Хөрөнгө оруулалтын зөвлөх “UMC ALFA” компаний Хөрөнгө оруулалт хариуцсан захирал М.Баясгалантай 2014 онд улсын  эдийн засгийн төлөв ямар  байх, энэ нь барилгын салбарт хэрхэн нөлөөлөх талаар ярилцлаа.

-        Манай улсын ирэх оны эдийн засгийн төлвийг та хэрхэн төсөөлж байна вэ?

-        Жил бүрийн эцэст ирэх оны эдийн засгийн төлвийг гадаад орчин, улсын төсөв, мөнгө ба валют, санхүүгийн орчин гэсэн 4 үндсэн хүчин зүйл дээр тулгуурлан тодорхойлдог. Энэ нь илүү бодитой төсөөллийг бий болгож, улмаар хөрөнгө оруулалтын оновчтой стратеги боловсруулах боломжийг олгож байгаа юм. 

Гадаад орчны хувьд түүхий эдийн экспорт, валютын нөөц, гадаад худалдааны тэнцэл зэрэг үзүүлэлтийг авч үздэг бөгөөд энэ хугацаанд гадаад зах зээл дэх түүхий эдийн үнэ тогтвортой байсан ч эрэлт буурснаас гадаад худалдааны алдагдал сүүлийн 2 жил ДНБ-ний 20%-тай гарч, валютын нөөц багассаар ирлээ. Энэ байдал 2014 онд ч үргэлжлэх хандлагатай байна.

Төсвийн хувьд уул уурхайн салбараас улсын төсөвд орох орлого, Засгийн газрын өр, төсвийн үндсэн тэнцэл гэсэн гол үзүүлэлтийг авч үздэг ба 2013 оны хувьд төлөвлөж байсан орлого ороогүйгээс улсын төсөв алдагдалтай гарч, улсын нийт өр нэмэгдэж ДНБ-ний 146,5%-д хүрсэн байна. Үүнээс Засгийн газрын өр ДНБ-ны 49,5% байгаа юм. Энэ нь эдийн засаг дахь гадаад өрийн дарамтыг нэмэгдүүлж жил бүр дээрх өрийг төлөхөд нэмж 770 орчим сая ам.долларын гадаад валютын нөөцийг бүрдүүлэх шаардлага тулгарч байна.

Мөнгө ба валют гэсэн хүчин зүйлд валютын ханшийн хэлбэлзэл, инфляци, гадаадын шууд хөрөнгө оруулалт зэрэг үзүүлэлтийг авч үздэг бөгөөд гадаадын хөрөнгө оруулалт огцом өссөн шиг эргээд огцом буурч байна. Мөн ам.долларын ханш 1752 хүрч түүхэн дээд амжилт тогтоосноор төгрөгийн ханш оны эхнээс 25%-иар сулраад байна. Ханш цаашид сулрах магадлал өндөр байгаа бөгөөд 2014 оны эхний хагас гэхэд 1900-д хүрч магадгүй байна. 2013 оны 10 сарын байдлаар инфляци 10,8% байгаа ч гадаад валютын ханшийн өсөлт, мөнгөний зөөлөн бодлогын нөлөөгөөр ирэх жил инфляци өсөх магадлалтай байна.

Санхүүгийн орчны хувьд банкны өөрийн хөрөнгийн хүрэлцээ, хөрвөх чадвар, зээлийн чанаргүйдэл зэрэг үзүүлэлтийг авч банк санхүүгийн орчны индексийг тооцдог бөгөөд 2008 оны банкны хямралаас хойш индекс харьцангуй тогтвортой байсан ч салбарын  зарим үзүүлэлтүүд муудаж эхэлж байгаа нь 2014-2015 онуудад банк санхүүгийн орчин таагүй байж болзошгүй гэсэн дохио өгч байна.

