Үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн зохиомол өсөлт буюу “хөөсрөл” гэдэг нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ эдийн засгийн үндсэн зарчмаар тогтоогддог үнэнээсээ өндөр болохыг хэлнэ. Энэ нь хүмүүсийн орон сууцны үнэ цаашид өснө гэсэн ойлголт дээр бий болдог. Ихэнх хүмүүс орон сууц худалдан авахаа ирээдүйн хөрөнгө оруулалт гэж үздэгээс үнэ нь цаашид өснө гэж л худалдан авдаг. Мөн мортгэйж зээлийн алдаатай бодлого, хяналт журамгүйгээр их хэмжээний зээлийг төлбөрийн чадвар сул иргэдэд олгох нь үнийн хөөсрөлтөд нөлөөлдөг. Мөн үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн хөөсрөлийг үүсгэхэд улс төрийн оролцоо, тодорхой бүлэглэлийн ашиг сонирхол ч нөлөөлдөг.

Жишээ нь: АНУ-д хүн бүрийн “American Dream” бодит байх ёстой гэсэн улс төрийн лобби нь бага, дунд орлоготой иргэдэд орон сууцны хөнгөлөлттэй зээлд хамруулах хууль журам боловсруулан, тэдгээр бүлэгт орон сууцны урт хугацааны зээл олгохыг банк, санхүүгийн байгууллагуудаас шаардах болсон.

     Зарим улс төрчид орон сууцны зээлийг ямар орлоготой, ямар бүлгийн хүмүүст олгох судалгаа гарган, шийдвэр гаргах түвшинд улс төржүүлсээр иржээ. Мэдээж улс төрийн нэр хүндээ өсгөх, саналын тоо авах зорилгоор арьсны өнгөөр ялган гадуурхах, хүйсийн тэгш эрхт бус байдал, нийгмийн гарал үүслээс хамаарч нийт иргэдэд зээл олгогдохгүй гэсэн асуудлуудыг хүртэл дэвшүүлж байсан.

    Бодит орлогын эх үүсвэр багатай иргэдэд орон сууны зээлийг хавтгайруулан олгосноос найдваргүй зээлийн хэмжээ нэмэгдэж, орон сууцны эрэлтийн огцом өсөлтөөс үүссэн үнийн хөөсрөл нь банк, санхүүгийн байгууллагуудыг хүнд байдалд оруулсан. Улмаар мортгэйжийн томоохон компаниуд болох Fannie Mae болон Freddie Mae нар эрсдэл ихтэй зээлүүдийг ихээр худалдан авч, мортгэйжээр баталгаажсан үнэт цаасыг их хэмжээгээр гаргасан нь байдлыг улам доройтуулжээ.

    2007 оноос АНУ-ын эдийн засгийн их хямрал нь дэлхийн 2 дугаар дайны дараах үеийн эдийн засгийн хямралаас илүү гүнзгий илүү урт хугацаанд үргэлжилсэн.  Үндэсний эдийн засгийн хүрээлэнгийн (NBER-National Bureau of Economic Research)тооцоолсноор их хямрал нь 18 сар буюу 2007 оны 12 дугаар сараас 2009 оны 6 дугаар сар хүртэл үргэлжилсэн. Нийт эдийн засгийн хямрал нь томоохон биржүүдийн үнэт цаасны индексийн уналт, ажилгүйдлийн түвшиний өсөлт иргэдийн бодит орлого болон худалдан авах чадамжийн доройтол, үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн огцом уналт зэргээр илэрч байжээ. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн хөөсрлийн хагарал илэрч үнэт цаасны болон үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд муугаар нөлөөлж эдийн засгийг бүхэлд нь доройтуулан хүчтэй хямралыг үүсгэх үндэс болжээ.

     Америкийн засгийн газрын зүгээс үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийг сэргээх зорилгоор иргэдийн орон сууц худалдан авалтыг идэвхжүүлэх шаардлагатай болсон. Шинэ залуу гэр бүл болон анх удаа орон сууц худалдан авч буй иргэдийг дэмжихээр засгийн газраас 8000 долларын татварын хөнгөлөлт, засгийн газраас баталгаажсан бага хувийн (3.5%)урьдчилгаа төлбөрийн бодлого, нөгөө талаар үнийн хөөрөгдлөөс урьдчилан сэргийлэх зорилгоор 1-ээс илүү орон сууц худалдан авч буй иргэдэд зориулсан татварын шатлал гэх мэт арга хэмжээнүүдийг авч хэрэгжүүлсэн.

    Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ өсөх нь богино хугацаанд эдийн засгийн өсөлтийг авчирдаг ч хэт өсөлт нь урт хугацаанд үнийн хөөсрөлийг үүсгэдэг. Тэр хөөсрөл нь хэдий хугацаанд, хэр хэмжээнд хөөсөрч хагарахыг тооцоолход хүндрэлтэй ч улс орнууд мөнгөний болон татварын бодлогоороо дамжуулан хяналт тогтоохыг оролдсоор ирсэн. Өнгөрсөн туршлагаас харахад дан ганц мөнгө, татварын бодлогоор дамжуулан үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд нөлөөлж үнийн хөөсрөлийг бууруулах нь үр дүн муутай, их зардалтай болох нь батлагдаж байна.

    Макро эдийн засгийн их хямралын үед үл хөдлөх хөрөнгө болон санхүүгийн зах зээлд Macro-prudential policy (MPP)явуулах нь илүү үр дүнтэй гэж олонхи эрдэмтэд санал нийлж байгаа бөгөөд хэд хэдэн орны туршлагаар батлагдсан. Үл хөдлөх хөрөнгийн худалдан авалт нь ихэнхдээ мортгэйжээр хийгддэг тул банк санхүүгийн байгууллагууд чухал оролцоотой. Тухайн хөрөнгийг барьцаалан зээл олгохдоо дараах 2 гол үзүүлэлтийг чухалчлана Macro-prudential policy (MPP)үзсэн.

Үүнд:

   Loan To Value ratio (LTV) буюу Зээл, үнэ цэнийн харьцаа (ЗҮЦХ)

     Энэ харьцааг үл хөдлөх хөрөнгөд олгож болох зээлийн хэмжээнд тухайн хөрөнгийн үнэ цэнийг хувааж тооцоолдог. Зээл үнэ цэнийн харьцаа нь тухайн хөрөнгийн хичнээн хувьд нь зээл олгож байгааг тодорхойлдог ба бага байх тусам найдваргүй зээлийн хэмжээ багасаж, үнийн хөөсрөлийг багасгадаг.

Debt to Income ratio (DTI)буюу Өр орлогын харьцаа

    Орон сууцны зээл авагчийн үндсэн төлбөр, зээлийн хүүгийн нийлбэрийг сарын орлогод хувааж тооцоолдог. Энэ харьцаа нь тухайн хүн сарын орлогынхоо хичнээн хувийг зээлээ төлөхөд зарцуулж байгааг харуулна.

     Дээрх үзүүлэлтүүдээс зээл, үнэ цэнийн харьцаагчухалчлан авч үздэг. Зээл үнэ цэнийн харьцаа нь бага байх тусмаа найдваргүй зээлийн хэмжээ багасаж үнийн хөөсрөлөөс сэрэмжилдэг. Иймээс засгийн газраас арилжааны банк, бусад санхүүгийн байгууллагуудын зээл олголтод хяналт тавьж, ЗҮЦХ үзүүлэлтэд хязгаар тогтоож аль болох бага түвшинд барьж байх сонирхолтой байдаг. Ингэснээр эдийн засаг тогтворжиж, чанаргүй зээлийн хэмжээ багасаж, орон сууцныхаа төлбөрийг төлж чадахгүй хүмүүс орон сууцаа буцаан худалдаж, өрөө төлөх боломжийг бүрдүүлнэ. Ийм бодлого явуулснаар зээлийн хамрах хүрээг эрс багасгадаг бөгөөд энэ нь улс төрчдийн зээлийн цар хүрээг тэлэх сонирхолтой зөрчилддөг. Иймээс ЗҮЦХ-ын зохистой түвшинг тогтоож хэрэгжүүлэх маш чухал билээ.

