Шинэчлэлийн Засгийн газар иргэдээ орон сууцжуулах аянд мордоод буй. Энэ аяны эхлэл нь барилгын материалын салбарыг дэмжиж үйлдвэрлэгч болон импортлогчдод олгосон зээлийн хөтөлбөр байлаа. Хөтөлбөрийн хүрээнд барилгын материал үйлдвэрлэгч компаниудад 136.8 тэрбум,  цемент, арматур импортлогчдод нийт 129.4 тэрбум төгрөгийн зээл олгожээ.  Үргэлжлүүлэн санхүүжилтгүйн улмаас ажил нь зогсоод байсан гэх дуусаагүй барилгуудад зээл олгосон.

            Барилгын материал үйлдвэрлэгч болон импортлогч аж ахуйн нэгжүүд хөнгөлөлттэй зээл авахдаа Монголбанк, Шударга Өрсөлдөөн Хэрэглэгчийн Төлөө Газар, Барилга Хот Байгуулалтын Яамтай гурвалсан гэрээ байгуулж, барилгын материалын үнийг өсгөхгүй, үнийг тодорхой нэг түвшинд барих үүрэг хүлээсэн юм.  Үүний үр дүнд энэ онд барилгын материалын гол нэр төрөл болох цемент, арматурын үнэ өмнөх онуудтай харьцуулахад тогвортой, хямд байж чадлаа.

        Харин барилгын нийлүүлэлтийг дэмжиж олгосон 230 тэрбум төгрөгийг ямар компаниуд авсан, барьсан орон сууцаа хэдэн төгрөгөөр зарсан, зээлийн үр дүн яаж гарсан талаарх мэдээлэл одоог хүртэл “маш нууц”-ын зэрэглэлд байгаа билээ. Энэ тухай Барилга хот байгуулалтын яамнаас тодруулахад манайх мэдэхгүй, Монголбанкнаас олгосон зээл, бидэнд зээл авсан компаниудын нэрс ирээгүй гэх бөгөөд үүний хариуд Монголбанкныхан зээл авсан компаниудын нэрийг нийтэд зарлах нь хууль бус, бизнесийн нууцад халдсан хэрэг болно гэсэн юм.

         Орон сууцжуулах аяны гол “дүр” нь мэдээж ипотекийн зээлийн хөтөлбөр. 8 хувийн зээл олгож эхэлсэн цагаас хойш гурван сарын хугацаа өнгөрлөө. Энэ хугацаанд өмнө олгосон ипотекийн зээлээс 794.6 тэрбум төгрөгийн зээлийг дахин санхүүжүүлэх хүсэлт банкуудад ирснээс 16.122 иргэний хүсэлтийг бүрэн шийдвэрлэж, зээлийн хүүг 8 хувьд шилжүүлсэн бол 8.129 иргэнд 463.1 тэрбум төгрөгийн орон сууцны ипотекийн зээл шинээр олгосон байна. Нийтдээ 24.251 иргэн орон сууцны 8 хувийн зээлийн үр шимийг хүртэж, байртай болсон нь бага тоо биш. Гэхдээ эдгээрээс хэдэн хувь нь анх удаа байртай болж байгаа, хэдэн хувь нь хоёр дахь, эсвэл бүр арав дахь байраа авч байгааг мэдэх аргагүй.

Эрэлтийг өдөөсөн ипотек

        Хүн бүхэн л тав тухтай орчинд сэтгэл амар амьдрахыг хүсдэг. Хүн амын тоо улам бүр  өссөөр л байгаа. Тийм ч учраас орон сууцны эрэлт хэрэгцээ хэзээ ч буурахгүй. Монгол улсын хувьд хүн амын дийлэнхи нь буюу 70 гаруй хувь нь гэр хороололд амьдардаг, эдгээр иргэдийн эрэлтийг хангахын тулд ойрын таваас арван жилдээ барилгын салбар зогсолтгүй ажиллаж, орон сууцны үнэ ч буурахгүй гэсэн таамаглалыг үл хөдлөх хөрөнгийн мэргэжилтнүүд дэвшүүлж байна.

