Хөрөнгө оруулалтын зөвлөх UMC Alpha компаний Хөрөнгө оруулалт хариуцсан захирал М.Баясгалантай орон сууцны зах зээлийн өнөөгийн байдал, үнийн өсөлтийн талаар ярилцлаа.

-        Орон сууцны үнийн өсөлтөнд нөлөөлдөг гол хүчин зүйлүүд юу вэ?

-                Орон сууцны үнэд нөлөөлдөг гол хүчин зүйл нь эрэлт, нийлүүлэлтийн харьцаа. Цаашлаад хүн амын өсөлт, хотжилт, өрхийн орлого, банкны хүү, инфляци гээд олон зүйл нөлөөлнө. Монгол улсын хувьд орон сууцны санхүүжилтийн тогтолцоо бий болоод 10 жил болж байгаа ч одоог хүртэл тодорхой зохицуулалтгүй явж ирлээ. Орон сууцны зах зээлийг зохицуулах төрийн тодорхой, тогтмол бодлого байхгүйн улмаас орон сууцны үнэ өссөөр байна. Үе үеийн Засгийн газрууд янз бүрийн хөтөлбөр батлаад үүнийхээ дагуу орон сууцны зах зээл рүү шууд орж ирдэг. Өөрөөр хэлбэл, тогтвортой бодлого барихгүй өөр өөрсдийн баталсан сонгуулиас сонгуулийн хоорондын хөтөлбөрөө л дэмжиж  ажилладаг байлаа.  Энэ тогворгүй байдлаас болж орон сууцны үнэ хэлбэлзээд байгаа юм. Бидний хийсэн судлагаанаас харахад сүүлийн хэдэн жилийн турш орон сууцны үнийн өсөлт нь Засгийн газрын дэмжлэгтэй хөтөлбөрөөс хамаарч ирсэн байна.

-        Энэ жилийн хувьд орон сууцны үнийн өсөлтийн шалтгаан нь юу байв?

-                 2013 оны хувьд ч мөн адил 8 хувийн хүүтэй ипотекийн зээлийн хөтөлбөрөөс шалтгаалж орон сууцны үнэ өссөн. Өмнөх хөтөлбөрүүд тодорхой зорилтот бүлэг рүү чиглэсэн, ямар нэгэн байдлаар хязгаартай байсан бол энэ удаагийн хөтөлбөр бүх зээлдэгчдэд ижил нөхцөлөөр зээл олгож эхэлсэн нь орлого сайтай иргэдэд илүү боломжийг бий болгосон. Энэ нь хүү буурснаар иргэдийн зээлийн дарамт багассан ч өөрийн орон сууцтай, өндөр орлого бүхий иргэд нөхцөлөө улам сайжруулж өөр шинэ байр авах боломжийг бий болсон нь эргээд зах зээл дээрх эрэлтийг өсгөж, үнийг хөөрөгдөх шалтгаан болж байна.

-        Ирэх жил орон сууцны үнэ буурах боломж бий юу?

-               Ирэх онд орон сууцны үнэ буурах боломж байхгүй. Иргэдийн худалдан авах чадвар сул байгаа учир ирэх онд ашиглалтанд орох барилгуудын дийлэнхийг орон сууцны зээлээр л  санхүүжиж худалдаж авна. Тиймээс эдгээр барилгууд банкны зээлийн барьцаанд байх бөгөөд ийм нөхцөлд орон сууцны үнэ буурвал банкууд эрсдэлд орж, санхүүгийн систем тэр чигээрээ хямарч болзошгүй. Хэрэв банк эрсдэлд орвол зээлийн  хүү өсөх бөгөөд энэ нь эргээд орон сууцны зээлийг хязгаарлах нөхцөл болно. Цаашид ипотекийн зээлийн хөтөлбөр МИК-ээр дамжаад үнэт цаасаар баталгаажаад явах юм билээ. Тэгэхээр хөрөнгө оруулагчид үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн өсөлтийг л харах болно. Хэрэв үнийн өсөлттэй байвал тэр үнэт цаас эрсдэлгүй, гэхдээ өсөлт нь хэвийн байх ёстой. Үнэлгээ буурвал үнэт цаасны зах зээл дагаад эрсдэлд орох учраас орон сууцны үнийг буулгах боломжгүй болно.

