Орон сууцны ипотекийн зээлийн эх үүсвэрийн талаар
-Иргэд зээл хүссэн материалаа банкинд бүрдүүлж өгснөөс хойш санхүүжилт ороогүй гэсэн шалтгаанаар зээл олгох үгүй нь тодорхойгүй 1-3 сараар хүлээж байна. Энэ нь үнэхээр зээлийн эх үүсвэрээс шалтгаалсан эсэх? Орон сууцны зээлийн санхүүжилтийг тодорхой цаг хугацаанд иргэдэд нээлттэй хийж болохгүй юм уу?

-Банкууд зээл хүссэн иргэдийн өргөдлийг өөрсдийн дотоод журмын дагуу тодорхой хугацаа (тухайлбал, 14 хоногт)-ны дотор шийдвэрлэдэг. Дэд хөтөлбөрийн хүрээнд олгож буй орон сууцны ипотекийн зээлийн хувьд эх үүсвэрийг Монголбанкнаас тухай бүр шилжүүлж байгаа тул санхүүжилтээс үүдсэн хүлээлт үүсэхгүй байх боломжтой. Түүнчлэн тухайн зээл хүсэгч орон сууцны ипотекийн зээлийн шалгуурыг хангасан, зээлийн хувийн хэргийг үнэн зөв, бүрэн бүрдүүлж өгсөн тохиолдолд 8 хувийн зээлийг шуурхай авах боломжтой юм.

-Санхүүжилт байхгүй гэсэн үндэслэлээр олон банкууд ипотекийн зээлийг олгохгүй байна гэсэн мэдээлэл байна? Дахин санхүүжилтийг хэрхэн хийж байна вэ?

-Орон сууцны ипотекийн зээлийн санхүүжилтийг Монголбанк тухай бүр банкуудад олгож байна. Дэд хөтөлбөр хэрэгжиж эхэлсэн эхний үетэй харьцуулахад банкуудын зээл олголтын хурдац буурч байгаа хэдий ч журамд заасан шаардлагыг хангасан зээл хүсэгчдэд банкууд орон сууцны ипотекийн зээл олгосоор байна. Өмнө нь олгосон орон сууны ипотекийн зээлийг 8 хувийн хүүтэй зээлд шилжүүлж, дахин санхүүжүүлэх үйл ажиллагаа нь Монголбанкнаас 2013 онд баталсан “Орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн журам”-ын 5.4 дэх заалтын дагуу хэрэгжинэ.
Орон сууцны ипотекийн зээлд хамрагдах шалгуурын талаар

-Орон сууцны ипотекийн зээлийн хөтөлбөрт халамжийн мөнгө авдаг иргэд, жирэмсний амралт авсан иргэд хамрагдах боломжтой юу?

-Боломжтой. Нийгмийн даатгалын дэвтэрт тасралтгүй бичилт хийгдсэн байх шаардлагатай бөгөөд орлого нотлох баримтыг бүрдүүлэх шаардлагатай. Монголбанкны Ерөнхийлөгчийн 2008 оны 446 дугаар тушаалаар баталсан “Ипотекийн зээлийн үйл ажиллагааны журам”-ын 13.4.3-т заасны дагуу дээрх иргэдийн тэтгэмжийг өрхийн бусад орлогын эх үүсвэрт оруулж тооцно.

-Бизнесийн зээл авсан иргэн орон сууцны 8 хувийн хүүтэй зээл авах боломжтой юу? Хэрэв авах боломжтой бол ямар эрх зүйн зохицуулалт байна вэ?

-Орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн журмын шалгууруудыг хангасан тохиолдолд бизнесийн зээлтэй иргэд 8 хувийн хүүтэй орон сууцны ипотекийн зээл авах боломжтой. Энэ тохиолдолд зээлийн нийт төлбөрийг өрхийн зарлагад тооцон зээлдэгчийн өр-орлогын харьцааг тооцож дэд хөтөлбөрийн шалгуурыг хангаж байгаа (ӨОХ<45%) эсэхийг шалгадаг.
Түүнчлэн бизнесийн зээлийн төлбөрийг банкууд холбогдох бизнесийн зээлийн гэрээний хуулбар, Монголбанкны Зээлийн мэдээллийн сангийн лавлагаагаар нотолж шалгана. Мөн тухайн зээлдэгч нь татварын өр төлбөртэй бол бизнесийн орлого олдог дансанд татварын байцаагчийн мэдэгдлээр хаалт тавьдаг тул уг эрсдэлийг хаах зорилгоор банкууд давхар баримт авч баталгажуулах шаардлагатай болдог.

- Уул уурхайн салбарт ажиллаж байгаа иргэдэд зарим банкууд эрсдэлтэй гэж үзэн 8 хувийн хүүтэй орон сууны ипотекийн зээл олгохгүй байна. Ямар эх үүсвэр, баталгаагаар зээл авах боломжтой вэ?

-Дэд хөтөлбөрийн хүрээнд тухайн нэг салбарт ажиллагсдыг ипотекийн зээлд хамруулахгүй байх бодлого, зохицуулалт байхгүй. Энэхүү асуудал нь тухайн банкны дотоод журам, бодлогоор зохицуулагдана. Харин Монголбанкны Ерөнхийлөгчийн 2008 оны 446 дугаар тушаалаар баталсан “Ипотекийн зээлийн үйл ажиллагааны журам”-ын 13.2-т заасны дагуу ажил эрхлэлт болон орлогыг баталгаажуулах баримт болох ажил олгогч байгууллагын цалингийн тэмдэглэл, хүснэгт, цалингийн картын гүйлгээ сүүлийн 1 жилээр байх, тухайн байгууллагад 1 жилээс доошгүй хугацаанд үндсэн ажилтнаар ажиллаж байгааг батлах баримт, нийгмийн даатгалын дэвтэрт сүүлийн 2 жилийн бичилт хийгдсэн байх зэрэг шалгуурыг хангах шаардлагатай.