          2013 оны хувьд орон сууцны үнийн өсөлтийг ипотекийн зээлтэй холбож тайлбарлах хүн олон байна. Энэ нь нэг талаар зөв хэдий ч цаад шалтгаан нь орон сууцны эрэлт их байгаагынх. Иргэдэд орон сууц хэрэгтэй байсан нь үнэн. Гэвч тэдэнд хуримтлал байхгүйн улмаас  хүссэн хүн байр авч чадахгүй байлаа. Хүмүүсийн энэ хүслийг бага хүүтэй, урт хугацаатай орон сууцны зээл бодит болгож, эрэлтийг өдөөсөн хэрэг юм. Хэрвээ хангалттай их шинэ орон сууц ашиглалтанд орсон бол байрны үнэ шинэ, хуучин гэлтгүй ингэж талийхгүй байсан биз. Ипотекийн зээлийн ачаар иргэдийн орон сууц худалдан авах чадвар нэмэгдмэгц эрэлтээ дагаад үнэ өсөх нь зах зээлийн хууль гэсэн лоозонг урдаа барин орон сууцны үнээ өсгөсөн компаниуд л өнөөдөр хожиж байна.

          Зээлийн журмаар зохицуулалт хийсэн бол орон сууцны үнэд ингэж их нөлөөлөхгүй байсан гэж халаглах хүн олон. Учир нь, 8 хувийн зээлэнд хамрагдах байр нь 80 м² –аас ихгүй талбайтай байна гэж заасан бөгөөд  энэ нь хувь хүний эрхийг боомилсон хэрэг болохоос үнийг барих оновчтой арга биш байлаа. Үүний оронд ипотекийн зээлээр авах байрны метр квадратын үнийг тодорхой зааж өгөх ёстой байсан ажээ. Үүнд төр засгийн удирдлагууд орон сууцны үнийг хатуу тогтоох нь байрны чанарт сөргөөр нөлөөлнө, зах зээлийг гажуудуулна гэсэн тайлбарыг өгч, үнийн талаар ярихаасаа эрс цааргалсан юм. Уул нь иргэдээс гарсан санаа бол Монголд баригдаж байгаа бүх орон сууцны үнийг заагаад өгчих гээгүй, зөвхөн ипотекийн зээлийн хөтөлбөрт хамрагдах орон сууцны метр квадратын үнэд хязгаар тогтоогооч гэсэн утга юм л даа. Чанарын хувьд сүүлийн үед баригдаж байгаа дийлэнхи нийтийн орон сууцны барилга иргэдийн зүгээс шүүмжлэл хүртсээр байгаа нь үнэн. Барьж байгаа барилга нь хэдэн мянган долларын үнэтэй тансаг зэрэглэлийн сууцнууд л биш бол чанаргүй байсан ч хамаагүй гэсэн хандлага зарим барилгын компаниудад бугшчихаж. Чанаргүй барилга барьдгаараа алдаршиж, чих нь дөжирчихсөн,  хянадаг шалгадаг хүмүүсийг аргалаад сурчихсан хүмүүс ч бий. Тэгэхээр чанартай байранд оръё, тав тухтай амьдаръя гэвэл бусдад найдах биш хувь хүний хүчин чармайлт л чухал юм байна.  Хэрэв та байр авахаар захиалга өгсөн бол тухайн барилгын ажлын явцад очиж үзэн хаанаас авсан ямар материалаар барьж байгаа, мэргэжлийн туршлагатай хүмүүс ажилладаг эсэхийг танадаж байвал зүгээр.

Үнэ хэд вэ?

        Есдүгээр сарын 26 –ны өдрийн байдлаар хамгийн үнэтэй орон сууц 1м² нь 4.200.000 төгрөг байгаа бол  хамгийн хямдхан орон сууц 1м²  нь 1.200.000 төгрөгийн үнэтэй байр Налайхад байна. Бидний судалснаар одоо зарагдаж буй байрнуудын дийлэнхи нь 1м² нь 2.000.000 төгрөг байгаа бөгөөд шинээр ашиглалтанд орж буй орон сууцнуудын ихэнхи хувь нь Хан-Уул дүүрэгт төвлөрч байна. 8 хувийн хүүтэй ипотекийн зээл олгож эхлэхээс өмнө хуучин орон сууцны үнэ ханш харьцангуй тогтвортой, хямдхан байж ирсэн ч ипотекийн зээлээр авдаг болсноос хойш өдөр өдрөөр, хувь хүний хүсэл зоригоор өөрчлөгддөг болжээ. Энэ оны 7 дугаар сараас хойш хуучин орон сууцны үнэ маш их хэлбэлзэлтэй байгаа учир мэргэжлийн судалгааны байгууллагууд хүртэл үнийн судалгаа гаргахаа больсон байна.

