Засгийн газар, Монголбанкнаас хэрэгжүүлж буй найман хувийн ипотекийн зээлийн хөтөлбөр хэрэгжихээр боллоо гэсэн баяр бас хар дагуулсан мэдээллийг гүйцэтгэх засаглалын тэргүүн, төв банкны захирал хоёр өнгөрсөн долоо хоногт тун чиг дуулиантайгаар мэдэгдлээ. Энэ нь Монголын эдийн засагт гарч буй реформ хэмээн тодорхойлов. Гэвч хөтөлбөр үнэхээр хэрэгжих болов уу гэдэгт эргэлзсэн, сонжсон хүмүүс ч олон байна. Бүр “100 мянган айлын орон сууц хөтөлбөрийн зургаан хувийг зээлийн адил шоу шүү дээ” хэмээн үгүйсгэх ч хүн бас байна. Ямартай ч +-8 хувийн хүүтэй зээлийн хөтөлбөр 2013 оны зургадугаар сарын 17-ны өдрөөс гараанаас гарлаа.

Монголын арилжааны банкуудаас өнгөр­сөн 20 жилийн хугацаанд гаргасан ипотекийн зээлийн хэмжээ 940 гаруй тэрбум төгрөг. Гэтэл энэ удаагийн хөтөлбөрийн эхний санхүүжилт 800 тэрбум. Цаашдаа ч эх үүсвэр хангалттай бий хэмжээн мэдэгдсээр байгаа. Иргэдэд банкнаас олгосон ипотекийн зээлийн хэмжээ 15,7 хувь. Харин одоогийн хүү +-8 хувь. Хуучин зээлдэгчдийн хүүний дарамт бараг л 50 хувиар буурна гэхчилэн тоо томъёоноос нь хараад итгэж ядан буй хүмүүст “Бүү эргэлз” гэсэн мессэжийг Монголбанкны ерөнхийлөгч Н.Золжаргал илгээсээр байна. Энэхүү зээлийн цор ганц барьцаа, тулах цэг нь мань хүнийг гэж тодорхойлж болно. Засгийн газар бол найдваргүй түншийн нэг гэдгийг урьд өмнөх туршлага батлаад өгсөн болохоор иргэд банк­ны­ханд илүүтэй найдлага тавьж байгаа юм.

Мэдээж хэрэг яаж хэрхэн зээлээ авах вэ, санхүүжилт хэр найдвартай вэ гэх мэтчилэн олон асуулт дэгдэж буй. Уншигчдадаа илүү ойлгомжтой болгох үүднээс бид Ипотекийн зээлийн журмыг IV нүүртээ хүргэж байна. Эндээс та зээл олгох нөхцөл, шаардлага, бүрдүүлэх баримт зэргийг хүргэж байна.

Мөн бид иргэдэд хамгийн хэрэгтэй байх асуултуудыг багцлан мэдээллийг хүргэж байна.

-Ипотекийн зээлийг санхүүжүүлэх хөрөнгө нь хаанаас гарч байгаа вэ? Чингис бондын хөрөнгөөс үү?

-Орон сууцны ипотекийн тогтвортой тогтол­цоог бүрдүүлэх эхлэлийн санхүүжилтийг Монголбанк гаргаж байна. Энэ нь улсын төсвийн орлого, Чингис бондын хөрөнгө, арилжааны банкуудын эх үүсвэртэй огт хамаагүй гэв.

-Тэгвэл цаашид ч Монголбанк санхүүжилт хийх үү?

-Энэ тогтолцооны хүрээнд Нийгмийн даатгалын сан дахин хөрөнгөжиж, татвар, шимтгэлийн орчин илүү ил тод болно. Ингэснээр тус сангийн орлого нь нэмэгдэхийн зэрэгцээ тогтолцоог хэрэгжүүлэгч талууд санхүүгийн хувьд чадавхижна. Өөрөөр хэлбэл, яваандаа Монголбанкны санхүүжилтгүйгээр тогтвортой хэрэгжих болно. Нэгэнт тийм тогтолцоо, механизм бүрдсэн цагт одоо хэрэгжүүлж байгаа аль ч хөтөлбөр Монголбанкны оролцоогүйгээр цаашид хэрэгжээд явна. Энэ санхүүжилт гацаанд орно гэсэн ойлголт байхгүй гэж Монголбанк тайлбарлав.

-Арилжааны банкуудаас авсан бүх ипотекийн зээл найман хувь руу шилжих үү. Шилжүүлэхийн тулд зээлдэгчид юү хийх вэ?

