Манай улсын иргэдийн хамгийн сонирхдог сэдэв бол үл хөдлөх хөрөнгө тэр дундаа орон сууцны зах зээл юм. Энэ удаагийн зочны ярилцлагаар “UMC ALPHA” компанийн Хөрөнгө оруулалт хариуцсан захирал М.Баясгалантай Улаанбаатар хотын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн бүсчлэлийн  чиг хандлагын  талаар ярилцлаа.

-Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн бүсчлэлийн  чиг хандлагыг тайлбарлавал.  Хэрхэн бүсчилж байна вэ?

-Улаанбаатар хотын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн чиг хандлагыг харахад сүүлийн үед хийгдэж байгаа судалгаа, өгч байгаа мэдээлэл нь зах зээл гэхээсээ илүү дүүргүүдэд тулгуурласан байдлаар гарч байна. Энэ нь одоогоор зах зээлийн талаарх ерөнхий мэдээллийг өгч чадаж байгаа ч илүү нарийвчилсан мэдээлэл олж авахад хангалтгүй байдаг. Иймээс бид үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийг, зах зээл талаас нь илүү харуулсан судалгааг хийх нь зүйтэй гэж үзэж Улаанбаатар хотын үл хөдлөх хөрөнгийн бүсчлэлийн судалгааг хийж эхний ээлжинд орон сууцны зах зээлийг байршил, төвлөрөл, дэд бүтэц гэсэн үндсэн үзүүлэлтээр тооцон 3 үндсэн зэрэглэл бүхий нийт  AAA, AA, A, BB, B, C гэсэн 6 бүсэд ангилсан судалгааг хийж байна. Ингэснээр Улаанбаатар хотын үл хөлдлөх хөрөнгийн зах зээлийн мэдээлэл илүү нарийвчилсан тодорхой болох бөгөөд хот төлөвлөлтөнд чухал ач холбогдолтой мэдээлэл болох юм. Гадны өндөр хөгжилтэй  улс орнууд бүсчлэлийн зөв стандарттай, нарийн төлөвлөгөөтэй, алсыг харсан төлөвлөлтийг хийсэн байдаг. Манай улсын хувьд ч тэр эхнээс нь зөв төлөвлөлтийг хийж, бүсчлэлүүдээ ангилан ялгаж цэгцтэй хөгжүүлж чадвал, эдийн засаг цаашдын хөгжилд маш үр нөлөөтэй юм. 

-Монголд хот төлөвлөлтийг дээрх 6 бүсээр хөгжүүлвэл ямар үр дүн гарах вэ?

