Төөрдөг байшинд
Монголын барилгын салбар төөрдөг байшин шиг болжээ. Тэдний дотор хамгийн их төөрөлдсөн нь барилгатай холбоотой төрийн болон хувийн хэвшлийн байгууллагууд аж.
Өнөөдөр нийслэлд 34 мянган орон сууц бэлэн болж эзнээ хүлээж байхад 180-аад мянган айл тохилог орон сууцанд орохыг мөрөөдөн, өөрийн хөрөнгө, хэрэгцээнд таарсан байр цөхөртлөө хайж, эсгий гэртээ, халуун хүйтэн, бохир усны сүлжээнд холбогдож ч чадахгүй амьдарч байна. Барилгын компаниуд нь энэ олон орон сууц барьчихаад борлуулж чадахгүй, банкны зээлийнхээ өрөнд дарагдан хаанаас, яаж хөрөнгө мөнгө олох арга чарга хайсаар байна. Үүн дээр нэмэгдээд 2015 онд 33 мянга, 2016 онд 23 мянган айлын орон сууц ашиглалтад орох юм.
Орон сууцны зах зээлд иргэдийн хэрэгцээ, худалдан авах чадварт тохироогүй байрны нийлүүлэлт нэмэгдэж, эрэлтээ хол давсан ч байрны үнэ буухгүй байгаа нь эдийн засагт томоохон халалт бий болгоод байна.
Зам тээвэр, барилга, хот байгуулалтын яам нь Монголбанктай хамтран 2013 оны нэгдүгээр сард Барилгын салбарыг дэмжих, улмаар орон сууцны үнийг тогтворжуулах дэд хөтөлбөр боловсруулан зарласан юм. Энэ дэд хөтөлбөрийн хүрээнд эдүгээ "барилгын гол нэр төрлийн материалын үнийг тогтворжуулахын" тулд барилгын материалын үйлдвэрлэл, зайлшгүй импортод зориулан 370 тэрбум төгрөгийн хөнгөлөлттэй зээл олгож орон сууцны нийлүүлэлтийг дэмжээд байна. Мөн "орон сууцны санхүүжилтийн урт хугацааны тогтвортой тогтолцоог бий болгохын" тулд жилийн найман хувийн хүүтэй хоёр их наяд төгрөгийн орон сууцны зээлийг 20 мянга гаруй айлд олгон орон сууцны эрэлтийг дэмжээд буй аж. Түүнчлэн барилгын компаниудад 440 тэрбум төгр өгийн зээлийг хотод долоо, хөдөөд 5.5 хувийн хүүтэй олгожээ. Барилгын салбарт нийтдээ 2.8 их наяд төгрөгийн зээлийг Монголбанк мөнгө хэвлэн арилжааны банкуудаар дамжуулан өгсөн байна. Харин энэ бүх зээлийг яаж, ямар шалгуураар хэнд олгосон, уг хөрөнгийн өгөөжийн тухай хяналт, мониторингийн ажил муу, ил тод биш байгаа юм. Жишээ нь, бараг бүх том компани нэгдсэн Монголын барилгын үндэсний ассоциаци (МБҮА)-ийнхан дээр дурдсан 440 тэрбум төгрөгийн зээлийг хэнд олгосон тухай дэлгэрэнгүй мэдээлэл өгөхийг хүсэж Монголбанкинд олон удаа захиа илгээсэн ч тодорхой хариу авч чадаагүй гэнэ.
Өнөөдөр орон сууц олон мянгаараа борлогдохгүй байгаа учраас арилжааны банкуудын зээлийн багцын гуравны нэгийг эзлэх болсон юм. Орон сууцны зээлийн чанар муудаж, нийт зээлийн 3.4 хувьд хүрчээ. Оны эцэст тэвчиж болох дээд хэмжээ буюу дөрвөн хувьд хүрч банкны салбарт эрсдэл дагуулах магадлал өндөр боллоо. Арилжааны банкууд орон сууцны хөнгөлөлттэй зээл олгох шалгуураа сүүлийн саруудад чангалж эхэлжээ. Нөгөө талаас ажилтай, жилийн цалингийнхаа орлогын талыг байрны зээлд төлж чадах айлуудын тоо ч эдийн засгийн хямралаас болоод буурч байна.
