Barilga.mn, оronsuuts.com цахим хуудсаар байрны үнэ ханш сонирхсон, зар тавьсан хүний тоо 6 дугаар сард 52 мянга болж ердийн үеэс тав дахин өсчээ. Жилийн 8 хувийн хүүтэй, 20 жилийн хугацаатай орон сууцны зээл олгож эхэлсэн нь эрэлтийг ийнхүү нэмсэн байна.

          Нийгмийн даатгалын дэвтэртээ цалин орлогоо баталсан хэн ч зээл авах эрх нээгдсэн нь хүч нэмсэнээс биш орон сууцны эрэлт хэрэгцээ манайд угаасаа их. Ард түмнүүдийн амьдралын чанар чансаа, ахуйн орчин нөхцлийн ялгааг яруу тод илэрхийлдэг маш гоё арга байдаг. Дундач өрхөд оногдож буй орон сууц, эсвэл оромж байшингийнх нь гадаа эд хогшлыг нь дэлгэсэн гэрэл зураг юм. Өнөр өтгөн африк айл гэрэлгүй, усгүй, өвсөн дээвэртийнхээ үүдэнд хуучин оёдлын машин, ганц туранхай ямаатайгаа харагдах бол хоёр автомашинтай, цахилгаан хэрэгсэл ирийтэл өрсөн, ам бүл дөрвүүл америк дундаж өрхийн хувийн сууцныхаа гадаа татуулсан патиарыг харьцуулж болно. Монголыг жишээнд оруулаагүй ч хүн амын 60 хувь нь гэр, галлагаатай байшинд аж төрдөг учир дөрвөн ханатынхаа үүдэнд зуух, тогоогоо тавьж, ихэвчлэн Эрээнээс ганзаганд ирсэн эд хогшлоо байрлуулсан, хот бараадан шилжиж ирсэн, 2-3 хүүхэдтэй залуу айл гарч таарна. Монгол орон нэг хүнд ноогдох газар нутаг, эрдэнэс баялаг, мал сүргээр дэлхийд тэргүүлдэг боловч иргэнд оногдох орон сууцны талбайгаар олон улсын дундчаас хэд дахин бага.
         Монголбанк нэг их наяд гаруй төгрөгөөр ипотек ч гэдэг, моргэйж ч хэмээдэг зээл буюу судсаар бол гүйх цус, уушгаар бол хүчилтөрөгчийг нь шахаж эхлүүлсэн нь илүү сайн гэрэл зураг гарах эхлэл болж байна. Нэг ёсондоо Монголбанкны хийх зүйл нь энэ, ашиглах хэрэгсэл мөнгө, санхүүгийн арга зам. Инфляц буюу төгрөгийн үнэгүйдлийг нэг оронтой тоонд буулгаад, дундаж өрхийн худалдан авах чадварыг цалин нэмээгүй байхад 25-35 хувь өсгөж буй бодлого юм. Дор хаяж 16, 19 хувийн хүүтэй зээл авсан байсан 31 мянга гаруй  айл өрхөөс 80 метр квадратаас бага сууцтайнх нь хүүгийн ачаалал хоёр дахин буурч, худалдан авах чадварыг нэмж байна. Банкныханд эрсдэл ч байхгүй. Монголбанкны алтаар баталгаажсан төгрөг нь жилийн 4 хувийн хүүгийн орлого өгнө. Арилжааны банкууд түүн дээр мөн 4-ийг нэмнэ, зээлдэгчийн төлсөн урьдчилгаа 30 хувь эрсдэлээс хамгаалах босго болно, Зуун хувийн барьцаатай зээл. Орон сууцны зээл эргэн төлөгдөх итгэл найдвар ихтэй, урьдчилгаа, явцын хүү, төлбөрөө хариуцаж байгаа хүмүүс нэгэнт орсон байраа алдахыг хүсдэггүй. Босго үүнээс бага байх нь эрсдэлтэй учраас эхлээд тогтоц нь бэхжиж, эдийн засгийн байдал улам сайжирсаны дараа урьдчилгаа төлбөр цаашдаа буурах нь зайлшгүй. Үл хөдлөх хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаас хөрвөн, хоёр дахь зах гэдгийг ч жинхэнэ утга чанараар нь нээнэ. Санхүүжилт нь зогсохгүй эргэх үйл явц, дуусна гэдэг ойлголт байхгүй гэдгийг ингэж тайлбарлаж болно. Шүүхээр тогтоогдсон өр ширгүй гэгдээ нотлох лавлагаа авах, зээлээ 8 хувьтайд шилжүүлэх, материал бүрдүүлэхээр хүмүүс хөлхөж, банкууд амралтын өдрүүдэд хөлд дарагдан ажиллан, Монголбанк эхний 7 хоногтоо л журмынхаа нэг заалтыг мэдрэн өөрчилж, амьдралд нийцүүлэх гэх мэт шил дараалсан үйл явц өрнөж байна. Угаасаа их эрэлт хэрэгцээ, хуримтлагдсан хүлээлт цалингаа харуулаад авч болох зээлтэй хамт огцом өсч нэмэгдлээ. Ерөнхийлөгч Ц.