- Хувиараа бизнес наймаа хийж байгаа хүмүүс 8 хувийн хүүтэй орон сууцны зээлд хамрагдаж болох уу?

-Хувиараа бизнес эрхэлдэг зээл хүсэгч нь дэд хөтөлбөрийн хүрээнд батлагдсан журмууд (Засгийн газар, Монголбанкнаас гаргасан)-д заасан ерөнхий шаардлага, шалгуурыг хангаж байгаа тохиолдолд 8 хувийн хүүтэй орон сууцны ипотекийн зээл авах боломжтой.
Түүнчлэн хувиараа бизнес эрхэлдэг иргэдийн орлого нь тогтмол биш байдаг бөгөөд орлогын тогтвортой байдлыг шалгахын тулд банкууд Монголбанкны Ерөнхийлөгчийн 2008 оны 446 дугаар тушаалаар баталсан “Ипотекийн зээлийн үйл ажиллагааны журам”-ын 13.3-т заасан орлого батлах баримт бичгүүдийг зээл хүсэгчээс гаргуулж, орлогын тогтвортой байдлыг уг журмын 16.1.6-д заасны дагуу судалж тогтооно.

-Гадаадад ажилладаг боловч гэр бүл нь Монгол улсад суугаа иргэний гэр бүлийн гишүүний орлого хүрэхгүй тохиолдолд өөрийн нэр дээр ипотекийн зээлд хамрагдах боломжтой юу? Үүнд ямар зохицуулалт байна вэ?

-Монголбанкнаас баталсан орон сууны ипотекийн зээлтэй холбоотой журмуудад гадаадад ажиллаж буй иргэдийг 8 хувийн хүүтэй хөтөлбөрийн зээлд хамруулахгүй талаар хориглосон заалт байхгүй. Хамгийн гол нь зээлдэгчийн зээлийн эргэн төлөлтийг хангах орлого нь баримтаар баталгаажсан байх шаардлагатай. Тиймээс тухайн банк зээл хүсэгчийн орлогыг тодорхойлж, баталгаажуулах боломжтой гэж үзсэн тохиолдолд зээлд хамрагдах боломжтой.
Тухайлбал, банк зээл хүсэгчээс гэрээгээр гадаадад ажиллаж байгаа бол гадаадад хөдөлмөр эрхлэх гэрээ, бусад тохиолдолд цалингийн дансны хуулга, цалингийн тодорхойлолт болон шаардлагатай материалуудыг бүрдүүлэхийг шаардаж болно. Хэрэв үндсэн зээлдэгч нь гадаадад ажиллаж байгаа бол хамтран зээлдэгчдээ итгэмжлэл олгосон байх нь зохимжтой.

-Тэтгэвэрт гарахад 7-8 жил үлдсэн хүн ипотекийн зээлд хамрагдах боломж бий юу?

-Монголбанкнаас баталсан “Ипотекийн зээлийн үйл ажиллагааны журам”, “Орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн журам”-д тэтгэврийн настай, эсвэл тэтгэврийн нас дөхсөн иргэнд ипотекийн зээл олгохыг хориглосон заалт байхгүй бөгөөд банкууд өөрсдийн хийсэн зээлийн шинжилгээнд үндэслэн зээл олгох шийдвэрийг гаргана.
Гэхдээ ипотекийн зээл нь урт хугацаатай (дэд хөтөлбөрийн хувьд 20 хүртэл жилийн хугацаатай) зээл учир зээлийн нийт хугацаанд зээлдэгчийг амь насны даатгалд хамруулах шаардлагатай байдаг.

-Квотоор байр авсан төрийн албан хаагчдыг 8 хувийн зээлд хамруулж болох уу. Хамрагдах ямар боломж байна вэ?

-Болно. Монголбанкнаас баталсан “Ипотекийн зээлийн үйл ажиллагааны журам”, “Орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн журам”-д заасан зээлдэгч болон зээлээр худалдан авах орон сууцанд тавьж буй шалгуурыг хангаж байгаа тохиолдолд квотоор байр авсан төрийн албан хаагч 8 хувийн хүүтэй орон сууцны зээл авах бүрэн боломжтой.

-Банкнаас зээл авахын тулд заавал тухайн банкны үйлчлүүлэгч, тухайн банкаараа дамжуулан цалингаа авдаг байхыг шаардаж байна. Аль уян хатан нөхцөлтэйгээ сонгох эрх байхгүй гэж үү? Журамд ийм заалт байхгүй байхад яагаад банк ийм шаардлага тавьж иргэдийг чирэгдүүлж байна вэ?

-Монголбанкнаас энэ талаар хязгаарласан аливаа зохицуулалт байхгүй. Банкууд орон сууны ипотекийн зээлийн эрсдэлийг өөрсдөө бүрэн хариуцдаг тул болзошгүй эрсдэлээс сэргийлэх арга хэмжээг өөрсдийн дотоод дүрэм, журмын дагуу хэрэгжүүлдэг.

- Өмчийн бүртгэл яагаад маш зөв байх ёстой вэ?