Зам тээвэр, барилга, хот байгуулалтын яамны судалгаагаар Улаанбаатар хотод орон нутгаас шилжин ирэгсдийг оролцуулаад 203.000 өрх орон сууц худалдан авах сонирхолтой байгаа ч гуравны нэг нь найман хувийн хүүтэй зээлийн үндсэн шалгуур нөхцөлийг хангахгүй байна. МБҮА-иас 2014 оны эхний дөрвөн сард хийсэн судалгаагаар 34.406 айлын орон сууцны 5224-т нь авах захиалга өгсөн байжээ. Үүнээс нэг өрөө байрны нийл үүлэлт 4937 байхад 903 айл, хоёр өрөө байр 13.340 байхад 1773 айл, гурван өрөөтэй нь 4513 байхад 954 айл, дөрвөн өрөө байр 1838 байхад 122 айл, таван өрөөтэй нь 422 байхад 21 айл тус тус захиалга өгсөн гэнэ. Барилгын компаниуд түргэн борлуулна гэж тооцоод хоёр өрөө байрыг харьцангуй олноор барьсан ч эрэлт найм дахин бага буй нь барилгын байршил, орчны тохижилт, сургууль, эмнэлэг зэрэг нийгмийн дэд бүтцийн хүртээмж, орон сууцны талбайн зохион байгуулалт, үнэ, материалын чанараас хамаарч байгаа аж. Жижиг талбайтай, муу байршилтай, эсвэл 80 ам метрээс дээш, ялангуяа тансаг ангиллын байрнуудын борлуулалт эдүгээ бараг зогсоод байна. Эрэлт, нийлүүлэлт талбайн хэмжээ, үнийн шатлалын сегмент бүрээр хол зөрүүтэй болж орон сууцны олон төслийн ирээдүй бүрхэг болжээ.
Улаанбаатар хотод бүсчилсэн (zoning), орон сууц барих газрын тухай нэгдсэн төлөвлөлт цаасан дээр оршиж, амьдрал дээр мөрддөггүй байсан учир олон газрыг тухайн үеийн хотын удирдлагууд хуйвалдан борлуулж завшиж ирэв. Барилгын компаниуд хотын газрыг хувь хүнээс өндөр үнээр худалдан авч, өөрийн үзэмжээр янз бүрийн хийц загварын байшин хотхоныг, орчны тохижилтгүй зайнд нь чихэж барьчихаад өндөр үнээр санал болгосоор байна. Мөн тэд газар эзэмшигч, үл хөдлөх үндсэн хөрөнгийг эзэмшигч, барилгыг угсрагч, (developers), бас борлуулагч, ашиглалтын нэгж нь болж, бүх үүргийг зэрэг гүйцэтгэж компанийнхаа хөдөлмөрийн бүтээмжийг бууруулж, зардлыг өсгөж буй нь үнээ хямдруулахгүй байгаагийн нэг шалтгаан юм.
Харин төрийн байгууллагууд оролцон, газрыг нь үнэгүй олгож, дэд бүтцийг нь барьж өгч буй ТОСК-ын орон сууцны барилгууд (хувийн таван компанийн нэгдэл барилгыг нь гүйцэтгэж байгаа) хямд үнэтэй учир нэн түрүүнд борлогдож, захиалга нь бөөгнөрөн, бусад үнэтэй байрны борлуулалтад нөлөөлж байна.
Барилгын салбар төөрчихөөд буйн гол шалтгаан бол юуны өмнө орон сууцны талаар төрөөс баримтлах үзэл баримтлал байхгүйтэй холбоотой. Уг нь үзэл баримтлал гаргахыг УИХ-аас Засгийн газарт зургаан жилийн өмнө даалгасан ч "давхар дээлтнүүд" хойшлуулсаар иржээ. Барилгын компаниуд, тэдний заримтай нь холбоотой төрийн шийдвэр гаргагчдад тийм нэгдсэн хатуу үзэл баримтлал гарчихвал бөөн саад болох юм. Ихэнх барилгын компани энд тэндгүй газар авч, ерөнхий төлөвлөлтгүй байхад ямар нэг барилга эхэлдэг боловч дэд бүтэц, инженерийн шугам сүлжээнд хэзээ холбох, ер нь ойр хавьд хэн юу барих нь тодорхой биш учир маш их хөрөнгийг газарт булаад хадгалж, ашигтай цаг мөчийг хүлээдэг болжээ. Эмх замбараагүй, ил далд олгосон газрын зөвшөөрлийн дамнасан наймаа хавтгайрч, улмаар дууссан, дуусаагүй олон барилга, байгууламжийг нураахад хүрч байна.
