УИХ-ын гишүүн, Барилга, хот байгуулалтын сайд Ц.Баярсайхантай орон сууц хөтөлбөрийн хүрээнд ярилцлаа.

-Орон сууц хөтөлбөрийг хэрэгжүүлэхэд одоогийн санхүүжилтийн тогтолцоо, зээлийн механизмыг шинэчлэх шаардлага үүссэн нь юутай холбоотой вэ?

-Орон сууц хөтөлбөрийг хэрэгжүүлэхэд урт удаан хугацаанд мөрдөгдөх зөв систем тогтоож авах нь чухал байна. Тэгэхдээ Засгийн газраас одоогийн зөв тогтолцоо чиг хандлагыг эвдэж болохгүй. Нөхцөл байдлыг авч үзвэл арилжааны банкуудын зээлийн хүү өндөр, бидний гадаад, дотоод орчин тийм сайнгүй байна. Дээр нь банкны шинэ хуулийн дагуу өөрийнхөө хөрөнгийг нэмэгдүүлэх шаардлага байгаа. Бид өнгөрсөн хугацаанд Монголбанкийг их шүүмжилдэг байсан, “Арилжааны банкуудаас зээл гарахгүй байна. Зээлийн эх үүсвэр нь гол төлөв Засгийн газрын бонд, Монголбанкны үнэт цаас болж хувирлаа” гэж.... Монголбанк сая зарим өөрчлөлтийг хийгээд богино хугацаанд татан төвлөрүүлэлт хийдгээ больж байх шиг байна. Цаашдаа бид зээлийн орчноо сайжруулна гэж байгаа. Нөгөө талаасаа төрөөс харилцах хадгаламжид бүхэлд нь баталгаа гаргаж байсан хууль хүчингүй болсон. Хадгаламжийн даатгалын тухай хууль батлагдсанаар хадгаламжаас татвар авдаг болсон. Дээр нь зээлийн хүүг бууруулах зорилт тавьсны зэрэгцээ инфляцийн төвшинг бага байлгах, валютын ханшийг тогтвортой барих зэрэг энэ бүх бодлогын хүрээнд моргейжийн зээл маань хэрхэн уялдах вэ гэдэг бодлого гаргах шаардлагатай байгаа юм. Мөн Монголын Ипотекийн Корпораци /МИК/-ийг дэмжиж ажиллах талаас арилжааны банкууд хувь нийлүүлэгчийнхээ хувьд анхаарах, Монголбанк ч тодорхой бодлого гаргах. Жишээ нь моргейжийн зээлийг хэрэгжүүлэхэд МИК үнэт цаас гаргаад тэрийг нь Монголбанк мөнгөжүүлээд арилжааны банкуудад эх үүсвэр өгөөд явах. Моргейжийн хоёр дахь зах зээлд багцуудаа гаргах, гадны хөрөнгө оруулалт татах, дотоодынхоо Нийгмийн даатгалын сантай уялдуулах, тус санг мөнгөжүүлэх асуудлыг Засгийн газрын төвшинд мөн ярьж байна. Ийм тогтолцоогоор явбал моргейжийн зээл их зөв утгаараа явна. Дээр нь 800 гаруй тэрбум төгрөгийн  моргейжийн зээлээ яаж багцлах юм, яаж хоёр дахь зах зээлд гаргах юм, үүн дээр эх үүсвэр өгөөд явах юм бол хаа, хаанаа ажил нь уялдсан зөв тогтолцоо бүрдэх юм.

-Өмнөх Засгийн газар иргэдийг орон сууцжуулах хүрээнд тодорхой хөтөлбөр хэрэгжүүлсэн ч төдий л амжилт олоогүй. Тэр дундаа бага, дунд орлоготой иргэдийг орон сууцжуулах асуудал нэлээд гажуудсан. Салбар хариуцсан яам энэ асуудал дээр ямар бодлого барьж байгаа вэ?  

