"Оюунаа"-гийн зөвлөснөөр 3 дахь хэсгийг чирж ирлээ.. http://engineer.blog.banjig.net

Өмнө бичлэгт  Сонгосон байршил дотроо барилгаа сонгох гэсэн сэдвээр бичэж байсан ба уг сэдвийг дотор нь дараах байдлаар ангилсанаас:

1.    Зах зээлийн нэр хүнд

2.    Барилгын бүтэц

3.    Газар дээр нь очиж судлах

4.    Төлбөр төлөх боломжууд, хувилбарууд

Эдгээрээс Зах зээлийн нэр хүнд болон барилгын бүтэцээр сонгох сонголтын талаар ярилцсан би

лээ.. Өнөөдөр үлдсэн сэдвүүдийг дуусгана.

2.3. Газар дээр нь очиж судлах

Нэгэнт бид дараагийн хэсгүүдэд сонгосон барилгаа илүү гүнзгийн сайн судлах учираас ерөнхийдөө дараах чиглэлүүдээр ерөнхийд нь үзчихэд гэмгүй.

Байршил хэсэгт өгүүлж байсанчлан ойр орчны барилга, хөрсний онцлогийг нэг харчих хэрэгтэй.

Мөн та мэдээж тухайн компаний борлуулалтын албаны менежертэй уулзсан л байх, түүний өгсөн эхний мэдээллүүдийг бас шалгаад үзчихэд гэмгүй.

Эхлээд гоё ганган үлгэрт гардаг гэмээр үзүүлсэн зураг, ерөнхий төлөвлөгөөг нь тулгаж үз.

Гадна тохижилт буюу машины зогсоол, салхилах цэцэрлэг бусад хийнэ гэсэн зай талбай нь үнэхээр байгаа эсэх, тэдгээрийг хийх боломжтой хоосон талбай байна уу?

Ойрхон шатахуун түгээх станц, цэцэрлэг сургууль, төв зам, төмөр зам, автобусны буудал гээд л гэрт чинь байхад чинь таныг тух алдуулах хүчин зүйлс байна уу? Эсвэл ямар нэг үйлдвэрлэл явуулдаг аж ахуйн хашаа, бүсэд ойрхон байгаа юмбиш биз? Барилга баригдаж байгаа газрын орчин нь ямар байна. Баар сав, тэнүүлчин, тонуулчин ихтэй юм биш биз? Гээд цөөнгүй зүйлийг хараад авчихад гэмгүй шүү.

Бас барилга руу төв замаасаа орох орц гарц байгаа эсэх, явган болон автомашинаар чөлөөтэй зорчиж болох зам нь чөлөөтэй, аюулгүй эсэх зэргийг анзаарахаа мартав. Тун дажгүй сонголт хийчлээ гэсэн чинь орц гарц нь бараг л дэлхий тойрч байж ордог, төөрдөг гудам шиг сонголт хийчихсэн ч туршлага бас байна шүү.

 Мөн цонх хаасан барилга ч хажууд нь дүнхийгээд байж магадгүй. Барилгын чинь аль нэг талд хоосон талбай байвал баярлах эрт байна шүү. Яг түүн дээр чинь тулгаад таны цонхыг хаасан барилга барьчих харин ч өндөр эрсдэлтэйд тооцоорой.

            Энэ хэсэгт нэмж хэдэн жишээ гэхымуу болсон явдал гэхымуу сургамж болохоор хэдэн юм ярьчихий.

