Үл хөдлөхөд амжилттай хөрөнгө оруулалт хийх 10 зарчим
Миний бие амжилт ололт, уналтынхаа эдгээр жилүүдэд үл хөдлөхийн амжилтын зарчмуудыг дагаж мөрдсөөр ирсэн билээ. Эдгээр нь өнөөдөр ч миний мөрдөж, Norada Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын газарт үйлчлүүлэгчидтэйгээ харилцахдаа баримталдаг зарчимтай ижил юм.
1. Өөрийгөө сурга
Мэдлэг гэдэг бол шинэ мөнгөн тэмдэгт л гэсэн үг. Мэдлэггүйгээр та сайн, муу алин болохыг мэдэхгүйгээр та бусдын зөвлөгөөг дагах болно шүү дээ. Харин мэдлэг танд “сайн” хөрөнгө оруулагч байхаас гайхалтай хөрөнгө оруулагч болж чадах хүртэл тань тус болох бөгөөд мөн та болон таны гэр бүлийн хувьд орлогын урсгалыг дэмжиж өгөх юм.
2. Хөрөнгө оруулалтын зорилгоо тодорхойл
Зорилго бол хүсэл сонирхлоос ялгаатай. Магадгүй та баян болохыг хүсч байж болох ч, энэ нь таны хүслээ биелүүлэхэд авах арга хэмжээ гэсэн үг биш юм.Тодорхой бөгөөд нарийвчилсан хөрөнгө оруулалтын зорилго нь таныг санхүүгийн хувьд бие даахад тань зам заах газрын зураг төдийгүй мөрийн хөтөлбөр тань байх болно. Та юу ч хийхгүй байснаас илүүтэй онцгой бөгөөд тодорхой зорилгыг цаасан дээр буулгаснаар санхүүгийн хараат бус байдалд хүрэхэд илүү ойр дөт байх болно.
Зорилгод тань та жил тутам эзэмшиж, жил тутам тэдгээрээс бий болох мөнгөн урсгал, үл хөдлөх хөрөнгийн төрөл болон тус бүрийн байршлыг нь мэдэж байх шаардлагатай олон тооны үл хөдлөх хөрөнгө багтаж байх боломжтой. Магадгүй та ч мөн шаардлагатай ашиг орлогын ханш дахь хэмжүүрийг бий болгохыг хүсч байж болох юм.
3. Хэзээ ч бүү эргэцүүл
Зорилго тэмүүлэлдээ урт хугацааны хэтийн төлөвлөгөөт хөрөнгө оруулалтыг үргэлж хийж бай. Өндөр өсөлтөөр богино хугацааны ашиг харсан зүйлийг хэзээ ч бүү эргэцүүл. Зах зээл нь хэзээ сулрахыг та огт мэдэхгүй, бодит байдлыг олж мэдсэний дараа 6-9 сарын дараа ихэвчлэн энэ нь тохиолддог. Өндөр үнийн хойноос хөөцөлдөх хэрэггүй. Зөвхөн анхнаасаа утга учиртай, оновчтой үнэ цэнэт зүйлд хөрөнгө оруулалт хий.
4. Хөрөнгө оруулагчдын мөнгөн урсгал
Цөөн хэдхэн саналаар бодит мөнгөн урсгалтай хөрөнгө оруулалтын үл хөдлөх хөрөнгийг ихэвчлэн худалдан авдаг. Илүү өндөр, илүү сайныг. Таны мөнгөн ашиг орлого үл хөдлөх хөрөнгөөс тань ирэх татварын өмнөх мөнгөн урсгалтай шууд холбоотой.
Мөнгөн урсгал нь таны хөрөнгө оруулалтыг хамтад нь тогтоож өгнө гэсэн үг. Бэлэн мөнгө нь таны үл хөдлөх хөрөнгө дэх үйл ажиллагааны зардал болон өрийн хүрээг халхалж байхад цаг хугацаа явах тусам өмч хөрөнгө тань өсөн нэмэгдсээр байх болно.
