Монголд үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн хөгжил ямар байна вэ? гэдгээс ярилцлагаа эхлэе.

    Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл бол нийгмийн бүхий л давхаргыг хамарсан, олон тоглогч оролцогчидтой, барилга, үйлдвэрлэл, худалдаа, үйлчилгээ, банк санхүү зэрэг бизнесийн олон салбарыг хамруулсан өргөн утгатай ойлголт. Өнгөцхөн харвал Монгол улсын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийнхөгжлийг урагштай яваа гэж дүгнэж болмоор. Гэхдээ орчин үеийн шаардлага стандартад нийцсэн авто машины зогсоол, барилгуудын өнгө үзэмжийн хослол, гадаад талбайн тохижилт, хэмнэлттэй цахилгааны эх үүсвэрийн шийдэл гэх мэт асуудлуудыг хэрхэн авч үзсэн байдлаар хөгжлийн ахиц дэвшил харагдана.

    Үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлалын компаниудын үйл ажиллагааг зохицуулсан, дэмжсэн хууль эрх зүйн орчин,  зохицуулалт мэдээллийн урсгалын дэд бүтэц хөгжөөгүйн улмаас хөгжлийн зогсонги байдалд орсон нь ажиглагддаг.

    Бүхэлд нь үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн хөгжлийг хаанаас, аль өнцгөөс харан дүгнэхээс хамаараад хүн бүр өөрийн гэсэн үнэлгээтэй. Тухайн салбарын зах зээлийн хөгжлийг хэмжих хүчин зүйлсийн үнэлгээний нэгдмэл систем хэрэгтэй байх болов уу.

    Үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлалын салбарт бизнес эрхлэгчид олон болсон. Тэр хэмжээгээрээ бүрэн цогц, мэргэжлийн үйлчилгээг иргэдэд хүргэж чадаж байна уу?

     Үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалт зуучлалын бизнес нь хөрөнгө оруулалт, капитал, үйл ажиллагааны зардал бага шаардсан, үйлчилгээний бизнесийн хэлбэр учраас багахан хөрөнгөөр хувийн бизнесээ эхлүүлэх боломжтой гэж нэг хэсэгт нь харагдсан байж магадгүй. Нөгөө талаар тухайн салбарын бизнесийн хууль эрх зүй, бүтэц үйл ажиллагааны уялдаа холбооны нэгдмэл байдал, дэд бүтэц нь хангагдаагүйн улмаас энгийн хялбар, хэн хүссэн нь хийж болох сэдэл төрүүлснээр тухайн бизнесийн чиглэлийг сонирхогчид олноор төрөн гарсан байх.

   Бизнесийн зарчмаар хэрэглэгчдийн сонголт болон шударга өрсөлдөөн нь тухайн салбарын бизнесийн хөгжлийн чухал хүчин зүйлс байдаг. Мэдээж өрсөлдөөнд ялагчид, нөгөө талд нь суралцагчид, дагагчид, эрсдлийг даван туулахыг хүсэгчид эсвэл бууж өгөгчдийн бүлэг  бий. Энэ салбарт бизнесийнхэн энэ зарчмаар л яваа харагддаг. Зуучлалын үйл ажиллагаа явуулах сонирхол эрмэлзэлтэй, албан ёсны бүртгэлтэй олон аж ахуйн нэгж байдгаас тууштай, тэнхээтэй яваа нь тун цөөн.

    Таны асуусан мэргэжлийн цогц үйлчилгээ гэдгийг хэрэглэгчид, тэдний үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой харилцаанд зуучлагч этгээдийг хөлсөлсний давуу тал юу байх вэ гэдгийг харах нь чухал. Жишээ нь: зуучлагч нь таны орон сууцыг хамгийн богино хугацаанд таны хүссэн үнээр худалдаж чадах уу, тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн ирээдүйн үнэ цэнийн талаарх мэргэжлийн зөвлөгөө авч чадах эсэх гээд давуу талуудыг нэрлэж болно.

     Миний хувьд Монголын үл хөдлөх хөрөнгийн бизнесийн салбарт хөл тавиад удаагүй байна. Хувийн ажиглалтаар, мөн манай компанийн бизнесийн судалгааны үр дүнгээс харсан ч иргэдийн дунд зуучлагч байгууллагууд бол орон сууцны үнийг хиймлээр хөөрөгдөгч, үнийн зөрүүнээс хялбар ашиг орлого олдог гэсэн таагүй хандлага байна. Нийт орон сууцны тоо, хувьд Улаанбаатар тийм ч жижиг зах зээл биш.

    Үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлалын компаниудын нэг хэсэг нь шинээр баригдсан орон сууцны маркетинг борлуулалт, эсвэл гадаадын түр хугацаагаар ажиллах мэргэжилтнүүдэдзориулсан орон сууцны түрээсийн зуучлал, зарим боломжтой хэсэг нь өөрсдийн газар дээр обьект, барилга байгууламж барин түрээслэх, худалдаалах зэрэг хөрөнгө оруулалтын чиглэлээр ажиллаж байна.

    УБЕГ, Татварын ерөнхий газар, нийслэл дүүргийн бүртгэлийн газар, газрын алба зэрэг нь үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой баримт бичиг, мэдээллийн санд хандах эрхийг брокерт олгох журмаар реалторуудаар дамжуулан иргэдэд мэдээлэл хүргэж болно.

    Одоо үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд үйл ажиллагаа явуулж байгаа байгууллага аж ахуйн нэгжүүдийг нэг дор нэгтгэсэн холбоо байгуулж, энэ холбоо нь үйл ажиллагаа явуулах эрх зүйн орчинг нь бүрдүүлж өгөх хэрэгтэй.

    Мөн мэргэжлийн холбооны зүгээс үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд худалдан борлуулах, түрээслүүлэхээр санал болгогдож буй нийт үл хөдлөх хөрөнгийг коджуулан бүртгэж, нэгдсэн мэдээллийн санд (Америкт хэрэглэгддэгMLS - Multiple listing service)байршуулах улмаар иргэд сонирхогчдын цаг завыг хэмнэн нэг дороос сонголт, харьцуулалтыг хийх боломжийг бүрдүүлэх хэрэгтэй. Өнөөгийн байдлаар орон сууц худалдан авах гэж иргэн интернет, зуучлалын компани, зарын сонин сэтгүүл, радио ТВ, найз нөхдөөрөө дамжуулан орон сууцаа сонгодог. Энэ бүхний дараа ч зөв сонголт хийсэн нь эргэлзээтэйгээс гадна цаг хугацаа их алддаг.

    Зуучлагч байгууллагын хувьд буруугаа бусдаас хайлгүй, хэрэглэгч үйлчлүүлэгчдээ ямар мэдээллээр хангаж, ямар үйлчилгээг үзүүлснээр тэдний эрэлт хэрэгцээг хангаж, сэтгэл ханамжийн баталгааг өгч чадах вэ гэдгээ сайтар тодорхойлон идэвхи санаачлагатай нэгдмэл байдлаар ажиллах шаардлагатай гэж хэлмээр байна.

   Монголын үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлалын үйлчилгээг мэргэжлийн түвшинд хүргэхэд нэн тэргүүнд шийдвэрлэх асуудлууд юу байна вэ?

      Зуучлалын үйлчилгээний жишиг стандарт тогтоохоос яриагаа эхлүүлье. Үүнд нэг талаас зуучлагч этгээдийн ёс зүй, ур чадвар, мэдлэг боловсрол, ажлын туршлага,эрх үүрэг хариуцлагын хүрээнд хамаарах суурь шаардлагууд түүнчлэн байгууллагын түвшинд нийгмийн өмнө хүлээх ухамсар хариуцлага, хууль ёсыг даган дээдлэх байдал нөгөө талаас зуучлах үйл ажиллагааг зохицуулах хууль дүрэм, журмын боловсруулалт, тэдгээрийг хэрэгжүүлэх эрх зүйн орчныг тодорхой болгох нь зүйтэй.

     Үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлалыг мэргэшсэн, лиценжсэн брокерт түшиглэсэн, түүний харьяалалд ажиллах лиценжсэн реалтор, агентын бүтэц зохимжтой санагддаг. Улмаар брокер болон реалторын эрх зүй, үүрэг хариуцлага, шаардлагыг ялган салгаж тэдгээрийн сургалт, сонгон шалгаруулалт, стандарт журмыг тодорхой болгох нь зүйтэй болов уу. Үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлалын бизнес эрхлэгчдийн мэргэжлийн нэгдсэн холбоо, Санхүүгийн зохицуулах хороо, МҮХАҮТ зэрэг байгууллагууд хамтран брокер, реалторын мэргэжлийн стандарт тогтоох, сургалтын хөтөлбөр агуулгыг боловсруулах, мэргэжлийн зэрэглэл тогтоон лицензжүүлэн баталгаажуулж, хяналт тавин ажиллах шаардлагатай.

