“Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хууль”-ийн зарим зүйл заалтын асуудлаар Хуульч О.Батхүүгээс тодрууллаа.

-Эд хөрөнгө өмчлөх эрх гэдэгт юуг авч үздэг вэ?

-Эд хөрөнгө өмчлөх эрх гэдэгт газар, газар өмчлөх эрх, газар дээрх үл хөдлөх хөрөнгө, хашаа байшин, хувийн сууц, нийтийн орон сууц, үйлдвэрлэл үйлчилгээний зориулалттай объектууд, оффис үйлчилгээний зориулалттай барилгууд зэрэг бүхий л үл хөдлөх хөрөнгө, газар өмчлөх эрхийн эрхийг улсын бүртгэлд бүртгэж, тэдгээр бүртгэсэн эрхээ бусдад өмчлөхөөр шилжүүлэх буюу худалдах, бэлэглэх, арилжих, бусдын өмчлөлд шилжүүлэх, барьцаанд тавих, барьцаатай холбоотой бүртгэлүүд, түрээсийн эрхийн бүртгэл гэх мэтийг авч үздэг.

-Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэл ямар хуулиудаар зохицуулах бэ?

-Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэл нь тусдаа бие даасан хуультай. “Иргэний улсын бүртгэлийн тухай хууль”, “Хуулийн этгээдийн улсын бүртгэлийн тухай хууль”, “Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хууль” гэсэн гурван гол хуулиар болон “Улсын бүртгэлийн ерөнхий хууль”-иар зохицуулагддаг. 

Энэхүү гурван хуульд 2023 оны 12 дугаар сард өөрчлөлт оруулсан. Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хууль мөн адил шинэчлэгдсэн. Энэ өөрчлөлтөөр Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 9.1.5-д зааснаар үнийн талаар өөрчлөлт орсныг эрхийн улсын бүртгэлд бүртгэхэд хуульд заасны дагуу хөрөнгийн үнэлгээ хийх эрх бүхий этгээдээр тогтоолгосон үнийг бусад тохиолдолд, энэ хуулийн 9.1.3-т заасан өмчлөх эрх болон түүнтэй холбогдсон эд хөрөнгийн бусад эрх, газрын эрхийг худалдах, эсхүл шилжүүлэн бүртгүүлэх тохиолдолд гэрээ, хэлцэл, эсхүл эрх шилжүүлсэн шийдвэрт туссан үнэ, 9.1.4-т заасан газрын эрх, үл хөдлөх эд хөрөнгийг барьцаалах тохиолдолд эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн барьцааны гэрээ, эсхүл барьцаалбарт тусгагдсан тухайн эд хөрөнгийн барьцааны үнийг хамгийн сүүлд бүртгэгдсэн үнээс бууруулж бүртгэхгүй" хэмээн тусгасан.

Маш ойлгомжтойгоор орон сууцаа анх авч байсан үнэнээс нь бууруулж зарж болохгүй гэж хуульд тусгачихсан байгаа юм. Эдгээр хуулийн заалт хүний эрх зөрчиж гэж үзэж байна. 

-Яагаад хүний эрх зөрчиж байна гэж үзэх болов? 

-Олон нийт нь энэ талаар ямар ч мэдээлэлгүй. Мэргэжлийн байгууллагуудаас санал хүсэлт авахгүйгээр хүний өмчлөх эрхэд халдсан ийм хууль батлагдаад, хэрэгжиж байна.“Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хууль”-ийн өөрчлөлтийг Нийслэл Улаанбаатар хотын замын хөдөлгөөний түгжрэлийг бууруулах, гэр хорооллыг орон сууцжуулах тухай хуулийн хүрээнд оруулж ирсэн байдаг. Хуулийн нэмэлт өөрчлөлтүүдийг хулгайн замаар, олон дагалдах хуулиуд дунд шургуулж байгаад батлуулчихдагийн нэг тод жишээ бол энэ. Иргэн өөрийн эд хөрөнгийг захиран зарцуулах ямар ч мэдэлгүй болчихсон. Эд хөрөнгө, үл хөдлөх хөрөнгийг хуульчилна гэдэг бол хүний эрхэнд халдаж буйн шинж.