-Монгол Улсад тогтвортой орчин хэрэгтэй байна. Тухайлбал, 2003 оноос эхэлсэн моргейжийн зээлийн тогтолцоогоо зөв гольдролд нь оруулаад шинэ эх үүсвэрийг шийдэж өгөх нь чухал байгаа. Тэгэхээр эхний ээлжинд МИК тодорхой хэмжээний үнэт цаас гаргаад энэ үнэт цаасыг нь Монголбанк мөнгөжүүлсэн нөхцөлд арилжааны банкуудад шинэ эх үүсвэр хүрэх бололцоо байна. Иргэдийг орон сууцаар хангахын тулд эрэлт талдаа энэ асуудлыг шийдэж байгаа ч нийлүүлэлтийн тал маш чухал байгаа. Нийлүүлэлт гэхээр бэлэн болсон орон сууц байх ёстой. Өөрөөр хэлбэл, моргейжийн зээлийн нэг гол үзүүлэлт нь бэлэн болсон орон сууц байх ёстой юм. Өмнө хэрэгжиж байсан зарим төслүүдийн хүрээнд гүйцэтгэл нь 50 хувьтай орон сууцыг урт хугацааны зээлд хамруулсан нь зарим нэг гажуудал үүсгэсэн. Тухайлбал, дутуу баригдсан орон сууцыг шууд иргэдэд зээлээр өгөнгүүт тухайн гүйцэтгэгч компани нь илүү барьцаа шаарддаг, илүү батлан даалт шаардсан байх жишээний. Дээр нь барилга нь ямар нэг хүчин зүйлээс шалтгаалаад хугацаандаа ашиглалтад ордоггүй, мөн иргэдээс их хэмжээний мөнгө урьдчилгаа хэлбэрээр авчихсан атлаа барилга нь баригддаггүй зэрэг зөрчил маш их гарсан. Тийм учраас одоо барих нэг зарчим нь хөтөлбөрт хамрагдах орон сууц нь ашиглалтад орсон орон сууц байх ёстой, эсвэл хуучин орон сууц байж болно гэж үзэж байна.

-Хуучин орон сууц байж болно гэдэг нь?

-Хуучин орон сууцыг урт хугацааны зээлээр авч болно л гэсэн үг. Мөн хуучин байраа шинэ болгож шилжилт хийх боломжтой болгоно. Орон сууцжуулах хөтөлбөрийн хүрээнд бага дунд орлоготой иргэд, залуу гэр бүлд зориулсан тохирсон бодлого хэрэгтэй байгаа. Энэ бодлогыг хэрэгжүүлэх нэг зарчим нь түрээсийн орон сууц байж болно. Түрээсийн орон сууц гэдэг нь өөрийн орон сууцтай болтлоо залуу гэр бүлүүд тэндээ амьдраад төлбөрөө төлөөд явах зарчим  юм. Ийм орон сууцыг улсаас орон нутгийн засаг захиргаа, эсвэл хувийн хэвшлийнхэн барих эрх зүйн орчинг бүрдүүлэх нь зүйтэй болов уу. Залуу гэр бүлүүд хоёулаа нэгэн зэрэг ажил хийхээр бололцооны орлоготой байна. Гэхдээ шинэ орон сууцанд орно гэхээр шууд урьдчилгаа төлбөрийнхөө хувийг төлөөд явах хуримтлал байхгүй учраас түрээсийн орон сууцанд хамрагдах явцдаа хуримтлал бий болгох бололцоо байна уу гэж харж байгаа л даа.

-МИК-д дэмжлэг үзүүлэх хэрэгтэй байна гэдэг зүйлийг та ярьсан. Зарим хүн энэ корпорацид хөрөнгийн эх үүсвэр байсангүйгээс өнгөрсөн хугацаанд төдий л амжилттай ажиллаж чадсангүй гэдэг. Тэгэхээр одоо тус корпорациар дамжуулж орон сууцжуулах хөтөлбөрийг хэрэгжүүлэх тохиолдолд зээлийн хүү буурах боломжтой юу. Иргэд бол жилийн зургаан хувийн зээлд хамрагдах сонирхол байгаа.  Гэвч Засгийн газрын зүгээс “Боломжгүй” гэж үзсэн ч жилийн найман хувийн зээл дээр тогтоод байх шиг? 

-Тодорхой төвшинд найман хувийн хүү гэж ярьж байгаа. Энэ бол томоохон зорилт. Нөгөө талаасаа анхны моргейжийн зээлийн хүү хэдэн хувийн хүү байх вэ гэдгээс шалтгаалаад хоёр дахь зах зээлд борлогдох боломж хязгаарлагддаг. Гадна талаас өндөр хүүтэй зээл босгож ирээд богино хугацаанд эргүүлж төлөх мөнгөний эх үүсвэрийг урт хугацааны зээлд өгсөн явдал нь одоо нэлээд хүндрэл учруулах төлөвтэй байна. Тийм учраас урт хугацааны эх үүсвэрийг урт хугацаатай зээлд өгөх нь л хамгийн зөв болно. Бид энэ эх үүсвэрийг хамгийн бололцоотой санхүүжилтийн тэр хувилбараас сонгож авах ёстой. Тэгэхээр зээлийн хүүг тодорхой төвшинд шууд зарлаад хийчихнэ гэхэд нэлээд төвөгтэй байгаа. Бид ямар ч байсан найман хувь, нэмэх, хасах, инфляцийн төвшинтэй уях байдлаар ярьж байгаа. Үүнийг эцэслэн шийдсэн хэрэг биш. Хамгийн гол нь арилжааны банкууд дээр маш бага хүүтэй эх үүсвэр өгөхөөр арилжааны банк өөрийн үйл ажиллагааны зардлыг тодорхой хэмжээгээр шингээгээд явна. Тэр бидний өгч чадах эх үүсвэрийн хүүнээс шалтгаалж хүү тогтох бололцоотой.