       Ипотекийн зээлийн журам батлагдсаны дараахан ШӨХТГазрын дарга О.Магнай, БХБЯамны удирдлагууд хамтран үнээ өсгөсөн компаниудад хариуцлага тооцно, хөтөлбөрөөс хасна, Засгийн газрын зүгээс цаашид хамтарч ажиллахгүй хэмээн мэдэгдэж байсан ч одоо хүртэл ямар нэгэн арга хэмжээ авсан сураг дуулдахгүй л байна. Энэ талаар БХБЯамны нэр бүхий удирдлагаас тодруулахад барилга угсралтын компаниуд үнээ өсгөөгүй, дундаас нь зуучилсан, хөрөнгө оруулсан компани, ченжүүд дамлаж зарсан байна лээ гэсэн юм. Тэгэхээр орон сууцны үнийн өсөлтийн буруутан нь ипотек  барилгын компаний аль нь ч биш, үл хөдлөх хөрөнгийн бизнес эрхлэгчид ажээ.

        Үл хөдлөх хөрөнгийн судлаачид, зах зээлийн мэргэжилтнүүдийн үзэж байгаагаар ипотекийн зээл нь эрэлтийг нэмэгдүүлсэн нь үнэн боловч зарим талаар байгаа онож чадаагүйг хэлж байна. Тухайлбал, зээлийн үр дүнд олон хүн шинээр байртай болж хэрэглээгээ хангаж чадсан ч өөрийн байртай, тодорхой хуримтлалтай нөгөө хэсэг нь хуучин байраа барьцаалан ахиж өөр орон сууц худалдан авах, түүнийгээ түрээслүүлэх, цаашлаад өндөр үнээр зарж ашиг олох  бизнесийг бий болгожээ. Журам ёсоор урьдчилгаа 30 хувийг төлөх бэлэн мөнгөтэй, зээлээ хугацаанд нь төлөөд явах чадвартай л бол хэд дэх байраа авч байгаа нь хамаагүй байсан учир бусдаас өндөр орлоготой иргэдэд илүү боломжийг олгосон нь энэ.

       Барилга хот байгуулалтын яамнаас энэ намар 14800 айлын орон сууц шинээр ашиглалтан орно, тэр үед орон сууцны үнэ тогтворжино гэж мэдэгдэж байсан ч байдал өөрчлөгдсөнгүй. Харин одоо мэдээлэхдээ ирэх онд 31.000 гаруй шинэ орон  сууц ашиглалтанд орох бөгөөд Засгийн газрын захиалгаар барьж буй хямд үнэтэй орон сууцууд ашиглалтанд ороод эхлэхээр үнэ буурна гэцгээж байна.

             Гэвч зах зээлийн мэргэжилтнүүд өөр тайлбар хийсэн. Цаашид орон орон сууцны зах зээлийн эрэлт буурахгүй, тогтмол өсөх бөгөөд салбарын яамнаас мэдэгдсэнчлэн  нийлүүлэлт харьцангуй нэмэгдэж байгаа ч үүнийг хязгаарлах олон хүчин зүйл бий ажээ. Тухайлбал, цахилгаан дулааны техникийн нөхцөл олгогдохгүй,  Улаанбаатар хотод газар олдохоо больсон, барилгын материалын үнэ ханшийн өсөлт зэрэг нь нийлүүлэлтийг хязгаарлах нөхцөл болох юм. Тэгэхээр дэд бүтцээ яаралтай тэлэх, шинээр барих дулааны цахилгаан станцын ажлуудаа түргэтгэх, цэвэрлэх байгууламжийн асуудлаа цаг алдахгүй шийдвэрлэх зэрэг олон нөхцөлүүдийг хангаж байж нийлүүлэлт нэмэгдэх боломжтой болно.

           Түүнчлэн  газрын үнийн өсөлт,  инфляци, ажиллах хүчний хомсдолоос үүссэн хөдөлмөрийн зах зээлийн зардлын өсөлт, орон сууцны эрэлт, иргэдийн бодит орлогын өсөлт  зэргээс шалтгаалж ойрын 5 жилдээ орон сууцны үнэ буурах боломжгүй хэмээн зах зээл судлаачид үзэж байна. Гэхдээ энэ бүх асуудлыг тоочоод суулгүй эхнээс нь газраа зөв зохион байгуулж, зам тээврийн харилцаагаа хөгжүүлж, цахилгаан, дулааны хангамжаа дээшлүүлээд явбал бүтээн байгуулалтын ажил саадгүй урагшилсаар л байх болно.

Гарц нь юу вэ?