Барилгын салбарт бүх төслийг хамарсан нэгдсэн судалгаа, дүгнэлт байхгүй учир компаниуд нь зах зээлийн эрэлт, хэрэгцээ, үнийн хандлагыг түүх, туршлагаараа баримжаалж, мэдрэмжээрээ тааж ирэв. Монгол Улсад барилгын стандарт хоцрогдож, өөрчилж шинэчлэх шаардлагатайг олон жил ярьж буй ч холимог, хоцрогдсон стандарттай байлгах нь олон этгээдэд ашигтай байна.
Төр засгийн зүгээс тодорхой үзэл баримтлалаа яаралтай баталж, хүн амаа орон сууцжуулах төлөвлөгөө гаргаж, хувийн хэвшлийг сонгон хийлгэх цаг болжээ. Юуны өмнө нэгдсэн загвараар студи, нэг өрөөтэй байр барьж орлогогүй, бага орлоготой иргэдэд түрээслүүлэх, хоёр, гурав, дөрвөн өрөө байр хосолсон хороолол байгуулах, том талбайтай тансаг байшингуудыг зөвхөн хувийн хэвшлээр төлөвлөн бариулах, нийгмийн даатгалын санд хуримтлуулсан мөнгөө иргэн бүр орон сууц анх удаа худалдан авахад авч болдог зэрэг Сингапурын жишгээр (Housing and Development Board) зохион байгуулах нь зүйтэй байна.
Монголын барилгын салбар төөрдөг байшин шиг болжээ. Тэдний дотор хамгийн их төөрөлдсөн нь барилгатай холбоотой төрийн болон хувийн хэвшлийн байгууллагууд аж.
Өнөөдөр нийслэлд 34 мянган орон сууц бэлэн болж эзнээ хүлээж байхад 180-аад мянган айл тохилог орон сууцанд орохыг мөрөөдөн, өөрийн хөрөнгө, хэрэгцээнд таарсан байр цөхөртлөө хайж, эсгий гэртээ, халуун хүйтэн, бохир усны сүлжээнд холбогдож ч чадахгүй амьдарч байна. Барилгын компаниуд нь энэ олон орон сууц барьчихаад борлуулж чадахгүй, банкны зээлийнхээ өрөнд дарагдан хаанаас, яаж хөрөнгө мөнгө олох арга чарга хайсаар байна. Үүн дээр нэмэгдээд 2015 онд 33 мянга, 2016 онд 23 мянган айлын орон сууц ашиглалтад орох юм.
Орон сууцны зах зээлд иргэдийн хэрэгцээ, худалдан авах чадварт тохироогүй байрны нийлүүлэлт нэмэгдэж, эрэлтээ хол давсан ч байрны үнэ буухгүй байгаа нь эдийн засагт томоохон халалт бий болгоод байна.
Зам тээвэр, барилга, хот байгуулалтын яам нь Монголбанктай хамтран 2013 оны нэгдүгээр сард Барилгын салбарыг дэмжих, улмаар орон сууцны үнийг тогтворжуулах дэд хөтөлбөр боловсруулан зарласан юм. Энэ дэд хөтөлбөрийн хүрээнд эдүгээ "барилгын гол нэр төрлийн материалын үнийг тогтворжуулахын" тулд барилгын материалын үйлдвэрлэл, зайлшгүй импортод зориулан 370 тэрбум төгрөгийн хөнгөлөлттэй зээл олгож орон сууцны нийлүүлэлтийг дэмжээд байна. Мөн "орон сууцны санхүүжилтийн урт хугацааны тогтвортой тогтолцоог бий болгохын" тулд жилийн найман хувийн хүүтэй хоёр их наяд төгрөгийн орон сууцны зээлийг 20 мянга гаруй айлд олгон орон сууцны эрэлтийг дэмжээд буй аж. Түүнчлэн барилгын компаниудад 440 тэрбум төгр өгийн зээлийг хотод долоо, хөдөөд 5.5 хувийн хүүтэй олгожээ. Барилгын салбарт нийтдээ 2.8 их наяд төгрөгийн зээлийг Монголбанк мөнгө хэвлэн арилжааны банкуудаар дамжуулан өгсөн байна. Харин энэ бүх зээлийг яаж, ямар шалгуураар хэнд олгосон, уг хөрөнгийн өгөөжийн тухай хяналт, мониторингийн ажил муу, ил тод биш байгаа юм. Жишээ нь, бараг бүх том компани нэгдсэн Монголын барилгын үндэсний ассоциаци (МБҮА)-ийнхан дээр дурдсан 440 тэрбум төгрөгийн зээлийг хэнд олгосон тухай дэлгэрэнгүй мэдээлэл өгөхийг хүсэж Монголбанкинд олон удаа захиа илгээсэн ч тодорхой хариу авч чадаагүй гэнэ.