-Ипотекийн зээлийн хувьд худалдан авч буй орон сууц нь уг зээлийн барьцаа хөрөнгө болдог. Барьцаа хөрөнгө буюу өмчийн бүртгэл, түүний барьцааны гэрээ, барьцаалбар нь зөв зохистой хийгдсэнээр Үүрэг гүйцэтгүүлэгч-банк, үүрэг гүйцэтгэгч-зээлдэгч нарын эрх ашгийг хамгаалах анхны нөхцөл бүрддэг. Мөн өмчийн бүртгэл, барьцааны гэрээ, барьцаалбар алдаагүй зөв хийгдсэн тохиолдолд уг хөрөнгийг үнэт цаасжуулах боломж бүрдэнэ.
Өмчийн бүртгэл нь тухайн эд хөрөнгийн өмчлөгчийн эрх ашгийг хамгаалахад шууд хамааралтай байна. Иргэний өмчийн эрхийг төрийн зүгээс хамгаалах, хөрөнгөө эдийн засгийн эргэлтэнд оруулж захиран зарцуулах эрхийг нийтийн өмнө гэрчилсэн баталгаажуулалтыг хийдэг ач холбогдолтой. Өөрөөр хэлбэл бусдад тухайлбал байраа зарах, барьцаалахын тулд түүний бодит өмчлөлийн эрхийг гэрчилж буй үндсэн баримт болно.

-Ипотекийн зээлийг нэгэнт авсан байхад ямар нэг шалтгаанаар зээлийн хугацаанд зээл буцаагдах боломж байдаг юм уу? Монголын Ипотекийн Корпорацаас 8 хувийн зээл нэгэнт авсан иргэдийг ахин шалгаж гэрээг өөрчилсөн тохиолдлууд гарч байгаа.

-Ипотекийн зээлийг хоёрдогч зах дээр зарах үед ипотекийн зээлийг анх олгоход, эсвэл дахин санхүүжилт хийхэд, эсвэл зээлийн багц худалдан авахад дэд хөтөлбөрийн хүрээнд тавьсан шаардлага, шалгуурыг хангаагүй тохиолдолд МИК ОССК ХХК нь уг зээлийг дэд хөтөлбөр, түүний хүрээнд мөрдөгдөж буй журам, цаашилбал Үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны тухай хууль, Иргэний хууль зэрэг холбогдох хууль, журамд нийцүүлэхийг шаардаж, банкуудад эргэн мэдэгддэг.
Учир нь МИК ОССК ХХК нь эдгээр зээлүүдийг дэд хөтөлбөрийн шалгуурыг хангасан тохиолдолд л худалдан авах боломжтой. Дэд хөтөлбөр хэрэгжиж эхлэхээс өмнө олгогдсон зээлийн хувьд дахин санхүүжилт хийгдэж 8 хувийн хүүтэй зээлд шилжиж байгаа. Банк энэхүү зээлийг МИК ОССК ХХК-д худалдахаар гэрээ хийхийн өмнө үнэт цаасжуулах үйл ажиллагааны эрх зүйн шаардлагыг хангах зорилгоор зарим тохиолдолд нэмэлт гэрээ болон нэмэлт баримт авах шаардлага үүсч байна.
 
Тухайн зээлдэгчийн зээлийг цааш хоёрдогч зах дээр арилжаалж, үнэт цаасжуулалт хийж, хөрөнгө оруулагчдад худалдаж байгаа нь нарийн төвөгтэй үйл ажиллагаа бөгөөд хууль эрх зүйн хүрээнд бүрдүүлэх баримт бичиг, хөрөнгийн эрхийн бүртгэл үнэн зөв, баталгаатай байх нь үнэт цаасжуулалтын үйл ажиллагааны хамгийн чухал хэсэг тул зээлдэгчид энэ тал дээр илүү анхаарал хандуулж, банкны зүгээс шаардсан баримт, материалыг үнэн зөвөөр бүрдүүлж өгөх хэрэгтэй.
Орон сууцны ипотекийн урьдчилгаа төлбөрийн талаар

-Ипотекийн зээлийн урьдчилгаа мөнгөө хэрхэн олсон тухай зээл авч буй банкдаа заавал тайлагнах ёстой юу?

-Монголбанкны Ерөнхийлөгчийн 2008 оны 446 дугаар тушаалаар баталсан “Ипотекийн зээлийн үйл ажиллагааны журам”-ын 13.4.9-д заасны дагуу урьдчилгаа төлбөрийг төлсөн, эсвэл төлөх боломжтойг батлах баримтыг зээл хүсэгч нь банкинд гаргаж өгнө. Учир нь банк зээлийн эрсдэлийг бүрэн хариуцдаг тул урьдчилгаа төлбөрийг бусдаас зээлэх хэлбэрээр бүрдүүлсэн тохиолдолд зээлийн хугацаанд тухайн зээлдэгчийн төлбөрийн чадварт дарамт үүсэх эсэхийг шалгах үүднээс энэхүү баримтыг шаарддаг.

-Ипотекийн зээлийн урьдчилгааны барьцаанд өгч байгаа байрыг арилжааны банкууд хэт доогуур үнэлэх эрсдэлд хэн хяналт тавих вэ?

