Сүүлийн жилүүдэд барилга бүтээн байгуулалтын салбар хурдацтай хөгжиж байна. Хөгжлөө дагаад  барилгын салбарт шинэчлэх, шийдвэрлэх олон асуудал байгаа. Энэ тухай судалгаа, зөвлөх үйлчилгээний Монголын тэргүүлэгч компани болох  "MMCG" ХХК-ийн захирал Д.Бум-Эрдэний сонирхолтой  ярилцлагыг хүргэж байна.

 Mongolian Marketing Consulting Group, MMCG компани нь 10 гаруй жил олон улсын байгууллагууд, гадны хөрөнгө оруулагчид болон дотоодын томоохон бизнесүүдийн судалгааны ажлыг тасралтгүй хийж,  ISO 20252 cудалгааны стандартыг Монголд анх удаа нэвтрүүлж, олон улсын төвшинд судалгааг хөгжүүлж байгаа анхдагч компани юм.
 

   -Хүмүүст байртай болох нэн түрүүнд чухал байсан бол одоо хүмүүсийн сэтгэлгээ ямар байранд амьдрах, орчин нөхцөл, төлөвлөлт зэрэгт анхаардаг болж , орон сууцны  зах зээлийн хэрэгцээ,  шаардлага өөрчлөгдсөөр байна. Ялангуяа өндөр үнэтэй орон сууцны зэрэглэлд өрсөлдөөн маш өндөр төвшинд ирж байна. Хотжилт өндөр хөгжсөн Хонг Конг, Солонгос, Сингапур зэрэг орнуудаас томоохон барилгын туршлагатай төсөл хэрэгжүүлэгчид орж ирж, дотоодын компаниуд ч өндөр түвшний гадны мэргэжилтнүүдийг төсөлдөө татан оролцуулдаг болсоноор, цар хүрээгээ тэлж зах зээлийн ширүүн өрсөлдөөн бий болсоор байна. Өрсөлдөөн нэмэгдэхийн хэрээр хэрэглэгчдийн хүсэл шаардлага улам нарийсч, хэрэгжиж буй олон төслүүдийг хооронд нь харьцуулж, судлан сонголтоо хийж байна. Энэ нь аливаа зүйл хөгжихийн хэрээр хүний хүсэл сонирхол ч дагаад хөгждөг тул зах зээлийн ширүүн өрсөлдөөнд хэн илүү сэтгэж чадсан нь тунаж үлдэх юм.

Улаанбаатар хотын барилгын зах зээлийн эрэлт нийлүүлэлтийн судалгаанаас харахад ирэх жилээс нийлүүлэлт давах чиг хандлага харагдаж байна. Энэ нь барилгын компаниудад байраа зарахад урьд урьдынхаасаа илүү хэцүү болно. Хүмүүс аль ч зэрэглэлд олон сонголтуудаас өөрийн хүсэл шаардлагад нийцэхүйц  байраа л сонгоно. Тэгэхээр барилгын компаниуд зорилтод хэрэглэгчийн бүлгийнхээ сонголтод нийцүүлж, анхнаасаа хэрэглэгчийн хүсэл шаардлагыг сайтар судалж байж барилга барихгүй бол тухайн орон сууцны борлуулалт хүндрэлтэй болж ирэх юм. Эрэлт ихтэй байсан үед сонголтын төрөл бүрийн шаардлагыг анхаарахгүй зөвхөн барихыг л урьтал болгоод зарчихдаг байсан шигээ санаж,  барилгын бизнест хүч үзнэ гэвэл худлаа, илүү мэргэжлийн өндөр төвшинд төсөл гүйцэтгэх арга барилд хэн түргэн суралцаж, өөрчлөгдөж чадна тэр л  компаниуд нь амжилт олох юм.

- Тэгэхээр барилгын компаниудын хувьд юун дээр анхаарах ёстой вэ? Хэрэглэгчийн хүсэл сонирхолд хэрхэн нийцсэн төслийг хэрэгжүүлэх вэ?

Хэрэглэгч орон сууц, байшин барилга худалдан авах шийдвэр гаргахад юу нөлөөлж байна гэдэг их чухал. Барилгыхан маань голцуу инженер техникийн шийдэл талаас л асуудалд хандаж байна. Харин байр авах гээд  явж байгаа хүмүүс инженерүүд биш. Чухам юу нь тухайн компанийг нэр төртэй барилгын сайн компани гэсэн ойлголтыг төрүүлж байна гэдгийг судалж ойлгох нь чухал юм. Тэр сэтгэл зүйг сайн мэдэрч, алсын хараатай, бодит бүтээлч байдлаар барилгын бизнесийг хийх хэрэгтэй. Барилга бол богино хугацааны бизнес биш. Нэг удаа байшин зараад дахин тухайн зах зээлд ажиллахгүй юм шиг асуудалд хандаж болохгүй. Сайн хүчтэй брэнд нэрийг бүтээхэд анхаарч ажиллабал урт хугацаанд олон төслийг  тухайн нэрээрээ хэрэгжүүлж болно шүү дээ. Иймд манай барилгын компаниуд асуудалд нухацтай судалгаа шинжилгээтэй хандаж ажиллавал зохих юм.

