Үүнд:

1.    Байршил сонгох

2.    Сонгосон байршил дотроо барилгаа сонгох

3.    Гэрээ хийхийн өмнө, таны мэдэх ёстой зүйлс

4.    Барилгын ажлын явцад анхаарах зүйлс

5.    Байрандаа орлоо..

6.    Ашиглалтын үед юу анхаарах вэ?

3. Гэрээ хийхийн өмнө, таны мэдэх ёстой зүйлс

Бид өмнө нь гал голомтоо бадрааж, он удаан жил аз жаргалтай амьдрах орон сууцны байрныхаа байршилыг хэрхэн оновчтой сонгох, тухайн сонгосон байршил дотроо ерөнхийд нь барилгаа хэрхэн сонгох зэрэг асуудлаар ярилцацгаасан.

Одоо таньд тухайлсан обьектон дээр гэрээ хийх хүртэл итгэл үнэмшил хэрхэн олж авах, түүнийг үнэхээр холбогдох хууль тогтоомж, ном дүрмийн дагуу, чанартай, түргэн хугацаанд дуусах эсэх талаар хэрхэн өөрийнхөө хэмжээнд мэдэж болох эсэх талаар хэдэн зөвлөгөө өгий.

Хамгийн түрүүнд та барилгыг барьж буй захиалагч, гүйцэтгэгч компаниудыг тодруулах хэрэгтэй.

Энэ бол уг нь их энгийн боловч хөрөнгө оруулж буй байгууллага нь нэг тусдаа, гүйцэтгэж буй нь бас нэг тусдаа байх, эсвэл тухайн компани өөрөө бүгдийг зохион байгуулж байх хоёр бас тусдаа ойлголт шүү.

Энэ нь та хэнтэй гэрээ хийхээс авахуулаад хэнийг цаашдаа гэрээний дагуу шахаж шаардах эсэхэд чухал. Энэ хэсэгт олон зүйл нуршилгүйгээр бас хэдэн жишээ хэлье.  

Иргэн А нэгэн томоохон компаний барьж буй гэсэн барилгад байр захиалсан. Гэрээ хийсэн хойноо харсан чинь тухайн компаний нэр дээр биш өөр нэртэй байгууллагтай гэрээ хийсэн байна гэнэ. Учрыг лавлатал барилгын тусгай зөвшөөрөлтэй манай охин компани л гэж. Байр ашиглалтанд орохгүй удаж, иргэн А ч гэрээний дагуу шаардлагаа тавьж. Тэгсэн нөгөө том компани нь манай тэр охин компани дампуурсан. Гэхдээ бид нар барилгыг чинь ямар ч байсан ашиглалтанд оруулна, бараг л хүний өмнөөс бид нар зовж байна ухааны юм ярьж. Мэдээж шүүхдэхээр асуудал эрүүгийн хэрэг болж ганц хоёр буруутай этгээд шоронд сууснаар дуусаж харин өөрөө бараг бөөн хохирол давхар үзэхээр байсан тул арга буюу л тэр компанийг нь харж, хүлээж, цөхөрсөөр гэрээ хийснээс 3 жилийн дараа байрандаа нэг орсон гэдэг.

Бас л нэг луйварчин этгээдүүд орон сууц барьж байгаа гэж рекламдаад зогссон барилга хүмүүст үзүүлж залилан хийсэн байдаг.

Үүнээс гадна хөрөнгө оруулж буй компаниасаа мөнгө авч чадахгүй болмогц байрны захиалагч нарыг барилга чинь дуусахад үлдэгдэл мөнгө чинь хэрэгтэй байна гэж гүйцэтгэгч компани нь хулхидах шахсан жишээ ч бий.

Энэ хэсэгт зөвлөхөд "танктай хөшөөг зарчихсан" тохиолдол байхад энэ мэтийн энгийн юмыг маш сайн тодруулаад аваарай.

Гэрээ хийхээс өмнө бас нэг таны заавал анхаарах ёстой зүйл гэвэл барилгын техникийн бичиг баримтыг нэг үзэж хараад, өөртөө хуулбар хувь авчихад гэмгүй. Мэдээж таньд өгөх нэг нь ч байна өгөхгүй нэг нь ч байна. Тиймээс та ядаж л харуулах шаардлага тавь.