            Миний нэг таньдаг хүн байр авахаар болсон юм. Сонголтоо манайдаа нэлээд нэр хүндтэй команиас сонголтоо хийсэн ба телевизээр гарч байсан реклам, борлуулалтын албаны менежертэй уулзаад л гэрээ хийчихсэн юм. Яагаад гэвэл гэрээгээ хийхгүй бол бараг л хажууд чинь ирчихсэн хүн авах гээд байна гэж л дээ. Мэдээж гэрээ хийхээсээ өмнө барилгаа үзье гэсэн боловч нэг л болж өгөхгүй байсаар дээрх шахаанд орсон байгаа юм. Тэгээд ч нэр хүндтэй компани гэж итгэж л дээ. Харин сарын дараа барилга дээрээ нэг зав гаргаад очсон чинь дөнгөж суурь нь эхэлж байгаа барилга дээр гэрээ хийчихсэн байсан гэдэг. Өөрөө энэ салбарын талаар гадарлах нэгэн болохоор борлуулалтын албаны менежерийн хэлсэн шиг 4-5 сарын дараа яагаад ч дуусахааргүй байсан гучираас буцаах гэтэл боломжгүй ээ л гэсэн гэдэг. Ингээд мань эр төлөвлөснөөсөө 6 сарын дараа шинэ гэртээ орсон юм.

            Үүнийг бол дам сонссон юм. Гадаадад ажил хийдэг нэг нөхөр шууд л томоохон компаний борлуулалтын менежертэй холбогдоод гэрээ хийчихэж. Уул нь бол өндөр хөгжилтэй оронд утсаар и-мэйлээр холбогдоод л худалдан авах ажиллагаа хийх бол байдаг л даа, түүн шигээ л санаж. Мэдээж барилгаа дуусахын алдад ирээд үзсэн чинь дажгүй баригдаж байсан тул хажууд нь басйан модон хашааг ч анзаарсангүй. Дууслаа орлоо. Тэгтэл мань эрийн авсан 5 давхарын харалдаа 5 метр хүрэхгүй газар ахиад л барилга бариад унав. Наран тал руугаа гэж авсан 3 цонхны хоёр нь ингээд үүрд нар үзэхгүй болсон юм даа.

            Дээрх хоёр жишээнээс хараад л барилга ямар ч байсан газар дээр нь үзчихэд гэмгүй л гэж байгаа юм. Ер нь л бол барилга чинь үндсэн хийц буюу каркас хийгдээд хана нь битүүрчихсэн бол боломжийн гэж үзэх хэрэгтэй. Дан каркас нь хийгдчихсэн байсан ч болно. Зөвхөн барилгын үндсэн хийц л гэхэд нийт барилга угсралтын ажлын 50 хүртэл хувь байдаг, тэгэхээр ихдээ л цаана нь 60 хувийн ажил үлджээ гэж ойлго. Өөр энэ хэсэгт нухацтай зөвлөхөөр зүйл алга даа.

2.4. Төлбөр төлөх боломжууд, хувилбарууд

Мэдээж та өөрт чинь хаашаа ч хөлбөрөх ганц хоёр сонголт байгаа дээрээ төлбөрөө төлөх хамгийн ашигтай хувилбарыг алинд нь илүү байгааг судалчихсан дээр. Мөн урьдчилгааны асуудалыг мартаж болохгүй, энэ нь хэд орчим м2-тай байр авахаас шалтгаалаад харьцангуй байдаг ба таниас ихэнх барилгын компани тогтсон жишгээр буюу 30% хүртэл хувийн урьдчилгаа шаардана.

Зарим захиалагч нар зөвхөн энэ нөхцөл л таатай бол эргэлзэлгүй сонголтоо хийчихдэг юм. Учир нь манай Монголчуудын гарт тийм ч их бэлэн мөнгөний эргэлт алга байна шүү дээ.

Урьдчилгаа өндөр авна гэсэн компаниаас зайлсхийх хэрэгтэй. Учир нь энэ шаардлага нь тэд барилгаа захиалагч нарын өгсөн мөнгөөр явуулж байгааг л илтгэнэ. Ихэнх тохиолдолд шүү.

Мөн урьдчилгаа хэдий санаанд чинь таарч байсан ч хоёр юмуу гуравхан хуваагаад төл гэсэн шаардлагтай компанийг "анзаарчихад" гэмгүй.

Харин миний санал болгох хувилбар бол барилгын ажлын явцаас шалтгаалсан төлбөр төлөх нөхцөлтэй бол их сайн.