Тэгэхээр эдийн засгийн төлөв байдалд нөлөөлөх дээрх 4 хүчин зүйлүүдийн ихэнх нь сөрөг үзүүлэлттэй байгаа нь одоогийн эдийн засгийн хүндхэн нөхцөл байдал 2014 оны хагас хүртэл үргэлжлэх төлөвтэй байгааг харуулж байна. Харин ирэх жилийн хоёрдугаар хагасаас гадаад хөрөнгө оруулалтыг татах ажлын үр дүн мэдрэгдэж эдийн засагт зарим нэг нааштай өөрчлөлтүүд гарч эхлэх болов уу гэсэн хүлээлттэй байна.

-        Гадаадын хөрөнгө оруулалтын хэмжээ цаашид өсөх, буурах хандлагыг өнөөдөр тодорхойлох боломж байна уу?

-        Боломжтой. Үүнийг тодорхойлох гол зүйл нь хөрөнгө оруулалтын орчин юм. Энэ нь үндсэндээ гадаад болон дотоод орчин гэсэн хоёр үндсэн хүчин зүйлээс бүрдэж байдаг. Гадаад орчин гэдэгт Монголыг сонирхож байгаа гадаад талын хөрөнгө оруулалтын зах зээлийг хамруулж ойлгодог. Гадаадын хөрөнгө оруулагч нарт Монгол бол хөрөнгө оруулалт хийх зөвхөн нэг сонголт юм. Өөрөөр хэлбэл хөрөнгө оруулагч хөрөнгө оруулалт хийх олон хувилбараас хамгийн эрсдэл багатай, өгөөж өндөртэй байх сонголтыг хийхийг хичээдэг. Тэгэхээр эдгээр сонголтуудаас хааш нь мөнгөө хийх вэ гэдэг нь манай улсын гадаадын хөрөнгө оруулалтыг дэмжсэн бодлогоос хамаарна.

Дэлхийн томоохон эдийн засаг бүхий улсууд 2008 оны санхүүгийн хямралаас хойш хямралыг даван туулж эдийн засгаа сэргээхийн тулд эдийн засаг руугаа их хэмээний мөнгийг нийлүүлж эхэлсэн. Уг бодлогын нөлөөгөөр зарим томоохон эдийн засагт мөнгөний гадагшлах урсгал бий болсон бөгөөд санхүүгийн хямралд бага өртсөн өсөж буй зах зээлүүд болох Энэтхэг, Бразил, Хятад руу энэхүү мөнгө хөрөнгө оруулалт байдлаар орж эхэлсэн. Энэ үед манай уул уурхайн томоохон төслүүдийн хөрөнгө босгох үйл ажиллагаа явагдаж байсан учраас гадаадын хөрөнгө оруулагчдын сонирхлыг татаж чадсан. Гэтэл одоо нөгөө хямарсан улсуудын эдийн засаг сэргэж эхэлсэн учраас хөрөнгө оруулалтын урсгал эргээд тэдэн рүү урсах хандлага ажиглагдаж байна.

Нэгэнт хөрөнгийн зах зээл хөгжиж, тогтворжсон орчинд хөрөнгө оруулалт хийх нь эрсдэл багатай, нөгөөтэйгүүр тэдгээр улсуудын эдийн засаг өсөөд байгаа учир илүү ашиг олох боломжтой зэргээс шалтгаалж томоохон эдийн засгийг сонгож хөрөнгө оруулалт хийх сонирхолтой байдаг. Харин манай улсын хувьд хөрөнгийн зах зээл хөгжөөгүй, санхүүгийн дэд бүтэц муу, хөрөнгө оруулалтыг дэмжсэн Засгийн газрын бодлого тодорхойгүй байдлаас эрсдэл өндөртэйд тооцогдож байна.