Элбэгдоржийн хэлсэнээр “Эдийн засгийн өсөлтөө монгол айлын хаалгаар оруулах” нэг гол зам. Хүмүүс завгүй, тогтвортой ажил хөдөлмөр эрхэлж, өөрөө барьсан талхныхаа амтыг мэдэж, халуун бүлийнхээ хамгийн чухал хэрэгцээг хангах, түмэн олон түрхрэн хөдөлмөрлөж бүтээмж дээшлэх, ажилгүйдэл, ядуурлын сүүдэр болсон архидалт, гэмт хэрэг буурах гэх зэрэг нийгмийн гэрэл гэгээ тусгана. Монголбанкны Ерөнхийлөгч Н.Золжаргалын нотолж буйгаар иргэн, өрх, улс орон хэрэглээнээс хуримтлалд шилжих механизм. Гурван үеийн намтраас илүү өнөөдрийн ажил амьдралын буюу зээлийн түүхээ бүтээдэг, тэр бүхэн нь илүү орчин нөхцөл болж хувирдаг хөшүүрэг.

“Алсын газрын тоосыг босгох туурай” урьдач нөхцөл хаа байна?

            Төв банк эхлээд барьдагийг нь дэмжиж, дуусаагүй барилгаа гүйцээх, материал үйлдвэрлэхийг тэтгээд, дараа нь авдагийг нь онилон, 8 хувийн хүүтэй зээл олгох болсон ч мөнгөний арга хэрэгсэл урт хугацаанд орон сууц авах, худалдах, босгохын нэг л суурь нь юм. Төрөөс хатуу  үнэ тогтоох, хяналт тавих нь зах зээлийн зарчмаасаа гажиг бөгөөд хэрэгжих боломжгүй арга ядсан горьдлого. Нийлүүлэлтээ дэмжиж, эрэлттэйгээ уялдаж байж эрүүл үнэ ханш тогтож байх асуудал юм. Нэг ёсондоо эрэлт, нийлүүлэлтийн зохист харьцаа үгүй бол өрөөсөн хөлтэй мэт болно. Барилга барих, материал үйлдвэрлэхийг дэмжин, зарах борлуулах орон сууц их байж  үнэ хөөсгүй байна. Авахаас зарах санал дутлаа гэхэд ядаж харьцангуй бага зөрүүтэй бол үнэ тогтворжино. Найман хувийн хүүтэй зээл олгож эхэлсэнээр эрэлт нэмэгдсэн ч нийлүүлэлтийн хурд, хүртээмж нь удаан, сууцны үнэ өсч байна. Ам метр нь 100-300 мянга нэмэгджээ. Хоёр хоногийн өмнө тохирсон үнээ нэмж буцаад хэцүү байна гэж үл хөдлөх хөрөнгийн зар сурталчилгаагаар мэргэшсэн хүн хүүхэддээ нэг байр авчихаж дөнгөхгүй байгаа тухайгаа ярилаа. Хөрөнгө оруулалтын зөвлөх компани “Юу Эм Си Альфа”-гийн тайланд дурьдсанаар энэ оны эхний хагаст 10 мянган орон сууц ашиглалтанд орох байснаас тал хувь нь л түлхүүр гардуулж байна. Тавин хувь нь тооцсон хугацаандаа ашиглалтанд ороогүй. Тэгээд ч бүгд 8 хувьтай зээлд, дундаж орлоготой айлд зориулагдсан сууц биш. Оны эцэст орон сууц авах айл өрх 15 мянгад хүрэх төлөвтэй, ашиглалтанд орох нь 10 мянгаас хэтрэхээргүй байна. Илүү сайхан амьдаръя гэж хүсч хүлээж байсан иргэдээ буруутгахаас илүү шинэ байрны түлхүүр гардуулах нийлүүлэлтээ дэмжих ажлын биелэлтийг түрүүлж нэхнэ. Учир нь  ард түмнээс дэмжлэг тэтгэлгээ авчихаад ард түмэндээ үнийн хөөс бэлэглэхийг хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй. Иргэд ч хэт их шуурцгаавал хөөстэй үнэд хохирно, хөнгөлөлтэй зээлийн утга чанар гарахгүй гэдэг нь тодорхой юм. 