         Бага хүүтэй зээл олгож эхэлснээр 3 давлагаа явлаа. Эхнийх нь хуучин зээлтэй байсан хүмүүс хүүгээ бууруулж, өрийн дарамтаа багасгалаа. Хоёр дахь давлагаа нь орон сууцгүй байсан зарим иргэд зээлэнд хамрагдах  боллоо. Хөтөлбөр батлагдсанаас хойш 16112 иргэн зээлээ шилжүүлж, 8129 иргэн шинээр зээл аваад байна.  3 дахь давлагаа нь өөрийн орон сууцтай, төлбөрийн чадвартай иргэд орон сууцаа барьцаалаад өөр шинэ, нөхцөл сайтай байр авах боломжийг өгсөн явдал.

-        Цаашид үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн төлөв ямар байх бол?

-           Цаашид орон сууцны зах зээлийн эрэлт буурахгүй, тогтмол өснө. Харин нийлүүлэлт харьцангуй нэмэгдэж байгаа ч үүнийг хязгаарлах олон хүчин зүйл бий. Тухайлбал, цахилгаан дулааны хангамж хүрэлцэхгүй байна, хотод газар олдохоо больсон, барилгын материалын үнэ ханш нэмэгдэх зэрэг нь нийлүүлэлтийг хязгаарлах нөхцөл болно. Тэгэхээр цаашид орон сууцны барилга хотын захын дүүргүүдээр түлхүү баригдах бол хотын төвд оффис, худалдаа үйлчилгээний төвүүд голлож байрлана. Мөн орон сууцны үнэ, худалдаа үйлчилгээний талбайн түрээс урт хугацаанд өсөх бол оффисын түрээсийн төлбөр харьцангуй тогтмол байх хандлага ажиглагдаж байна.  

-        Өнөөгийн Монголын нөхцөлд орон сууцны үнийг тогтворжуулах ямар боломжууд байна вэ?

-        Орон сууцны үнийг тогтворжуулахад нөлөөлж болохуйц олон алхам байдаг. Жишээ нь үнэт цаасжуулах боломжтой. Үнэт цаасаар батлагаажсан урт хугацаатай санхүүжилтийг бий болгох эхний алхам хийгдээд байна. Гэхдээ үнэт цаасжуулах ажлыг хийхийн тулд үл хөдлөх хөрөнгийн барьцаатай холбоотой хууль, эрх зүйн орчинг тодорхой болгох хэрэгтэй. Энэ асуудал өнөөдөр манайд маш бүрхэг, тодорхойгүй байгаа. Дараагийн алхам бол нийлүүлэлтээ дэмжихийн тулд газар дахин зохион байгуулалтыг үр дүнтэй болгох, газрын үнийг бууруулах арга хэмжээ авах юм. Өөрөөр хэлбэл, барилга барих талын өртөг зардлыг бууруулахад чиглэсэн ажлуудыг хийх ёстой.

-        Иргэдээ чирэгдэл багатай орон сууцжуулах гарц юу байж болох вэ?

        Иргэдээ чирэгдэл багатай орон сууцжуулах гарц нь зөвхөн төвлөрсөн дулаан хангамжид холбогдсон нийтийн орон сууц гэлтгүй амины орон сууцтай болох боломжийг нь дэмжих явдал юм. Тухайн хүний орлого, хэрэгцээнд тохирсон бусад төрлийн хялбар хийцтэй, хямд төсөр амины сууцуудыг олноор барьж, хөнгөлөлттэй зээлээр авах журмыг гаргаад өгвөл бүгд нийтийн орон сууц руу хошуураад үнэ өсгөөд байхгүй.

Ярилцсан Б.Цолмонтуяа