Орон сууцны үнийн өсөлт, зах зээлийн төлөв байдлын талаар Барилгын салбарын бизнес эрхлэгчдийн төлөөллөөс дараах хэдэн асуултын хүрээнд тодруулга авлаа.

1.      Орон сууцны үнийн өсөлтөнд нөлөөлдөг гол хүчин зүйлүүд юу вэ? Энэ жилийн хувьд орон сууцны үнийн өсөлтийн шалтгаан нь юу байв?

2.      Ирэх жил орон сууцны үнэ буурах боломж бий юу? Цаашид үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн төлөв ямар байх бол?

3.      Өнөөгийн Монголын нөхцөлд орон сууцны үнийг тогтворжуулах ямар боломжууд байна вэ? Иргэдээ чирэгдэл багатай орон сууцжуулах гарц юу байж болох вэ?

"Империал Кастел" ХХК-ний захирал Н. Батмагнай

1.      Орон сууцны үнэд нөлөөлдөг гол хүчин зүйлүүд нь байршил, материалын чанар ба эрэлт юм.

2.      Өндөр үнэтэй байршилтай, тансаг зэрэглэлийн хотхонуудын хувьд үнэ цаашид тогтмол өсөх хандлагатай байгаа. Бусад орон сууцны үнэ ипотекийн зээлээс хамаарч тогтоно.

3.      Ер нь орон сууцны үнийг тогтворжуулах боломж бол орон сууцны зээлийн хүү бага,  урьдчилгаа төлбөр нь ч бага байх хэрэгтэй.

Үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын UMC Alpha компаний Хөрөнгө оруулалт хариуцсан захирал М.Баясгалан

1.      Орон сууцны үнэд нөлөөлдөг гол хүчин зүйл нь эрэлт, нийлүүлэлтийн харьцаа. Цаашлаад хүн амын өсөлт, хотжилт, өрхийн орлого, банкны хүү, инфляци гээд олон зүйл нөлөөлнө. Монгол улсын хувьд орон сууцны санхүүжилтийн тогтолцоо бий болоод 10 жил болж байгаа ч одоог хүртэл тодорхой зохицуулалтгүй явж ирлээ. Орон сууцны зах зээлийг зохицуулах төрийн тодорхой, тогтмол бодлого байхгүйн улмаас орон сууцны үнэ өссөөр байна. Үе үеийн Засгийн газрууд янз бүрийн хөтөлбөр батлаад үүнийхээ дагуу орон сууцны зах зээл рүү шууд орж ирдэг. Өөрөөр хэлбэл, тогтвортой бодлого барихгүй өөр өөрсдийн баталсан сонгуулиас сонгуулийн хоорондын хөтөлбөрөө л дэмжиж  ажилладаг байлаа.  Энэ тогворгүй байдлаас болж орон сууцны үнэ хэлбэлзээд байгаа юм. Бидний хийсэн судлагаанаас харахад сүүлийн хэдэн жилийн турш орон сууцны үнийн өсөлт нь Засгийн газрын дэмжлэгтэй хөтөлбөрөөс хамаарч ирсэн байна.

         2013 оны хувьд ч мөн адил 8 хувийн хүүтэй ипотекийн зээлийн хөтөлбөрөөс шалтгаалж орон сууцны үнэ өссөн. Өмнөх хөтөлбөрүүд тодорхой зорилтот бүлэг рүү чиглэсэн, ямар нэгэн байдлаар хязгаартай байсан бол энэ удаагийн хөтөлбөр бүх зээлдэгчдэд ижил нөхцөлөөр зээл олгож эхэлсэн нь орлого сайтай иргэдэд илүү боломжийг бий болгосон. Энэ нь хүү буурснаар иргэдийн зээлийн дарамт багассан ч өөрийн орон сууцтай, өндөр орлого бүхий иргэд нөхцөлөө улам сайжруулж өөр шинэ байр авах боломжийг бий болсон нь эргээд зах зээл дээрх эрэлтийг өсгөж, үнийг хөөрөгдөх шалтгаан болж байна.

2.      Ирэх онд орон сууцны үнэ буурах боломж байхгүй. Иргэдийн худалдан авах чадвар сул байгаа учир ирэх онд ашиглалтанд орох барилгуудын дийлэнхийг орон сууцны зээлээр л  санхүүжиж худалдаж авна. Тиймээс эдгээр барилгууд банкны зээлийн барьцаанд байх бөгөөд ийм нөхцөлд орон сууцны үнэ буурвал банкууд эрсдэлд орж, санхүүгийн систем тэр чигээрээ хямарч болзошгүй. Хэрэв банк эрсдэлд орвол зээлийн  хүү өсөх бөгөөд энэ нь эргээд орон сууцны зээлийг хязгаарлах нөхцөл болно. Цаашид ипотекийн зээлийн хөтөлбөр МИК-ээр дамжаад үнэт цаасаар баталгаажаад явах юм билээ. Тэгэхээр хөрөнгө оруулагчид үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн өсөлтийг л харах болно. Хэрэв үнийн өсөлттэй байвал тэр үнэт цаас эрсдэлгүй, гэхдээ өсөлт нь хэвийн байх ёстой. Үнэлгээ буурвал үнэт цаасны зах зээл дагаад эрсдэлд орох учраас орон сууцны үнийг буулгах боломжгүй болно.

