Монголбанкнаас хэрэгжүүлж буй орон сууцны ипотекийн зээлийн хөтөлбөр сар гаруй хугацаанд үргэлжилж байна. Ингээд уг зээл цаашид үргэлжлэн хэрэгжих боломжтой эсэх, эдийн засагт ямар нөлөө үзүүлэх талаар МУИС-ийн Эдийн Засгийн сургуулийн багш, доктор профессор Л.Оюунтай ярилцлаа.

-        Орон сууцны зээлийн үүсэл хөгжлийн талаар яриагаа эхэлье.

-        Ипотекийн зээл гэдэг ойлголт МЭӨ 4-р зуунд үүссэн байдаг. Тухайн үед үүссэн ипотекийн үндсэн зарчим, элементүүд нь өнөөдрийг хүртэл бараг өөрчлөгдөөгүй. Ипотекийн ойлголтыг эртний Римчүүд грекүүдээс хүлээн авч ипотекийн байгууллагыг байгуулж хөгжүүлсэн байдаг. Ийн явсаар МЭ 1-р зуунд ипотекийн банкинд зориулсан тусгай хууль гарсан байдаг бөгөөд тэр үед 50 гаруй банк, 800 гаруй мөнгө хүүлэгчид  үйл ажиллагаа явуулж байсан баримт бий. Орос оронд 19-р зуунд энэ төрлийн байгууллага байгуулагдсан. Харин манай Монголд ипотекийн зээл гэдэг ойлголт их л хожуу орж ирлээ.

-        Ипотекийн зээлийн нийгэм болоод эдийн засгийн ач холбогдол нь юу вэ?

-        Орон сууц бол хүний зайлшгүй хэрэгцээ. Энэ хэрэгцээ нь бараг хүн төрөлхтөн үүссэн цагаас эхэлж шаардагдаж байсан гэдэгтэй хэн ч маргахгүй байх. Тэгэхээр хүний тав тухтай амьдрах орчныг бүрдүүлэх нь ипотекийн зээлийн нийгмийн ач холбогдол юм. Сайн ажиллаж байгаад насныхаа эцэст сайхан амьдрах уу, сайхан амьдрангаа сайн ажиллах уу гэдэг сонголтыг ипотек бий болгодог. Ипотекийн зээлийн эдийн засгийн ач холбогдол нь мөнгөний үнэ цэнийг инфляцаас хамгаалах сайн талтай. Мөн зээл олгож байгаа субъектын хувьд ашиг орлого олох хэлбэр болж байдаг.

-        Ипотекийн зээл нь тодорхой хэмжээний эрсдэлийг өөртөө агуулж байдаг байх? Энэ талаар тайлбар өгөөч?

-        Орон сууцны санхүүжилтийн эрсдэлийн төрлүүд гэж байдаг. Тухайлбал, хүүгийн эрсдэл, зээлийн эрсдэл, зээл урьдчилан төлөгдөх эрсдэл гэсэн төрөлтэй. Орон сууцны зээл нь өөрөө урт хугацаатай байдаг учраас тэр хугацаанд эдийн засагт эерэг сөрөг олон өөрчлөлт гардаг. Үүнийг дагаад хүүгийн эрсдэл үүсгэдэг. Зээлийн хүүг тогтмол, хувьсах гэсэн хоёр янзаар тогтоодог бөгөөд урт хугацаатай зээлийн хүүг хувьсах байдлаар тогтоовол зээлдэгч болон зээлдүүлэгч нартаа эрсдэл багатай байдаг. Ер нь хувьсах хүүг тогтоохдоо зах зээлийн суурь хүү өөрчлөгдөхөд урт хугацаатай зээлийн дагаж өөрчлөх гэсэн зарчмаар явдаг. Манай улс нэмэх хасах нэг гэсэн хувилбараар явж байгаа. Ингэж тодорой заах нь эрсдэлтэй, илүү уян хатан байх ёстой юм.

Зээлийн эрсдэл нь объектив, субъектив гэсэн хоёр талтай байдаг. Объектив гэдэг нь хүнээс хамаарахгүй байгалийн хүчин зүйл, улс төр, шашин зэрэг хүчин зүйлээс хамаарч байдаг эрсдэл. Жишээлбэл, лалын шашинт орнуудад зээл авсан хүн зээлээ эргэн төлөхгүй бол тамд унана гэсэн итгэл үнэмшилтэй байдаг учраас банкууд нь эрсдэлгүй гэж үзээд ямар ч барьцаагүй зээл олгодог. Субъектив гэдэг нь зээлдэгч болон зээлдүүлэгчээс хамаарч үүсэх эрсдэл юм.