-Үүнд Монголбанк шууд хяналт тавих эрх зүйн зохицуулалт байхгүй. Гэхдээ тухайн банк Монголбанкнаас баталсан “Ипотекийн зээлийн үйл ажиллагааны журам”-ын 17.1-д заасан барьцаа хөрөнгөнд тавих ерөнхий шаардлагыг хангаж байгаа эсэхийг судалж, барьцаа хөрөнгийг өөрийн эрсдэлийн бодлого, барьцаа хөрөнгийн үнэлгээ хийх аргачлалд үндэслэн барьцаа хөрөнгийн үнийн хандлага, зах зээлийн нөхцөл байдалд нийцүүлэн үнэлдэг. Мөн Монголбанкнаас баталсан “Орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн журам”-ын 5.6-д “Банк дэд хөтөлбөрийн хүрээнд олгох орон сууцны ипотекийн зээлийн шийдвэрийг бие даан гаргах бөгөөд МИК-д зээлийн багцыг худалдах хүртэлх хугацаанд орон сууцны ипотекийн зээлийн эрсдэлийг бүрэн хариуцна” гэж заасан байдаг.

-Хашаа байшин ч ялгаагүй үл хөдлөх хөрөнгө байтал яагаад урьдчилгаа төлбөрт хашаа байшинг байршуулж болохгүй байна вэ?

-Монголбанкнаас баталсан “Орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн журам”-ын 5.3-т зааснаар зээлдэгчдэд өөрийн өмчлөлд байгаа орон сууцыг барьцаа болгон орон сууцны ипотекийн зээл авч, дэд хөтөлбөрийн хүрээнд олгох орон сууцны ипотекийн зээлийн урьдчилгаа төлбөрийг төлөх боломжийг нээж өгсөн.
Орон сууцны ипотекийн зээлийн барьцаа болж буй үл хөдлөх хөрөнгө нь Монголбанкнаас баталсан “Ипотекийн зээлийн үйл ажиллагааны журам”-ын 17.1-д заасан ерөнхий шаардлагыг хангасан байх бөгөөд үнэлгээ сайтай, дэд бүтцэд бүрэн холбогдсон, орон сууцны ипотекийн зээлийн барьцаа болох боломжтой, цаашид зээлийн эрсдэл дагуулахааргүй байх нөхцөлийг хангасан байх шаардлагатай.

-Эцэг, эхийн 3 өрөө байрыг барьцаанд тавьж ипотекийн урьдчилгаа 30%-ийн төлбөрийг төлсөн. Барьцаа төлж УБ-т 1 өрөө байр авсан бөгөөд зээлийн хугацаа 20 жил буюу ордер банкинд 20 жил байхаар болсон. Гэтэл урьдчилгаа мөнгөнд тавьсан байрны мөнгийг төлж дууссан ч байрны ордер 20 жил банкинд хадгалагдах ёстой гэж байна.
Яагаад? Бид урьдчилгаа мөнгөө эргэн төлж байгаа шүү дээ. Энэ талаар шалгаж арга хэмжээ авч өгнө үү.

-Урьдчилгаа 30 хувийн төлбөрт орон сууц барьцаалан зээл авсан бөгөөд урьдчилгаа 30 хувийн төлбөрийг төлж барагдуулсан тохиолдолд урьдчилгаа төлбөрт барьцаалсан орон сууцыг барьцаанаас чөлөөлөх боломжтой. Энэ тохиолдолд тухайн зээлийн хөрөнгийг үнэт цаас гаргагчид худалдсан тохиолдолд үнэт цаас гаргагч эсвэл түүний эрх олгосон этгээдээс зөвшөөрөл авах шаардлагатай.
Уг үүргийг МИК ОССК ХХК гүйцэтгэж байгаа бөгөөд зээл бүрэн төлөгдөж дууссан тухай мэдэгдэл баримтыг банкуудаас хүлээн авч хяналт тавьж тулгалт хийсний дараа чөлөөлсөн тухай мэдэгдлийг иргэнд ЭХЭБГ-ын нэр дээр гаргаж байна.
 

Орон нутаг дахь ипотекийн зээлийн талаар


-Орон нутагт ипотекийн зээл олгоход арилжааны банкуудын шаардлага өөр, өндөр байгаа юу?

-Хөдөө орон нутагт банкууд өөрсдийн салбар нэгжээр дамжуулан орон сууцны ипотекийн зээлийг олгож байна. Тухайн нэг банкны хувьд хот, хөдөөгийн зээлдэгчийн хувьд ижил нөхцөлөөр зээл олгоно. Орон сууцны ипотекийн зээлийн барьцаа хөрөнгө болж буй орон сууцанд тавигдаж байгаа зөвхөн нэг шаардлага нь дэд бүтцэд бүрэн холбогдсон байх бөгөөд Монголбанкнаас баталсан “Ипотекийн зээлийн үйл ажиллагааны журам” “Орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн журам”-д тус тус заасан барьцаа хөрөнгийн шаардлага, шалгуурыг хангахаас гадна тухайн банкны барьцаа хөрөнгийн талаар баримталж буй бодлого, үнэлгээг дагах ёстой.

-Сүхбаатар аймгийн Мөнх хаан сумын иргэн Хэнтий аймагт баригдсан байранд 2 өрөө байр авахаар урьдчилгаа 30%-ийг төлсөн. Гэтэл Сүхбаатар аймгийн арилжааны банк м2-ийг 1 сая төгрөгөөс хэтрүүлэхгүй үнэлнэ, зөрүү мөнгийг нь төл гэж байна. Банк өөрөө үнэлгээ өгөх эрхтэй юм уу? Ингэж байгаа нь иргэдийг ихээхэн хүндрүүлж байна.