           Оны эхэнд 1 дүгээр сарын 9-нд баталсан “Барилгын салбарыг дэмжих, улмаар орон сууцны үнэ тогтворжуулах” дэд хөтөлбөрийн явц хэр байна вэ? Ипотекийн зээл олгох урьдач нөхцөл бүрдүүлэх зорилготой хөтөлбөр. Хөтөлбөрт зааснаар барилгын материалын салбарыг дэмжихэд Монголбанк 379 тэрбум төгрөг зориулжээ. Барилга, хот байгуулалтын яам нь дэмжлэг хүртэх компаниудыг сонгож, хяналт тавих үүрэг хүлээсэн. Шинэ хотхон, хорооллыг улсын комисс хүлээж аваагүй, гэрчилгээгүйгээс 8 хувьтай зээлд айл өрх хамрагдаж чадаагүй байна гэсэн гомдол санал их. Хотын захиргаа шинэ суурьшлын бүсэд барилгын ажил эхлүүлэх зөвшөөрөл олгох хурлаа хийхгүй сар болжээ. 
        Хөнгөлөлт эдэлсэн 50 гаруй компани байгаа гэнэ. Гаруй, гэнэ гэхээс өөр аргагүй байна. Яг хэдэн компани, ямар нэр устай, хаана барьж байгаа, хэдий хэмжээний дэмжлэг авсан тухай ил тод мэдээлэл алга. БХБЯ-ны газрын даргаас асуухаар бизнесийн нууц гэсэн утгатай бөөрөнхий хариу хэлж байна. Хөтөлбөрт хамрагдаж, ард түмнээс хөнгөлөлт эдэлчихээд тусыг усаар, ачийг бачаар хариулж байгаа учраас мэдэх, асуух эрхтэй. Ерөнхий сайд “Ярьсандаа л байгаарай” гэж сануулсан. “Чадахгүй бол чаддагийг нь оруулна” гэсэн. Үнээ нэмсэн 18 компани хэний хэн юм бэ? Ямар хариуцлага тооцсон бэ, Магнайд хэлсэн үү? Бас 11 нь ялимгүй хямдруулсан байна. Хэн нь санаачилга, сэтгэл гаргаж үнээ бага ч болов буулгасан бэ? Нэр устайгаа тодорхой байвал иргэд сонголтоо зөв хийнэ, хэзээ, хаана худалдаж авахаа шийдэхэд нь тусална. Шилэн дансны тогтолцоо нэвтрүүлэх Ерөнхийлөгчийн зарлиг гарчихаад байдаг, хөнгөлөлт эдэлсэн компаниудын баримжаа тоо биш нэр ус, авсан дэмжлэг, амлалтаа биелүүлсэн эсэх нь бүрхэг бүдэг байна.
          Улаанбаатараас баруун, зүүн тийш 30, урагшаа 20 км-т, замын төгсгөлд шинэ суурьшлын бүсэд ил тод газар эзэмшүүлнэ, дэд бүтцийг нь 24 сард байгуулна, орон сууцны тоо, байршил, үнийг нээлттэй мэдээлнэ гэх зэрэг заалт, ажлын биелэлт тодорхойгүй байна. Зээл, хямд мөнгө нь эрэлтээ дэмжчихлээ, бас нийлүүлэлт талаа хариуцагчдад ч хэрэгтэй санхүүжилтийг нь өгчихлөө, одоо эцсийн биш гэхэд эерэг нааштай олон өөрчлөлт, үр дүн хүлээгдэж байгаа учраас үнэ өсч байгаа хэрэг. Барилгын тоо, байршлыг төрөл, ангилал бүрээр нь ил тод зарлах, шинэ сууцны дундаж хэмжээ, үнэ, материалын нөөц, үйлдвэрлэл, импортын байдлыг ил тод мэдээлэх БХБЯ-ны хүлээсэн үүргийн биелэлт эгэл олонх иргэнд хэрхэн хүрч, сонголтоо хийхэд нь тусалж байгаа вэ? Үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн индекс хэрэгтэй байна. Долоо хоногт тутамд дүүрэг, аймаг тус бүрээр нь сууцны хэмжээ, төрөл, хуучин, шинээр нь үнэ өссөн, буусан хувь хэмжээг нарийвчлан мэдээлж, үндэс шалтгаан, хандлага төлвийг нь таамагладаг механизм. Гагцхүү ямар үндэс шалгтаанаар хэдэн хувь буух вэ гэдгийг индекс гаргаж л мэдэх учиртай. Намар үнийн хөөс буух л байх. Уг нь байх гэхээсээ илүү бодитой үндэслэл бүхий прогноз байвал Bloomberg Mongolia, Eagle-ийн  эдийн засгийн тоймоор мэдээлж, хүмүүс сонголтоо хийхэд тусална. Мэдэж байж энгийн хэрэглэгчээс бизнес эрхлэгч хэн бүхэн шийдвэрээ зөв гаргаж, сонголтоо алдахгүй хийдэг. Барилгын яам үнэ хянахгүй, дангаар тогтоохгүй, ганцаараа ч хүчрэх ажил биш. Сайд нь ноён нуруутай, ажилч хичээнгүй хүн. Гэхдээ хүн биш тогтолцоо нь илүү чухал. Орон сууцны үнэ нь газар, барилгын материал, хөдөлмөрийн хөлс, чанараас бүрдэнэ. Олон талын хүчин зүйлс нөлөөлдөг учир нэг яам бүхнийг сайхан болгочих боломж үгүй.
