Сүүлийн 3 жилийн хугацаанд барилгын салбарын өсөлт бизнесийн бусад салбараас харьцангуй хурдацтай нь байлаа. Төр засгийн зүгээс бодлогоор барилгын салбарыг хөгжүүлэхэд онцгой анхаарал тавин Монгол Банк, Барилга Хот Байгуулалтын Яамнаас хэрэгжүүлж буй “Барилгын салбарыг дэмжих, орон сууцны үнийг тогтворжуулах” хөтөлбөрийн хүрээнд 266.2 тэрбум төгрөг барилгын материалын үйлдвэрлэл, худалдааны салбарын санхүүжилтад, 385 тэрбум төгрөг орон сууцны дуусаагүй барилгын санхүүжилтад, 990 тэрбум төгрөгийн орон сууцны 8 хувийн зээлийг нэмж санхүүжүүлэхэд тус тус зарцуулаад байна. Өсөн нэмэгдэж буй энэхүү салбарын зах зээлийн төлөв байдал цаашдаа хэрхэн хувьсан өөрчлөгдөх түүнээс хамааран орон сууцны үнэ ханшийн өөрчлөлтийн таамаглалыг дэвшүүлж байна.

Орон сууны үнийн өсөлт болон шалтгаан, хүчин зүйлс:
       Орон сууцны үнийн өөрчлөлт нь барилга үйлдвэрлэлийн нийлүүлэлтийн хэмжээ, худалдан авах чадвар, иргэдийн бодит орлого, мортгейжийн зээлийн хүүгийн хэмжээ, зээлийн нөхцөл, барилгын орц материалын үнэ болон хүн хүч хөдөлмөрийн зардал, амьдралын хэв маяг хандлага, улс орны эдийн засгийн өсөлт гэхчилэн маш олон хүчин зүйлсээс уялдан хамаардаг. 2011 оноос хойш Улаанбаатар хотын орон сууцны үнэ дунджаар 60 хувийн өсөлтөд 2011-2012 оны уул уурхайн салбарын өсөлттэй холбоотойгоор макро эдийн засаг, дотоодын нийт бүтээгдэхүүн болон иргэд, өрхийн орлого, хуримтлал нэмэгдсэн нь нөлөөлсөн бол 2013 оноос Засгийн Газар, МонголБанкнаас авч хэрэгжүүлж буй мортгейжийн 8 хувийн зээлийн нөлөөллөөр орон сууцны худалдан авалтын бодит эрэлтийг идэвхижүүлж, орон сууцны зах зээлийн үнийг өсгөн нэмэгдүүлэх гол хүчин зүйл болсон. Сүүлийн 10 жилд Улаанбаатар хотын орон сууцны үнийн өсөлтийг дараах графикаас харж болно.

Орон сууцны үнийн одоогийн байдал:
      Арилжааны банкуудын барилгын салбарт олгох зээлийн хэмжээ 2013 онд 550 тэрбум төгрөг болсон нь өмнөх жилтэй харьцуулахад хоёр дахин өссөн. Түүнчлэн барилгын салбарын хөрөнгө оруулалтын хэмжээ нэмэгдсэнээр 2013 онд 216 төсөл хэрэгжиж, нийтдээ 20300 айлын орон сууцыг ашиглалтад оруулжээ. Эдгээрийн 16500 нь нийслэл Улаанбаатар хотод байршилтай. 2014 оны байдлаар улсын хэмжээнд нийтдээ 21300 айлын орон сууц ашиглалтад оруулах төлөвлөгөөтэй байгаа нь хамгийн олон орон сууц ашиглалтад оруулах түүхэн жил болох боломжтой байгааг доорх графикаас харж болно.

       Өмнөх жилүүдэд авч хэрэгжүүлсэн орон сууцны нийлүүлэлтийн хэмжээ өсөн нэмэгдэж байгаа хэдий ч төрийн захиалгаар баригдаж буй хямд үнэтэй орон сууцны худалдан авалтын хүлээлт,  гэр хорооллын иргэдийн газраа орон сууцаар өндөр үнэ хүргэн худалдан солилцох боломжит хүлээлт, орон сууцны зээлийн нөхцлийг хангах чадвартай иргэдийн орон сууц худалдан авах хэрэгцээ хангагдсан зэрэг нь орон сууцны боруулалтын өрсөлдөөнийг хурцатгаж, үнэ ханшийг бууруулахад хүргэсэн. Энэ байдлаас хамааран 2014 оны нэгдүгээр улирлаас эхлэн орон сууцны үнэ тогтворжин бага зэрэг бууралттай байна.
 