         Бага хүүтэй зээл олгож эхэлснээр 3 давлагаа явлаа. Эхнийх нь хуучин зээлтэй байсан хүмүүс хүүгээ бууруулж, өрийн дарамтаа багасгалаа. Хоёр дахь давлагаа нь орон сууцгүй байсан зарим иргэд зээлэнд хамрагдах  боллоо. Хөтөлбөр батлагдсанаас хойш 16112 иргэн зээлээ шилжүүлж, 8129 иргэн шинээр зээл аваад байна.  3 дахь давлагаа нь өөрийн орон сууцтай, төлбөрийн чадвартай иргэд орон сууцаа барьцаалаад өөр шинэ, нөхцөл сайтай байр авах боломжийг өгсөн явдал.

         Цаашид орон сууцны зах зээлийн эрэлт буурахгүй, тогтмол өснө. Харин нийлүүлэлт харьцангуй нэмэгдэж байгаа ч үүнийг хязгаарлах олон хүчин зүйл бий. Тухайлбал, цахилгаан дулааны хангамж хүрэлцэхгүй байна, хотод газар олдохоо больсон, барилгын материалын үнэ ханш нэмэгдэх зэрэг нь нийлүүлэлтийг хязгаарлах нөхцөл болно. Тэгэхээр цаашид орон сууцны барилга хотын захын дүүргүүдээр түлхүү баригдах бол хотын төвд оффис, худалдаа үйлчилгээний төвүүд голлож байрлана. Мөн орон сууцны үнэ, худалдаа үйлчилгээний талбайн түрээс урт хугацаанд өсөх бол оффисын түрээсийн төлбөр харьцангуй тогтмол байх хандлага ажиглагдаж байна. 

3.      Орон сууцны үнийг тогтворжуулахад нөлөөлж болохуйц олон алхам байдаг. Жишээ нь үнэт цаасжуулах боломжтой. Үнэт цаасаар батлагаажсан урт хугацаатай санхүүжилтийг бий болгох эхний алхам хийгдээд байна. Гэхдээ үнэт цаасжуулах ажлыг хийхийн тулд үл хөдлөх хөрөнгийн барьцаатай холбоотой хууль, эрх зүйн орчинг тодорхой болгох хэрэгтэй. Энэ асуудал өнөөдөр манайд маш бүрхэг, тодорхойгүй байгаа. Дараагийн алхам бол нийлүүлэлтээ дэмжихийн тулд газар дахин зохион байгуулалтыг үр дүнтэй болгох, газрын үнийг бууруулах арга хэмжээ авах юм. Өөрөөр хэлбэл, барилга барих талын өртөг зардлыг бууруулахад чиглэсэн ажлуудыг хийх ёстой.

        Иргэдээ чирэгдэл багатай орон сууцжуулах гарц нь зөвхөн төвлөрсөн дулаан хангамжид холбогдсон нийтийн орон сууц гэлтгүй амины орон сууцтай болох боломжийг нь дэмжих явдал юм. Тухайн хүний орлого, хэрэгцээнд тохирсон бусад төрлийн хялбар хийцтэй, хямд төсөр амины сууцуудыг олноор барьж, хөнгөлөлттэй зээлээр авах журмыг гаргаад өгвөл бүгд нийтийн орон сууц руу хошуураад үнэ өсгөөд байхгүй.

Үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын Беста агентлаг

1.      Энэ жилийн үнийн өсөлтийн онцлог нь иргэдийн 8%-н ипотекийн зээлийн  хүлээлт, нийлүүлэлтийн харьцааны зөрүү үнийг өсгөлөө гэж харж байна. Гэхдээ энэ хөөсрөлт удахгүй хагарна гэж харж байгаа.Байр худалдан авах иргэд маань мэргэжлийн, салбар байгууллагаас зөв бодит мэдээлэл авахаасаа илүү хэн нэгний цуу үгэнд их автдаг, байраа үнэ хүргэх гэсэн хэсэг бүлгийн өгөөш болдог. Жишээ нь: Ерөнхийлөгчийн сонгууль дуусаад л зээл зогсоно, наадмаас хойш зээл өгөхгүй гэж байна, 8-р сард дуусах юм байна, 9-р сард санхүүжилтгүй болох гэнэ гэх мэт. Гэтэл зээл зогсоогүй л байна. Яарч сандарч, тааралдсан байраа үнэтэй авсан иргэд л хохирч байна. Орон сууцаа зарж буй иргэд байрныхаа үнийг амандаа орсноор тогтоож байгаа нь нийлүүлэлттэй холбоотой. Мөн манай улс үйлдвэрлэгч улс болоогүй цагт гадаад валютын ханшийн савлагаа нь үнийн хөөрөгдөлтийн тодорхой хувийг тогтмол бүрдүүлнэ.