Өнөөдөр орон сууц олон мянгаараа борлогдохгүй байгаа учраас арилжааны банкуудын зээлийн багцын гуравны нэгийг эзлэх болсон юм. Орон сууцны зээлийн чанар муудаж, нийт зээлийн 3.4 хувьд хүрчээ. Оны эцэст тэвчиж болох дээд хэмжээ буюу дөрвөн хувьд хүрч банкны салбарт эрсдэл дагуулах магадлал өндөр боллоо. Арилжааны банкууд орон сууцны хөнгөлөлттэй зээл олгох шалгуураа сүүлийн саруудад чангалж эхэлжээ. Нөгөө талаас ажилтай, жилийн цалингийнхаа орлогын талыг байрны зээлд төлж чадах айлуудын тоо ч эдийн засгийн хямралаас болоод буурч байна.
Зам тээвэр, барилга, хот байгуулалтын яамны судалгаагаар Улаанбаатар хотод орон нутгаас шилжин ирэгсдийг оролцуулаад 203.000 өрх орон сууц худалдан авах сонирхолтой байгаа ч гуравны нэг нь найман хувийн хүүтэй зээлийн үндсэн шалгуур нөхцөлийг хангахгүй байна. МБҮА-иас 2014 оны эхний дөрвөн сард хийсэн судалгаагаар 34.406 айлын орон сууцны 5224-т нь авах захиалга өгсөн байжээ. Үүнээс нэг өрөө байрны нийл үүлэлт 4937 байхад 903 айл, хоёр өрөө байр 13.340 байхад 1773 айл, гурван өрөөтэй нь 4513 байхад 954 айл, дөрвөн өрөө байр 1838 байхад 122 айл, таван өрөөтэй нь 422 байхад 21 айл тус тус захиалга өгсөн гэнэ. Барилгын компаниуд түргэн борлуулна гэж тооцоод хоёр өрөө байрыг харьцангуй олноор барьсан ч эрэлт найм дахин бага буй нь барилгын байршил, орчны тохижилт, сургууль, эмнэлэг зэрэг нийгмийн дэд бүтцийн хүртээмж, орон сууцны талбайн зохион байгуулалт, үнэ, материалын чанараас хамаарч байгаа аж. Жижиг талбайтай, муу байршилтай, эсвэл 80 ам метрээс дээш, ялангуяа тансаг ангиллын байрнуудын борлуулалт эдүгээ бараг зогсоод байна. Эрэлт, нийлүүлэлт талбайн хэмжээ, үнийн шатлалын сегмент бүрээр хол зөрүүтэй болж орон сууцны олон төслийн ирээдүй бүрхэг болжээ.
Улаанбаатар хотод бүсчилсэн (zoning), орон сууц барих газрын тухай нэгдсэн төлөвлөлт цаасан дээр оршиж, амьдрал дээр мөрддөггүй байсан учир олон газрыг тухайн үеийн хотын удирдлагууд хуйвалдан борлуулж завшиж ирэв. Барилгын компаниуд хотын газрыг хувь хүнээс өндөр үнээр худалдан авч, өөрийн үзэмжээр янз бүрийн хийц загварын байшин хотхоныг, орчны тохижилтгүй зайнд нь чихэж барьчихаад өндөр үнээр санал болгосоор байна. Мөн тэд газар эзэмшигч, үл хөдлөх үндсэн хөрөнгийг эзэмшигч, барилгыг угсрагч, (developers), бас борлуулагч, ашиглалтын нэгж нь болж, бүх үүргийг зэрэг гүйцэтгэж компанийнхаа хөдөлмөрийн бүтээмжийг бууруулж, зардлыг өсгөж буй нь үнээ хямдруулахгүй байгаагийн нэг шалтгаан юм.