-Өмнө дунджаар 15,7 хувийн хүүтэйгээр арилжааны банкуудаас авсан ипотекийн бүх зээл найман хувь руу автоматаар шилжинэ. Нэгэнт зээлийн нөхцөл өөрчлөгдөж байгаатай холбоотойгоор багахан хэмжээний хураамж төлнө. Улсын хэмжээний 31 мянга гаруй ипотекийн зээлийг нэгбүрчлэн шилжүүлэхэд тодорхой хугацаа шаардах тул банкныхан зуны сарыг ачаалал ихтэй үднэ. Зээлийн эдийн засагч нар зээлдэгч нэг бүрийн зээлийн үлдэгдэл, эргэн төлөлтөд нарийвчилсан судалгаа хийж, найман хувийн хүүтэй зээлийг нэг гараанаас эхлүүлнэ. Үүнд цаг шаардагдах боловч иргэдийн хувьд заавал банк руу очих, дугаарлан зогсох шаардлагагүй. Өөрөөр хэлбэл түрүүлж очсон хүний зээлийн хүү түрүүлж буурахгүй.

-Шинээр зээл авч буй хүмүүсийн хувьд заавал 30 хувийн урьдчилгаа төлөх үү. Анх 10-30 хувь байна гэж байснаа яагаад хөдөлгөөнгүй 30 хувь болгочихсон м бэ?

-Шинээр зээл авах иргэд байрныхаа 30 хувьтай дүйцэх хэмжээний урьдчилгаа төлбөрийг төлөхөөс аргагүй гэсэн бодлогыг Монголбанкнаас барьж буй. Тиймээс арилжааны банкууд ч энэ л шаардлагыг тавих ажээ. Иргэд сонгосон орон сууцныхаа 30 хувийн урьдчилгааг төлж чадахааргүй байвал тийм чадвартай болохын тулд илүү их хөдөлмөрлөж, өрхийн орлогоо нэмэгдүүлэх хэрэгтэйг хэлж байна.

Ипотекийн зээлд энэ жил 800 тэрбум төгрөгийн эх үүсвэр олгохоор гэрээг үзэглэсэн ч энэ жилдээ 500 тэрбум орчим нь л иргэдэд зээл болон гарах болов уу гэсэн таамаглал байгаа. Учир нь хүн бүр орон сууцтай болохыг хүсч байгаа ч боломж бололцоотой нь цөөхөн. Хүссэн бүхэнд бус зээлийн урьдчилгаа төлбөртэй, орлого нь зээл эргэн төлөх боломжтой хэсэгт л зээл олгогдох юм. Өнөөдөр Монголд зээл аваагүй хүн ховор. Хэрэглээний, автомашины, цалингийн зэрэг жижиг зээлтэй иргэд эхний ээлжинд тэрхүү зээлээ төлж байж ипотекийн зээлд хамрагдах үүд нээгдэнэ. Нөгөөтэйгүүр зээл төлөх хэмжээ өрхийн сарын орлогын 45 хувиас ихгүй байх ёстой гэхчилэн тооцоод үзэхээр хүссэн хүн бүр зээлд хамрагдах боломжгүй нь үнэн болох нь.

-80 ам метр хүртэлх талбайтай орон сууц авахын тулд тухайн өрхийн орлого хэд байвал боломжтой вэ?

-Сонгосон байрны үнэ ханшаас шалтгаа­лаад олгох зээл, сард төлөх хэмжээ өөр өөр гарах нь мэдээж. Тиймээс өрхийн орлогыг бас нарийн тогтоох боломжгүй. Өнөөдөр Монголын нийт хүн амын 60-80 хувь нь дундаж давхаргынхан. Үндэсний статистикийн хорооноос гаргасан судалгаагаар өрхийн дундаж орлого 900 мянган төгрөг гэдгийг зарласан. Тэгэхээр 900 хүртэлх мянган төгрөгийн цалинтай дундаж орлоготой хүмүүсийн тусын тулд энэ найман хувийн хүүтэй зээл үйлчилнэ. Түүнээс биш тэтгэврийн хөгшид, залуу гэр бүл зэрэг урьдчилгаа төлбөр дутмаг, сарын орлого хүрэлцэхгүй хүмүүст бол төрийн орон сууцны хөтөлбөр гэж тусдаа хэрэгжих юм байна.

-Орон сууцны үнэ өсөх юм биш биз. Хөтөлбөр эхэлснээр орон сууцны үнэ буурах­гүй, харин ч улам өснө гэх хүмүүс олон байна?