Тэгэхээр бид хөрөнгө оруулалтын дотоод орчноо сайжруулах шаардлагатай. Ингэхийн тулд хуулиа баталчихлаа, татварын тогтолцоогоо тодорхой болгож байгаа. Гэхдээ батлаад орхих биш цаашид хууль, эрх зүйн орчинг хөгжүүлж илүү боловсронгуй болгох, хөрөнгө оруулагчдад нааштай болсон гэдгээ сурталчилах ёстой. Мөн өмнө хийгдсэн хөрөнгө оруулалтын үр дүнг өнөөдөр ямар байгаа вэ гэдгийг хөрөнгө оруулагчдад харуулах ёстой. Монгол улсад хийгдэж буй хөрөнгө оруулалтын 90 орчим хувь нь зөвхөн уул уурхай буюу түүхий эдийн экспортын салбарт орж ирсэн байдаг. Хөрөнгө оруулагчдын сонирхож буй зах зээл нь уул уурхайн салбар учраас дэлхийн зах зээл дээрх түүхий эдийн үнэ ханшаас хамааралтайгаар хөрөнгө оруулалтын идэвхижил явагддаг.

Эдийн засгийн хямралаас шалтгаалж томоохон орнуудын түүхий эдийн эрэлт хэрэгцээ багасаж, үнэ буурахад нөлөөлдөг. Харин сүүлийн хоёр жилийн хугацаанд дэлхийн томоохон эдийн засгууд эрчимтэй сэргэж байгаа, тэдгээрийн хэрэглээ ч нэмэгдэх учир ойрын хэдэн жилдээ түүхий эдийн үнэ ханш эргээд өсөх хандлагатай байна. Тэгэхээр цаашид Монгол улсад орж ирэх хөрөнгө оруулалт нэмэгдэх нь дамжиггүй юм. Гагцхүү хөрөнгө оруулагчдын зүгээс манайд тавигдах шалгуур нь өндөр байх болов уу гэж бодож байна.

-        Таны бодлоор гадаадын хөрөнгө оруулалт удаан хугацаагаар зогсвол  улсын эдийн засагт яаж нөлөөлөх вэ?

-        Миний дээр хэлсэн гадаадын хөрөнгө оруулалт, гадаад худалдааны алдагдал, төсвийн алдагдал, валютын нөөц буурах, инфляци зэрэг үзүүлэлтүүд ирэх жилийн турш сөрөг утгатай байсаар байвал банк санхүүгийн системээ эрсдэлд оруулах аюултай. Учир нь хөрөнгийн зах зээл сул хөгжсөн манай орны хувьд эдийн засаг дахь мөнгөний урсгалыг тэтгэж байдаг 3 сувгийн 2 нь доголдоход 3 дахь нь ачааллаа дийлэхгүй эргээд өөрөө доголдох юм. Нэг үгээр хэлэхэд хөдөлгүүрийг дэмжих шатахуунгүй болчихож байгаа гэсэн үг. Тиймээс гадаадын хөрөнгө оруулалтыг татах ажлаа эрчимжүүлж, яаралтай арга хэмжээ авахгүй бол банкууд унах өндөр эрсдэлтэй байна. Энэ бол зайлшгүй зүйл.

Улсын хэмжээнд Оюу толгой, Таван толгой мэтийн нэг том төслүүд дээр хөрөнгө оруулалт ороод ирэхэд түүнийг дагаад хувийн маш олон жижиг нэгжүүдэд гадаад болон дотоодоос хөрөнгө оруулалтууд орж ирдэг. Тэгэхээр улсын хэмжээний том хөрөнгө оруулалтаа эхнээс нь зөв шийдчихвэл жижиг секторуудыг ялгаагүй дэмжиж байгаа хэрэг болно. Тухайлбал стратегийн том ордын төслийг дагаад машин механизм, тоног төхөөрөмж, үйлчилгээ үзүүлэх, даатгал гээд олон төрлийн үйлчилгээ түүнийг дагасан хөрөнгө оруулалтууд орж ирдэг.

