Барилгын Зөвлөгөө Мэдээллийн Төвөөс “Барилга экспо-2014” үзэсгэлэн яармагийг тохиолдуулан Барилгын хөрөнгө оруулагчдын уулзалтыг зохион байгуулсан. Уулзалтын үеэр Мастер пропертис компаниас “Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн чиг хандлага” сэдвээр илтгэл тавьсан бөгөөд  энэхүү илтгэлийг сийрүүлэн хүргэж байна.

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл
     Манай улсын иргэдийн амьдралд хамгийн ойр бөгөөд хамгийн сонирхдог зах зээл бол үл хөдлөх хөрөнгө тэр дундаа орон сууцны зах зээл байдаг. Монгол улсад үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл хөгжөөд 20 орчим жил болж байна. Энэхүү зах зээлийн чиг хандлага сүүлийн жилүүдэд тогтворгүй, үнийн өсөлт, бууралт их ажиглагдсан зах зээл болсон.
     Монгол улсын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд 2013 оны 4-р улирлын байдлаар худалдаа зуучлалын бизнес эрхэлдэг 64 компани үйл ажиллагаа явуулж байсан. Үүнээс 19 нь анхдагч зах зээл дээр ажилласан буюу шинэ орон сууцны борлуулалтыг хийсэн, 31 компани хоёрдагч зах зээл дээр буюу хуучин орон сууц борлуулах, газрын түрээс зэрэг ажлыг зуучилсан бол хөгжүүлэгч компаний дэргэдэх борлуулалт хариуцсан 14 компани ажиллаж байна.
      2013 оны байдлаар манай улсын эдийн засгийн байдлыг ерөнхийд нь авч үзвэл сөрөг тал давамгайлсан. Тухайлбал, ДНБ 2011 онд 17.5%, 2012 онд 12.3 %-ийн өсөлттэй байсан бол 2013 онд 11.7%-аар өссөн. Нүүрсний экспортоос 600 сая ам.доллар алдсан. Гадаадын хөрөнгө оруулалт 2 дахин буурсан. Гадаад валюттай харьцах төгрөгийн ханш суларч, валютын нөөц 3 дахин багассан. Инфляцийг 8%-д барихаар төлөвлөж байсан ч 12.5%-д хүрсэн. Үр тарианы ургац хураалт 2012 оныхоос 90 гаруй мянган тонноор буурсан.
      Өнгөрсөн онд ийм олон сөрөг тал ажиглагдсан ч Аж үйлдвэрийн салбар 14.8%, уул уурхайн сектор 20 гаруй хувиар өссөн. Мөн алт, зэсийн баяжмал, газрын тосны үйлдвэрлэлийн хэмжээ 40-50 гаруй хувиар нэмэгдсэн үзүүлэлттэй байжээ. 
      Эдийн засгийн төлвийг 2014 оны 1-р улирлын байдлаар авч үзвэл: уул уурхайгаас хамаарсан экспортын хэмжээний бууралтаас үүдэн валютын урсгал багассан. Улмаар валютын ханшийг чангаруулж түүний нөлөөгөөр эдийн засаг 1-р улирлын байдлаар ерөнхийдөө зогсолтын байдалтай байлаа. ХАА-н салбарын багахан өсөлтийг эс тооцвол бусад салбар бүгд зогсолтын байдалтай байсан. 4-р сарын 20-ны  байдлаар авч үзэхэд валютын ханшийн савлалт харьцангуй тогтвортой болсон. Эдийн засагчдын таамаглаж буйгаар валютын ханш 2014 онд өнөөгийн түвшиндээ тогтох хандлагатай байна. Учир нь эдийн засагт томоохон нөлөө үзүүлэх өөрчлөлтүүд бий болохгүй гэж үзэж байгаа.

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн онцлог
Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл гэдэг нь:

    Барилгын салбар дангаараа ДНБ-ний 10 орчим хувийг бүрдүүлдэг, 2018 он хүртэл жилд дунджаар  200-400 тэрбум төгрөгөөр өснө гэсэн таамаглалтай байгаа. Өнөөдрийн байдлаар зөвхөн Улаанбаатар хотод 189 мянган өрхөд орчин үеийн стандарт орон сууц шаардлагатай. 70-80 мянган хүн барилгын салбарт ажиллаж байна. Монголын улсын импортын нийт ачаа эргэлтийн 1/3 нь барилгын салбарт ноогддог. Арилжааны банкны нийт зээлийн багцын 30 гаруй хувийг  барилга, үл хөдлөх хөрөнгө, орон сууцны салбарын зээл эзэлдэг.
Манай улсын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн эрсдэлтэй тал: 