Орон сууцны үнийг тогтмол нэг төвшинд барих, төрөөс хатуу тогтоох, хүчээр бууруулах тухай ойлголт агуулгын хувьд маш буруу гэж төв банкны эдийн засагч хэлж байна. Орон сууцны үнийг барихын оронд нийлүүлэлтийг нэмэгдүүлэхэд л анхаарах гэнэ.

-Найман хувийн зээл зургаан хувийн нэг адил сонгуулийн шоу биш биз?

-Цаг хугацааны хувьд найман хувийн ипотекийн зээлийн шийдвэр сонгуулийн өмнө таарсан нь хүмүүст хардлага төрүүлж буй. Зургаан хувийн зээл ч мөн адил УИХ-ын сонгуулийн өмнөх жилийн шийдвэр байсан нь хардлагыг улам лавшруулж орхисон юм. Гэвч энэ хөтөлбөрийг Засгийн газар, Монголбанкны ерөнхийлөгч хэн байхаас үл хамааран 15-20 жилдээ айх юмгүй үргэлжлэх боломжтой хэмээн тодорхойлж байна. Эдийн засаг өсч буй цагт энэ хөтөлбөр хэрэгжсээр байх гэнэ.

-Орон нутагт энэ зээл үйлчлэх үү? Ямар нэгэн хөнгөлөлт урамшуулал байгаа юу?

-Орон сууцны ипотекийн зээлийн нөхцөлд орон нутаг, хот суурин гэсэн ялгаа байхгүй, нэгэн жигд зохицуулалт бий. Харин хөдөө орон нутагт стандартын шаардлага хангасан орон сууцны барилга барихад Монголбанкнаас банкуудаар дамжуулан олгосон зээлийн хүү долоон хувиас буураад 5.5 хувь болж байгаа. Ингэснээрээ орон нутагт орон сууц барихад хот суурин газар барьснаас илүү дэмжлэг, хөнгөлөлт үзүүлж байна гэсэн үг.

-Монголбанкнаас олгосон эх үүсвэр нь дахин санхүүжилт хийхэд зарцуулагдаад, шинээр зээл олгоход хүрэлцэхгүй байх вий дээ?

-Монголбанк орон сууцны ипотекийн зээлийн дахин санхүүжилт хийх, шинээр зээл олгоход зориулсан эх үүсвэрийг банкуудад зээл хэлбэрээр тус тусад нь олгосон. Иймд шинээр зээл олгоход эх үүсвэр хүрэлцэхгүй дуусчихна гэсэн ойлголт байхгүй.

-Яагаад заавал нийгмийн даатгал чухал вэ?

-Өнгөрсөн хугацаанд монголчуудын авсан зээлийн дийлэнх хэсэг нь хэрэглээнд зориулагдсан байдаг. 2011 онд л гэхэд нийт зээлийн 70 хувийг цалин, тэтгэвэр, богино хугацаат хэрэглээний зээл эзэлж байв. 2012 онд ч ялгаагүй хэрэглээний зээл давамгайлж байж. Тэгвэл найман хувийн хүү, 30 хувийн урьдчилгаа төлбөртэй ипотекийн зээл зах зээлд нийлүүлснээр хүмүүс жижиг хэрэглээгээ хязгаарлаж, урьдчилгаа төлбөр цуглуулахад анхаарч эхэлнэ.

Ипотекийн зээлийг нийгмийн даатгалын дэвтэрт бичигдсэн орлогыг баримталж олгоно. Гэтэл зарим хувийн компаниуд, тэр дундаа гадаадын хөрөнгө оруулалттай компаниуд үндсэн цалинг багаар тогтоож нийгмийн даатгалын шимтгэл бага төлөх нь түгээмэл. Ажилтан, ажиллагсдын хувьд ч нийгмийн даатгалын шимтгэлийг хэдий хэмжээгээр төлбөл ашигтайг бодолцдоггүй. Тэгвэл найман хувийн зээл авахын тулд цалингаа үнэн зөвөөр бичүүлэх шаардлага иргэдэд тулгарахын хэрээр нийгмийн даатгалын сангийн орлого ч нэмэгдэнэ. Нийгмийн даатгалын сангийн хөрөнгө цаашид 200 тэрбумаар нэмэгдэх боломжтой ажээ.

Одоогийн байдлаар 31 мянга гаруй иргэдэд олгоод байгаа 900 гаруй тэрбум төгрөгийн ипотекийн зээл нь ДНБ-ий 7-8 хувьтай тэнцэж байгаа юм. Үүнийг 30-40 хувь, цаашлаад 50 хувьд ч хүргэсэн эдийн засагт эрсдэл үүсгэхгүй гэж Монгол­банкны ерөнхийлөгч мэдэгдэж байгаа.