Жишээ нь: Барилга үндсэн хийц дуусаад 30 хувь, хана битүүрч 20 хувь, шугам сүлжээ дуусахад 15 хувь, дотор засал эхлэхэд 15 хувь, барилга захиалагчид хүлээлгэн өгөхөд 10 хувь, Улсын комиссын дараа 10 хувь байвал тун сайн гэрээ хийжээ гэж үнэлье.

Бас нэг зүйл манай ихэнх иргэд хөрөнгө оруулалтынхаа тодорхой хувийг зээлээр шийддэг. Тиймээс барилгын компанитай гэрээ хийхээс өмнө өөрийгөө орон сууцны зээл авахад санхүүгийн хувьд тэнцэж байгаа эсэхээ сайтар судалчихад гэмгүй шүү. Зээл нь бүтэхээ байснаас гэрээ цуцлагдаж өгсөн урьдчилгаагаа хүртэл талыг нь гэрээний дагуу өнөөх компанидаа хураалгаж байсаныг нүдээр харсаны хувьд хэлж байна шүү.

Жишээ болгож 40 мянган айлын хөтөлбөрт хамрагдах шалгуур үзүүлэлтийг орууллаа.

Зээлдэгчийн шалгуур үзүүлэлт

1.    Монгол Улсын иргэн байх

2.     Өрхийн орлогын 40 хүртэл хувиар cap бүрийн зээл хүүгийн төлбөрийг төлөх чадвартай байх

3.    Худалдан авч байгаа орон сууц нь тухайн өрхийн анхдагч орон сууц байх

4.    Худалдан авах орон сууцны үнийн дүнгийн 25-аас доошгүй хувийг төлөх төлбөрийн баталгаатай байх

5.    Төрийн болон хувийн хэвшлийн байгууллагад тогтвортой ажилладаг байх

6.    Бизнесийн орлоготой байх /2-оос дээш жил тухайн бизнесийн үйл ажиллагааг тогтвортой эрхэлсэн байх/

7.    Өрхийн гишүүд үүргийн биелэлтийг хамтран хүлээх чадвартай байх

Зээл хүссэн иргэдийн бүрдүүлэх материалууд

1.    Зээл хүссэн өргөдөл. Үүнийг гараар бичсэн байх шаардлагатай бөгөөд худалдан авах байрны байршил, зээлдэгнийн гаргах мөнгөний хувь зэргийг дурьдсан байна.

2.    Иргэний болон ажлын үнэмлэх, нийгмийн даатгалын дэвтрийн нотариатаар баталгаажуулсан хуулбар, хамтран зээлдэгчийн хамт

3.    Ажлын газрын тодорхойлолт, цалингийн тодорхойлолт, ажилласан жил, хөдөлмөрийн гэрээ

4.    Зээлдэгчийн гэр бүлийн гишүүдийн анкет, цээж зурагтай

5.    Байнга оршин суугаа Засаг даргын тодорхойлолт

6.    Өрхийн орлого тодорхойлох баримтууд, хувиараа хөдөлмөр эрхэлдэг бол өдрийн орлогоо мөнгөн хуримтлал болгон банкинд хугацаатай, хугацаагүй хадгаламж хэлбэрээр тогтмол байршуулсныг нотлох дэвтэр, харилцах дансны хуулга, хувиараа нийгмийн даатгалын шимтгэл төлдөг болохыг нотолсон дэвтэр

7.    Гүйцэтгэгч болон зээлдэгчийн хооронд байгуулсан орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээ

8.    Батлан даалттай бол түүний албан ёсны хүсэлт, хөрөнгийн баталгаа

Зээл авлаа гэхэд жилийн 11% хувийн хүүгээр бодсон зээлээс хамаарах төлбөрийн  хувиарууд.