-УИХ-ын Өргөдлийн байнгын хороон дээр жилийн зургаан хувийн хүүтэй орон сууцны зээлд хамрагдахаар хашаа байшингаа зарж, банкнаас зээл авсан 2000 хүний асуудал яригдсан ч моргейжийн зээлд хамруулъя гэхээр эх үүсвэр байхгүй тухай холбогдох албаны хүмүүс хэлсэн. Гэтэл танай яамнаас “Урт хугацааны орон сууцны зээлийг иргэдэд олгоход 800 тэрбум төгрөгийг гаргана” гэх мэдэгдлийг хийчихсэн нь ийм хөрөнгө гаргах бололцоо Засгийн газарт байгаа юу гэх эргэлзээг төрүүлсэн. Гарцыг яаж харж байгаа вэ?

-2000 хүний асуудал байхгүй байх. Мэдээж тодорхой хэмжээнд орон сууц нь бэлэн болчихсон, урьдчилгаагаа төлчихсөн хүмүүс байгаа бол моргейжийн зээлийг одоо ч олгох бололцоотой. Гол нь бэлэн болоогүй орон сууцан дээр моргейжийн зээл гаргахад төвөгтэй байгаа. Тийм учраас Улаанбаатар хотын хэмжээнд баригдаж байгаа дуусаагүй барилгын судалгааг гаргаж байна.

-Энэ онд хэчнээн орон сууц ашиглалтад орох бололцоотой байгаа юм бол, урьдчилсан байдлаар нэг тоо гарчихсан байсан шиг санагдлаа?

-Судалгаа явуулж байна, эхний судалгааны дүнд 28 мянга орчим айлын орон сууц ашиглалтад орох бололцоо байна уу гэж харагдсан. Судалгаануудаа нэлээд нарийвчилна. Бид гурван ч удаа барилгын компаниудтай уулзаж ярилцсан. Тодорхой чиглэлүүдээр ярьж байна. Зарим компанийн барилгын санхүүжилт хүлээгдэж байгаа бол зарим барилгынх нь санхүүжилт бэлэн байна. Санхүүжилт нь хүлээгдэж байгаа компаниудын зүгээс энэ асуудлыг шийдэж өгөхийг хүсч байна. Дээр нь Засгийн газраас барилгын материалын үйлдвэрлэлийг дэмжих чиглэлээр, барилгын материалын үйлдвэрлэлийн импортыг дэмжих чиглэлээр аль болох суурь үнэ хөөрөгдөж байгаа нөхцлийг багасгах чиглэлээр ажиллаж байгаа. Шинээр баригдах орон сууцны хорооллын дэд бүтэц, гэр хорооллын дэд бүтцийг шийдэх чиглэлээр Барилга хот байгуулалтын яамнаас ойрын хугацаанд Засгийн газрын хуралдаанд тогтоол оруулж шийдвэрлүүлэхээр ажиллаж байгаа. Нийлүүлэлтийг дэмжиж байж орон сууцны үнэ буурах ёстой. Нийлүүлэлт талд нь анхаарч тодорхой хэмжээнд барилгын компаниудыг  дэмжих бодлого явуулна. Ийм арга хэмжээ авахгүй бол Засгийн газарт иргэдэд өгөх орон сууц байхгүй шүү дээ.

-Орон сууцны санхүүжилтийн корпораци, ШӨХТГ-ын зүгээс “Орон сууц барихдаа нэг метр квадратыг нь нэг сая төгрөгт багтаах боломжтой гэж мэдээлсэн. Гэтэл Эдийн засгийн хөгжлийн дэд сайд “Төр үнэ тогтоох нь буруу, зах зээлийнхээ зарчмаар зохицуулагдах ёстой” гэж мэдэгдэх жишээний. Ер нь орон сууцны үнийг метр квадратыг нь нэг сая төгрөгт багтаах боломж байгаа юу?

