Монгол орон 1990 онд зах зээлийн нийгэмд шилжсэнээр нийгэм, эдийн засаг, хүмүүсийн үзэл бодол орвонгоороо өөрчлөгдсөн. Хөлтэй нь хөлхөж, хөлгүй нь мөлхдөгийн үлгэрээр овсгоотой нэг нь өмч хувьчлал нэрийн дор хувьдаа овоо гэгчийн хөрөнгө хурааж амжсан бол улсын ажил хийж авсан цалингаараа амьдралаа залгуулж ирсэн дийлэнхи хэсэг нь яах учраа олохгүй өнчин ишиг шиг л хоцорсон.

          Тэр цагаас хойш хорин хэдэн жил өнгөрсөн байна. Өнөөдөр  Монгол улсын хүн амын 5 хүрэхгүй хувь нь баян, дийлэнхи нь дундаж, 35 хувь нь ядуу гэсэн судалгааг нэгэн төрийн бус байгууллага гаргасан байна лээ.  Улаанбаатар хотын хэмжээнд нийт иргэдийн 60 хувь нь гэр хороололд амьдарч байгаа бол өнөө цөөхөн хэдэн баячууд хувийн хэд хэдэн хаус сэлгэн амьдарч байна. Дунджаас арай дээгүүр орлоготой нь байртай болохын тулд 20-30 жилийн турш банкинд өндөр хүү төлж өртэй амьдрах ёстой болоод байгаа. Харин залуу гэр бүлүүдийн хувьд орон сууц худалдаж авах орлогогүй учраас түрээсийн байранд толгой хоргодож өөрийн гэсэн хөрөнгө хуримтлуулах боломжийг алдсаар байна. Гэтэл жил ирэх тусам орон сууцны үнэ тэнгэрт хадаж, үүнийг дагаад түрээсийн байрууд ч зүгээр хараад суухгүй үнэ хөлсөө бас л нэмж орхидог.

 Өнөөдөр...

        Бодит байдал ийм байгаа нь юутай холбоотой вэ? Үүний ганц хариулт нь төрийн зохицуулалт. Харин Монгол улсад үл хөдлөх хөрөнгийн худалдаа, түрээс, зуучлал зэрэг үйл ажиллагааг албан ёсоор зохицуулдаг нэг ч төрийн болон төрийн бус байгууллага байхгүй. Бүр хууль ч байхгүй. Үл хөдлөх хөрөнгийн салбар үүсээд 15 жилийн нүүр үзэж байгаа ч өдийг хүртэл эзэнгүй явж ирсэн. Үүний нэг жишээ нь үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын  100 гаруй компани байгаа ч эдгээрийн нэг нь ч энэ чиглэлээр үйл ажиллагаа явуулдаг болохыг нь батласан албан ёсны гэрчилгээгүй. Мэдээж зохицуулах хуульгүй, эрх олгох байгууллага байхгүйгээс хэн дуртай нь компани байгуулаад энэ төрлийн үйлчилгээг явуулдаг.  

      Сүүлийн хоёр гуравхан жилийн дотор барилга, орон сууцны үнэ тэнгэрт хадсаны нэг шалтгаан нь Засгийн газраас их хэмжээний бэлэн мөнгө тараасан явдал юм. Иргэдэд бэлэн мөнгө  тараагаад эхлэхээр инфляци өснө гэсэн хүлээлт нийгэмд үүссэн нь банкинд их хэмжээний хадгаламжтай хэсэг хүмүүсийг мөнгөнийхөө үнэ цэнийг алдахгүйн тулд үл хөдлөх хөрөнгө ихээр худалдаж авахад хүргэсэн. Энэ нь амьдрах орон сууц худалдаж авах хүсэлтэй хүмүүсийн эрэлтийг хааж, ашиг олох зорилготой хөрөнгө оруулалтын шинж чанартай худалдан авалтыг бий болгосноор орон сууцны үнийг ихээхэн өсгөжээ.

      Мөн барилга, үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт гадаадын хөрөнгө оруулалт ихээр нэмэгдсэн нь газар, орон сууцны үнийг өсгөх нөхцөлийг бүрдүүлсэн. Монгол улсад хэд хэдэн үл хөдлөх хөрөнгө эзэмшдэг, түүнийгээ өндөр үнээр түрээсэлдэг гадаад компани олон бий. Ямар улсын хэн гэдэг иргэн хэдэн байр, ямар хэмжээний газар эзэмшдэг талаар тооцоо судалгаа байдаггүй. Үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт татварын зохицуулалт байхгүй учраас гадаад иргэдийн хувьд үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл нь ямар ч татвар төлөхгүйгээр их хэмжээний  ашиг олох таатай орчин болж байна. Төрөөс татварын зохицуулалт хийгээд өгвөл гадаад зах зээлээс орж ирж байгаа энэ мөнгө Монгол иргэдийн халаасыг хоослоод эргээд гарах биш  бодит бүтээн байгуулалт болж үлдэх юм. Улаанбаатар хотод өнөөдөр газар олдохоо больсон. Гэтэл хотын төвийн аятайхан байршлуудыг гадаад компаниуд хэдийн худалдаж аваад барилга барьчихсан. Түүнийг нь Монгол иргэд түрээслэж ажил үйлчилгээ явуулж байна.

      Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд ченжүүд гэж  тоглогчид бас бий. Шуудхан хэлэхэд эдгээр хүмүүс нь бусдын бий болгосон баялгийг нөгөөд нь дамлах байдлаар зарж дундаас нь ашиг олдог шимэгчид юм.  Зарж байгаа орон сууц нь чанартай байна уу, хүн амьдарч болох нөхцөлийг бүрдүүлсэн үү үгүй юу гэдэг нь ченжүүдэд огтхон ч хамаагүй. Баригдаж эхэлж байгаа орон сууцыг иргэдээс урьтаж хямд үнээр захиалаад ашиглалтанд орсны дараа өндөр үнэ хүргэж зарах нь тэдний хийдэг ажил. Иргэдэд орон сууц худалдаж авах их хэмжээний мөнгө байхгүй учраас  зарим нь банкны зээлээр авах, нөгөө хэсэг нь түрээслэх гэсэн хоёр сонголт л үлдэнэ.  Үүний буруутан нь өнөөх л төрийн зохицуулалт. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл ямар ч хяналтгүй байгаагийн нэг жишээ энэ.

      Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой нэг зүйл бол түүний үнэ цэнэ. Үнэлгээ нь жилээс жилд тогтмол өсөж байдаг хамгийн тогтвортой, ашигтай салбар бол яах аргагүй үл хөдлөх хөрөнгийн салбар. Газрын хувьд байршлаас хамаараад үнэ цэнэ нь тогтмол өсөж байдаг бол орон сууцны хувьд орчин, байршил, чанар, тохижилт, шинэ, хуучин гээд олон хүчин зүйл үнэд нь нөлөөлж байдаг. Банкууд зээл олгохдоо барьцаалах барилгын чанарыг харж зээл өгөх эсэхээ шийддэг болж байгаа гэнэ. Чанаргүй барилга хэдхэн жилийн дотор үнэ цэнээ алдах учраас зээлдэгч зээлээ эргэн төлж чадахгүй тохиодолд алдагдал хүлээхгүйн тулд тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ ханш, хэмжээнээс гадна чанарт ихээхэн ач холбогдол өгдөг. Тиймээс зарим банкуудад чанаргүй барилгын жагсаалт байдаг гэсэн.  Зах зээлийн шалгарлаар чанаргүй орон сууц борлогдохгүй үлдэх учиртай ч өнөөгийн байдлаар манайд эрэлт их байгаа учраас яаж ийж байгаад л  эзэнтэй болчих биз. Харамсалтай нь хэсэгхэн хугацааны дараа ид шидээ үзүүлж, амьдрах аргагүй ч хаяхад хайран, зарахад хүндрэлтэй балгас болж үлдэх вий дээ. 

Дүгнэхэд...

         Зах зээлийн нийгэм гэдэг хэн овсгоотой \шударга эсэх нь хамаагүй\ хөдөлж чадсан нь хөлждөг гэсэн ойлголт бий. Энэ жишгээр үл хөдлөх хөрөнгө нь хуримтлуулсан хөрөнгөтэй цөөхөн хэдэн хүнийг улам хөлжүүлж, цалингаас өөр орлогогүй жирийн иргэдийн хувьд мөрөөдөл төдий зүйл ажээ. Харин энэ байдлыг засаж залруулахын тулд:

1.    Иргэдийн орлогын тэгш бус байдлыг арилгах

2.    Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой бүхий л харилцааг зохицуулах хууль эрх зүйн орчин бүрдүүлэх

3.    Татварын тогтолцоог шинэчлэх шаардлагатай байна.

Нэг хэсэг нь хэд хэдэн үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж аваад бусдад өндөр үнээр зарж, түрээслүүлэн шулах маягаар амьдарч байхад нөгөө хэсэг нь үйлдвэрлэл эрхлэхийн тулд банкнаас зээл аваад жижиг ажлын байр түрээслэн, хэдэн хүнийг ажилтай болгож баялаг бүтээж байна. Гэтэл эхний бүлэг хүмүүс маш амар аргаар хөлжиж байхад хоёр дахь бүлэг нь бүхий л эрсдэлийг үүрч, өдөр шөнөгүй хөдөлмөр эрхэлж байж амьдралаа залгуулах хэдэн төгрөг олж байгаа нь  шударга биш хэрэг. Тиймээс төр засаг шинэчилж шийдье гэсэн уриаг энэ салбар луу чиглүүлэх хойшлуулшгүй шаардлага гарч ирж байгааг анхаарах биз ээ.

Сэтгүүлч Б.Цолмонтуяа