     Монгол Улсын барилгын салбарын үйлдвэрлэл 2013 онд 70 гаруй хувиар өссөн байна. 1.4 их наяд төгрөгийн барилга угсралтын ажил өрнөсөн нь өмнөх оноос 80 орчим хувийн өсөлттэй байсан бол 2013 онд МУ-ын хэмжээнд орон сууцны барилга барих ажилд 400 орчим тэрбум төгрөг зарцуулсан ба энэ нь өмнөх оноос 50 хувиар өссөн үзүүлэлт юм. Орон сууцны бус барилгын хувьд худалдаа үйлчилгээний зориулалттай барилгын ажил хоёр дахин өссөн төдийгүй өнгөрсөн онд 20.8 хувийн өсөлттэй. Дотоодын арилжааны банкууд барилгын салбарт 2013 онд шинээр 557.3 тэрбум төгрөгийн зээл олгосон нь өмнөх оноос 2 дахин нэмэгджээ. 2012 онд барилгын салбарт 238.5 тэрбум төгрөгийн зээл олгосон байна.
    Тэгвэл энэ оны байдлаар валютын ханшийн чангаралтын улмаас барилгын ажил бараа материалын татан авалт хийгдэхгүй байгаатай холбоотой хугацаанаасаа хойно эхлэж байна. Барилгын компани болон орон сууц худалдан авагчдад банкууд зээлийн хязгаарлалт бага багаар тавьж эхлээд байгаа. Тухайлбал барилгын компаниудад зээл олголтыг хязгаарлаж, орон сууцны ипотекийн зээлийн шаардлагыг өндөрсгөж байна. Энэ нь барилгын компанийн борлуулалтад сөргөөр нөлөөлж улмаар орон сууцны зах зээлийн эрчийг сулруулж байгаа юм.
Орон сууцны эрэлтийн зах зээл
Худалдан авах чадвараар батаалгажсан хэрэгцээг эрэлт хэмээн тодорхойлдог.
Нийслэлийн статистикийн газраас гаргасан тоон мэдээгээр Улаанбаатар хотод 2013 оны байдлаар 317.0 мянган өрхийн 1227.0 мянган хүн байнга оршин сууж байна. Үүнээс 60 хувь буюу 189 мянган өрх гэр хороололд амьдардаг бол эдгээрийн  20 гаруй хувь нь урьдчилгаа 30% төлөх чадвартай гэсэн судалгаа гарчээ.
Нийлүүлэлтийн зах зээл
Монгол улсын хэмжээнд 2013 онд 20300 айлын орон сууц ашиглалтанд орсон бол үүнээс 16500 айлын орон сууц Улаанбаатар хотод баригджээ. \Ашиглалтанд оруулсан орон сууцны талбайн м.кв анх удаа саяаас давж 1,319,5 м.кв хүрсэн.\
Гэр хорооллын дахин төлөвлөлтөөс гадуур өөрийн хөрөнгөөр барих орон сууцны нийлүүлэлт 2014 онд 14,500 орчим байх төлөвтэй байна.
Тоогоор үзүүлбэл: Нийслэлийн хэмжээнд нийт 475 барилга баригдаж байна. Үүнээс 256 барилга угсралтын ажил эхэлсэн. Эдгээрээс 198 барилга НЕТГ-аас угсралтын ажил эхлэх, үргэлжүүлэх зөвшөөрөл авсан.  Нийслэлийн МХГ-аас зөвшөөрөл авсан 135, барилга угсралтын ажил нь дуусч комисс ажиллуулах хүсэлт өгсөн болон комисс ажилласан 85, шат шатны шүүхэд маргаантай байгаа 4 барилга байна.

 

Оффисын зах зээл
2013 онд 22 оффисын барилга ашиглалтанд орж 146,790 мкв талбай нийлүүлэгджээ. Эдгээрийн 8 нь А зэрэглэл, 8 оффис В зэрэглэл, үлдсэн 6 нь С зэрэглэлийнх байв.
Оффисын 1 м²-ын худалдаалах үнэ 3.0 саяас 6.6 сая төгрөгийн хооронд, дундаж үнэ нь 4.7 сая төгрөг  байгаа бол 1 м²-ын түрээслэх үнэ 46886 төгрөг.
2014-2016 онд нийт 40 оффисын барилга нийлүүлэгдэх төлөвтэй байна.
Хуучин орон сууцны зах зээлд 2013 оны 6-р сараас хойш ипотекийн 8%-ийн зээлтэй холбоотойгоор эрэлт үүсч үнийн өсөлт явагдсан. Тус өсөлт нь сардаа 10-20%-д хүрч байсан бол уг өсөлт оны сүүлээр харьцангуй саарсан.

 

Зах зээлийн таамаглал

Эконометрик шинжилгээнд үндэслэн шинэ орон сууцны м²-ийн дундаж үнийг таамаглавал энэ онд 2,656,0 төгрөг байна. 2014 оныг дуустал орон сууцны үнэ тогтвортой байх төлөв бий.