- Танай сүүлийн үеийн судалгаанаас харахад юу барилгын компаниудын нэр хүндэд эерэг болон сөрөг имидж бүрдүүлэхэд нөлөөлж байна вэ?

Зарим барилгын компаниудын барилга баригдаж эхлээгүй байж зарагдаж дуусаж байна шүү дээ. Жишээлбэл Japan Town гэхэд 3 жилийн баталгаа өгдөг. Баталгааны хугацаа нь  дуусах үед ирж эвдрэлтэй зүйлс байвал түргэн шуурхай засаж, янзалж өгсөн гэж судалгаанд оролцсон оршин суугчид нь бахдалтайгаар ярьж байсан. Энэ бол хэрэглэгчидээ сайн халамжилж, өөрөөр хэлбэл СRM  буюу харилцагчтайгаа буцах холбоо сайтай ажилласнаараа эерэг имидж бүрдүүлж чадсан сайн жишээ юм. Ийм сэтгэл хангалуун байгаа хэрэглэгчийг бид Brand Ambassador буюу элчин төлөөлөгч гэж нэрлэдэг. Учир нь ийм хэрэглэгчид нь цаашаа найз нөхөд бусад хүмүүст сурталчилж ярьдаг, тэдэнд санал болгодог, өөрсдөө ч дахин худалдан авалт хийдэг.

Манай компанийн хамгийн сүүлд судалгааг нь хийсэн River Garden төслийн талаар бас энд дурдаж болно. Ногоон орчинг сайн хөгжүүлсэн хотхон хороолол маш их эрэлт хэрэгцээтэй байсан нь харагдаж байгаа юм. Ийм сайхан орчинг бий болгож болдог юм байна гэж ойлгуулж чадсан төсөл болсон. Нэгэн оршин суугч нь барилгын тодорхой хугацаанд хоцрооход алданги тооцож өгсөн талаар өгүүлж байсан. Ихэнх компаниуд алданги өгөхгүй байх, аль болох зардлаа хэмнэх гээд ёс зүйгүй үйлдлүүд хийж байгаагаа ашиг нэмэгдүүлэх арга гэж харж ажиллаж байна. Гэтэл энэ нь муу, зөвхөн ашиг хайгч итгэл найдваргүй компани гэсэн сэтгэгдэл имиджийг бүрдүүлж, урт хугацаанд борлуулалтад нь сөргөөр нөлөөлдөг. Ийм алс хэтээ боддоггүй явцуу сэтгэлгээ бол маркетингийн сайн стратеги биш юм аа.

Гадны өндөр хөгжилтэй оронд барилгын компаниуд төслөө хэрхэн хэрэгжүүлдэг вэ? Сүүлийн жилүүдэд манайд гадны компаниуд барилга барих нь ихэссэн. Тухайн компаниуд юун дээр тулгуурлаж ажлаа гүйцэтгэдэг юм болоо ?

Манайхан барилга барьчихаад зарагдахгүй болоод ирэхээрээ хэрэглэгчдийг анхаарч эхэлдэг.  Харин гадны мэргэжлийн төсөл хэрэгжүүлэгчид нэг ч тоосго өрөөгүй байхдаа юуг, хэнд, хэрхэн зарахаа бүрэн тодорхойлоод бизнес руу орох эсэхээ шийдэж байна. Хамгийн сүүлд манай дээр дэлхийд гангийн үйлдвэрлэлээр тэргүүлэгч Солонгосы “ POSCO”  групп барилгын төсөл хэрэгжүүлэхээр судалгааны ажлаа хийлгэлээ.  Солонгосдоо “SHARP” гэж өндөр барилгын брэндээрээ танигдсан компани учир тэднийг том тоглогч гэж ойлгож болно. Уг төслийн үндсэн зөвлөхөөр дэлхийн 42 улсад салбартай, 44 000 гаруй ажилтантай дэлхийд тэргүүлэгч үл хөдлөх хөрөнгийн судалгаа, зөвлөх үйлчилгээний CBRE (Korea) компани манайтай хамтарч ажилласан. 

Монголд хэрэгжүүлэхээр төлөвлөж буй энэхүү төсөл нь дундаас дээш орлоготой бүлэгт зориулагдсан ба эдгээр иргэдийн худалдан авах чадвар, зан төлвийг нарийвчлан судлахад судалгааны зорилго чиглэгдсэн.  Дээрх зорилтын хүрээнд тоон болон чанарын судалгааг хослуулан хийж гүйцэтгэж, чанарын судалгааг барилгын инженер, архитектур, хөрөнгө оруулагч, орон сууц борлуулагч гэх мэт барилгын салбарын мэргэжилтнүүдийн дунд зохион байгуулснаас гадна бас тансаг зэрэглэлийн орон сууц худалдан авахаар төлөвлөж байгаа хэрэглэгчдийн дунд ч зохион байгуулсан. Харин тоон судалгааг тансаг зэрэглэлийн орон сууц худалдан авахаар төлөвлөж буй 100 хэрэглэгчдээс авсан. 