Банкны захирлууд юу хэлэв?

Голомт банкны гүйцэтгэх захирал Г.Ганболд:

-Энэ бол түүхэн чухал шийдвэр гэж би хувьдаа харж байна. Энэхүү хөтөлбөрийг олон жилийн өмнөөс олон хувилбараар хийж хэрэгжүүлж байсан ч Засгийн газар болон төв банкны оролцоотой найман хувийн зээлийн гэрээ урьд урьдахаас илүү өгөөжтэй, оновчтой шийдэл гэж бид үзэж байгаа юм. Орон сууц гэдэг хүний анхдагч хэрэгцээ. Улаанбаатар хотод гэхэд нийт хүн амын 60 хувь нь гэр хороололд аж төрж байна. Арилжааны банкуудын хувьд хүн амыг орон сууцжуулах бодлогын баримт бичгийг боловсруулахад анхнаас нь оролцож ирсэн. Энэ долоо хоногийн хагас бүтэн сайнд банкууд амралтгүйгээр ажиллана. Цаашдаа ч бидний ажлын ачаалал их байх болно. Гэвч энэ бүхнээс бэрхшээхгүйгээр хөтөлбөрийг амжилттай хэрэгжүүлж чадна гэдэгтээ итгэлтэй байна. Манай банк өнгөрсөн хугацаанд 268 тэрбум төгрөгийн ипотекийн зээл олгосон.

Худалдаа хөгжлийн банкны гүйцэтгэх захирлын орлогч Л.Соронзонболд:

-Нийт ипо­те­­кийн зээлийн 28 хувь нь манай бан­­кинд хамаар­даг. Энэ бүх зээл­дэгч­дийн хувьд +-8 хувийн зээлд шилжиж байгаа нь том боломж. Өмнө нь жилийн 16-18 хувийн зээлтэй байсан бол одоо 8-10 хувь нь хөнгөрнө гэдэг их давуу тал шүү. Өмнө нь ипотекийн зээл авсан хүмүүсийн хувьд яарч сандрах зүйлгүй. Арилжааны банкууд зээлийг найман хувь руу хөрвүүлэх, гэрээг шинэчлэх гэхчилэн ажлуудыг хийж гүйцэтгэнэ.

Төрийн банкны гүйцэтгэх захирал Д.Батсайхан:

-Харилцагчдын хувьд адгаж яарах хэрэггүй гэдгийг онцлон хэлье. Хангалттай хэмжээний эх үүсвэр байгаагийн дээр хуучин зээлтэй хүмүүсийн зээлийг найман хувь руу шилжүүлэх ажлыг зээлдэгчийн оролцоогүйгээр хийх учир банк руу очих, дугаарлан зогсох ямар ч хэрэггүй. Өөрөөр хэлбэл, түрүүлж очсон хүний зээлийн хүү түрүүлж багасна гэсэн зүйл байхгүй. Зээлийг бага хүү рүү шилжүүлэх, МИК-тэй гэрээ байгуулах гэхчилэн нэлээд урт хугацаа шаардсан ажил болно. Энэ бүх зүйлд 5-6 орчим сар болох байх.

Хаан банкны гүйцэтгэх захирал Норихико Като:

-Ипотекийн энэ удаагийн зээл олон улсын стандартад дөхөж очсон сайн схемтэй зээл болох нь гэж манай эдийн засагчид дүгнэж байгаа. Харилцагчдадаа хамгийн боломжийн нөхцөлөөр очих зээл гэж харагдаж байна. Япон улсын хувьд дэлхийн хоёрдугаар дайны дараа эдийн засаг хурдацтай хөгжиж байсан тэр цаг үед одоо Монголд хэрэгжиж буйтай төстэй орон сууцны санхүүжилтийн хөтөлбөрийг хэрэгжүүлж байсан. Тухайн үед банк санхүүгийн салбар хүчтэй хөгжиж амжаагүй байсан болохоор Засгийн газартайгаа хамтран ажиллаж чадаагүйгээс алдаа оноо гарч байсан. Харин одоо бол Японд моргэйжийн зээлийн хүү жилийн 2-3 хувьтай байдаг. Мэдээж манай хоёр улсын эдийн засаг харилцан адилгүй байгаа гэлээ.

Д.ЦЭЭПИЛМАА

Эх сурвалж: "NEWS WEEK" сонин №015