Монгол банкнаас хэрэгжүүлж буй орон сууцны найман хувийн хүүтэй зээлийн хөтөлбөрийн талаар Монголын банкуудын холбооны ерөнхийлөгч, “Тэнгэр” санхүүгийн нэгдлийн гүйцэтгэх захирал М.Болдтой ярилцлаа.

- Найман хувийн хүүтэй зээлийг хэр удаан хугацаанд үргэлжлэх боломжтой гэж үзэж байна вэ? Монголбанкнаас арилжааны банкуудад хуваарилсан 900 тэрбум төгрөгнь орон сууцны найман хувийн хүүтэй зээлийг ямар хугацаанд санхүүжүүлэх хөрөнгө вэ?

- Энэ эх үүсвэрийг 20 жилийн хугацаанд ашиглана. Моргэйжийн өндөр хүүтэй зээлийг бага хүүтэй зээл болгон хувиргахад энэ мөнгөний нэг хэсгийг нөгөө хэсгийг  бага хүүтэй шинэ зээл олгоход зарцуулна. Ийм арга хэмжээ хэр удаан үргэлжлэх вэ гэдэг тухайд Төвбанк энэ хөтөлбөрт эхний 2-3 жилд нь оролцох болов уу гэсэн таамаг байна. Хямд эх үүсвэртэй зах зээлийг эхлүүлэхэд дорвитой түлхэц болж чадна гэдэгт итгэж байгаа. Яагаад гэвэл энэ хооронд Нийгмийн даатгалын санг мөнгөжүүлэх ажил зэрэг явах ёстой. Нийгмийн даатгалын сангийн мөнгө төсвийн цоорхойг нөхөөд алга болдог. Уг нь энэ бол ард иргэдийн тэтгэвэрт гарахдаа хэрэглэх, бүрэн бүтэн байх ёстой мөнгө. Тэгэхээр энэ мөнгийг нөхөж бий болгох арга хэмжээг Засгийн газар авах ёстой. Орон сууцны зах зээлийг төрөөс дэмжих явцад Нийгмийн даатгалын сан мөнгөжөөд Төвбанкнаас гарч буй эх үүсвэрийг орлох хэмжээнд аажмаар очих ёстой. Тэгж чадвал хөтөлбөр тогтвортой хэрэгжих эдийн засаг, санхүүгийн эх үүсвэр бүрдэнэ. Тийм учраас маш хариуцлагатай хэрэгжүүлэх арга хэмжээ юм.

-Нийгмийн даатгалын сангийн мөнгийг дахин төвлөрүүлэх хөрөнгийн эх үүсвэрийг хаанаас гаргах боломжтой вэ. Энэ хөтөлбөрийг хэрэгжүүлэхийн тулд Засгийн газар банкуудад ямар амлалт өгч байгаа вэ?

-Нийгмийн даатгалын сангийн мөнгийг нэгэнт хэрэглэчихсэн учраас төсвийн нэмэлт орлогоос санхүүжүүлэхээс өөр замгүй. Уул уурхайн баялгийг гадаад зах зээлд борлуулснаас орох татварын орлого, Хүний хөгжлийн сан, Хөгжлийн сангаас, эсвэл төсвөөс шууд нэг удаагийн арга хэмжээ болгох зэргээр төсөвт орж буй татварын орлогоос илүүчилж Нийгмийн даатгалын сангийн хөрөнгийг нөхөн төвлөрүүлэх боломжтой. Төсвийн орлогыг тэр дор нь тухайн жилдээ үрэн таран хийхгүйгээр нийгмийн даатгалын шимтгэлийн мөнгийг нөхөн бүрдүүлж сан хэлбэрээр эргэлдүүлэх хэрэгтэй.

-Монголбанкнаас их хэмжээний санхүүжилт гаргаад орон сууцжуулах хөтөлбөр хэрэгжүүлж байгаа нь хэр зөв бодлого вэ?Та эдийн засагч хүний хувьд ямар дүгнэлт хийж байна вэ?