-Монголбанкнаас баталсан “Орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн журам”-ын 5.6-д “Банк дэд хөтөлбөрийн хүрээнд олгох орон сууцны ипотекийн зээлийн шийдвэрийг бие даан гаргах бөгөөд МИК-д зээлийн багцыг худалдах хүртэлх хугацаанд орон сууцны ипотекийн зээлийн эрсдэлийг бүрэн хариуцна” гэж заасан.
Түүнчлэн барьцаа хөрөнгийн үнэлгээг эрх бүхий байгууллагаас зохицуулсан заалт байхгүй бөгөөд банкууд өөрсийн эрсдэлийн удирдлагад үндэслэн барьцаа хөрөнгийн үнэлгээг хийж байна.
Орон сууцны ипотекийн зээлийн үйл ажиллагаанд тавих хяналт шалгалтын талаар

-Банкууд зээлээ шалгуурын дагуу олгох ёстой хүмүүстээ олгож чадаж байгаа тал дээр хэн хяналт тавьдаг вэ?

-Монголбанк нь банкуудын зээлийн үйл ажиллагаанд хяналт тавих эрх бүхий байгууллага бөгөөд Монголбанкны Хяналт шалгалтын газар нь 8 хувийн хүүтэй ипотекийн зээлийг олгоход баримтлах Засгийн газар болон Монголбанкнаас тогтоосон шалгуурыг ханган ажиллаж байгаа эсэхэд 2013 оны 9 дүгээр сард банкуудад шалгалт хийж, гарсан зөрчлийг тухай бүр арилгуулах арга хэмжээ авсан. Харин олгосон зээлийн эрсдэлийг зээлдүүлэгч банк хүлээж байгаа тул зээл олгох эсэх шийдвэр нь тухайн банкны бүрэн эрхийн асуудал юм.
Тиймээс зээл олгох боломжгүй тухай шийдвэр гарсан тохиолдолд зээл хүсэгч зээлийн хэрэгцээ шаардлага, санхүүгийн чадвараа сайтар тодорхойлон дахин хандах боломжтой.
 
-Банкууд 8 хувийн хүүтэй зээлд хамрагдахад өндөр шаардлагатай тавьж байна гэж иргэд бухимдаж байна. Ийм эрх банкуудад байгаа юу?

-Засгийн газар, Монголбанкнаас баталсан журмаар орон сууцны 8 хувийн хүүтэй ипотекийн зээлийг авах иргэнд тавигдах хамгийн бага шалгуурыг тогтоож өгсөн тул зээлдүүлэгч банк нэмэлт шаардлага тавих бүрэн эрхтэй.

-Банкны зээлийн эдийн засагчид авилгал авч, хуурамч бичиг баримт бүрдүүлж иргэдийг хохироож байна. Энэ талаар хаана хэн арга хэмжээ авах ёстой вэ?

-Тус асуудлыг тухайн банкны дотоод аудитын газар, Авилгатай тэмцэх газар, Монголбанк, хууль, хяналтын бусад байгууллагуудад нотлох баримтын хамт хандаж, шийдвэрлүүлэх шаардлагатай.

-Банкуудын зээлийн тооцоолуурт хэн хяналт тавих вэ? Тооцоолуурыг нь шалгаад үзэхээр зарим банкных 8%-аас илүү хувьтай гараад байна. Энэ ямар учиртай вэ?

-Банкууд зээл, зээлийн хүүгийн тооцооллыг Монголбанкнаас баталсан “Банкны хүү бодох аргачлал, хүү, шимтгэл, хураамжийн мэдээллийн ил тод байдлын журам”-ын дагуу хийх ёстой. Зээлийн хүү жилийн 8 хувиас илүү гарч байгаа тохиолдолд хариуцсан эдийн засагчаасаа тодруулах, холбогдох нотлох баримтыг бүрдүүлэн (хүү төлсөн баримт, зээлийн гэрээ, эргэн төлөлтийн хуваарь, холбогдох бусад баримт) тухайн банкны дотоод аудитын газарт хандах, мөн Монголбанкинд гомдол гаргаж болно.
Хэрэв дээрх журмыг зөрчсөн нь баримтаар нотлогдвол тухайн банк хохирлыг бүрэн барагдуулах үүрэгтэй.

-Санхүүгийн зохицуулах хороо, МИК-ийн ипотекийн зээлд ямар үүрэгтэйгээр оролцдог вэ?

-СЗХ нь үнэт цаасны зах зээл болон банк бус санхүүгийн зах зээлийн зохицуулагч байгууллага юм. Уг байгууллага нь Хөрөнгөөр баталагаажсан үнэт цаасны тухай хууль, Үнэт цаасны зах зээлийн тухай хуулийг хэрэгжүүлж, хяналт тавих Төрийн институци юм. Үнэт цаас гаргах, бүртгэх, тусгай зөвшөөрөл олгох, үнэт цаасны хадгаламж, бүртгэл, гүйлгээ хийх бүхий л үйл ажиллагаа нь СЗХ-ноос олгосон зөвшөөрөл, эрхийн дагуу хийгддэг.
Үнэт цаасны хөрөнгө оруулагчдын эрх ашгийг хууль бусаар эрсдэлд оруулахаас урьдчилан сэргийлэн хуулийн хэрэгжилтийг хянах эрхтэй оролцогч төрийн байгууллага болно. МИК ОССК ХХК нь ипотекийн хоёрдогч зах дээр үйл ажиллагаа явуулдаг санхүүгийн байгууллага бөгөөд Тусгай зориулалтын компани байгуулж, банкуудаас орон сууцны ипотекийн зээлийг багцлан худалдан авч, түүгээр баталгаажсан бонд гаргах үйл ажиллагааг явуулж байна.
Орон сууцны ипотекийн зээлтэй холбоотой бусад асуудал (Татвар, шимтгэл, даатгал)-ын талаар

-Орон сууцны зээлээ доллараар авсан тохиолдолд ханшийн эрсдэлээс хэрхэн хамгаалах вэ. Ханш өсөөд ханшийн зөрүүнээс алдагдал хүлээх үед ямар арга хэмжээ авах нь зөв бэ?