 Жишээ дурдвал

“Та м.кв нь 4 саяын үнэтэй орон сууц захиалж байртай болжээ. Гэвч мөнгөний яаралтай хэрэг болсон тул 3.5 саяар худалдах болов. Ингээд үл хөдлөх дээр нэр шилжүүлэх гэтэл гэрээгээ 4 саяар хийгээд ир, үгүй бол шилжихгүй гэв. Өмнө нь өндөр үнээр авсан байраа тэр үнээс нь бууруулж зарж болохгүй болж байна. Зарвал өмнөх үнээр нь зар, үгүй бол нэр шилжихгүй. Тэр иргэнд өөрийн хөрөнгөө хямд ч байна уу, их ч байна уу зарах эрх нь байх хэрэгтэй шүү дээ. Гэтэл тэр эрхийг нь төр хуулиар хасчихсан. 

-Энэхүү хуулийн өөрчлөлт барилгын салбарт хэрхэн нөлөөлж байна вэ? 

-Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуульд нэмэлт өөрчлөлт орсон нь бүхий л салбар, хувь хүн аж ахуй нэгж байгууллагад нөлөөлж байна. Хөдөө малчдад хүртэл нөлөөлнө. Барилгын салбар гээд онцлоод ярих юм бол бартер буюу бараа солилцоогоор маш их худалдаа наймаа хийгддэг. Бартераар худалдаалагдаж буй орон сууц хямдхан байх нь ойлгомжтой асуудал шүү дээ. Барилгын компаниас бартерын нөхцөлтэй байр авчихлаа гэтэл байрны гэрээн дээрх үнэ бартерын үнээс өндөр байгаад байдаг. Хуулиндаа анхны үнэ буюу гэрээн дэх үнээр нь худалдан борлуулагдаж нэр шилжих эрх үүснэ гээд заачихсан байдаг. Одоо яах вэ…  Энэ маш их асуудал дагуулж байна. 

Мөн шүүхийн шийдвэрийн дагуу өр төлбөртэй хүнээс байр орон сууц үл хөдлөх хөрөнгө эсвэл газрыг нь гаргуулах боллоо гэж бодоход дуудлага худалдаанд оруулаад зарагдахгүй бол дараа дараагийн дуудлага худалдаагаар үнийг нь буулгаж зарж болохгүй. Энэ ямар ч боломжгүй. Нэг тэрбумаар үнэлэгдэж буй орон сууцыг шүүхийн шийдвэрийн дагуу дуудлага худалдаагаар таван зуун саяар худалдан борлуулах боломжгүй болсон.  

-Та энэхүү хуулийн өөрчлөлтийн зорилго нь юу вэ? Та юу гэж бодож байна вэ?

-Хуулийн өөрчлөлтийн эцсийн зорилго нь татвар авах, татварын мөнгө төвлөрүүлэхэд байна.

-Одоо тэгэхээр ямар гаргалгаа байна вэ?

Энэ нөхцөл байдалд ганц гаргалгаа байгаа нь дахин үнэлгээ хийлгэх явдал. Гэхдээ энэ ч бас бөөн чирэгдэл, зардал мөнгө ихтэй. Үнэлгээний газар бартер, зээлийн нөхцөл, ах дүү хамаатан садны харилцаа, эдийн засгийн хямралыг тооцож чадах эсэх нь тодорхойгүй байдалд байна.

Зах зээлийн зарчим бол эрэлт нийлүүлэлт буюу зарж буй эзэн, авч буй хүн үнэ тогтоодог болохоос УБЕГ-н ажилтан, татварын байцаагч тогтоохгүй. Тэгэх ч боломжгүй зүйлийг хуулийн нэмэлт өөрчлөлтөөр төр эрхэндээ авчихсан. 

Тиймээс эд хөрөнгөө захиран зарцуулах нь иргэний үндсэн эрх бөгөөд хүний эрхийг зөрчиж байна гэх үндэслэлээр, хуульчийн зүгээс Үндсэн хуулийн цэцэд хандахаар ажиллаж байна.