Монгол улсын Засгийн газраас гэр хорооллыг орон сууцжуулах төслүүдийг санаачлан хэрэгжүүлэхээр хэдэн жилийн өмнөөс ажлаа эхлүүлсэн ч дорвитой үр дүнд хүрсэнгүй. 7, 14-р хороолол гэх мэт орон сууцны хороолол байгуулах төсөл ийнхүү амжилтгүй болсон шалтгаан нь иргэд хүлээн зөвшөөрөхүйц газрын үнэлгээний зохистой систем байхгүйтэй холбоотой гэнэ. Газрын үнэлгээ нь зах зээлээс хамааран хурдтай өөрчлөгддөг учир барилгажуулах зорилгоор төрөөс газрыг эргүүлэн авахад хүндрэл гардаг  ба төрөөс тогтоосон газрын үнэлгээний норм нь барилгажуулах болон газрыг шинэ зохион байгуулалтанд оруулах үйл ажиллагааны хувьд амьдралд нийцэхгүй байгааг мэргэжилтнүүд шүүмжилдэг.

        Төрөөс тогтоосон үнэлгээний систем нь зах зээлийн бодит байдалтай тохирохгүй байгаагаас барилгажуулах төсөл хэрэгжүүлэх үед оршин суугчидтай хэлэлцэн тохирох үйл ажиллагааг удаашруулахад хүргэж байна. Хэдийгээр ийм төрлийн үнэлгээний систем нь газрын татвар, төлбөр ногдуулахад хэрэгтэй ч гэр хорооллыг дахин төлөвлөх ажлын үйл явцаас харахад оршин суугчид болон барилгын компани хоорондын хэлэлцээ маш удаашралтай, бодит үр дүн багатай нь харагдаж байгаа юм.

             Төрөөс газрын бодит үнэлгээний систем байгуулах оролдлого байгаа хэдий ч зохицуулалтгүй, эрээвэр хураавар байна. Германы техникийн хамтын ажиллагааны нийгэмлэг, Жайка зэрэг олон улсын байгууллагууд газрын зах зээлийн үнэлгээг тодорхойлох төслийг санаачлан хэрэгжүүлэхийг хичээсэн ч тодорхой үр дүнд хүрээгүй.

        Одоогийн байдлаар төрөөс баримталж буй бодлого нь Барилга, хот байгуулалтын яамнаас 2007 онд баталсан “Газар өмчлөх болон ашиглах эрхийн дуудлага анхны үнийг тогтоох аргачлал”-аар зохицуулагдаж байгаа бөгөөд үүгээр 1м² газрын суурь үнийг 8800 төгрөгөөр тогтоосон. Гэвч энэ нь үнэлгээний бүсчлэлээс хамааран өөрчлөгддөг. 7 болон 14-р хорооллын барилгажуулах төслийн туршлагаас үзэхэд энэхүү үнэлгээ нь зах зээлийн чөлөөт үнээс хамаагүй доогуур, тухайн газрын байрлал болон ойролцоох дэд бүтцээс хамааралгүй үнэ байсан учир иргэд газраа өгөхийг хүсээгүй.

          Тухайн үед 7-р хорооллын төсөлд оролцож байгаа барилгын компани 92 өрхтэй тохиролцоонд хүрсэн ба хашааны газрын хамгийн дээд үнэ 47 сая төгрөг болжээ. Энд барилгажуулах ажил эхлэхээс өмнө нэг хашааны газрын үнэ 10.000 орчим ам.доллар байсан бол төсөл зарлагдсаны дараа нэг хашаа 100-200.000 ам.доллар болж өсжээ. Энэ нь газрын үнэлгээний системийг бодитой боловсруулах зайлшгүй шаардлага байгааг илэрхийлж байна.