1.    Газрын гэрээ, гэрчилгээ, кадастрын зураг

Газрын гэрээ гэрчилгээ ихэнхдээ л тухайн компаний нэр дээр байхгүй байх болов уу. Учир нь барилгын компаниуд газрыг гуравдагч этгээдээс худалдаж авах эсвэл хамтран ажиллах гэрээ хийж, ашигаа хуваах замаар ашигладаг. Таны тодруулах ёстой зүйл гэвэл газрын гэрээ, гэрчилгээний хугацаа дууссан эсэх, кадастрын зургийн дагуу баригдаж байгаа эсэхийг харах юм.

2.    Улаанбаатар хотын Ерөнхий архитектороор батлагдсан Ерөнхий төлөвлөгөө, ажлын зураг байгаа эсэх

Таны өмнө үзсэн Нийслэлийн эсвэл аль нэг дүүргийн газрын албатай хийсэн гэрээ бол ямар ч зориулалтаар байсан уг газар дээр барилга барьж болно гэсэн үндэслэл биш юм. Уг газар болон тухайн эзэмшигч этгээдийн хүсэлт, мэргэжлийн байгууллагаар хийлгэсэн барилгын ерөнхий төлөвлөгөө, эскиз зургийг "Мэргэжлийн комисс" хурлаар оруулж хэлэлцүүлж уг газар дээр хотын ерөнхий төлөвлөгөөний дагуу эскизэнд байгаа зургийн барилга барьж болно гэсэн шийдвэрийг хот байгуулалт, газрын алба, ус, дулаан, цахилгаан, холбоо, авто зам, онцгой байдлын төлөөлллүүд хамтран гаргадаг юм. Тиймээс уг хурлаар орсоны дараа л тухайн иргэн,аж ахуйн нэгж эзэмшил газар дээрээ барилга барих эрх үүсэж байна гэж ойлгож болно. Таньд үүнийг харуулах томоохон нотолгоо бол Улаанбаатар хотын Ерөнхий архитектор бөгөөд "Нийслэлийн барилга хот байгуулалт, төлөвлөлтийн газр"-аар батлагдсан Ерөнхий төлөвлөгөө, ажлын зураг хоёр. Мөн дээр нь нэмж дурьдахад барилга барихад бэлэн болсон ажлын зураг нь "Газрын харилцаа геодизи зураг зүйн газр"-аар хянагдаж, тэдний гэрээт шинжээч нараар "экспертиз" хийлгэсэн байх шаардлагатай шүү.

3.    Техникийн нөхцөлүүд байгаа эсэх

Түрүүний дурьдсан мэргэжлийн комиссын хурлаар орсон бол "Улаанбаатар цахилгаан түгээх сүлжээ ХК" , "Улаанбаатар дулааны сүлжээ ХК", "Ус сувгийн удирдах газар", "Мэдээлэл холбоо сүлжээ ХК" гэсэн төрийн өмчит байгууллагуудаас "Техникийн нөхцөл"-ийг авсан байх ёстой.

4.    Мэргэжлийн хяналтын газраас ажил эхлүүлэх зөвшөөрөл байгаа эсэх

Дээрх бүх бичиг баримтыг нягтлан үзэж Мэргэжлийн хяналтын байгууллага тухайн компанид "Барилгын ажил эхлэх, үргэлжлүүлэх зөвшөөрөл" олгоно.

Зиак мэргэжлийн бус, захиалагч таны зүгээс дээрх хэдэн бичиг баримтыг судалчихсан байхад гэмгүй. Нэг зүйл анхааруулахад дээр бүх бичиг баримтанд  таны хөрөнгө оруулж буй обьектын нэр ус дурьдагсан байх шаардлагатай шүү.Таны орох гэж буй байр "Рекламны нэг нэртэй", "Бичиг баримтны нэг нэртэй" байж болно.

Жишээ нь:

1.    Рекламны нэр "Шилдэг залуусын хотхон"

2.    Бичиг баримтны нэр: "Иргэн Д.О....-гийн орон сууцны 12 давхар 3 ширхэг барилга" гэх мэт

Тиймээс бичиг баримтны нэрийг чухалчлан авч үзэх шаардлагатай ба газрын гэрчилгээн дээр байгаа нэр ус заавал бүх бичиг баримтан дээр дурьдагсан байх шаардлагатай.

