Ипотек гэдэг нэр бидэнд хэдийнээ танил болжээ. Үл хөдлөх хөрөнгөөр нь барьцаалан зээл олгох гэх утга бүхий энэ үг Монгол хэлнээ шууд буухгүйн учир жаахан “залхуураад” тэр чигээр нь хэрэглэжээ. Зээлийн ийм үйл ажиллагаа манайд удаагүй байгаа ч энэ зээлтэй холбоотой элдэв асуулт их байгаа учир өөрийн олж мэдсэн багахан зүйлээ хуваалцахаар шийдлээ.

30 хувийн шантааж
       Ипотек нь энгийнээр тохилог орон сууцанд орох хүсэлтэй иргэдэд урт хугацаатай зээл олгох замаар тэдний хүсэлтийг биелүүлж буй төрийн бодлого юм. Зээлийг төр шууд гаргах боломжгүй учир урьд өмнө нь энэ зээлийг хэрэгжүүлж байсан гадаад улс орнуудын туршлага судлана, арилжааны банкуудаар дамжуулна. Арилжааны банкууд мөн л судлана, өөрийн эрсдэлээ  тооцно гэх мэт дамжлагын эцэст “Ипотекийн зээлийн ерөнхий журам” батлагдахад иргэд орох гэж буй байрныхаа 30 хувийг халааснаасаа гаргахаар тогтжээ.
      Монголын ипотекийн корпораци, Монгол банк зэрэг холбогдох газруудаас 30 хувийн босгыг буулгаж болох эсэх талаар асууж сураглавал бүгд л толгой сэгсэрч ганц нэг хүний хийх ажил биш болохыг сануулсан. Үүнийг төр засгаас нарийн судалгаа хийсний үндсэн дээр өөрчилж болох бөгөөд хэрэгжээд удаагүй байгаа манай ипотекийн зээлийн хувьд одоохондоо хамгийн боломжит хувилбар гэнэ. Мэдээж эдийн засаг сайжраад, хүн амын амьжиргааны түвшин өсөөд ирвэл энэ тоо буух боломжтой. Тэр болтол хүлээнэ гэдэг харганы ноос түүж эсгий хийхтэй адил хол сонсогдохын учир орон сууцны урьдчилгаа 30 хувь гэдэг нь ихэнх иргэдэд том шантааж болоод байна.
     Бусад улс орнуудтай харьцуулахад манайх хүн ам цөөнтэй, нийгэмд эзлэх дундаж давхарга багатай учир 30 хувиа төлөх чадвартай хүмүүс энэ нэг жилийн дотор ерөнхийдөө байраа сонгож зээлээ аваад шувтарч байх шиг. Яг энэ үед Нийслэлийн засаг захиргаанаас урьдчилгаа төлбөрөө 3-5 жилд цуглуулаад орон сууцанд орох боломжийг санал болгож эхэллээ. Магадгүй Э.Бат-Үүл даргын хэлдгээр нийслэлчүүд бүгдээрээ орон сууцтай болох хамгийн зөв гарц ч байж мэднэ. Гэвч бага, дунд орлоготой иргэн гэж дорд үзэх мэт 20 м² гэх бэлтэйхэн хүний угаалгын өрөөнөөс томгүй талбай бүхий байр санал болгож байгаад эгдүүцэх хүн олон байна. Мөн шууд байрандаа орохгүйгээр сар бүр мөнгөө төлөөд хамгийн багадаа гурван жил хүлээнэ гэдэг түрээсийн өрөө дамжиж яваа өрхүүдэд бас л хол сонсогдох нь  мэдээж. Ямартай ч манай улсад энэ зээл одоохондоо амжилттай хэрэгжиж ипотек гэх харь үг амархан нутагшлаа.