5. Зах зээлийн агностик үзэлтэн бай
АНУ бол орон нутаг дахь үл хөдлөх хөрөнгийн олон зуун зах зээлийг бүрдүүлдэг асар том гүрэн юм. Зах зээл тус бүр нь олон зуун орон нутгийн хүчин зүйлийн үр дүнд бие даасан байдал руу ойртох болон холдох зэргээр хэлбэлзэж байдаг. Тиймээс та тодорхой зах зээлд маш мэдрэмжтэй хөрөнгө оруулалтыг цагийг нь олж хийх, тохиромжгүй үеийг нь таниж чаддаг байх хэрэгтэй юм. Та тэнд амьдардаг, эсвэл урьд өмнө үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авч байсан эсэх нь хамаагүй, гагцхүү үүнийг хийх мэдрэмж төрөх тэр үед л тухайн зах зээлд хөрөнгө оруулалтыг хийх хэрэгтэй. Үүнд цаг хугацааны элемент бий, тиймээс чиг хандлагыг эсэргүүцэх хэрэггүй.
6. Дээрээс доош чиглэсэн аргыг хэрэгжүүл
Та ямагт өөрийн хөрөнгө оруулалтын зорилготойгоо тохирохуйц шилдэг зах зээлүүдийг сонгож бай. Ихэнх хөрөнгө оруулагчид байршил харгалзахгүйгээр үл хөдлөх хөрөнгөд нь дүн шинжилгээ хийснээр эхлүүлдэг. Хэрэв та зах зээл болон түүний эргэн тойрон дахь шинэ мэдээ мэдээллийг анхаарч үзэхгүй бол маш том алдаа гаргаж болзошгүй гэдгээ анхаар.
Харин хамгийн сайн арга бол юуны түрүүнд та эрүүл орон сууцны зах зээл болон эдийн засгийн чадавх бүхий хот, суурин газрыг сонгох хэрэгтэй (ажилгүйдэл, ажлын байрны өсөлт, хүн амын өсөлт гэх мэт). Энэ мэт зүйлсээс ойр орчмыг нь хүртэл нарийвчлан авч үзэх хэрэгтэй (тав тухтай орчин, сургууль, гэмт хэрэг, түрээслэгчийн эрэлт хэрэгцээ гэх мэт). Эцэст нь хэлэхэд, та эдгээр орчин нөхцлийг хамтатган хамгийн сайн хэлэлцээрүүдийг эрэлхийлэх хэрэгтэй.
7. Зах зээлийг бүхэлд нь өөрчил
Гурваас таван орлогын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийг хуримтлуулж, тухай бүрт нь нэг зах зээлд анхаарлаа хандуул. Нэгэнтээ та өөрийн хөрөнгийн багцад гурваас таван үл хөдлөх хөрөнгө хуримтлуулсан бол өмнөхөөсөө газар зүйн хувьд ялгаатай өөр оновчтой зах зээлд хувилбартай болох хэрэгтэй. Ерөнхийдөө энэ нь өөр улс орны зах зээл рүү анхаарал хандуул гэсэн утга юм.
Зарим хөрөнгийн зэрэглэл дэх төрөлжүүлэлтийн хувьд үндэс суурь болсон шалтгаануудын нэг нь таны хөрөнгө өөр бусад эдийн засгийн төвүүд рүү тэлэх явдал юм. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл бүр нь “газар байршил” бөгөөд орон сууцны зах зээл нэг бүр нь бусдаас хамааралгүйгээр явагдаж байдаг. Олон улс орон, мужийг ангилан ялгах нь ямар нэгэн шалтгааны улмаас үүссэн нэг зах зээлийн уналтын танд нөлөөлөх эрсдлийг бууруулдгаараа давуу талтай (өсөлттэй байгаа ажилгүйдэл, татвар гэх мэт).