2.      Мэдээж дээрх үнийн хөөс хагарч тодорхой хэмжээнд буух боломж бий. Монгол банк, Засгийн газар хамтран энэ жилээс хэрэгжүүлж эхэлсэн бодлого, олгосон олон хөнгөлөлттэй зээлийн үр дүн ирэх жилүүдээс гарч эхэлнэ. Гэхдээ энэ нь зах зээлийнхээ бодит үнэ дээр бууж, тогтворжих боломжтой гэсэн үг болохоос шууд 1 мкв-ын үнэ 2 саяас төгрөгнөөс 1 сая төгрөг болно гэсэн үг биш.

“BP Mongolia Group” ХХК-ний гүйцэтгэх захирал С.Баянмөнх:

1.  Иргэд тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн үнийг цаашид өснө хэмээн найдаж ирээдүйд хийж буй хөрөнгө оруулалт байдлаар хандан худалдан авалтыг хийдэг. Энэ бол суурь хүчин зүйлс юм.

      Мэдээж орон сууцны эрэлт, зээлийн хүүгийн төвшин, орон сууцны зээлийн нөхцөл, иргэдийн бодит орлогын түвшин, ажилгүйдлийн түвшин, инфляцийн төлөв байдал гэх мэт зах зээлийн бусад олон хүчин зүйлс нөлөөлнө. Түүнээс гадна тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэд орчны тав тух, дэд бүтэц, аюулгүй байдал, гэмт хэргийн үзүүлэлт,  оршин суугчдын өрхийн дундаж орлого, сургууль цэцэрлэг нийгмийн бусад үйлчилгээ, цэвэр цэмцгэр байдал зэрэг зүйлс нөлөөлдөг.

   Дээрх олон хүчин зүйлсийн хэлхээнд бүс нутаг бүрийн орон сууцны дундаж үнийн хандлага өөр өөр байдаг, жишээ нь Америкт зэргэлдээх хоёр хотын хувьд нэг хотын үл хөдлөх хөрөнгийн дундаж үнэ өсч байхад, хажуугийн хөрш хотын үл хөдлөх хөрөнгийн дундаж үнэ буурах нь хэвийн үзэгдэл байдаг. Энэ нь зах зээлийн эрүүл орчинд бойжиж буй үнийн тогтолцоо билээ.

    Улаанбаатар хотод зөвхөн төвийн байрлалтай орон сууцны үнийн өөрчөлтөөс хамааран хотын бусад бүс дүүргүүдэд харилцан адилгүй байдлаар даган өөрлчөгддөг нь өнөөгийн нөхцөл байдал болоод байна.

    Энэ жилийн хувьд орон сууцны үнийн өсөлтийн шалтгаан нь илэрхий орон сууцны 8 хувийн хөнгөлттэй зээлбайсан. Манай дүү 52м² талбайтай 2 өрөө байраа худалдах зарыг нийтэд тавихад зарын дагуу өдөрт 176 утасны дуудлага хүлээн авсан гэж хэлж байсан, энэ бол бодит жишээ. Олон тооны иргэд ирээдүйн хөрөнгө оруулалт хэлбэрээр 2дахь, 3 дахьорон сууцаа ч худалдан авсан. Дүгнээд хэлэхэд энэ жилийн орон сууцны үнэд дараах 3 үндсэн хүчин зүйлс нөлөөлсөн гэж үзэж байна. Үүнд:

* Орон сууцны хөнгөлөлттэй 8 хувийн зээлийн бодлого

* 2013 онд ашиглалтад орсон шинэ орон сууц харьцангуй бага

* Эдийн өсөлтөөс хамаарсан иргэдийн бодит орлогын өсөлт, хуримтлал нь орон сууцны хөрөнгө оруулалт хэлбэрээр байршсан.