Зээл урьдчилан төлөгдөх эрсдэл гэж бий. Зээл урьдчилан төлөгдөх нь төлөвлөсөн орлого банкинд орохгүй байх эрсдэл үүсдэг. Иймээс гадны орнуудад зээл хугацаанаас өмнө эргэн төлөгдөхөд хүүгийн тодорхой хувиар алданги тооцож эрсдэлээс хамгаалдаг. Манайд үүнийг нэг хэсэг хэрэглэж байсан ч одоо тооцохоо больсон.

-        Олон улсад ипотекийг хэрэгжүүлж байсан ямар ямар жишээ байдаг вэ? Амжилтгүй болж байсан тохиолдол бий юу?

-        Ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийг Сингапур, Турк, Америк, Герман, Австрали зэрэг олон орнууд маш амжилттай хэрэгжүүлж иргэдээ орон сууцжуулсан байдаг. Харин Мексик 1984 онд хэрэгжүүлэхийг оролдсон ч хугацаа нь хэт урт байснаас бүтэлгүйтсэн бол Бразил 1981-1986 онуудад хэрэгжүүлж байсан ч инфляци өндөр байснаас мөн л амжилт олоогүй. Энэ мэтчилэн Чили, Израйль, Колумб гэсэн улсууд инфляци, хүн амын амьжиргааны түвшин, эх үүсвэрийн хугацаа зэргээс шалтгаалж ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийг хэрэгжүүлж чадаагүй жишээ бий.

-        Тэгвэл эдийн засагч хүний нүдээр Монгол улсын хувьд энэ хөтөлбөр хэр удаан хугацаанд үргэлжлэх боломжтой гэж та харж байгаа вэ?Зээлийн журам батлагдаж, Монголбанкнаас арилжааны банкуудад 900 тэрбум төгрөгийн санхүүжилт байршуулсан. Уг санхүүжилт дуусмагч ипотекийн зээлийн хөтөлбөр зогсоно гэсэн яриа гарах боллоо.  

-        Орон сууцны урт хугацаатай зээл хэвийн олгогдоод явж байна. Эхний олгосон зээлүүд нь сар сараар эргэн төлөгдөөд, хүүгийн орлого нь ч хуримтлагдаж байгаа. Тэр нь эргээд орон сууцны зээлийн санхүүжилтын эх үүсвэр болдог. Энэ байдлаас харахад ипотекийн зээлийн хөтөлбөр урт хугацаанд үргэлжлэх боломтой гэж үзэж байна. Хүн амын өсөлтөөс шалтгаалж орон сууцны хэрэгцээ цаашид улам бүр нэмэгдэх учраас үүнийг дагаад орон сууцны зээлийн хөтөлбөр ч тасралтгүй үргэлжлэх юм.

-        Цаашид Нийгмийн даатгалын санг ипотекийн зээлийн хөтөлбөрт татан оролцуулж, зээлийн эх үүсвэрийн санхүүжилтыг шийдвэрлэж явах ёстой гэж яриад байгаа. Энэ талаар?

-        Ер нь бол нийгмийн даатгалын сан, тэтгэврийн сан, эрүүл мэндийн даатгалын сан гэсэн сангууд нь өөрөө хөрөнгө оруулалтын сан гэж нэрлэгддэг. Тэдгээр сангийн  хөрөнгө нь өсөн нэмэгдэж байх ёстой. Тэгэхээр гадаадын орнуудад тухайн сангууд нь хөрөнгийн өсөлтөө үл хөдлөх хөрөнгийн зах дээрээс босгодог юм байна лээ. Тиймээс нийгмийн даатгалын санг ипотекийн зээлийн хөтөлбөр лүү татан оролцуулах нь буруудах зүйл биш гэж үзэж байна. Хоёр дахь ач холбогдол нь ажил орлоготой хүмүүс энэ зээлд хамрагдах боломжтой гэдэг утгаараа иргэдийн хөдөлмөр эрхлэлтийг дэмжих хөшүүрэг болж байна.

-        Ярилцсанд баярлалаа

Ярилцсан Б.Цолмонтуяа