Энэ судалгааны хамгийн гол онцлог нь зөвхөн хэрэглэгчдийг судлаад зогсохгүй, барилгын салбарын мэргэшсэн, туршлагатай мэргэжилтнүүдийн санаа бодлыг тусгасанд байгаа юм. Ийнхүү дэлхийд тэргүүлэгч компанитай хамтран ажиллаж, туршлага судласнаар энэ төрлийн судлагааг цаашид тогтвортой хийх боломж бүрдэж байгаа юм.
Монголд ийм томоохон хүчтэй өрсөлдөгчид орж ирсэнээр Монголын барилгын компаниудад  асар их туршлага болж өгнө.

Танай компани Барилга хот байгуулалтын яамтай хамтарч Улаанбаатар хот, 21 аймгийн орон сууц худалдан авах чадамжтай эрэлтийн судалгааг хийсэн. Таны бодлоор иргэдийг хэрхэн орон сууцжуулах боломж харагдаж байна. Ер нь гадны улс орон иргэдээ дэмжих зорилгоор орон сууцжуулах ажлыг яаж зохион байгуулдаг вэ?

 Манай судалгаанаас үзвэл Улаанбаатар хотод нийт 320 гаруй мянган өрх амьдарч байгаагийн 200 мянган айл орон сууц авах хэрэгцээтэй. 63 мянган нь ипотекийн зээлд хамрагдах боломжтой, мөн үл хөдлөх хөрөнгөө зарах, бэлэн мөнгөөрөө оролцох чадамжтай байгаа. Ард нь үлдэж байгаа 137 мянган худалдан авах чадамжгүй айл өрхөө яаж орон сууцжуулах вэ гэдэг асуудал гарч ирж байгаа юм. Энэ асуудлыг шийдэхэд чухал нөлөөлөхүйц хэд хэдэн боломжууд байгаа нь судалгааны явцад харагдсан.

Урьдчилгаа төлбөрийг 10 хувь хүртэл бууруулбал худалдан авах чадамжтай эрэлт маань 30 гаруй мянгаар нэмэгдэнэ. Харин урьдчилгаа төлбөрийг бүр байхгүй болговол 60 гаруй мянгаар нэмэгдэж байгаа юм.
Нийт Улаанбаатар хотын өрхийн 32 хувь буюу 106 мянган өрх орон сууцанд орох сонирхолгүй дэд бүтцэд холбогдсон амины сууцанд амьдрах сонирхолтой байгаа нь бас том тоо юм. Тэгэхээр дэд бүтцэд холбогдсон газрыг иргэдэд боломжийн үнээр өгөх, эсвэл амины сууцны хэмнэлттэй эко шийдэл бүхий хорооллуудыг хөгжүүлэхэд анхаарах нь чухал. Дэлхийн банктай хамтарч хийсэн манай судалгаанаас харахад гэр хорооллын дахин төлөвлөлтөд орсон иргэдэд амины сууцанд амьдрах сонголт өгөхгүй байгаа нь ихээхэн асуудал үүсгэж байгаа нь харагдсан. Учир нь хашаа гэдэг олон айлд ажлын байр нь болдог, ногоогоо тарьдаг, машинаа байрлуулдаг гээд олон боломжийг өгдөг. Гэтэл хүчээр шахуу 30-40 м2 байраар солих болж байгаа нь зарим айлд ихээхэн ашиггүй байгаа юм.  

Мөн Монголчуудын 12 хувь нь түрээсийн орон сууцанд амьдарч байна. Энэ бол бага тоо биш. Жишээ нь: Германд хямдхан байруудыг түрээслэх журмаар иргэдээ орон сууцжуулсан байдаг. Байрыг түрээсэлж амьдарч байгаад тодорхой хугацааны дараа өөрийн болгоод авдаг тогтолцоо байна. Тийм нөхцөлд иргэд нь байшин худалдаж авахаасаа илүүтэйгээр түрээсийн орон сууцандаа амьдрах сонирхолтой.  Тухайн орон сууц нь өөрийн болдог болохоор  тэр юм.  

Ер нь манайхан иргэдийг зөвхөн нэг “гутлын хэвэнд” хүчээр оруулах гээд байж болохгүй, судалгааны мэргэжлийн байгууллагатай хамтраад хэрэгцээ шаардлагыг нь нарийн ойлгож, нийтлэг сонирхолоор нь ангилаад орон сууцжуулахаас гадна бусад олон чиглэлийн төслүүдийг зэрэг хэрэгжүүлэх хэрэгтэй.