        2013 оны 6 дугаар сараас эхлэн хэрэгжүүлж байгаа гэр хорооллыг дахин төлөвлөх төслийн хүрээнд НЗДТГ-аас газрын үнийг тогтоох үнэлгээ хийхдээ дагаж мөрдөх аргачлалыг боловсруулсан байна.Ингэхдээ нөхөн олговрын үнэлгээнд тооцогдох газрын үнийг  зах зээлийн жишиг үнийн харьцуулалтын аргаар тогтоохоос гадна газрын байршил, газрын жишиг үнийн бүс, нийгэм эдийн засгийн нөхцөл байдал, экологийн нөхцөл байдал зэрэг хүчин зүйлсийг харгалзан үнэлэхээр болсон. Тодруулбал тухайн газрын байршлаас гадна автобусны буудал хүртэлх зай, ус түгээх байр хүртэлх зай, газрын гадаргын налуужилт, инженерийн дэд бүтцэд холбогдсон, эсвэл холбогдох боломжтой эсэх, орчны байршил болон зам дагуу  байх,  мөн нийгмийн дэд бүтэц буюу тухайн газар нь дахин төлөвлөлтийн дагуу баригдах эмнэлэг, сургууль, цэцэрлэгтэй ойр байгаа гэх мэт хүчин зүйлсийг харгалзан ялгавартайгаар үнийг тогтоохоор болжээ.

         Гэвч төрөөс тогтоосон үнэлгээнээс хамааралгүйгээр хотын төвийн газрын хомсдол, гэр хорооллыг барилгажуулах төсөл зэргээс шалтгаалж газрын үнийн өсөлт огцом нэмэгдэх болсон. Энэ байдал нь хотын гэр хорооллын оршин суугчдыг орон сууцаар хангах, ядуурлыг бууруулах, гэр хорооллын хяналтгүй тэлэлтээс сэргийлэх бодлогод сөргөөр нөлөөлнө гэж судлаачид  үздэг. Хэдийгээр гэр хорооллын дахин төлөвлөлтөд хамрагдаж байгаа гэр хорооллын оршин суугчдыг түр суурьшлын бүсэд байрлуулж байгаад шинээр баригдсан орон сууцанд оруулахаар төлөвлөж байгаа ч энэ нь хотын гэр хорооллын асуудлыг бүрэн дүүрэн шийдэж чадахгүй.

        Нэг айлын хашаанд ах дүү, хамаатан садан гээд 2-3 айл хамт байдаг. Эдгээрээс хашааны эзэн буюу газрын өмчлөгч нь гэр бүлээрээ орон сууцтай болж, өөрийн эзэмшлийн газаргүй бусад өрхүүд аль нэг гэр хороололд очиж суурьших болно. Гэр хорооллыг дахин төлөвлөх төслийг хэрэгжүүлж буй барилгын компаниуд ашиг харж энэ төсөлд оролцож байгаа учир нэг хашаанд байгаа олон өрхөд бүгдэд нь нэг өрөө байр өгөхгүйн мэдээж.  Тэгэхээр хямд үнэтэй орон сууцны тухай бодлого байхгүй тохиолдолд хувийн хэвшлийнхний хэрэгжүүлж буй барилгажих төслийн хүрээнд энэ зорилгыг биелүүлэхэд хүндрэлтэй.

       Түүнчлэн төвийн хэсгийн гэр хорооллын үйлчилгээний хүртээмж, байршил нь өндөр орлоготой иргэдийн анхаарлыг ихээр татаж байгаа учраас барилгажуулах төслийн дараа одоогийн оршин суугчдын нөхцөлд тохирсон хямд өртөгтэй орон сууц олдох эсэх нь бас тодорхойгүй юм. Орон сууцны үнэ улам бүр өсөх хандлагатай байгаа энэ үед бага, дунд орлоготой иргэдэд зориулсан орон сууцны хөтөлбөр хэрэгжүүлж өгөхийг олон нийт хүсэж байгаагаа хэвлэл мэдээллийн хэрэгслээр дамжуулан илэрхийлсээр байна.

Сэтгүүлч Б.Цолмонтуяа