацсанд санаачлагчид сэтгэл хангалуун байсан гэдэг.
Ингээд 281 мянган хүн бүртгүүлснээс 15 мянган иргэнд онлайнаар газар өмчлүүлжээ. Сонгогдсон дээрх иргэдийн хувьд цахим үнэмлэхтэйгээ харьяа дүүргийнхээ Өмчийн Харилцааны Газарт очиход л хангалттай ажээ. Гэвч урд нь газар өмчилж авахын тулд өдөр дамнаж дугаарладаг байсан ч ийнхүү хөнгөвчилсний дараа иргэд харин ч идэвхгүй байгаа юм. Гол шалтгаан нь ноогдуулж өгсөн газраа голох хандлага гаргаж, өмчлөх гэж тэгтлээ яарахгүй байгаа нь газрын үнэ цэнийн тухай ойлголт хомс байгаатай холбоотой юм.
Дэд бүтэц хөгжөөгүй, хол зайтай гэдэг гол шалтгаанаас гадна хашаа байшингаа шууд л бариад амьдрах мэтээр төсөөлдөг. Газар өмчлөх өргөдлөө өгсөн 281 мянган иргэнээс тусгай, автомат програмаар сонгогдсон атлаа өргөдлөө ч авчирч өгөхгүй байгаа иргэд байгаа нь мөн л ойлголт муу байгаа хандлагатай холбоотой. Үнэндээ хүнд амьдралтай, газар аминд нь тулсан иргэдийн урдуур ороод сонголтонд орж амжсан байж болох шүү дээ.
Уг нь хандалт болоод өргөдлөө бүртгүүлснийг нь харахад газрын үнэ цэнийг ойлгож, мэдэрч байгаа мэт. Нөгөө талаас газар гэдэг талх шиг өдөр тутам хэрэглэгддэг зүйл биш болохоор иргэд идэвхтэй “гүйдэггүй” байж болох юм.
Газар гэдэг тухайн улс орны тусгаар тогтнолын билэг тэмдэг төдийгүй бүх хүн амын дундын өмч. Үүнийг төрөөс иргэддээ өмчлүүлнэ гэдэг тэдэндээ оруулж буй хамгийн “том” хөрөнгө оруулалт. 00.7 га газрыг иргэдэд өмчлүүлэх ажил 110 мянган өрхөд хүрнэ гэдэг нийслэлд амьдарч буй нийт иргэдийнхээ тоонд харьцуулахад бага мэт сонсогдовч газрын хэмжээний хувьд томоохон газар талбай буюу нийслэл хотын нийт гэр хорооллын 97 хувьтай тэнцэх талбар гэж бодохоор чамлахаар үзүүлэлт биш юм.
Үлдэж байгаа нэг сая нэг зуу гаруй мянган иргэний газар өмчлөлийн асуудлыг шийдвэрлэхийн тулд санаачилсан ажлуудын нэг нь онлайнаар газар эзэмшүүлэх ажил байжээ. Төрөөс иргэдэд олгож буй газрыг өмчлүүлэхийн тулд шинэ газар өмчлүүлэх эсвэл зуслангийн газрыг нь өмчлүүлэх гэх мэт өөр ямар нэг арга хэлбэрээр шийдвэрлэхээр төр “ажлаа” хийсээр байна.
Газрын үнэ цэнийг юу тодорхойлох вэ?
Газрын үнэ цэнийг өнөөгийн нийгэмд СУУРИН ГАЗАР тодорхойлно. Яагаад гэвэл газар гэдэг хот суурин буюу төвлөрсөн газар бөгөөд эдийн засгийн эргэлтэнд орох чадвар өндөр байдаг хөрөнгө. Мөн байршил чухал. ХАМГИЙН ЧУХАЛ НЬ БАЙРШИЛ. Хотын төвд буюу эсвэо ойрхон байж л тухайн газрын үнэ цэнэ өндөрсдөг. Тэгэхээр хамгийн үнэ цэнэтэй үл хөдлөх хөрөнгө бол газар гарцаагүй мөн.