-Орон сууцны ипотекийн зээлийг гадаад валютаар олгосон тохиолдолд банк, зээлдэгч аль аль нь ханшийн болзошгүй эрсдэл хүлээж байдаг. Банк орон сууцны ипотекийн зээлийг гадаад валютаар олгохдоо тухайн зээл хүсэгчийн орлого гадаад валютаар зонхилж байгаа эсэхийг голчлон хардаг. Гадаад валютын ханшийн өсөлтөөс үүдэх эрсдэлээс урьдчилан хамгаалахын тулд санхүүгийн үүсмэл хэрэгсэл болох форвард хэлцэлийг ашиглах боломжтой.

-Зээл өгөхдөө банкууд яагаад өмнөхөөс илүү материал шаардаад байна вэ? Яагаад даатгал төлөх хэрэгтэй вэ?

-Зээлдэгч эрсдэлд орсон тохиолдолд нэг талаас зээлдэгчийг болон түүний өв залгамжлагчийг хөрөнгөө алдахаас хамгаалах, нөгөө талаас барьцаалуулагчийг зээлээ буцаан төлөгдөхгүй байх эрсдэлээс хамгаалах зорилгоор даатгал хийгддэг. Монголбанкнаас баталсан “Ипотекийн зээлийн үйл ажиллагааны журам”-ын 22.2-т зааснаар зээлдэгч хөрөнгийн даатгал, зээлийн даатгал (амь насны даатгал)-д заавал даатгуулна гэж заасан байдаг.
Энэ нь зээлдэгчийг банкны болон МИК ОССК ХХК-ийн өмнө хүлээсэн үүргийн гүйцэтгэлийн тасалдал, эсвэл орон сууцны үнэ цэнийн бууралтаас үүсч болзошгүй аливаа эрсдэлээс хамгаалахад ихээхэн ач холбогдолтой юм.

-Банкуудаас орон сууцны зээл авахад заавал цаанаас нь автомотаар даатгуулаад байх юм. Үүнийг болиулж сайн дураар даатгуулдаг болох боломжтой юу?

-Зээлдэгч Монголбанкнаас баталсан “Ипотекийн зээлийн үйл ажиллагааны журам”-ын 22.2-т заасан даатгалд заавал даатгуулах шаардлагатай бөгөөд даатгагчийг өөрөө сонгох эрхтэй.


Үүнд Монголбанк шууд хяналт тавих эрх зүйн зохицуулалт байхгүй. Гэхдээ тухайн банк Монголбанкнаас баталсан “Ипотекийн зээлийн үйл ажиллагааны журам”-ын 17.1-д заасан барьцаа хөрөнгөнд тавих ерөнхий шаардлагыг хангаж байгаа эсэхийг судалж, барьцаа хөрөнгийг өөрийн эрсдэлийн бодлого, барьцаа хөрөнгийн үнэлгээ хийх аргачлалд үндэслэн барьцаа хөрөнгийн үнийн хандлага, зах зээлийн нөхцөл байдалд нийцүүлэн үнэлдэг. Мөн Монголбанкнаас баталсан “Орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн журам”-ын 5.6-д “Банк дэд хөтөлбөрийн хүрээнд олгох орон сууцны ипотекийн зээлийн шийдвэрийг бие даан гаргах бөгөөд МИК-д зээлийн багцыг худалдах хүртэлх хугацаанд орон сууцны ипотекийн зээлийн эрсдэлийг бүрэн хариуцна” гэж заасан байдаг.

-Хашаа байшин ч ялгаагүй үл хөдлөх хөрөнгө байтал яагаад урьдчилгаа төлбөрт хашаа байшинг байршуулж болохгүй байна вэ?

-Монголбанкнаас баталсан “Орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн журам”-ын 5.3-т зааснаар зээлдэгчдэд өөрийн өмчлөлд байгаа орон сууцыг барьцаа болгон орон сууцны ипотекийн зээл авч, дэд хөтөлбөрийн хүрээнд олгох орон сууцны ипотекийн зээлийн урьдчилгаа төлбөрийг төлөх боломжийг нээж өгсөн.
Орон сууцны ипотекийн зээлийн барьцаа болж буй үл хөдлөх хөрөнгө нь Монголбанкнаас баталсан “Ипотекийн зээлийн үйл ажиллагааны журам”-ын 17.1-д заасан ерөнхий шаардлагыг хангасан байх бөгөөд үнэлгээ сайтай, дэд бүтцэд бүрэн холбогдсон, орон сууцны ипотекийн зээлийн барьцаа болох боломжтой, цаашид зээлийн эрсдэл дагуулахааргүй байх нөхцөлийг хангасан байх шаардлагатай.

-Эцэг, эхийн 3 өрөө байрыг барьцаанд тавьж ипотекийн урьдчилгаа 30%-ийн төлбөрийг төлсөн. Барьцаа төлж УБ-т 1 өрөө байр авсан бөгөөд зээлийн хугацаа 20 жил буюу ордер банкинд 20 жил байхаар болсон. Гэтэл урьдчилгаа мөнгөнд тавьсан байрны мөнгийг төлж дууссан ч байрны ордер 20 жил банкинд хадгалагдах ёстой гэж байна. Яагаад? Бид урьдчилгаа мөнгөө эргэн төлж байгаа шүү дээ. Энэ талаар шалгаж арга хэмжээ авч өгнө үү.