Эндээс дүгнэхэд манай улсын эдийн засаг том том хөрөнгө оруулалтыг дагаж хөгжих боломжтой юм. Гэхдээ үүнийг тасралтгүй залгамж чанартай шийдэж явмаар байна. Оюу толгойн төслийг шийдээд орхичих биш, үргэлжүүлээд бусад томоохон төслүүдийг шийдвэрлэх замаар хөрөнгө оруулалтыг тасалдуулахгүй л оруулж ирэх нь чухал юм.

-        Таны бодлоор ирэх оны ЭЗ-ийн төлөв байдал барилгын салбарт хэрхэн нөлөөлөх бол?

-        Барилгын салбар бол өсөлттэй байна. Орон сууцны эрэлт, нийлүүлэлт аль аль нь Засгийн газраас дэмжлэгтэй байгаа учир бусад салбартай харьцуулахад өсөлттэй байх болно. Гэхдээ орон сууцны үнийн хэт өсөлт нь эргээд орон сууцны эрэлтээ бууруулах эрсдэлтэй байна. Учир нь энэ бүхэн нөгөө талаасаа иргэдийн орлогын түвшингээр хязгаарлагдаж байгаа юм.

Тэгэхээр ирэх онд манай улсын эдийн засаг бүсээ чангалсан байдалтай байх ерөнхий дүр зураг харагдаж байгаа боловч барилгын компаниуд нийлүүлэлтээ хугацаанд нь хийж чадвал барилгын салбар өсөлттэй байх боломж бий.  Гэхдээ энэ байдал удаан үргэлжлэхгүй болов уу. Өөрөөр хэлбэл иргэдийн худалдан авах чадвараас давсан үнэ эргээд салбарын өсөлтийг хязгаарлах эрсдэл харагдаж байна.

-        Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн төлөв ямар байх вэ?

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл гэдэг нь нилээд ерөнхий утгыг илэрхийлсэн өргөн хүрээтэй ойлголт юм. Ерөнхийд нь үл хөдлөх хөрөнгийг орон сууцны болон орон сууцны бус гэж ангилдаг. Тэгэхээр орон сууцны зах зээлийн хувьд Засгийн газрын 8%-ийн хүүтэй хөнгөлттэй зээлийн хөтөлбөр хэрэгжиж байгаа учир байдал нааштай харагдаж байгаа. Ялангуяа дунд болон дундаас доош орлоготой өрхөд зориулсан орон сууцны эрэлт өндөр байсаар л байна. Өнөөдрийн байдлаар  гэхэд Улаанбаатар хотод баригдаж байгаа ихэнх орон сууцны 1 болон 2 өрөө байрны захиалга бараг дуусчихсан байна. Энэ нь ийм төрлийн орон сууцны эрэлт байсаар байгааг харуулж байгаа юм. Харин хотын төвөөр байрлалтай, дундаас дээш зэрэглэлийн 3-4 өрөө байрны борлуулалт бага зэрэг буурсан гэхэд болно.

Орон сууцны бус үл хөдлөх хөрөнгөд оффис, худалдаа үйлчилгээ, үйлдвэр, агуулахын талбайг хамруулж ойлгодог. Худалдаа үйлчилгээний талбайн борлуулалтын хувьд хотын төв болон худалдаа үйлчилгээ төвлөрсөн гол гол гудамжууд дахь эрэлт өндөр байсаар байна. Мөн түрээсийн өсөлт ч жилийн 10-20%-тай  байгаа. Харин оффисын талбайн борлуулалтын хувьд хотын төвийн бүсэд оффисууд олноор баригдаж байна. Харин эдийн засгийн нөхцөл байдлаас үүдэн оффисын эрэлт тийм ч их биш байгаа тул нийлүүлэлтийн илүүдэл үүсэх эрсдэл байна. Иймээс ойрын 1-2 жилдээ оффисын талбайн үнэ тогтвортой байх болов уу. Хэрэв оффис худалдан авахаар сонирхож байгаа бол ирэх жил хамгийн тохиромжтой үе байх болно. Учир нь нийлүүлэлтийн илүүдэлтэй үед сонголт олон, мөн  үнэ ч  хямдрах боломжтой. Нөгөө талаас эдийн засаг эргээд сэргэх үед эрэлт өсөх нь гарцаагүй юм. Үүнээс шалтгаалж үнийн өсөлт тодорхой хэмжээнд явагдах болно.