1.Орон сууцны урт хугацаат зээл, зээл эргэн төлөлт хийх хувилбарууд

Орон сууцны үнэ             10,000,000
Жилийн хүү             11,00%
Төлбөр хийх тoo /cap/         120
Зээлийн хэмжээ /төг/         7,500,000,000
Сарын төлбөр /төг/         103,313
Өрхийн нийт орлого        258,283

2.Орон сууцны урт хугацаат зээл, зээл эргэн төлөлт хийх хувилбарууд

Орон сууцны үнэ         15,000,000
Жилийн хүү         11.00 %
Төлбөр хийх тoo /cap/     120
Зээлийн хэмжээ /төг/     11,250,000.000
Сарын төлбөр /төг/     154,969
Өрхийн нийт орлого     387,423

3. Орон сууцны урт хугацаат зээл, зээл эргэн төлөлт хийх хувилбарууд

Орон сууцны үнэ         20,000,000
Жилийн хүү         11 %
Төлбөр хийх тoo /cap/     120
Зээлийн хэмжээ /төг/     15,000,000.000
Сарын төлбөр /төг/     206,625
Өрхийн нийт орлого     516,563

4.Орон сууцны урт хугацаат зээл, зээл эргэн төлөлт хийх хувилбарууд

Орон сууцны үнэ          25,000,000
Жилийн хүү          11 %
Төлбөр хийх тoo /cap/     120
Зээлийн хэмжээ /төг/      18,750,000.000
Сарын төлбөр /төг/     258,281
Өрхийн нийт орлого      645,70

5. Орон сууцны урт хугацаат зээл, зээл эргэн төлөлт хийх хувилбарууд

Орон сууцны үнэ          30,000,000
Жилийн хүү         11%
Төлбөр хийх тoo /cap/     120
Зээлийн хэмжээ/төг/      22,500,000.000
Сарын төлбөр /төг/      309,938
Өрхийн нийт орлого     774,845

6.Орон сууцны урт хугацаат зээл, зээл эргэн төлөлт хийх хувилбарууд

Орон сууцны үнэ         33,333,333
Жилийн хүү         11 %
Төлбөр хийх тoo /cap/     120
Зээлийн хэмжээ /төг/      25,000,000.000
Сарын төлбөр /төг/     344,375
Өрхийн нийт орлого     869,938

Банкныхан мөн энэ чиглэлээр үйл ажиллагаа явуулдаг байгууллагууд уг өрх сардаа зээлээ төлөөд цаана нь хэдэн төгрөг үлдэж уг айл өрх амьдралаа залгуулах уу гэдэг нь их сонин байдаг. Энэ нь нэг талаар та зээлээ төлж чадахгүй байх эрсдэлээс хамгаалж байгаа юм. Хэрэв таньд "албан бус" орлого байнга орж ирдэг түүндээ итгэж байгаа бол зээлийн мэдүүлгээ худал мэдүүлж болно гэхдээ л байнгын биш юманд хашир байх хэрэгтэй. Гэхдээ "эрсдэл" хүлээхгүйгээр амжилтанд хүрдэггүй гэдэг үгэнд би лав дуртай шүү.

Хоёрдахь тэдний их сонирхдог зүйл бол Улсын комиссын акт буюу дууссан барилгад зээл өгөх сонирхол. Энэ ч арга ч үгүй юм, уг акт баталгаажсанаар үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээ гардаг учир таниас барьцаалах том зүйлтэй болчихож байгаа хэрэг.

За, зээлээр бас бэлэн мөнгөөр байр худалдаж авахаас гадна "бартер"-аар бас төлбөрөө хийж болох нөхцөл байж болно.

Барилгын компаниудын ихэнх нь барилгын материалаа харьцдаг байгууллагуудаас зээлээр авдаг, тийм л байгууллагатай гэрээ хийх сонирхолтой байдаг. Энэ нь таньд хэрэв барилгын ямар нэг төрлийн бараа материал, машин механизм нийлүүлэх, ажил үйлчилгээ гүйцэтгэх боломж байгаа бол таньд нэг давуу тал олнгоно. Та тэр хангадаг байгууллагаас нийлүүлдэг материалаа нэг бүрээс нь цөөхөн хэдэн төгрөг татаад л санал болго. 1 ширхэг тоосгоноос та 10 төгрөг татаж санал болгоход тухайн компанид саяаар тоологдох хөрөнгө хэмнэгдэж байдаг юм шүү дээ.