Газрын харилцаа
Төр, иргэн хоёрын дунд газар гэгч зүйл байх бөгөөд төр нь иргэндээ газар ашиглуулахдаа буюу иргэн газар ашиглах гурван төрлийн эрхийн статус байна. Энэ нь хуулийн талаасаа газарт гурван талын үндсэн харилцаа байна гэсэн үг. Ашиглах, эзэмших, өмчлөх гурван эрхийн гэрчилгээ нь бүгд хоорондоо ялгаатай байна. Өмчлөх эрх гэдэг нь төр тухайн газрыг иргэний шууд өмчид шилжүүлэхийг хэлж байгаа ба энэ хуулийг 2003 оноос хойш хэрэгжүүлж байгаа билээ. Улаанбаатар хотын харьяалалтай иргэн бүрт 0.07 га буюу 700 метр квадрат хүртэлх газрыг иргэддээ үнэ төлбөргүй өмчлүүлдэг. Энэ ажил бол газрыг иргэний өмчид шилжүүлж буй туйлын харилцаа. Ингэснээр тухайн иргэнд өмчөө захиран зарцуулах бүхий л эрх нь үүсч байгаа гэсэн үг. Та газраа өвлүүлж, бэлэглэж, худалдан арилжих, түрээслэх, барьцаалах ч боломжтой болно. Эзэмших эрхийн тухайд Монгол улсын иргэн, аж ахуйн нэгж эзэмших эрхийг авч харин гадаадын иргэн, аж ахуйн нэгж, байгууллага, консулын газар гэх мэтэд тодорхой хугацаагаар ашиглах эрхийг олгодог. Хугацааны хувьд хязгаар нь 45 – 60 жил байх ба дахин сунгах боломжтой. Ашиглаж байгаад өмчлөх гэдэг ойлголт байхгүй бөгөөд өмчлөх эрхийг зөвхөн Монгол улсын иргэнд олгоно.
Газартай бол байртай болж чадах уу?
Хэдийгээр хэрэгжүүлж чадаагүй ч “Газраа байраар сольё” гэдэг лоозонг дэвшүүлээд Улсын Их Хурлын Гишүүн болсон хүн ч байдаг.
Залуу гэр бүлүүдэд орон сууцны асуудал бол нэн тэргүүний чухал зүйл. Тэгвэл хэзээ ч устаж үгүй болохгүй газрыг өмчилж авснаар байртай болох боломж бүрдэж болох сураг “дуулдлаа”. Орон сууцны найман хувийн зээлд хамрагдахыг хүссэн ч урьдчилгаа 20-30 сая төгрөгийг цуглуулна гэдэг залуу гэр бүлүүдийн хувьд амар асуудал биш. Нийслэлийн Засаг Даргын Тамгын Газраас санаачлан дэвшүүлж буй асуудал бол орон сууцны урьдчилгаа мөнгөний оронд банкинд газраа барьцаалаад шинэ орон сууц худалдан авах асуудал яригдаж байгаа нь сайшаалтай. Энэ ажил хэрэгжвэл олон талын ач холбогдолтой. Иргэд газраа өмчилж авахдаа идэвх, зүтгэлтэй оролцоосой гэдгийг уриалья. Учир нь эдийн засгийн хувьд үнэ цэнээ алдахгүй, мөнхийн хөрөнгө болох газраа өмчилж авснаар үр өгөөж арвин гэдгийг олон нийт ойлгож, ухамсарлах шаардлагатай.
Өөрөө байшин бариад, бизнес нээгээд “гайхуулдаггүй” байсан ч та нэгэнт газраа өмчлөсөн л бол бэлэглэх бас өвлүүлэх боломжтой гэдгийг санаарай. Төрөөс иргэнд оруулж буй хөрөнгө оруулалтыг “алгаа дэлгээд” авбал урт хугацааны туршид эдийн засгийн талаасаа танд үр өгөөжөө өгөх, хөдлөшгүй, хувиршгүй, цаг хугацаа өнгөрөх тусам үнэ цэнэ нь нэмэгдэх газар гэх мөнхийн үл хөдлөх хөрөнгийг өмчлөөгүй иргэддээ зөвлөх хийгээд үнэ цэнийг нь ухааруулан сануулахын үүднээс энэхүү нийтлэлийг зориуллаа.
Газрын харилцааны мэргэжилтнүүдийн захиж буй бас нэгэн зүйл нь иргэдийн хариуцлагын асуудал. Цахимаар газар өмчлүүлэхэд “азтайдаа” сонгогдсон тэдгээр иргэд өргөдлөө ч өгөлгүгээр хойшоо сууж байгаа нь харамсалтай. Өөрийнхөө төлөө, үр хүүхдийнхээ төлөө хариуцлагатай байхыг ч уриалж байна.