-Энэ бол үргэлж аваад байдаг арга хэмжээ биш, онцгой нөхцөлд л авдаг. Тухайлбал, дэлхийн санхүү эдийн засгийн хямралын үед том гүрнүүдийн Төвбанк нь орон сууцны зээлийг банкуудаас олон их наяд ам.доллараар худалдан авч банк санхүүгийн салбар дахь гацааг гаргаж байсан туршлага бий. Манай нөхцөлд хямралгүй боловч мөнгөний хомсдол үүссэн, орон сууцжуулах асуудал үнэхээр тулгамдаж байгаа учир онцгой арга хэмжээ болгож Төвбанкнаас богино хугацааны түлхэц өгөх арга хэмжээ авч байгаа нь зөв зүйтэй гэж болно. “Орон сууцны зах зээлд түлхэц өгөх зорилгоор Төвбанкнаас эх үүсвэр гаргаж өгөөч” гэж арилжааны банкууд Засгийн газар, Төвбанкинд асуудал тавьж байсан. Гэхдээ гаргаж буй эх үүсвэр нь хязгаартай. 900 тэрбум, нэг их наяд гэж байна. Зах хязгааргүй олон их наяд төгрөгөөр гаргавал мөнгөний ханш унана. Аливаа зүйл донжоо олох ёстой. Энэ хэмжээ бол донжоо олсон, дунджийг барьсан тоо гэж үзэж байна. Давтан хэлэхэд энэ байдлаар олон жил үргэлжилж болохгүй. Төвбанкны эхлүүлсэн түлхцийг дараа нь хүлээж авах буухиа байх ёстой. Тэр буухиа нь Нийгмийн даатгалын сан. Нийгмийн даатгалын сан болон Төвбанкнаас гадуурх санхүүгийн бусад эх үүсвэрээр орон сууцны урт хугацаатай зээлийг санхүүжүүлбэл зөв голдрилоороо явна.

-Өндөр хөгжилтэй орнуудад моргэйжийн зээл олгох тогтолцоо маш сайн хөгжсөн. Тэд орон сууцны зээл олгохдоо ямар бодлого хэрэгжүүлсэн байдаг вэ?

-Орон сууцны зээл худалдаж авдаг орон сууцны зээлийн корпорацигэж байдаг. Тэр нь хувийн болон төрийн өмчлөлд ч байдаг дундын зуучлагч компаниуд юм. Ийм компаниудыг байгуулах ёстой. Монголын ипотекийн корпорацитаван жилийн өмнө байгуулагдсан дундын компани. Энэ компанийг бэхжүүлэх замаар банкуудаас олгосон орон сууцны зээлийг МИК худалдаж аваад оронд нь банкуудад бэлэн мөнгө өгөх замаар дахин орон сууцны шинэ зээл өгөх эх үүсвэрийг бий болгож байх ёстой. Энэ бол олон улсад түгсэн нийтлэг жишиг. МИК худалдаж авсан зээлээ барьцаалж дотоодын буюу олон улсын зах зээлээс зээл авдаг. Тэгж шинэ эх үүсвэр бий болгоно. Шинэ эх үүсвэрээрээ банкуудаас дахин шинэ зээлүүдийг худалдаж авах замаар эх үүсвэрийн тасралтгүй урсгалыг хангаж өгч байдаг. Тэгэхээр эцэс төгсгөлгүй нэг цикл болдог. Өнөөг хүртэл энэ цикл үүсээгүй тасалдсан байсан бол одоо мөчлөг бүрэн бүтэн болох зам руугаа орлоо. МИК хүчээ авч, бэхжинэ гэж найдаж байгаа.

-Арилжааны банкууд зээлийн мэдээллийн сантай болохоор бэлтгэл хангаж байгаа гэсэн. Энэ ажил ямар шатандаа явж байна вэ?

-Төвбанкны дэргэд Зээлийн мэдээллийн сан бий. Арилжааны банкууд нийлээд Хувийн хэвшлийн зээлийн мэдээллийн сан байгуулахаар ажиллаад нэлээд хугацаа өнгөрлөө. Зээлийн мэдээллийн сан ажиллаад эхлэхэд иргэн бүрт итгэлийн оноо бий болгоно. Банк санхүүтэй холбоотой аливаа төлбөрийг хугацаанд нь гүйцэтгэдэг иргэд өндөр оноотой. Хугацаа хэтрүүлсэн иргэдийн оноо хасагддаг. Банкууд бага хэмжээний зээлийг тухайн иргэний цуглуулсан оноог хараад барьцаагүй зээл олгох, хүндрэл багатай шуурхай үйлчилгээний тогтолцоо бүрдүүлэх юм. Зээлийн мэдээллийн төвийн зөвшөөрлийг Монголбанкнаас авна. Бид зөвшөөрөл авах бэлтгэл ажлыг хангаж байна. Зөвшөөрөл авснаас хойш гурван жилийн дараа итгэлийн оноо бий болж эхэлнэ. Иргэн бүрийн төлбөр тооцооны түүхэд үндэслэж, оноог нь тавих юм. Орон сууцны төлбөр, эрүүл мэндийн үйлчилгээ авсанболон, татвар зээлийн төлбөрөө хийж байгаа байдал зэрэг олон мэдээлэлд үндэслэж, хангалттай мэдээллийн бааз суурь бүрдэнэ. Түүнд үндэслэж иргэн бүрт тохирох шударга оноо гаргах юм.