-        Цаашид орон сууцны үнэ буурах үндэслэл бий уу?

-        Бид 2005 оноос хойш шинээр ашиглалтанд орсон орон сууцны үнэд судалгаа хийсэн. Энэ хугацаанд орон сууцны үнийн өсөлт маш их савлагаатай явж ирсэн ч одооноос тогтворжих хандлагатай болж байна. Өөрөөр хэлбэл орон сууцны үнийг энэ хугацаанд төрөөс хэрэгжүүлж байсан хөтөлбөрүүд хөөрөгдөж ирсэн. Тэгэхээр Засгийн газраас хэрэгжүүлж байгаа орон сууцны 8%-ийн зээлийн хөтөлбөр цаашид тогтвортой хэрэгжиж чадвал орон сууцны үнэ тогтворжих боломжтой. Харин буурах боломж төдий л харагдахгүй байна. Учир нь сүүлийн жилүүдэд хотын хүн ам эрчимтэй өсөж, гэр хороолол нэмэгдсэнээр хотын агаарын бохирдол дээд цэгтээ хүрч эрүүл амьдрах орчин хязгаарлагдаж байгаа нь орон сууцны эрэлт хэрэгцээг нэмэгдүүлж байна.

Үнийн тогтворжих түвшин хотын төвийн болон захын бүсүүдэд ялгаатай байх ба төвийн бүсэд 1 метр квадрат нь дунджаар 2.600.000 төгрөг, захын бүсүүдэд 1 метр квадрат нь дунджаар 1,900,000 төгрөгт тус тус тогтворжихоор байна. Учир нь орон сууцны үнийг зөвхөн эрэлт тодорхойлохгүй ба барилгын өртөг талд нөлөөлөх олон хүчин зүйл байна. Тухайлбал, барилгын материалын үнэд валютын ханш, ажиллах хүчний зардалд инфляци нөлөөлж байгаа бол газрын үнэд дэд бүтцийн хүрэлцээ, түүнийг бий болгох зардал нөлөөлж байна. Энэ нь орон сууцны үнэд гол нөлөө үзүүлдэг. Тэгэхээр өртөг талаасаа ч, эрэлт талаасаа ч барилгын үнэ буурах боломж харагдахгүй байна.

-        Орон сууцны ипотекийн зээл цаашид хэвийн үргэлжлэх боломж бий юу?

-        Бидний хийсэн судалгаагаар энэ хөтөлбөр зарлагдсанаас хойш өнөөдрийн байдлаар эхний үе явагдаад дуусаж байна уу гэсэн дүгнэлтэнд хүрч байна. Монголбанкнаас гаргасан хөтөлбөрийн хэрэгжилтийн мэдээллээс банкуудын 8%-ийн зээлийн олголт буурч байгааг харж болно. Зээл олголт ийнхүү буурч байгаа нь орон сууцны үнийн өсөлттэй холбоотой юу эсвэл худалдан авах боломж үүгээр хязгаарагдаж байна уу гэсэн асуулт гарч ирж байгаа юм. Хэрэв үнийн өсөлтөөс шалтгаалж байна гэвэл хөтөлбөрийн 2-р үе зөвхөн орон сууцтай иргэдийн хувьд орон сууцны нөхцлөө сайжруулах боломжийг санхүүжүүлэх байдлаар үргэлжлэх боломжтой. Харин худалдан авах боломж хязгаарлагдсан гэж үзвэл хямд өртөгтэй орон сууцны төслүүдийг нөгөө талаас давхар дэмжих замаар хөтөлбөрийн 2-р үеийг үргэлжлүүлэх боломжтой юм.

Ярилцсан: Б.Цолмонтуяа