8. Мэргэжлийн Үл хөдлөх хөрөнгийн менежментийг ашигла
Та өөрийн менежментийн компанигүй л бол үл хөдлөх хөрөнгөө хэзээ ч бүү удирд. Харин таны цаг хугацаа үнэ цэнэтэй бөгөөд таны гэр бүл, амжилт болон илүү их үл хөдлөх хөрөнгө эрж хайхад тань зарцуулагдах ёстой.
9. Хяналтандаа байлга
Үл хөдлөх хөрөнгөд гол хөрөнгө оруулагч нь бай. Та санхүүжилт, түншлэл, хувьд үндэслэсэн хөрөнгө оруулалт болон өөрийн хяналтанд байлгаж чадахааргүй үнэт цаас хэлбэрээр үл хөдлөх хөрөнгийг хэзээ ч бүү эзэмш. Та өөрийн үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтыг цаг үргэлж хяналтандаа байлгах хэрэгтэй. Үүнийг хувь нийлүүлсэн нийгэмлэг, эсвэл үнэт цаасны менежерүүдэд найдаж үлдээх хэрэггүй.
10. Хөрөнгө оруулалтаа ашиглах нь
Үл хөдлөх хөрөнгө бол та бусад хүний мөнгийг зээлж аваад, орлогын эх үүсвэр болсон ямар нэгэн үл хөдлөх хөрөнгийг худалдан авч, өөрийн хяналтанд байлгах боломжтой цорын ганц хөрөнгө оруулалт юм. Энэ нь бүх бэлэн мөнгөөрөө худалдан авалт хийснээс үл хөдлөх хөрөнгө рүү мөнгөө зориулахад тань хөшүүрэг болж өгнө гэсэн үг. Зорилгодоо хүрэх арга хэрэгсэл нь таны бүх ашгийн нормыг өсгөхөөс гадна та өөрийн баялгийн бүтээн байгуулалтыг хурдасгахад тус болно.
Та бодит мөнгөн гүйлгээтэй болж, түрээслэгчид таны төлөө моргейжийн зээлийг тань төлж буй нөхцөлд, та илүү их ашиг олох үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авах боломжтой байхад зээл авахгүй байна гэдэг ухаангүй хэрэг болно шүү.
1. Өөрийгөө сурга
Мэдлэг гэдэг бол шинэ мөнгөн тэмдэгт л гэсэн үг. Мэдлэггүйгээр та сайн, муу алин болохыг мэдэхгүйгээр та бусдын зөвлөгөөг дагах болно шүү дээ. Харин мэдлэг танд “сайн” хөрөнгө оруулагч байхаас гайхалтай хөрөнгө оруулагч болж чадах хүртэл тань тус болох бөгөөд мөн та болон таны гэр бүлийн хувьд орлогын урсгалыг дэмжиж өгөх юм.
2. Хөрөнгө оруулалтын зорилгоо тодорхойл
Зорилго бол хүсэл сонирхлоос ялгаатай. Магадгүй та баян болохыг хүсч байж болох ч, энэ нь таны хүслээ биелүүлэхэд авах арга хэмжээ гэсэн үг биш юм.Тодорхой бөгөөд нарийвчилсан хөрөнгө оруулалтын зорилго нь таныг санхүүгийн хувьд бие даахад тань зам заах газрын зураг төдийгүй мөрийн хөтөлбөр тань байх болно. Та юу ч хийхгүй байснаас илүүтэй онцгой бөгөөд тодорхой зорилгыг цаасан дээр буулгаснаар санхүүгийн хараат бус байдалд хүрэхэд илүү ойр дөт байх болно.
Зорилгод тань та жил тутам эзэмшиж, жил тутам тэдгээрээс бий болох мөнгөн урсгал, үл хөдлөх хөрөнгийн төрөл болон тус бүрийн байршлыг нь мэдэж байх шаардлагатай олон тооны үл хөдлөх хөрөнгө багтаж байх боломжтой. Магадгүй та ч мөн шаардлагатай ашиг орлогын ханш дахь хэмжүүрийг бий болгохыг хүсч байж болох юм.