           Ипотекийн хоёр дахь захыг нээнэ, санхүүгийн байгууллагыг нь сонгоно, хүмүүсийг нь сургана, хөтөлбөрөө сурталчлах гэх мэт ажил нэг гольдролдоо орчихвол өөрөө эргээд явчих хүрд л гэсэн үг. Бүгдээрээ оролцож байж бүтэх ажил. Илүү харилцан ойлголцож, хамтран ажиллаж, аль болох олууланд нь ашигтай байхад энгийн гурван асуултын хариулт байдаг. 1. Хаана, хэзээ, хэрхэн, яагаад, юу болж байна вэ? 2. Төр юу хийж байгаа вэ? 3. Хүмүүс юу анхаарах ёстой вэ?

Тоосго өрөх төдий биш шинэ өдрүүдээ бүтээх нь

          Урт хугацаанд орон сууцны зээл, хоёр дахь захын тогтолцоо тогвортой байхад олон талын тулгуур бий. Банк зээл олгоод л, барилга бариад л байх төдий зүйл биш. Бага, дунд орлоготой иргэдээ ажил хөдөлмөр эрхлэх замаар амьдрал ахуйгаа өөд татах жам ёсны сонирхлыг нь тэтгэх “зүйл зүйлийн цэцэг навч” хэрэгтэй. Инфляц нэг оронтой тоонд шилжиж эхэлсэн учир цалингаа сонгуулийн өмнө гэнэт төгрөг үнэгүйдэх хэмжээнд биш зохистой нэмэх, ажлын тогтвортой байр олноор нээх, үл хөдлөх хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаас гарган, хоёр дахь захаа байгуулах, тэр нь дахин моргэйжэд орж дараа дараагийн айлуудад шинэ сууцанд орох үүдийг дэлгэх “гэрийн даалгавар” Засгийн газарт ноогдож байгаа юм. Хүнд суртал, гарын үсэг, зөвшөөрөл нэртэй хоригуудыг цуцлах, урж хаях, алга дарам газрын амтыг сайжруулан шугам сүлжээтэй болгох, хот, суурьшлын бүсээ тэлэх, айл, аж ахуйн нэгж болгон хаяг кодтой байх зэрэг шинэ шинэ сорилтууд өмнө байна. Шүүхийн шийдвэр, Улсын бүртгэлийн газар биш банкууд нь тэр байгууллагуудтай онлайн холбогдож,  цахим лавлагаа олгох болсон, БХБЯ-ны  Барилгын хөгжлийн төв компаниудад урд өмнөхөөсөө илүү хөнгөн шуурхай, нэг цэгийн үйлчилгээ үзүүлж байгаа зэрэг сайн мэдээ байна. Монголбанк, Засгийн газар хоёр бүрэн ойлголцож чадаж байна уу, үгүй юу. Нэг нь зээлийн мэдээллийг өдөр бүрээр нь зарлаж байхад нөгөө нь нийлүүлэлт талын тоо баримтаа хэлэхдээ удаан хойрго байна. Хурд, хэмнэл зөрөхгүй байж хөтөлбөр үр дүнтэй хэрэгжинэ. 

Нийтлэлч: Д.Болдхуяг