-Барилга, хот байгуулалтын яамнаас үнэ зарлаагүй, үнэ зарлаж, хэлж байгаа хүмүүсээс асуусан нь дээр байх. Зах зээлийн нийгэмд бид ямарваа нэгэн юмны үнэ тогтооно гэдэг төвөгтэй. Иргэдийнхээ худалдан авах чадвар, бололцоонд тулгуурлаад, ийм үнээр авч болох юм аа гэж жишиг гаргаж болох юм. Өөрөөр хэлбэл, нэг метр квадрат нь 1.8 сая, хоёр сая төгрөгийн үнэтэй орон сууцыг жилийн зургаан хувийн хүүтэй авах асуудал бол хүнд л байгаа ш дээ. Тийм болохоор арай бага үнээр авбал ямар байх вэ гэдэг харьцуулалт ярьж байгаа юм билээ. Ер нь бол орон сууцны үнийг бодитой тогтоох тэр нөхцөлийг бүрдүүлэхийн тулд төрөөс барилгын материалын үнийг хямдруулах, дэд бүтцийг нь тавьж өгөх, гэр хороололд эмнэлэг, сургуулийг улсын төсвөөр барьж өгөх зэрэг олон талт бодлого явуулж байгаа. Энэ бүхний үр дүнд орон сууцны үнэ боломжтой төвшинд байх ёстой, хэт нугалсан бизнес байж болохгүй. Үүн дээр бол зарчмын хувьд нэг байр суурь баримталж байгаа. Түүнээс орон сууцны нэг метр квадратын үнэ яг тэд байна гэдгийг Барилгын яам ч тогтоохгүй, Шударга өрсөлдөөн хэрэглэгчийн төлөө газар ч тогтоохгүй шүү дээ.

-Ченжүүд орон сууцны борлуулалтад орж ирж байгаагаас үнэ хөөрөгдөөд байна гэж зарим хүн тайлбарладаг. Үүнийг зохицуулах боломж байгаа юу, цаашид хэрхэн зохицуулах вэ?

-Энэ асуудал дээр тодорхой хийгдсэн судалгаа байхгүй учраас тийм арга хэмжээ авна гэж ярих боломж алга.

-Гадаадын иргэд орон сууцыг долоо, наймаар нь худалдаж авчихаад, цааш нь монголчуудад түрээслэн ашил олдог хэрнээ орлогын албан татвар төлдөггүй гэх асуудлыг банкныхан хөндөж байна. Гадны иргэд олон тооны орон сууц эзэмшиж болохгүй гэж хязгаарлах ч юм уу, эсвэл татварын бодлого хэрэгжүүлэх замаар хязгаар тавьж болох уу. Нийлүүлэлт нь эрэлтээ гүйцэхгүйгээс бас орон сууцны үнэ өсдөг тал бий?

-Түрүүчийн Засгийн газрын үед гадаадын иргэнд орон сууц худалдахыг хориглоно гэсэн хууль боловсруулж байсан юм билээ. Ингэж болохгүй байх гэж боддог, миний хувийн байр суурь шүү. Өөрөөр хэлбэл, гадаадын иргэн Монгол Улсад ирээд үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж аваад амьдрах эрх нь нээлттэй байх ёстой. Хагмийн гол нь орон сууцыг олноор нь худалдаж аваад, түрээслээд түүнээсээ орлого олдог болчихоод байгаа нь л асуудал юм. Тэгэхээр энэ бүхэн нь бүртгэлтэй, тодорхой хэмжээний татвар адвдаг байх ёстой.

Орон сууцыг хөгжүүлэх сан гэж байдаг юм. Засгийн газрын тусгай сангийн хуулийн дагуу бий болгосон сан. 1997 онд иргэдэд орон сууцыг хувьчлахдаа орон сууцгүй байсан иргэдэд зориулж ийм сан бий болгосон. Энэ санд тодорхой хэмэээний мөнгө төвлөрч байсан юм билээ, үүнийг нь Сангийн яам 2011 онд төвлөрүүлээд авчихсан байгаа юм. Энэ санд одоо бол хөрөнгө байхгүй, тийм учраас Сангийн хуулийг өөрчлөхөөр холбогдох хүмүүсийг оролцуулсан ажлын хэсэг байгуулагдаад ажиллаж байгаа. Энэ сангийн хөрөнгийн юунд зарцуулах вэ гэхээр орлого багатай хэсэгт зориулъя, тэгэхдээ урьдчилгаа төлбөрийн тодорхой хувь дээр хөнгөлөлт үзүүлэх тэр хэсэг дээр ч юм уу, эсвэл түрээсийн орон сууц худалдан авах эх үүсвэрт ч зориулах боломжтой. Сангийн эх үүсвэрийг ямар байдлаар татан төвлөрүүлэх бололцоотой бэ гэхээр жишээлбэл, орон сууц барьсан компаниуд НӨАТ төлж байгаа, түүнийг нь татах, 2-3 байр эзэмшээд түрээсэлдэг бол түрээсийн орлогыг ч юм уу, гадаадын иргэн хүрч ирээд байр худалдаж авдаг бол тэрний татварын орлого гэдэг юм уу ийм байдлаар сан бүрдүүлэх нь зүйтэй юм болов уу гэсэн бодол бий. Түүнээс ямар нэгэн байдлаар гадаадын иргэнд хаалт хязгаарлалт тавих шаардлагагүй болов уу.

                                                                                                                                      Г.Дарь \NEWS.MN\