     Улаанбаатар хотын орон сууцны дундаж үнэ нь хотын төвийн орон сууцны эрэлт хэрэгцээнд тулгуурласан үнийн өсөлт, бууралт нь нийт хотын орон сууцны үнэд ялгаатай хувь хэмжээгээр нөлөөлөн тархдаг. Тухайлбал: 2011-2012 онд уул уурхайн салбар амжилттай ажиллаж, гадаадын мэргэжилтэн олноор суурьших үед хотын төвийн орон сууцны түрээсийн үнэ улмаар орон сууцны үнэ огцом өссөн. Энэ өсөлт нь төвөөс захруу тархах явцад саармагжин буурсан хэдий ч нийт орон сууцны үнийн өсөлтөд нөлөөлсөн гэж үздэг. Өнөөгийн макро эдийн засаг, уул уурхайн хямралын үед гадаадын мэргэжилтэн ажиллагсдын тоо буурч, түрээсийн байр олноор сул хоосон болж үнэ хямдарсан дүр төрхтэй байна. 
 
2014-2015 оны орон сууцны үнэ ханшийн хандлага
       Цаашлаад орон сууцны зах зээлийн өнөөгийн төлөв байдлаас дүгнэн үзвэл 2014 оны V-VIII сарын хооронд орон сууцны үнэ тогтворжин, бага зэрэг унах магадлалтай, харин IX-X сарын хооронд бага зэрэг өсч, XI сараас үнийн уналтын үе эхэлнэ гэж таамаглаж байна. Энэхүү таамаглалыг дэвшүүлэх болсон дараах үндсэн шалтгаантай. Үүнд:

 
Дүгнэлт:
     Орон сууцны үнийг тогтворжуулах нэрийдлээр барилга угсралтын компаниуд болон барилгын материал үйлдвэрлэгчдэд хөнгөлттэй зээл олгох, орон сууцны зээлийн хүүгийн хувь хэмжээг тогтоох, зээлийг санхүүжүүлэх, төрийн өмчит аж ахуйн нэгж байгуулах замаар төрийн захиалгат орон сууцыг барьж байгуулах зэрэг байдлаар  барилгын салбарын бүхий л процедурт төрийн оролцоо хэт их байгаа нь энэ салбарт бодит бус хиймэл орчин үүсгэж байна. Энэхүү зохиомол орчноос гадаадын хөрөнгө оруулагчид эмээх боллоо. Барилгын компаниудад арилжааны зээл олгон дэмждэг хэдий ч төр өөрийн давуу талаа ашиглан газрын үнэ өртөг шингээгүй орон  сууцыг захиалан зах зээлд нийлүүлэх замаар шударга бус өрсөлдөөнийг бий болгож, хувийн хэвшлийн барилгын аж ахуйн нэгж байгууллагуудыг санхүүгийн хямралд оруулж байна.
      Олон нийтийг орон сууцжуулах асуудал ямагт улс төртэй холбогддог, жишээ нь Америкт бага орлоготой иргэдийг орон сууцжуулах хөтөлбөр, өмнөд америк болон африк гаралтай америк иргэдийг орон сууцны хөнгөлөлттэй зээлд хамруулах гэх мэт хөтөлбөрүүд нь улс төрийн ашиг сонирхолоор үүдсэн саналууд байсан. Эцэст нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ буурч, олон банк, санхүүгийн байгууллагууд дампуурсан. Татвар болон бусад зохицуулалтаар анх удаа орон сууц худалдан авч байгаа эсвэл залуу гэр бүлд зориулсан тусгайлан хөтөлбөр боловсруулж, уг хөтөлбөр нь хамгийн зорилтот нэн шаардлагатай байгаа иргэдэд хүрэх байдлаар хэрэгжүүлээгүйн улмаас хөрөнгө оруулалтын зорилгоор худалдан авсан орон сууцны зээлийн төлбөр нь өрхийн сарын зарлагад дарамт учруулж улмаар жижиглэнгийн худалдааны салбарт сөргөөр нөлөөлж эхэллээ.   
       Энэ өдрүүдэд барилгын ажлын улирал эхлэж байгаатай давхцан барилгын ажлыг хэвийн явуулахын тулд шаардлагатай санхүүжилтийг босгох зорилгоор орон сууцны үнийн урамшуулал үзүүлэх, зээл авах, хөрөнгө оруулагч хайн олох зэрэг бүгд хичээн ажиллаж байна. Барилга угсралтын компаниуд, барилгын материал үйлдвэрлэгчид, бэлтгэн нийлүүлэгчдийн бизнесийн үр дүн нь бүтээн босгосон орон сууцны борлуулалтаас шууд хамаардаг. 2013 онд төрөөс бодлогоор дэмжин тэтгэсэн хөтөлбөрийн үр дүнд үүссэн барилгын салбарт өсөлт гарч, улмаар орон сууцны үнийг ч хөөрөгдөн өсгөсөн байдалд татагдсан барилгын салбарынхан 2014-2015 хооронд орон сууцны борлуулалтын хямралд автан амьд үлдэхийн төлөөх тэмцэл нь орон сууцны хямдрал, үнэ ханшны уналтаар илэрнэ гэж үзэж байна.
 

"BP Mongolia Group" ХХК-ийн Гүйцэтгэх Захирал С.Баянмөнх