2. Засгийн газрын зүгээс орон сууцны үнэд хязгаарлалт тогтоох, үнийг зохиомлоор барихтай миний хувьд санал нийлдэггүй. Орон сууцны зах зээл нь ахуйн хэрэглээний барааны зах зээлээс ялгаатай өвөрмөц онцлогтой. Тиймээс дан ганц эрэлт, нийлүүлэлтийн харьцаанд тулгуурлан зах зээлийн үнэ нь тогтдог гэж дүгнэж болохгүй. Ялангуяа Улаанбаатар өөрөө өвөрмөц шийдэлтэй хот, 3 км радиустай хотын нэг төвлөрөлтэй ийм нөхцөлд дэд бүтэц сул, замын  түгжрэл асуудалтай байгаа өнөө үед хотын төвийн барилгуудын үнэ буурах боломж байхгүй. Харин ч улам бүр өсөх магадлалтай.  Иргэдийн орлого л буурч,  макро эдийн засгийн хямралд орсноор үл хөдлөх хөрөнгийн салбар огцом хямарч үнэ буурах болзошгүй. Түүнээс биш үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн бууралт нь  удаан хугацааны хот төлөвлөлт, зохион байгуулалт, цэгцтэй байдал, орчин гээд олон зүйлээс хамаарна. Эцэст нь ирэх жилийн хувьд орон сууцны үнэ буурах боломж байхгүй гэж үзэж байна.

Миний бодлоор ирэх 5 жилд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ өсөх болно гэж үздэг. Уг дүгнэлтийг хийхэд дараах хэдэн үндэслэлээр тайлбарлаж болно.

1. Газрын үнэ тогтмол өсч байна

2. Уул уурхай болон банк санхүүгийн салбарын огцом өсөлтийг дагасан гадаадын хөрөнгө оруулалт, эдгээр хөрөнгө оруулалтаас шалтгаалсангадаадын аж ахуйн нэгж, гадаадын мэргэжилтний тоо хэмжээний өсөлт

3. Инфляцийн өсөлт, барилгын материалын үнийн өсөлт

4. Ажиллах хүчний хомсдолоос үүссэн хөдөлмөрийн зах зээлийн зардлын өсөлт

5. Макро эдийн засгийн өсөлтийн хандлага, иргэдийн бодит орлогын өсөлт

Орон сууцны эрэлт, орон сууцанд амьдрагсдын тоо нийт хүн амын дунд эзлэх хувь хэмжээ зэрэг суурь тоон үзүүлэлтүүдийг харахад орон сууцны үнэ өсөх хандлагатай гэж харж байна.

Гэхдээ хотын тэгшитгэн бүсчилсэн хөгжил, зам тээврийн харилцаа, дулаан сантехникийн шийдэл,цахилгааны  эх үүсвэр зэргийг нэгдсэн төлөвлөлтийн хүрээнд авч хэрэгжүүлэх нь юу юунаас чухал мэт харагддаг.

Бид нэг зүйлийг ойлгох хэрэгтэй. Заавал үнийг буулгана, унагаах гэж зүтгэж болохгүй.  Орон сууц үл хөдлөх хөрөнгөд зэрэглэл гэж байдагбөгөөдтүүнийг дагасан үйлчилгээнүүд бас аюулгүй байдал, орчин нөхцөл, боломж, тав тух бий. Энэ  бүхэн нь өөрөө үнэ цэнэтэй,ялгаатай үнэлгээтэй учир мэдээж захзээлийн шударга үнийн зарчмаар явагдах ёстой.

   Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл нь өөрөө маш олон бизнесийг чирж явдаг том салбарюм.  Тухайлбал барилга, гэр ахуйн бараа тавилга, барилгын материал, ахуйн электрон бараа гэх мэт. Тиймээс энэ салбарыг эргэлт сайтай, амьд байлгах нь чухал. Өнөөгийн Улаанбаатар хотын орон сууцны зах зээлд үнийн хөөсрөл явагдаж байгаа эсэхийг таньж шинжих боломжтой ба олон улсад хэрэглэгдэж буй олон төрлийн аргачлал, загвар байдаг.

Яг өнөөгийн нөхцөлд үнийг тогтворууулахад дараах 2 хүчин зүйлс чухал нөлөөтэй гэж үзэж байна. Үүнд:

·     Шинэ орон сууцны бүтээн байгуулалт буюу нийлүүлэлтийг нэмэгдүүлэх

Татварын оролцоо:

      Иргэдийг орон сууцжуулах зорилгын хүрээнд олгогдож буй орон сууцны зээлийн 8 хувийн зээлийн хүрээнд маш олон иргэд хоёр дахь, зарим нь гурав дахь орон сууцаа худалдан авсан. Эдгээр орон сууцуудын дийлэнх нь бусдад түрээслүүлэх байдлаар арилжааны зориулалттайгаар ашиглагдаж байгаа. Энэ тухайн арилжааны орлогыг татварын бодлогоор зохицуулах, хэн нь хөрөнгө оруулагч, оршин суугч болохыг ялгах шаардлагатай.

Ярилцсан: Б.Цолмонтуяа