      Боловсруулсан сургалтын хөтөлбөрийн дагуу сургалтын үйл ажиллагааг явуулах, мэргэжлийн байгууллагуудад тавих шаардлагыг нээлттэйгээр зарлан, мэргэжлийн брокер, реалторуудыг бэлтгэж болно. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн системийн ойлголт багатай, ажлын байранд дадлагажин, суралцаж буй мэргэжлийн бус боловсон хүчний зарим алдаатай үйл ажиллагаа  нь уг салбарын нэр хүндэд сөргөөр нөлөөлөх хандлага ажиглагддаг.      

     Мөн үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлалын бизнесийн салбарт оролцогчид  зуучлагчид, үйлчлүүлэгчид, Улсын Бүртгэлийн Ерөнхий Газар, Татварын Ерөнхий Газар, Газрын албад, нийслэл болон дүүргүүдийн хамтын ажиллагаа, харилцаа холбоо, мэдээллийн солилцоо зэрэг асуудлуудын зохицуулалтыг хийх хэрэгтэй.

Үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлалын үйлчилгээний салбарын хөгжлийг урагшлуулахад нэн даруй  авч хэрэгжүүлэх асуудлууд нь:

1.      Зах зээлд санал болгож буй нийт үл хөдлөх хөрөнгийн нэгдсэн мэдээллийн сан, кодчлол

2.      Зуучлалын мэргэжлийн боловсон хүчин, стандарчлал, сургалт

3.      Брокер, реалторын хууль дүрэм, эрх зүйн орчны зохицуулалт

4.      Зуучлалын бизнес эрхлэгчдийн нэгдмэл байдал, бодлогын түвшинд санаачлагатай байдал

5.      Үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлалын мэргэжлийн олон холбоод нэгдэх, нэгдмэл эрх ашгийн зохицуулалт, бүртгэл, мэдээллийн нэгдсэн байдал

6.      УБЕГ,  Татвар, Нийслэл, Дүүргүүд, Монголбанк болон арилжааны банк хоорондын мэдээллийн нэгдмэл байдал, мэдээллийн нээлттэй шуурхай солилцоо

7.      Ү хөдлөх хөрөнгийн эдийн засгийн нэр томьёо, утга агуулгын ойлголтын стандарт зэрэг болно.

Өндөр хөгжилтэй улс орнуудад зуучлалын үйлчилгээ иргэдэд ямар байдлаар хүрдэг юм бол?

     Америкт үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлалын зохицуулалт, хууль, дүрэм журам түүнд оролцогчдын харилцааны эрх зүйн асуудал маш сайн төлөвшсөн. Тухайн орны засгийн газрын зүгээс иргэд, сонирхогчдод зориулан орон сууц худалдах, худалдан авахтай холбоотой асуудлуудад зөвлөмж, удирдамж, урт хугацааны мортгэйжийн зээлд хэрхэн хамрагдах, санхүүгийн байгууллагуудын мэдээлэл, үнэлгээ, тухайн газар зүйн байршлын ирээдүйн төлөвлөлт, хандлага, гэмт хэргийн статистик тоо баримт, сургууль цэцэрлэг болон засгийн газрын үйлчилгээний байгууллагуудын талаарх мэдээлэл зэргийг нээлттэйгээр хангаж өгдөг. Бүх хүмүүст нээлтэй.

     Засгийн газраас түгээж буй мэдээлэлд тулгуурлан иргэд зуучлалын үйлчилгээнд мөнгө төлбөр гаргахгүйгээр үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой харилцааг бие даан удирдан зохицуулах боломжтой. Гэсэн хэдий ч АНУ-д худалдаалдагдсан нийт орон сууцны 80% нь зуучлалын байгууллагуудаар үйлчлүүлсэн гэсэн тоо байдаг нь үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлалын үйлчилгээний ач холбогдлыг илэрхийлж байгаа юм. Үл хөдлөх хөрөнгийн бизнесийн амжилт нь хүмүүс хоорондын харилцаа, итгэл төрүүлэх байдлаас ихээхэн хамааралтай учир мэргэшсэн сайн боловсон хүчний мэргэжлийн үйлчилгээ улмаар нийгэмд нөлөөлөх нэр хүндээс уг салбарын ирээдүй хамаарах юм.

Ярилцсан: Г.Одгэрэл