Харин төрийн байгууллагууд оролцон, газрыг нь үнэгүй олгож, дэд бүтцийг нь барьж өгч буй ТОСК-ын орон сууцны барилгууд (хувийн таван компанийн нэгдэл барилгыг нь гүйцэтгэж байгаа) хямд үнэтэй учир нэн түрүүнд борлогдож, захиалга нь бөөгнөрөн, бусад үнэтэй байрны борлуулалтад нөлөөлж байна.
Барилгын салбар төөрчихөөд буйн гол шалтгаан бол юуны өмнө орон сууцны талаар төрөөс баримтлах үзэл баримтлал байхгүйтэй холбоотой. Уг нь үзэл баримтлал гаргахыг УИХ-аас Засгийн газарт зургаан жилийн өмнө даалгасан ч "давхар дээлтнүүд" хойшлуулсаар иржээ. Барилгын компаниуд, тэдний заримтай нь холбоотой төрийн шийдвэр гаргагчдад тийм нэгдсэн хатуу үзэл баримтлал гарчихвал бөөн саад болох юм. Ихэнх барилгын компани энд тэндгүй газар авч, ерөнхий төлөвлөлтгүй байхад ямар нэг барилга эхэлдэг боловч дэд бүтэц, инженерийн шугам сүлжээнд хэзээ холбох, ер нь ойр хавьд хэн юу барих нь тодорхой биш учир маш их хөрөнгийг газарт булаад хадгалж, ашигтай цаг мөчийг хүлээдэг болжээ. Эмх замбараагүй, ил далд олгосон газрын зөвшөөрлийн дамнасан наймаа хавтгайрч, улмаар дууссан, дуусаагүй олон барилга, байгууламжийг нураахад хүрч байна.
Барилгын салбарт бүх төслийг хамарсан нэгдсэн судалгаа, дүгнэлт байхгүй учир компаниуд нь зах зээлийн эрэлт, хэрэгцээ, үнийн хандлагыг түүх, туршлагаараа баримжаалж, мэдрэмжээрээ тааж ирэв. Монгол Улсад барилгын стандарт хоцрогдож, өөрчилж шинэчлэх шаардлагатайг олон жил ярьж буй ч холимог, хоцрогдсон стандарттай байлгах нь олон этгээдэд ашигтай байна.
Төр засгийн зүгээс тодорхой үзэл баримтлалаа яаралтай баталж, хүн амаа орон сууцжуулах төлөвлөгөө гаргаж, хувийн хэвшлийг сонгон хийлгэх цаг болжээ. Юуны өмнө нэгдсэн загвараар студи, нэг өрөөтэй байр барьж орлогогүй, бага орлоготой иргэдэд түрээслүүлэх, хоёр, гурав, дөрвөн өрөө байр хосолсон хороолол байгуулах, том талбайтай тансаг байшингуудыг зөвхөн хувийн хэвшлээр төлөвлөн бариулах, нийгмийн даатгалын санд хуримтлуулсан мөнгөө иргэн бүр орон сууц анх удаа худалдан авахад авч болдог зэрэг Сингапурын жишгээр (Housing and Development Board) зохион байгуулах нь зүйтэй байна.
- See more at: http://jargaldefacto.com/%D1%82%D3%A9%D3%A9%D1%80%D0%B4%D3%A9%D0%B3-%D0%B1%D0%B0%D0%B9%D1%88%D0%B8%D0%BD%D0%B4/#sthash.nBxGM0Wa.dpufМонголын барилгын салбар төөрдөг байшин шиг болжээ. Тэдний дотор хамгийн их төөрөлдсөн нь барилгатай холбоотой төрийн болон хувийн хэвшлийн байгууллагууд аж.
Өнөөдөр нийслэлд 34 мянган орон сууц бэлэн болж эзнээ хүлээж байхад 180-аад мянган айл тохилог орон сууцанд орохыг мөрөөдөн, өөрийн хөрөнгө, хэрэгцээнд таарсан байр цөхөртлөө хайж, эсгий гэртээ, халуун хүйтэн, бохир усны сүлжээнд холбогдож ч чадахгүй амьдарч байна. Барилгын компаниуд нь энэ олон орон сууц барьчихаад борлуулж чадахгүй, банкны зээлийнхээ өрөнд дарагдан хаанаас, яаж хөрөнгө мөнгө олох арга чарга хайсаар байна. Үүн дээр нэмэгдээд 2015 онд 33 мянга, 2016 онд 23 мянган айлын орон сууц ашиглалтад орох юм.