-Одоо Улаанбаатарт явагдаж байгаа бүсчлэлийг харахад ямар нэгэн төлөвлөлтгүй, өөрөө бие даан үүсэж бий болж байна. Хүмүүс өөрсдийн олдсон жижиг газартаа тухайн орчныхоо төлөвлөлттэй уялдуулалгүй замбараагүй барилга байшин барьж байгаа нь хожим сөрөг үр дагавар ихтэй байж болзошгүй юм. Бид энэ бүсчлэлүүдийг эхнээс нь  ангилж өгвөл эдийн засгийн хувьд чухал нөлөөтэй гэж үзэж байгаа. Өөрөөр хэлбэл энэ салбарт хөрөнгө оруулалт хийх гэж байгаа эсвэл байр худалдаж авах гэж байгаа хүн ойрын хэдэн жил аль бүс илүү хөгжиж худалдан авсан байрных нь үнэ цэнэ илүү өсөж болохыг харж байж шийдвэрээ гаргах боломжтой болох юм. Тухайн байршилд хөрөнгө оруулалт хийхэд тэрхүү бүсэд баригдсан орон сууцны үнэ жил ирэх тусам өсөж цаашид үнэ цэнээ хадгалсаар байх нь хөрөнгө оруулагчдыг татах гол алхам болж өгдөг. Ингэснээр манай улс гадны улс орон шиг худалдааны гудамж, санхүү, бизнесийн гудамж гэх мэт бүсчлэл бүхий  хөгжил бий болно.  
Зарим дүүргүүдийг харахад бүх төрлийн бүсчлэл харагдаж байна. Тухайлбал нэг дүүрэгт бизнес, офисс, орон сууц зэрэг олон төвлөрлүүд бүхий бүсчлэл байхад заримд нь зөвхөн орон сууц, гэр хороолол гэсэн бүсчлэл байх жишээтэй. Ер бол замбараагүй төлөвлөлттэй харагдаж байна. Манай энэ судалгаа хийгдэж дууссанаар ямар үр дүн харагдах вэ гэхээр тухайн тухайн бүсүүдийн онцлогийг тодорхойлж, тухайн бүсийн онцлогт нийцүүлэн хөгжүүлэх, улмаар тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг өсгөх бодит эрэлт хэрэгцээг харуулахад чиглэж байгаа юм.
Одоогийн засгийн газраас явуулж байгаа орон сууцжуулах бодлогыг харахад нэг стандарт, нэг шалгуурт нийцүүлэх гээд байна. Жишээ нь орон сууцны зээл олголоо гэхэд зөвхөн нэг л хэв загварын орон сууцыг стандарт болгон олгож байна. Гэтэл хүний орон сууцны хэрэгцээ янз бүр. Мөн нөгөө талаараа хүн өнөөдөр олж буй орлого болон ирээдүйд олох  хэмжээндээ тохируулан сонголтоо хийдэг. Зах зээл дээр үүнд нийцэх олон сонголт, шийдлүүд байдаг ч орон сууцны зээлийн өрөөсгөл бодлогоос болоод өнөөдөр гэр хороололдоо нүүрсээ түлээд амьдарсаар байна. Эндээс хэн хожиж байна гэхээр арилжааны банк болон барилгын компаниуд хожиж байна. Үүгээрээ юуг хэлэх гээд байна вэ гэвэл хүн бүрийн орлогын эх үүсвэрт тохирсон орон сууцуудыг тодорхой бүсчлэлээр хөгжүүлэх шаардлагатай юм.
 
-Энэхүү судалгааг хийхдээ хот төлөвлөлтийн чиг хандлагыг харгалзан үзэж, судалгааны ажлаа эхлүүлсэн үү? Аль талаас нь барьж судалгааны ажлаа хийж байна вэ?

-Энэхүү судалгаа нь нийгэм, эдийн засаг аль ч талаасаа голлох хүчин зүйлсийг тооцож хийж байгаа. Жишээ нь: Хот төлөвлөлтөнд автомашины зах, барилгын материалын “100 айл”-ыг хотоос гаргах шийдвэр гаргасан. Энэ нь зөвхөн  хотын авто замын түгжрэлийг сааруулахын тулд л бодож гаргаж байна.  Бидний олж хараад байгаа зүйл гэвэл тухайн бизнесийн бүсчлэлд зөвхөн авто машины захыг нүүлгэх биш бүгдийг нь цогцоор нь шийдэх санаа юм. Түүнээс бус автомашины түгжрэлийг бууруулна гээд өнгөц нэг сэдэв барьж аваад нүүлгэх биш, ирээдүйн хөгжлийг бүхэлд нь төлөвлөх хэрэгтэй. Жишээ нь: Энхтайвны гүүрнээс наашаа  даваад л санхүүгийн бизнесийн гудамж өөрөө бий болж байна. Энэ бүсчлэлд дараа дараагийн баригдах барилгууд нь  орон сууц гэхээсээ илүү бизнесийн оффис түлхүү баригдах хандлагатай байна. Иймд бодлого тодорхойлогчид тухайн дүүргийг бүсчлэн ангилан хувааж, төлөвлөх бодлогыг олон талаас нь харж үзэх шаардлагатай. Энэ бол зах зээлийн шинэ шилжилтэнд орж байгаа, шинээр төлөвлөлт хийж байгаа манайх шиг улсад зайлшгүй хэрэгтэй юм. Жишээ нь санхүүгийн бизнесийн орчинд оффис барих бол доороо  давхар машины зогсоол, орчны асуудлыг бүрэн шийдэх ёстой гэсэн зөвшөөрөл олгох хэрэгтэй.  Ингэснээр тухайн бизнесийн бүсчлэлд зөв хуваарилалт болж, авто машины зогсоол болоод орчны асуудал ч өөр болох юм. Манайхан нэг талаас нь харж шууд төлөвлөх биш, олон талаас нь сайтар харж төлөвлөх хэрэгтэй гэсэн санааг гаргаж ирэх юм.