Мөн Гэрээ хийхэд дараах зүйлсийг заавал анхаарах хэрэгтэй.

            Байрны талбайн М2 хананаас хананы хоорондохоор тооцох. Гэрээний бүр заалт болгон оруул. "Стандартчилал хэмжилзүйн үндэсний төвийн 2009 оны 12 дугаар сарын 24-ний 52 тоот тогтоол бүхий стандарт" байгаа.

            Гэрээний хугацааг нарийн зааж оруул. Анз, алдангийг Гэрээний үүргээ гүйцэтгээгүй бол хоногт тооцох алдангийг Гэрээний нийт дүнгийн 0.1-0.5-иар буюу Иргэний тухай хуульд заасан хамгийн өндөрөөр оруулж өгөхийг хичээ. Мөн Гэрээнд алдангийг нийт гэрээний дүнгийн 50 хувиас хэтрүүлж болохгүй тухай Иргэний тухай хууль бий. Иймд энэ эцсийн хугацааг бодчиход гэмгүй. Учир нь тэр хугацаанаас хойш таны оруулсан хөрөнгө алданги тооцох дээд хязгаартаа хүрлээ гэсэн үг учир үүнээс өмнө нь шүүхэд ханд.

            Бас саяхан нэг нийтлэл уншиж байхад маргаан гарсан тохиолдолд шүүхээр биш арбитраар маргааныг шийдвэрлүүлэх нь ашигтай гэсэн байна лээ. Хугацаа, шийдвэр зэргээрээ энгийн шүүхээс олон давуу талтай. Энэ тухай та "Арбитрын тухай хууль"-иас сайн судлах хэрэгтэй.

            Мөн гэрээнд танай цонхыг хааж дараа нь барилга барихгүй гэсэн баталгаа байвал оруулж өгөх хэрэгтэй.

            Ашиглалтын явцад ашиглагчаас үүдээгүй гэмтэлийг барилгын тухай хуулинд заасны дагуу 3 жилийн туршид үнэгүй засаж өгөхийг тусгах. Энэ заалт дээр ярихад манай захиалагч нар байр ашиглалтанд авлаа л бол гэрээг дүгнээд дуусгачихдаг нь буруу юм. Болж өгвөл ашиглалтын дараах сервис үйлчилгээнд барьцаа ч авч үлдсэн болохгүй юмгүй. Хэрэв ийм боломжгүй бол дээрх заалтыг оруулаад гэрээг дүгнэлгүй орхи. 3 жилийн дотор харж л бай, буруудах юм байхгүй.

            Гэрээндээ ашиглалтанд орж байр хүлээж авах, Улсын комисс ажиллаж барилга ашиглалтанд орох гэсэн 2 шаталбараар барилгаа хүлээж авлаа гэж тооцох тухай оруул. Ингэж байж эцсийн санхүүжилтийг олгох тухай гэрээндээ зааж өг. Уачир нь захиалагч эсвэл хөрөнгө оруулагч байраа хүлээж авах, Мэргэжлийн хяналтын байгууллага "барилга ашиглалтанд хүлээж авах" хоёр тусдаа ойлголт.

            Хэрэвээ байр ашиглалтанд ороход таньд танилцуулж байсан үлгэрийн юм шиг зурагнаас чинь амьдралд хэрэгжихгүй зүйл гарвал яах вэ гэдгийг гэрээндээ тусгавал сайн. Жишээ нь гадна тохижилт, зүлэгжүүлэлт гэх мэт.

            Мөн гэрээндээ тухайн захиалсан зөвхөн байрныхаа барилга архитектур, технологийн зураг, цахилгаан, холбоо дохиолол, цэвэр бохир ус,  халаалт салхивчийн зургийг хавсаргуулчих хэрэгтэй. Энэ нь дараа нь таныг пааргүй цонхтой хана, кабелийн сүлжээгүй зочны өрөө, агааржуулагчгүй ариун цэврийн өрөө хүлээж авахаас сэргийлнэ.