-Урьдчилгаа 30 хувийн төлбөрт орон сууц барьцаалан зээл авсан бөгөөд урьдчилгаа 30 хувийн төлбөрийг төлж барагдуулсан тохиолдолд урьдчилгаа төлбөрт барьцаалсан орон сууцыг барьцаанаас чөлөөлөх боломжтой. Энэ тохиолдолд тухайн зээлийн хөрөнгийг үнэт цаас гаргагчид худалдсан тохиолдолд үнэт цаас гаргагч эсвэл түүний эрх олгосон этгээдээс зөвшөөрөл авах шаардлагатай.
Уг үүргийг МИК ОССК ХХК гүйцэтгэж байгаа бөгөөд зээл бүрэн төлөгдөж дууссан тухай мэдэгдэл баримтыг банкуудаас хүлээн авч хяналт тавьж тулгалт хийсний дараа чөлөөлсөн тухай мэдэгдлийг иргэнд ЭХЭБГ-ын нэр дээр гаргаж байна.
Орон нутаг дахь ипотекийн зээлийн талаар

-Орон нутагт ипотекийн зээл олгоход арилжааны банкуудын шаардлага өөр, өндөр байгаа юу?

-Хөдөө орон нутагт банкууд өөрсдийн салбар нэгжээр дамжуулан орон сууцны ипотекийн зээлийг олгож байна. Тухайн нэг банкны хувьд хот, хөдөөгийн зээлдэгчийн хувьд ижил нөхцөлөөр зээл олгоно.
Орон сууцны ипотекийн зээлийн барьцаа хөрөнгө болж буй орон сууцанд тавигдаж байгаа зөвхөн нэг шаардлага нь дэд бүтцэд бүрэн холбогдсон байх бөгөөд Монголбанкнаас баталсан “Ипотекийн зээлийн үйл ажиллагааны журам” “Орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн журам”-д тус тус заасан барьцаа хөрөнгийн шаардлага, шалгуурыг хангахаас гадна тухайн банкны барьцаа хөрөнгийн талаар баримталж буй бодлого, үнэлгээг дагах ёстой.

-Сүхбаатар аймгийн Мөнх хаан сумын иргэн Хэнтий аймагт баригдсан байранд 2 өрөө байр авахаар урьдчилгаа 30%-ийг төлсөн. Гэтэл Сүхбаатар аймгийн арилжааны банк м2-ийг 1 сая төгрөгөөс хэтрүүлэхгүй үнэлнэ, зөрүү мөнгийг нь төл гэж байна. Банк өөрөө үнэлгээ өгөх эрхтэй юм уу? Ингэж байгаа нь иргэдийг ихээхэн хүндрүүлж байна.

-Монголбанкнаас баталсан “Орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн журам”-ын 5.6-д “Банк дэд хөтөлбөрийн хүрээнд олгох орон сууцны ипотекийн зээлийн шийдвэрийг бие даан гаргах бөгөөд МИК-д зээлийн багцыг худалдах хүртэлх хугацаанд орон сууцны ипотекийн зээлийн эрсдэлийг бүрэн хариуцна” гэж заасан.
Түүнчлэн барьцаа хөрөнгийн үнэлгээг эрх бүхий байгууллагаас зохицуулсан заалт байхгүй бөгөөд банкууд өөрсийн эрсдэлийн удирдлагад үндэслэн барьцаа хөрөнгийн үнэлгээг хийж байна.
Орон сууцны ипотекийн зээлийн үйл ажиллагаанд тавих хяналт шалгалтын талаар

-Банкууд зээлээ шалгуурын дагуу олгох ёстой хүмүүстээ олгож чадаж байгаа тал дээр хэн хяналт тавьдаг вэ?

-Монголбанк нь банкуудын зээлийн үйл ажиллагаанд хяналт тавих эрх бүхий байгууллага бөгөөд Монголбанкны Хяналт шалгалтын газар нь 8 хувийн хүүтэй ипотекийн зээлийг олгоход баримтлах Засгийн газар болон Монголбанкнаас тогтоосон шалгуурыг ханган ажиллаж байгаа эсэхэд 2013 оны 9 дүгээр сард банкуудад шалгалт хийж, гарсан зөрчлийг тухай бүр арилгуулах арга хэмжээ авсан. Харин олгосон зээлийн эрсдэлийг зээлдүүлэгч банк хүлээж байгаа тул зээл олгох эсэх шийдвэр нь тухайн банкны бүрэн эрхийн асуудал юм.
Тиймээс зээл олгох боломжгүй тухай шийдвэр гарсан тохиолдолд зээл хүсэгч зээлийн хэрэгцээ шаардлага, санхүүгийн чадвараа сайтар тодорхойлон дахин хандах боломжтой.

-Банкууд 8 хувийн хүүтэй зээлд хамрагдахад өндөр шаардлагатай тавьж байна гэж иргэд бухимдаж байна. Ийм эрх банкуудад байгаа юу?

-Засгийн газар, Монголбанкнаас баталсан журмаар орон сууцны 8 хувийн хүүтэй ипотекийн зээлийг авах иргэнд тавигдах хамгийн бага шалгуурыг тогтоож өгсөн тул зээлдүүлэгч банк нэмэлт шаардлага тавих бүрэн эрхтэй.

-Банкны зээлийн эдийн засагчид авилгал авч, хуурамч бичиг баримт бүрдүүлж иргэдийг хохироож байна. Энэ талаар хаана хэн арга хэмжээ авах ёстой вэ?