3. Хэзээ ч бүү эргэцүүл
Зорилго тэмүүлэлдээ урт хугацааны хэтийн төлөвлөгөөт хөрөнгө оруулалтыг үргэлж хийж бай. Өндөр өсөлтөөр богино хугацааны ашиг харсан зүйлийг хэзээ ч бүү эргэцүүл. Зах зээл нь хэзээ сулрахыг та огт мэдэхгүй, бодит байдлыг олж мэдсэний дараа 6-9 сарын дараа ихэвчлэн энэ нь тохиолддог. Өндөр үнийн хойноос хөөцөлдөх хэрэггүй. Зөвхөн анхнаасаа утга учиртай, оновчтой үнэ цэнэт зүйлд хөрөнгө оруулалт хий.
4. Хөрөнгө оруулагчдын мөнгөн урсгал
Цөөн хэдхэн саналаар бодит мөнгөн урсгалтай хөрөнгө оруулалтын үл хөдлөх хөрөнгийг ихэвчлэн худалдан авдаг. Илүү өндөр, илүү сайныг. Таны мөнгөн ашиг орлого үл хөдлөх хөрөнгөөс тань ирэх татварын өмнөх мөнгөн урсгалтай шууд холбоотой.
Мөнгөн урсгал нь таны хөрөнгө оруулалтыг хамтад нь тогтоож өгнө гэсэн үг. Бэлэн мөнгө нь таны үл хөдлөх хөрөнгө дэх үйл ажиллагааны зардал болон өрийн хүрээг халхалж байхад цаг хугацаа явах тусам өмч хөрөнгө тань өсөн нэмэгдсээр байх болно.
5. Зах зээлийн агностик үзэлтэн бай
АНУ бол орон нутаг дахь үл хөдлөх хөрөнгийн олон зуун зах зээлийг бүрдүүлдэг асар том гүрэн юм. Зах зээл тус бүр нь олон зуун орон нутгийн хүчин зүйлийн үр дүнд бие даасан байдал руу ойртох болон холдох зэргээр хэлбэлзэж байдаг. Тиймээс та тодорхой зах зээлд маш мэдрэмжтэй хөрөнгө оруулалтыг цагийг нь олж хийх, тохиромжгүй үеийг нь таниж чаддаг байх хэрэгтэй юм. Та тэнд амьдардаг, эсвэл урьд өмнө үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авч байсан эсэх нь хамаагүй, гагцхүү үүнийг хийх мэдрэмж төрөх тэр үед л тухайн зах зээлд хөрөнгө оруулалтыг хийх хэрэгтэй. Үүнд цаг хугацааны элемент бий, тиймээс чиг хандлагыг эсэргүүцэх хэрэггүй.
6. Дээрээс доош чиглэсэн аргыг хэрэгжүүл
Та ямагт өөрийн хөрөнгө оруулалтын зорилготойгоо тохирохуйц шилдэг зах зээлүүдийг сонгож бай. Ихэнх хөрөнгө оруулагчид байршил харгалзахгүйгээр үл хөдлөх хөрөнгөд нь дүн шинжилгээ хийснээр эхлүүлдэг. Хэрэв та зах зээл болон түүний эргэн тойрон дахь шинэ мэдээ мэдээллийг анхаарч үзэхгүй бол маш том алдаа гаргаж болзошгүй гэдгээ анхаар.
Харин хамгийн сайн арга бол юуны түрүүнд та эрүүл орон сууцны зах зээл болон эдийн засгийн чадавх бүхий хот, суурин газрыг сонгох хэрэгтэй (ажилгүйдэл, ажлын байрны өсөлт, хүн амын өсөлт гэх мэт). Энэ мэт зүйлсээс ойр орчмыг нь хүртэл нарийвчлан авч үзэх хэрэгтэй (тав тухтай орчин, сургууль, гэмт хэрэг, түрээслэгчийн эрэлт хэрэгцээ гэх мэт). Эцэст нь хэлэхэд, та эдгээр орчин нөхцлийг хамтатган хамгийн сайн хэлэлцээрүүдийг эрэлхийлэх хэрэгтэй.