-Найман хувийн хүүтэй зээлийн урьдчилгаа төлбөр 30 хувь байгааг их байна гэж шүүмжлэх хүн нэлээд байна?

-Орон сууцны зээлийн урьдчилгаа төлбөр 30 хувь байгаа нь олон улсын хэм хэмжээнд тохирсон зүйл. Урьдчилгаа төлбөр төлж байна гэдэг бол зээл авагч иргэн, банк хоёр хариуцлагаа хувааж үүрч байна гэсэн үг. Үлдсэн 70 хувийг банкнаас хөнгөлж, тодорхой хугацаанд урьдчилгаа болгоод зээлж байгаа юм. “30 хувийг багасгаач, болж өгвөл тэглээд өгөөч” гэсэн яриа гарч байна. Энэ бол хүмүүсийн бэлэнчлэх сэтгэлгээ газар авсны хэмжүүр. Хүмүүс өөрөө хариуцлага хүлээхгүй бүхнийг төрөөр даалгах сэтгэлгээ маш хүчтэй явсны илэрхийлэл. Бэлэнчлэх сэтгэлгээ газар авах нь маш аюултай. Иргэд бэлэнчлэх сэтгэлгээнд умбаад хариуцлагагүй болж байна. Хариуцлагагүй хүмүүс юунд ч хүргэж болно. Нэг ч төгрөгийн урьдчилгаа төлөөгүй хүмүүс зээл аваад, зээлээ хаяад явдаг. Тийм туршлага улс орнуудад өчнөөн байна. АНУ-д 2008 онд моргэйжийн хямрал боллоо шүү дээ. 1990-ээд онд төлбөрийн чадваргүй сая сая хүнд орон сууцны зээл олгосон. Тэр нь орон сууцны үнийн хөөрөгдөл бий болгож, иргэд үнийн хайчинд орж зээлээ төлж чадахгүйд хүрсэн. Олон сая хүн орон сууцнаасаа хөөгдөж гарсан. Америкийн эдийн засгийн хямрал эцсийн дүндээ дэлхийн эдийн засгийн хямрал болсныг бид мартаж болохгүй. Хоёрдугаарт, урьдчилгаа төлбөрийг багасгах, бууруулах, тэглэх асуудал зөвхөн баян тансаг улс орнуудад л байдаг. Баян орнууд ядуу иргэдээ тэтгэхийн тулд тийм хөнгөлөлт үзүүлэх боломжтой. Манайх шиг дөнгөж хөгжиж байгаа оронд тансаглах, хөнгөлөлт үзүүлэх бололцоо байхгүй. Орон сууцны төлбөрийн 30 хувийг бүрдүүлэхэд мэдээж хүндрэлтэй, хүндрэлг үй амьдрал гэж юу байх вэ. Байр авах урьдчилгаагаа бүрдүүлэхийн тулд ажиллах ёстой. Байгаа мөнгөө хадгаламжинд хийж хуримтлуулж болно. Нөгөө талаар хүн болгон орон сууцны зээлд хамрагдана гэдэг бол агуу том төөрөгдөл. Баян тансаг оронд ч залуучууд нь сургуулиа төгсөөд шууд орон сууцны зээлд хамрагдана гэсэн ойлголт байдаггүй. Орлого нь хүрэхгүй залуучууд, бага цалинтай хүмүүс хангалттай орлоготой болтлоо түрээсийн орон сууцанд амьдрах нь дэлхий нийтийн жишиг.

-Бага хүүтэй зээл олгож эхэлсэнтэй холбоотойгоор орон сууцны үнэ өсөх болсон. Үнийн өсөлтийг хязгаарлах ямар арга замууд байж болох вэ?

-Барилгын компаниуд үнээ өсгөөд хол явахгүй. Яагаад гэвэл банкууд орон сууцны зээлийг тухайн зээлдэгчийн төлбөрийн чадварт тохируулан өгнө. Энэ хөтөлбөрийн зээлийн нөхцөлийн онцлог гэвэл сард төлөх зээлийн хэсэгчилсэн төлбөрийн хэмжээ тухайн өрхийн нийт орлогын 45 хувиас хэтрэх ёсгүй. Тухайн зээлдэгчийн авах зээлийн хэмжээгээр байрны үнэ хязгаарлагдана. Үнэ үндэслэлгүй, өндөр байх тусам барилгын компаниуд борлуулалтаа хийж чадахгүй. Борлууллаа ч байр авсан зээлдэгчид зээлээ төлж чадахгүй, уг зээл эрсдэлд орно. Эргээд банкаа хүнд байдалд оруулна. Үндэслэлгүйгээр үнэ өсгөж байгаа барилгын компаниудын эсрэг банкууд нэгдэж, барилга угсралтын болон орон сууцны зээлийн нөхцөлөө хязгаарлах арга хэмжээ авч болох юм.