-Тус асуудлыг тухайн банкны дотоод аудитын газар, Авилгатай тэмцэх газар, Монголбанк, хууль, хяналтын бусад байгууллагуудад нотлох баримтын хамт хандаж, шийдвэрлүүлэх шаардлагатай.

-Банкуудын зээлийн тооцоолуурт хэн хяналт тавих вэ? Тооцоолуурыг нь шалгаад үзэхээр зарим банкных 8%-аас илүү хувьтай гараад байна. Энэ ямар учиртай вэ?

-Банкууд зээл, зээлийн хүүгийн тооцооллыг Монголбанкнаас баталсан “Банкны хүү бодох аргачлал, хүү, шимтгэл, хураамжийн мэдээллийн ил тод байдлын журам”-ын дагуу хийх ёстой.
Зээлийн хүү жилийн 8 хувиас илүү гарч байгаа тохиолдолд хариуцсан эдийн засагчаасаа тодруулах, холбогдох нотлох баримтыг бүрдүүлэн (хүү төлсөн баримт, зээлийн гэрээ, эргэн төлөлтийн хуваарь, холбогдох бусад баримт) тухайн банкны дотоод аудитын газарт хандах, мөн Монголбанкинд гомдол гаргаж болно. Хэрэв дээрх журмыг зөрчсөн нь баримтаар нотлогдвол тухайн банк хохирлыг бүрэн барагдуулах үүрэгтэй.

-Санхүүгийн зохицуулах хороо, МИК-ийн ипотекийн зээлд ямар үүрэгтэйгээр оролцдог вэ?

-СЗХ нь үнэт цаасны зах зээл болон банк бус санхүүгийн зах зээлийн зохицуулагч байгууллага юм. Уг байгууллага нь Хөрөнгөөр баталагаажсан үнэт цаасны тухай хууль, Үнэт цаасны зах зээлийн тухай хуулийг хэрэгжүүлж, хяналт тавих Төрийн институци юм. Үнэт цаас гаргах, бүртгэх, тусгай зөвшөөрөл олгох, үнэт цаасны хадгаламж, бүртгэл, гүйлгээ хийх бүхий л үйл ажиллагаа нь СЗХ-ноос олгосон зөвшөөрөл, эрхийн дагуу хийгддэг.
Үнэт цаасны хөрөнгө оруулагчдын эрх ашгийг хууль бусаар эрсдэлд оруулахаас урьдчилан сэргийлэн хуулийн хэрэгжилтийг хянах эрхтэй оролцогч төрийн байгууллага болно. МИК ОССК ХХК нь ипотекийн хоёрдогч зах дээр үйл ажиллагаа явуулдаг санхүүгийн байгууллага бөгөөд Тусгай зориулалтын компани байгуулж, банкуудаас орон сууцны ипотекийн зээлийг багцлан худалдан авч, түүгээр баталгаажсан бонд гаргах үйл ажиллагааг явуулж байна.
Орон сууцны ипотекийн зээлтэй холбоотой бусад асуудал (Татвар, шимтгэл, даатгал)-ын талаар

-Орон сууцны зээлээ доллараар авсан тохиолдолд ханшийн эрсдэлээс хэрхэн хамгаалах вэ? Ханш өсөөд ханшийн зөрүүнээс алдагдал хүлээх үед ямар арга хэмжээ авах нь зөв бэ?

-Орон сууцны ипотекийн зээлийг гадаад валютаар олгосон тохиолдолд банк, зээлдэгч аль аль нь ханшийн болзошгүй эрсдэл хүлээж байдаг. Банк орон сууцны ипотекийн зээлийг гадаад валютаар олгохдоо тухайн зээл хүсэгчийн орлого гадаад валютаар зонхилж байгаа эсэхийг голчлон хардаг.
Гадаад валютын ханшийн өсөлтөөс үүдэх эрсдэлээс урьдчилан хамгаалахын тулд санхүүгийн үүсмэл хэрэгсэл болох форвард хэлцэлийг ашиглах боломжтой.

-Зээл өгөхдөө банкууд яагаад өмнөхөөс илүү материал шаардаад байна вэ? Яагаад даатгал төлөх хэрэгтэй вэ?

-Зээлдэгч эрсдэлд орсон тохиолдолд нэг талаас зээлдэгчийг болон түүний өв залгамжлагчийг хөрөнгөө алдахаас хамгаалах, нөгөө талаас барьцаалуулагчийг зээлээ буцаан төлөгдөхгүй байх эрсдэлээс хамгаалах зорилгоор даатгал хийгддэг. Монголбанкнаас баталсан “Ипотекийн зээлийн үйл ажиллагааны журам”-ын 22.2-т зааснаар зээлдэгч хөрөнгийн даатгал, зээлийн даатгал (амь насны даатгал)-д заавал даатгуулна гэж заасан байдаг. Энэ нь зээлдэгчийг банкны болон МИК ОССК ХХК-ийн өмнө хүлээсэн үүргийн гүйцэтгэлийн тасалдал, эсвэл орон сууцны үнэ цэнийн бууралтаас үүсч болзошгүй аливаа эрсдэлээс хамгаалахад ихээхэн ач холбогдолтой юм.

-Банкуудаас орон сууцны зээл авахад заавал цаанаас нь автомотаар даатгуулаад байх юм. Үүнийг болиулж сайн дураар даатгуулдаг болох боломжтой юу?

-Зээлдэгч Монголбанкнаас баталсан “Ипотекийн зээлийн үйл ажиллагааны журам”-ын 22.2-т заасан даатгалд заавал даатгуулах шаардлагатай бөгөөд даатгагчийг өөрөө сонгох эрхтэй.