            Дээрхээс гадна бас гэрээ хийхийн өмнө барилгын талбай нь зохион байгуулалт, хариуцан бариулж инженер техникийн ажилтнуудтай нь таван үг сольчиход гэмгүй.  Ороход л бөмбөгдцөн юм шиг ундуй сундуй, хааш яайш, нэг нэгнийгээ хайж орилолдсон, хөлхсөн, зүгээр суусан, хэн удирдаад байгаа нь тодорхойгүй, эзэнгүй, тог цахилгаанаа тасдуулчихсан, усгүй, материалгүй, харуул манаагүй барилгын талбай дээрээс захиалагч нар ямар сэтгэгдэлтэй гарах нь ойлгомжтой. Би ч гэсэн ийм барилгад захиалга бүү өг зөвлөх байна. Нэгдүгээрт тэд замбараагүй шигээ чанаргүй барилга барина. Хоёрдугаарт тэд удаан болхи заваан шигээ таны байрандаа орох хугацааг уртасгана. Энэ тохиолдолд та тухайн компаний борлуулалтын албан дээр таньтай гэрээ хийсэн тогос шиг охин, тоомсог шиг залуугаас юу ч олж долоохгүй.

            Бусад эрсдэлийг тооцоол. Хавар эсвэл өвөл дөнгөж эхэлж буй байр захиалах хэрэггүй. Барилга дөнгөж хөдөлж эхлэх хавар цагт материалын үнэ өсдөг тул таны гэрээний үнэ дагаад өсөх магадлалтай. Хэрэв хийхээр бол дараа нь инфляцын өсөлтөөс үл хамаарсан гэрээ хийх хэрэгтэй.

            Өөррийнхөө боломжийг тооцож үзэхээ мартах хэрэггүй. Ихэнх барилгын компаниудын төлбөр хийх боломж уян хатан байдаг. Хэтэрхий уян хатан гэрээнд тухайн компаниуд таарсан нөхцөл л санал болгодог.

            Миний хувьд бас нэг чухалчлан зөвлөх юм бол барилгын ажлын явцыг хянадаг хувь хүн байгууллага байгаа эсэхийг мэдэх хэрэгтэй. Энэ нь хяналтын баг эсвэл хувь хүн нь тухайн компанийх биш байвал их сайн. Та түүнтэй холбоо тогтоож барилгын яс чанарын талаар мэдээлэл авах бололцоотой. Энд би тухайн төслийн зургийн инженер, архитектор, эсвэл тухайн гүйцэтгэгч, хөрөнгө оруулагч компанаас цалин хөлс авдаг баг хувь хүмүүсийг хэлээгүй. Сүүлийн үед барилгын ажлын чанарт үнэхээр санаа зовнидог барилгын компаниуд хөндлөнгийн байгуулллага, хувь хүмүүсийг хөлслөх болсон нь бас л нэг дэвшилт байгаа юм.

            Эцэст нь хэлэхэд дээрх бүх зөвлөгөөг болгоомжлол сэрэмжлүүлгийн үүднээс таньд хандаж бичлээ. Түүнээс биш таныг ямар нэг луйварчинтай гэрээ хийх гэж байгаа мэт сэтгэгдэл төрүүлэхийн тулд хаягласангүй. Тэгээд ч би  өөрөө барилгын зовлон жаргалыг ойлгодог хүний нэг тул хэдий мөнгөө төлсөн ч хий хардлаг дээр үндэслэж барилгын ажилчин, ИТА нарыг загнаж зандарч дээрэлхдэг захиалагч, үйлчлүүлэгч нарыг ойлгодоггүйгээр барахгүй, ийм хүний байранд хүртэл цаанаасаа нэг асуудал гараад байдаг гэдэг мухар сүсэгт би лав итгэдэг.

Тэгээд ч Гэрээ байгуулах гэдэг харилцан хоёр талын итгэлцэл, тохиролцолын үндсэн дээр байгуулагддаг хоёр талдаа ашигтай бичиг баримт байх ёстойгийн адил барилга бариулна, барьж өгнө гэдэг ч харилцан итгэлцэл дээр тогтддог зүйл билээ.

Дараагийн удаа бүгдээрээ  Барилгын ажлын явцад анхаарах зүйлс-ийн талаар ярилцах болно. Санал хүсэлт чөлөөтэй хүлээж авна шүү.