“Будаа идэхэд” учир бий
      Улс орны хөгжлийн нэг үзүүлэлт нь иргэдээ орон сууцжуулах явдал юм. Оршин суух зориулалт бүхий үл хөдлөх хөрөнгө нь дэлхийн нийт баялгийн 30 хувийг эзэлдэг гэсэн судалгаа байдаг. Товчхондоо тохилог орон сууцанд амьдарна гэдэг дэлхийн хөгжилтэй хөл нийлүүлсэн явдал төдийгүй иргэд нь өвлөх, өвлүүлэх баялагтай болж байгаа хэрэг юм. Хөгжингүй орнуудын иргэдээ орон сууцжуулсан түүхийг сөхвөл  орон сууцны урт хугацаатай, бага хувийн хүүтэй зээлийг дунд болон дундаас доош орлоготой иргэдэд олгохыг зорьсоор иржээ.
      Түүнчлэн анх хэрэгжүүлэхдээ бусад орнуудын загварыг хуулбарладаг байна. Шалгалтанд бэлдээгүй ч “будаа идээд”  сайн дүн авчдаг сэргэлэн оюутнууд хаа сайгүй бий. Нөхцөл байдал яг адил учир энэ нь эзэндээ сайн үр дүн авчирч чаддаг. Харин бусдын туршлагыг шууд хуулахад өөрийн улс орныхоо онцлог, эдийн засгийн нөхцөл байдалдаа тохируулж чадахгүй бол амжилттай болж чаддаггүй байна. Тухайлбал сүүлийн 10 жилд  Арабын нэгдсэн улс болоод Египетийн Засгийн газар иргэдээ урт хугацааны зээлээр орон сууцжуулах хэд хэдэн хөтөлбөрийг хэрэгжүүлсэн ч орон сууцнууд нь хэтэрхий өндөр өртгөөр баригдсан учир бага, дунд орлоготой иргэддээ хүрч чадаагүй төдийгүй тэдгээр иргэдэд зориулагдсан орон сууцны нийлүүлэлтийн хомсдол үүсч цаашлаад улс орны эдийн засагт томоохон санхүүгийн дарамтыг авчиржээ. Энэ 2 орон “Орон сууцны санхүүжилтын тогтолцоо” бий болгохын тулд 300 сая долларыг үр дүнгүй зарцуулсан гэж Дэлхийн банкнаас дүгнэсэн байдаг.
     Ийм төрлийн зах зээл бий болгох зайлшгүй шаардлага бидэнд тулгарсан боловч бусдаас хуулж будаа идэхдээ ард иргэдийн амьжиргааны түвшин, улс орныхоо нөхцөл байдал, эдийн засгийн боломжийг өөриймсгөөр харж, тооцон хэрэгжих аргачлалаа оновчтой олж тогтоох нь зүйтэй юм.

Hous bubble буюу орон сууцны үнийн хөөсрөлт
       Үнэ хөөсрөхийн үндэс нь тухайн бүтээгдэхүүний үнэ цаашид өснө гэж үзээд худалдан авалт хийх явдал юм. Мэдээж үнэ өснө гэж таамаглаад үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авч байгаа хүмүүс бол нэлээд бэлтэй хүмүүс байх нь тодорхой. Нийлүүлэлт бага байгаа үед  орон сууцны үнэ хэдхэн хүний гарт орж ирнэ. Үнийг нь өөрсдөө зохионо гэсэн үг. Эрэлт их байх тусам тэдэнд ашигтай. Энэ үед бага, дунд орлоготой иргэдэд орон сууц худалдан авах биш түрээслэх гэсэн ганцхан сонголт үлдэнэ. Манайд энэ төрлийн бизнес цэцэглэж байгаа талаар ярьдаг. Магадгүй түүний илрэл нь байрны ченжүүд гэх хэсэг бүлэг хүмүүс биз. Хэн хэдэн байртай, түүнийгээ ямар үнээр хөлслүүлдэг зэргийг хэлээд өгөх хүн байхгүй байгаа нь энэ төрлийн бизнес далд хэлбэрээр цэцэглэж хөгжиж буйг харуулна. Үүнийг зөвхөн төрийн ухаалаг зохицуулалтаар шийдэхээс бус иргэн Батыг “байр авахаа болиод, бусдадаа өг” гэж хэлснээр шийдэгдэхгүй.