7. Зах зээлийг бүхэлд нь өөрчил
Гурваас таван орлогын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийг хуримтлуулж, тухай бүрт нь нэг зах зээлд анхаарлаа хандуул. Нэгэнтээ та өөрийн хөрөнгийн багцад гурваас таван үл хөдлөх хөрөнгө хуримтлуулсан бол өмнөхөөсөө газар зүйн хувьд ялгаатай өөр оновчтой зах зээлд хувилбартай болох хэрэгтэй. Ерөнхийдөө энэ нь өөр улс орны зах зээл рүү анхаарал хандуул гэсэн утга юм.
Зарим хөрөнгийн зэрэглэл дэх төрөлжүүлэлтийн хувьд үндэс суурь болсон шалтгаануудын нэг нь таны хөрөнгө өөр бусад эдийн засгийн төвүүд рүү тэлэх явдал юм. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл бүр нь “газар байршил” бөгөөд орон сууцны зах зээл нэг бүр нь бусдаас хамааралгүйгээр явагдаж байдаг. Олон улс орон, мужийг ангилан ялгах нь ямар нэгэн шалтгааны улмаас үүссэн нэг зах зээлийн уналтын танд нөлөөлөх эрсдлийг бууруулдгаараа давуу талтай (өсөлттэй байгаа ажилгүйдэл, татвар гэх мэт).
8. Мэргэжлийн Үл хөдлөх хөрөнгийн менежментийг ашигла
Та өөрийн менежментийн компанигүй л бол үл хөдлөх хөрөнгөө хэзээ ч бүү удирд. Харин таны цаг хугацаа үнэ цэнэтэй бөгөөд таны гэр бүл, амжилт болон илүү их үл хөдлөх хөрөнгө эрж хайхад тань зарцуулагдах ёстой.
9. Хяналтандаа байлга
Үл хөдлөх хөрөнгөд гол хөрөнгө оруулагч нь бай. Та санхүүжилт, түншлэл, хувьд үндэслэсэн хөрөнгө оруулалт болон өөрийн хяналтанд байлгаж чадахааргүй үнэт цаас хэлбэрээр үл хөдлөх хөрөнгийг хэзээ ч бүү эзэмш. Та өөрийн үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтыг цаг үргэлж хяналтандаа байлгах хэрэгтэй. Үүнийг хувь нийлүүлсэн нийгэмлэг, эсвэл үнэт цаасны менежерүүдэд найдаж үлдээх хэрэггүй.
10. Хөрөнгө оруулалтаа ашиглах нь
Үл хөдлөх хөрөнгө бол та бусад хүний мөнгийг зээлж аваад, орлогын эх үүсвэр болсон ямар нэгэн үл хөдлөх хөрөнгийг худалдан авч, өөрийн хяналтанд байлгах боломжтой цорын ганц хөрөнгө оруулалт юм. Энэ нь бүх бэлэн мөнгөөрөө худалдан авалт хийснээс үл хөдлөх хөрөнгө рүү мөнгөө зориулахад тань хөшүүрэг болж өгнө гэсэн үг. Зорилгодоо хүрэх арга хэрэгсэл нь таны бүх ашгийн нормыг өсгөхөөс гадна та өөрийн баялгийн бүтээн байгуулалтыг хурдасгахад тус болно.
Та бодит мөнгөн гүйлгээтэй болж, түрээслэгчид таны төлөө моргейжийн зээлийг тань төлж буй нөхцөлд, та илүү их ашиг олох үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авах боломжтой байхад зээл авахгүй байна гэдэг ухаангүй хэрэг болно шүү.