Миний нэг таньдаг нөхөр Дарханы төмөрлөгийн үйлдвэрт таньдаг ахаараа дамжуулж үйлдвэрийнх шахуу үнээр арматур зээлээр аваад түүнийгээ зах зээлийн үнээс нь арай доогуур санал болгож байр захиалсан компанидаа нийлүүлээд ихэнх төлбөрөө хийгээд үлдсэн жаахан төлбөрийг нь барилгын заслын бригад оруулж ажил гүйцэтгэж хааж байсан юм даа.

Таньд ямар л боломж байна түүнийгээ санал болгоод үзэхэд гэмгүй. Ид ажлын үед 9 давхар орон сууцны барилга дээр 200 гаруй хүн ажиллана. Тэдний нэг өдрийн хоол хүнс, ажлын багаж хэрэгсэл, хувцас хунар, хэрэглэх материал  л гэхэд хөөрхөн юм болно шүү дээ бас. Иймэрхүү ажил хэргийн яриаг компаний удирдлагатай нь ярьсан дээр шүү. Аль нэг менежер бол жижигдэнэ. Хоёр талдаа ашигтай байхыг бизнес гэдэг биздээ хө.

За эцэст нь барилгаа түргэн борлуулахын тулд таныг дөнгөж оронгуут чинь худал рекламддаг хэдэн үгийг сонирхуулъя.

1.    Манай ихэнх байр борлогдсон та яарахгүй бол болохгүй. /Талбай дээр нь очоод шалгаж болно./

2.    Эхний хэдэн захиалагчид хөнгөлөлттэй. /Шунал чинь хөдлөөд маш хурдан мөнгөө бүтээгээд маргааш нь очсон чинь таны өмнө хүн орчихсон байдаг. Яарах хэрэггүй хашир байх хэрэгтэй. Мэдээж бүгд ийм биш шүү гэхдээ./

3.    Манай 2 өрөө байр дууссан. Гэхдээ бэлэн мөнгөтэй хүнд бол ганц хоёр юм бий. /Дөнгөж каркас нь дуусаж байхад ийм зүйл хэлвэл итгэх хэрэггүй эхлээд байршил муутай хэсгээ зарах гэж байна./

4.    Манайх хамгийн сайн материалаар барьдаг. Бусад нь муу. /Итгэсэн юм шиг бай/

5.    Хамгийн ашигтай байрлалтай. /Ашиггүй байрлал гэдэгт юу ойлгохыг бодоод үзнэ биз. Бусад нь тэгээд хаан барьдаг байх уу?/

6.    Эргэн тойронд нь юу ч баригдахгүй. /Би түрүүн нэг иймэрхүү жишээ хэлсэн байх/

7.    Байранаа сэтгэл ханамжгүй байвал гэрээгээ цуцалж болно. Төлбөрийг 100 хувь буцааж олгоно. /Энд тайлбар хэрэггүй биздээ.. Иймэрхүү хэрэг шүүх дээр олон байгаа гэсэн шүү/

8.    Удахгүй манай барилгын ойрхон хүүхдийн цэцэрлэг, сургууль баригдана. Бас төв зам ч баригдана. Ер нь хотын төвөөс ялгаагүй болно. /Байршил муутай газрыг рекламдах арга/

9.    Манайд тийм тийм алдартай олонд танигдсан хүмүүс байр захиалсан байгаа. /бас л нэг рекламдах арга/

За бичээд байвал зөндөө юм болохын байна.

За ингээд та миний өмнөх хоёр бичлэгийг уншчихсан бол та одоо өөрийн сонгосон 2 байршилдаа баригдаж байгаа, баригдчихсан  5-6 барилгаас ерөнхийд нь шүүгээд 2-3 барилга дээр туначихсан байгаа гэж бодож байна.

Дараагийн сэдэвт "Барилгын талаар мэдээллүүд авах" буюу Гэрээ байгуулах хүртэл анхаарах, судлах зүйлүүдийг оруулах болно. Их урт сэдэв болно доо яааж бичий даа гсн.. хэхэ