     Манай улсын хувьд арилжааны банкуудаас ЗҮЦХ-ын хязгаарлалтыг сайн тогтоон, даган хэрэгжүүлдэг нь орон сууцны найдваргүй зээлийн хэмжээ харьцангуй бага байх үндэс болдог. Гэхдээ иргэдийг орон сууцжуулах, худалдан авалтыг нэмэгдүлэх зорилгоор мортгэйж даатгалын системийг нэвтрүүлэх шаардлагатай. Түүнчлэн улс төрийн ашиг сонирхол агуулсан засгийн газраас тулган тогтоосон бодит бус хүү (МУ-ын ЗГ-ийн 6 болон 8 хувийн хүүгийн зээлийн хөтөлбөр)орон сууцны зээл нь үнийн зохиомол өндөр үнийг үүсгэхэд чухал нөлөө үзүүлнэ.

    Зарим улсын туршлагаас үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн хөөсрөлийг үүсгэхгүй дараах арга хэмжээг хэрэгжүүлэх боломжтой.

·         Мортгэйжийн зээлийн хүүгийн өөрчлөлт

·         Мөнгөний болон татварын бодлого

·         LTVболон DTI-д хязгаарлалт тогтоох, уян хатан байдал

·         Үл хөдлөх хөрөнгийн зээлийн боловсронгуй журам

·         Мортгэйжийн даатгалын системийг хөгжүүлэх

ХОНГКОНГИЙН ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГИЙН ХӨӨСРЛИЙН ТУРШЛАГААС

    Хонгконг улс Macro-prudential policy (MPP)бодлого болон ЗҮЦХ-ын бодлогын арвин туршлагатай. Зээл, үнэ цэнийн харьцаа нь хязгаарлалтыг хэрэгжүүлээгүй үед банк, санхүүгийн байгууллагууд орон сууц худалдан авалтын үнэ эсвэл зах зээлийн үнийн дүнгийн 90 хүртэл хувьтай тэнцэх зээлийг олгохыг зөвшөөрдөг байсан. 1995 оны 11 дүгээр сараас Хонгконгийн засгийн газраас ЗҮЦХ хэмжээг хамгийн ихдээ 70 хүртэл хувьтай байхаар хязгаарласан.

     1995 оны 12 дугаар сараас 1996 оны 12 дугаар сар хүртэл Хонгконгийн орон сууцны үнэ 30 хүртэр хувиар нэмэгдэж, мортгейжийн зээл олголт 20 хувиар өссөн үед ЗҮЦХ-н хязгаарлалтаа 60 хувь болтол бууруулсан. Гэвч тун удалгүй үл хөдлөх хөрөнгийн хөөсрөл бий болж улмаар хөөс хагаран, азийн санхүүгийн хямралын үе 1997 оны 9 дүгээр сараас 1998 оны 9 дүгээр сар хүртэл орон сууцны үнэ 40 хувиар буурч найдваргүй зээл өссөн. Уг санхүүгийн хямралаас улбаалан ЗҮЦХ-н хэмжээг буцаан 70 хувь болгон өсгөсөн.

    Мөн өрхийн дундаж орлого буурснаар орон сууцны худалдан авалт эрс муудаж, үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл царцанги байдалд орж байжээ.

    1999 онд Хонгконгийн Mortgage Corporation-аас орон сууцны худалдан авалтыг дэмжихээр анх удаагаа орон сууц худалдан авч буй бага, дунд орлоготой иргэддээ зориулан орон сууцны зээлийн даатгалын бодлогоор иргэдэд зориулсан зээлийн ЗҮЦХ-ын хэмжээг 90 хүртэл хувь байхаар хязгаарласан. Өөрөөр хэлбэл засгийн газрын моргэйжийн даатгал нь зээлдэгч банк санхүүгийн байгууллагын эрсдлийг багасган хүүгийн түвшинг буурахад нөлөөлөх, орон сууцны зээл олгох эрмэлзлийг идэвхжүүлэх замаар үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн эргэлтийг сайжруулсан.

    Уг бодлого нь бага, дунд орлоготой иргэд орон сууц худалдан авах боломжийг нэмэгдүүлсэн, нөгөө талаар банк санхүүгийн байгууллагуудын эрсдлийг багасгаж, тогтвортой байдлыг бүрдүүлэхэд чухал нөлөө үзүүлсэн. Мортгэйжийн даатгалыг, зээл, үнэ цэнийн харьцаатай хослуулсан зохистой бодлого нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн хөөсрөлийг үүсгэхгүй байхад чухал нөлөөтэй байна.