        Үл хөдлөх хөрөнгө судалгааны “Мастер пропертис” ХХК-ийн гаргасан судалгаагаар Засгийн газраас барьж байгуулна хэмээн тооцоолж байгаа орон сууцнуудаа төлөвлөгөөний дагуу ашиглалтанд оруулаад явбал 2 жилийн дараагаас нийлүүлэлт, эрэлтээсээ давах хандлага ажиглагдаж байгаа юм байна. Энэ үед байрны бодит үнийн асуудал ярьж болох боловч худалдан авах чадваргүй иргэдийг судлаачид эрэлт хэмээн тооцдоггүй учир орон сууц авах хүсэлтэй ч бэл бэлчингүй хүмүүс байсаар байх нь.
        Судлаачдын үзэж байгаагаар 4-5 жилийн дараагаас эрэлт нийлүүлэлтийн харьцаа тогтворжиж эхлэнэ. Харин энэ хугацаанд Засгийн газраас байрны үнийг тодорхой түвшинд барина гэж байгаа ч барилгын компаниудыг ямар нэг тооцоо судалгаанд үндэслэхгүйгээр үнээ буулгахыг “мундагдах” нь энэ салбарынхны зүрхийг үхүүлж буй хэрэг юм. Шуудхан хэлэхэд яг одоо нэг барилгыг барихад дунджаар ийм төгрөгийн зардал гарна гэсэн тогтсон тооцоо алга. Бүгд өмнөх барьсан барилгын үнийг дундажлаад төсөвлөдөг, цаг нь болоод ажил эхлэхэд өнөөх төсөвтөө багтахаа болиод дундаас нь орхидог. Иймэрхүү дутуу баригдсан барилга улсын хэмжээнд 200 гаруй байна. Байрны  үнийн хөөс явж явж худалдан авагчид буюу жирийн иргэдийг хамгийн их хохироодог. Үнэтэй байр аваад, тодорхой хугацаанд  зээлээ төлөөд багагүй хөрөнгө оруулалт хийгээд явж байтал орон сууцны ханш унавал хэнд таатай байх билээ. Иргэд зээлээ буцаах асуудал гарвал банк санхүүгийн тогтолцоо тэр чигтээ ганхах нь лавтай.
     Тэгэхээр үнэхээр хүмүүсийн таамаглаж байгаагийн адил орон сууцны үнийн хөөсрөлт байгаа эсэхийг мэдэхийн тулд газар, дэд бүтэц, барилгын материалын бодит үнийн нарийвчилсан судалгааг үл хөдлөх хөрөнгийн судалгааны газруудаараа дамжуулан яаралтай гаргах хэрэгтэй санагдана. Таамаглах нэг өөр, тооцоо судалгаагаар асуудалд хандах  тэс өөр байх нь тодорхой.
Өнгөрсөн жил манай улсын экспортын гол нэрийн бүтээгдэхүүн болох уул уурхайн салбарын борлуулалт муу байснаас шалтгаалан эдийн засаг ерөнхийдөө бууралттай байна гэж эдийн засагчид дүгнэж байна. Энэ онд ч таатай зүйл ажиглагдахгүй байгаа талаар ярьдаг. Эдийн засгийн бууралт нь бараа бүтээгдэхүүний үнийн өсөлт, ажилгүйдэл гэсэн сөрөг үр дагаврыг дагуулдаг. Эдгээр нь ипотекийн зээлд тодорхой хэмжээнд нөлөөлөх учир үүнээс сэргийлж банкууд зээл олголтондоо улам нарийн шалгуур тавьж “2 сар гаруй явж байж байрны зээл бүтлээ” гэх хүн ч байна.
     Эцэст нь хэлэхэд, энэ бүх асуудлуудыг зохицуулагч нь төр. Иймд Монгол төрийн бодлого мэргэн байж, ихэнх иргэд нь тохилог орон сууцанд амьдардаг, орчин үеийн өндөр хөгжилтэй улс болно гэдгийг хүлээх л үлдлээ.