               Иргэдээ орон сууцжуулах нь  барилга барих, зээл өгөх төдий асуудал биш юм. Юуны өмнө тэдний хөдөлмөр эрхлэлтийг дэмжиж, өрхийн орлогыг нэмэгдүүлэхэд нь чиглэсэн арга хэмжээг авах ёстой. Үүний тулд ажлын байр олноор бий болгох, жижиг дунд үйлдвэрлэл, өрхийн бизнесийг дэмжсэн төсөл хөтөлбөрүүдийг хэрэгжүүлэх хэрэгтэй юм байна. Ингэж бага орлоготой эсвэл огт орлогогүй иргэдийнхээ амьжиргааг дээшлүүлэхгүй бол өнөөгийн нөхцөлд хичнээн орон сууцны зээл өглөө ч айлын хажуу өрөө дамжин амьдарч яваа залуу гэр бүлүүд, хашаа байшинд зутарч суугаа олон хүүхэдтэй айл өрх гээд байр авах зайлшгүй шаардлагатай байгаа хүмүүстээ хүрэхгүй наагуур нь боломж нөхцөл сайтай хэдхэн хүний олз болоод дуусах шинжтэй.

         Мөн одоогийн байрны үнэ өндөр, цалин бага байгаа энэ нөхцөлд орон сууцны ипотекийн зээлэнд цалингаас өөр орлогогүй хүн хамрагдах боломж тун ховор. Ажлын байранд гараад удаагүй, хуримтлал үүсгэж амжаагүй олон залуу хүний амнаас “Цалингаас цалингын хооронд  амьдардаг залуу боловсон хүчний хувьд урьдчилгаа 30 хувь төлөх боломж байхгүй. Гэхдээ би хүн шиг амьдармаар байна.Түрээсийн хажуу өрөөнд биш өөрийн гэсэн байртай болмоор байна. Хашаа байшин ч хамаагүй. Гэтэл тийм боломж нь алга. Засгийн газар цалингаар л ажилладаг шижигнэсэн залуучуудыг бодож амьдралд нийцтэйажилхийх ёстойбайсан юм.”гэсэн үгсийг олонтаа сонсож байсан.

        Үүнээс гадна иргэдээ ая тухтай орчноор хангая гэвэл заавал нийтийн орон сууцанд амьдруулах гэж зүтгэх шаардлагагүй юм. Тухайн хүний орлогод таарсан, хямд хэрнээ авсаархан амины орон сууцны шийдлийг сонгож яагаад болохгүй гэж. Мөн гэр хорооллын дахин төлөвлөлтөд хамрагдаж буй иргэдийн дийлэнхи нь өөрийн хашаанд амины сууцаа бариад амьдрах хүсэлтэй байгаа. Өөрийн газар дээрээ зураг төслөө гаргаад банкны зээлэнд хамрагдаж тохилог сууц бариулах боломжийг нь нээгээд өгөх хэрэгтэй. Ингэхийн тулд нийслэлийн газар зохион байгуулалтыг дахин зүй зохистой хийж, дэд бүтцийн шугам сүлжээгээ тавиад, ипотекийн зээлэнд хамрагдах нөхцөлийг бүрдүүлэх нь чухал.

        Цаашид орон сууцны үнэ ханш өссөөр байх уу? гэсэн асуултанд зах зээлийн мэргэжилтнүүд бүгд тийм гэж хариулсан юм. Тэгвэл орон сууцны үнийг тогтворжуулах ямар боломжууд байна вэ?

Орон сууцны үнийг хүчээр буулгах боломжгүй бөгөөд нийлүүлэлтийг нэмэгдүүлж, эрэлт нийлүүлэлтийн тэнцвэрийг бий болгосноор үнэ тогтворжино гэсэн хариултан дээр санал нэгдэж байна.

         Манай улсын өнөөгийн нөхцөлд орон сууцны үнийг тогтворжуулахад нийлүүлэлтээс гадна татварын оролцоочухал ажээ. Тухайлбал, иргэдийг орон сууцжуулах зорилгын хүрээнд хэрэгжиж буй ипотекийн зээлээр олон иргэд хоёр дахь, гурав дахь оронсууцаа худалдан авсан бөгөөдтэдгээр орон сууцаа бусдад түрээслүүлэх, дамлаж зарах зэргээрарилжаанызориулалттай ашиглаж байна. Эдгээр түрээслүүлэгч иргэдийг, үл хөрөнгийн ченж гэж нэршсэн байрны худалдаачдын орлогыг татварын бодлогоор зохицуулахшаардлагатай байгаа юм.

            Гэхдээ үл хөдлөх хөрөнгийн тооллого явуулж, татварын тогтолцоог бий болгоно гэсэн нааштай мэдээ дуулдаж эхэллээ. Нийслэлийн нутаг дэвсгэр дээр байгаа хувь хүний, улсын бүх үл хөдлөх хөрөнгийг нэгбүрчлэн тоолж, татварын бүртгэлд хамруулах ажээ. Ингэснээр олон байртай, үүнийгээ түрээслүүлж ашиг олдог хэрнээ улсад ганц ч төгрөгний татвар төлдөггүй иргэдэд татвар ногдуулах боломжтой. Энэ нь угаас өсөлттэй байгаа орон сууцны үнийг тогтворжуулахад ихээхэн нөлөө үзүүлэх боломжтой бөгөөд хэрэгцээт эзэндээ хүрч чадахгүй бизнесийн хэрэглүүр болон хувирч буй орон сууцны эрэлтийг багасгах нөхцөл болох юм.

           Өнөөдрийн байдлаар хүн бүхний ярианы сэдэв нь орон сууцны үнэ ханшийн өсөлтийн тухай яриа болоод байна. Тэрхүү хадны мангаа мэт өсөлтийг зах зээлийн журмаар  тогтворжуулах зөв гарц нь нийлүүлэлтийг нэмэгдүүлэх гэдэгтэй хэн бүхэн санал нийлнэ. Бидний шүүмжлээд байгаа Засгийн газар орон сууцны нийлүүлэлтийг нэмэгдүүлэх тал дээр багагүй арга хэмжээ авч ажиллаж байгааг үгүйсгэх аргагүй. Тухайлбал, “Шинэ бүтээн байгуулалт” төслийн хүрээнд Буян-Ухаа, 7 болон 14-р хороолол зэрэг газруудад орон сууцны хорооллууд баригдаж байна, гэр хорооллын 12 байршилд дахин төлөвлөлт хийгдэж орчин үеийн орон сууцны хотхон хороолол сүндэрлэх ажлууд эхлээд байгаа, хотын захын дүүргүүд рүү шинэ орон сууцны хороолол барих ажлыг дэмжиж, шинэ суурьшлын бүсүүдийг байгуулахын тулд дэд бүтцийн өргөтгөл шинэчлэлтийг хийж байгаа зэрэг олон бүтээн байгуулалтын ажил өрнөж буйг дурьдаж болно.

        Гагцхүү эдгээр ажлыг үр дүнтэй зохион байгуулахад иргэдийн оролцоо чухал гэдгийг сануулах нь зөв байх. Ялангуяа гэр хорооллын дахин төлөвлөлтийг саадгүй урагшлуулахад газар чөлөөлөлтийн ажил ихээхэн хүндрэлтэй байгаа бөгөөд зарим нэг увайгүй иргэдийн газраа зах зээлийн үнээс хэт өндөр үнээр зарах гэсэн ухвар зангаас  үүдэж бүтээн байгуулалтын ажил цаг алдахад хүрээд байгаа юм. Тиймээс гэр хорооллыг орон сууцжуулах ажил нь нэгний бус нийтийн эрх ашигт нийцсэн томоохон бүтээн байгуулалтын төсөл учир иргэд маань дор бүрнээ ухамсартай хандаж, өөрийн болон өрөөлийн ая тухыг бодолцож, зүй зохистой шийдвэр гаргах биз ээ.

         Эцэст нь дүгнэхэд улс орны эдийн засаг, улс төр, нийгмийн амьдралыг удирдан залж буй Засгийн газар нь сонгуулиас сонгуулийн хооронд, цагийг аргацаасан, нэр төр хөөсөн богино жолоотой бодлого барихгүйгээр холыг харж, хоёрыг сэтгэсэн ухаалаг бодлого хэрэгжүүлж гэмээн цөөхөн хүн амтай манай орны хувьд хэдхэн жилийн хугцаанд ард иргэдээ тав тухтай орчинд сэтгэл хангалуун амьдрах боломж бололцоог олгож болох билээ. Тэгэхээр юуны өмнө орон сууцны нийлүүлэлтээ нэмэгдүүлье, үүний тулд шаардлагатай байгаа дэд бүтцээ байгуулъя. Эрэлтээ дэмжиж зээлээ үргэлжлүүлье, гэхдээ журмаа нэг эргэн харъя. Иргэдийнхээ орлогыг нэмэгдүүлэх тал дээр анхааръя.

Сэтгүүлч Б.Цолмонтуяа