Ирэх оны үл хөдлөх хөрөнгийн төлөв байдлын талаар Актив зууч ХХК-ийн Гүйцэтгэх захирал П.Баярсайханаас тодрууллаа. Тэрбээр сүүлийн жилүүдэд иргэдийн дунд түгээмэл ажиглагдаж буй өрхийн гишүүн тус бүр өөрийн өмчийн үл хөдлөх хөрөнгөтэй болж буй, Нисэх-Яармаг чиглэлийн орон сууц худалдан авах, Ипотекийн зээлийн хүү, олгох байршил, метр квадрат зэргээс шалтгаалан үл хөдлөх хөрөнгийн төлөв хэрхэн өөрчлөгддөг талаар ярилаа.

  Улаанбаатар хотын хамгийн анхны орон сууц нь 1947 онд төв шуудангийн ард баригдсан гурван давхар барилга байдаг. Түүнээс хойш хот тэлэн хөгжсөөр өнөөгийн төрхөө олсон байна. Хүн ам, өрхийн тоо өсөн нэмэгдэхийн хэрээр хотын барилга байгууламж, орон сууцны тоо нэмэгдсээр 1970 оноос хойш нийтийн орон сууцжуулах, барилга орон сууц угсралтын ажил эрчимжсэн ч хөдөө орон нутгаас шилжин ирэгсдийн орлогын түвшин орон сууц худалдан авах боломжгүйгээс шалтгаалан гэр хороолол тэлж, өнөөдрийн байдалд  хүрсэн байна. Нийслэлийн айл өрхүүдийн 50 гаруй хувь нь төвлөрсөн хангамжид холбогдсон орон сууцны хороололд амьдарч байсан бол 2003 оноос эхлэн гэр хороололд амьдардаг өрх, хүн амын тоо нэмэгдэж, 2005 оны байдлаар нийт өрхийн 58.6 хувь, 2010 онд 60.1 хувь, 2015 онд 58.1 хувь нь гэр хороололд амьдарч байна. Тэгэхээр хөдөө орон нутгаас шилжин ирж байгаа айл өрхүүдэд орон сууц авах эрэлт байгаа ч санхүүгийн боломж чадамж нь ялгаатай. Зах зээлийн судалгаагаар эрэлтийн тоог гаргаж ирсэн ч худалдан авах чадамжаар баталгаажсан тоо биш байдаг. 2010 оноос орон сууцны хорооллын өрхийн тоо 40 гаруй мянган өрхөөр нэмэгдсэн ч нийслэл хот руу чиглэсэн шилжилт хөдөлгөөнөөс шалтгаалан гэр хорооллын өрх, хүн амын тоо буурахгүй хэвээр байна. 2020 онд 414.3 мянган өрхөөс 49.8 хувь орон сууцанд, 50.2 хувь гэр хороололд амьдардаг байсан. Харин 2024 онд гэр хороололд амьдарч байгаа өрхийн эзлэх хувь 50.2-оос 44 хувь болон буурчээ. 

2010, 2020 онд Улаанбаатар хотын байшин, гэр сууцанд амьдардаг өрхийн тоо

Нийлүүлэлт их байх ч гэсэн Яармаг руу дахин их хэмжээгээр нийлүүлэлт хийвэл худалдан авах чадвартайгаа уялдахгүй 

Орон сууцны эрэлт ихсэх нь нөгөө талаас үнийн хөөрөгдөл үүсгэдэг. Өмнө нь шинээр орон сууц худалдан авахдаа хэрэглэгч нийлүүлэгчдэд тавих шаардлага бага орц гарц, төлөвлөлт зэрэг нарийн зүйл шаардлагагүй байсан бол одоо шинээр орон сууц худалдан авах хэрэглэгчийн зүгээс тавих шаардлага өссөн. Хамгийн сүүлийн үеийн орон сууцнууд гэрийн тэжээвэр амьтдад ээлтэй гэдэг онцлох давуу тал санал болгож байна. Хэрэглэгчийн шалгуур өндөр, гүйцэтгэгч хэрэглэгчийн хүсэлд нийцүүлсэн байх тусам үнэ өсөх боломжтой. Орон сууцны үнэ 2013 оны хоёрдугаар хагасаас өссөн ч 1970 оноос хойш баригдсан буюу хуучин орон сууцнуудын үнэ 2015 он хүртэл тогтвортой байсан  үүнээс хойш буурч эхэлсэн. Харин 1970 оноос өмнөх ашиглалтад орсон орон сууцнуудын үнэ 2014 оноос аажмаар буурсан. Энэ нь хэрэглэгчийн хэрэгцээнд нийцэхгүй байгаа учраас зах зээлээс шахагдаж байна гэсэн үг. Гэхдээ эрэлт байгаа цагт хэрэгцээгүй болсон орон сууц гэж байхгүй. Хуучин орон сууцны үнэ буурч байна гэдэг нь нөгөө талаас шинэ орон сууц худалдан авагчийн шаардлага өсөж байна гэсэн үг.

 Хэрэглэгч өөрийн хэрэглээнээс хамааран амьдарч буй байршлаа эзэмшиж буй газраа зарахгүйгээр өөрчилж байна. Нэг үгээр хэлбэл, нэг айл өрх нэг л үл хөдлөх хөрөнгөтэй байхаас илүү гэр бүлийн гишүүд тус тусдаа үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авах болсон. Ойрын жишээ гэвэл, Нисэх- Яармаг чиглэлд Ипотекийн зээлээр ч  юм уу орон сууц худалдан аваад тухайн орон сууцаа түрээслээд, өөрсдөө хотын төвд байр түрээслэх эсвэл хотын төвд байрлалтай орон сууцандаа амьдрах тренд дэлгэрсэн. Нэг үгээр хэлбэл, зээлээр авсан байраа түрээслэх журмаар төлөлтөө хийж байна гэсэн үг. Үүний 50 хувь нь Ипотекийн зээлээр авсан орон сууцаа түрээсэлж байна гэсэн судалгаа гарсан. Энэ тренд Ковид 19 цар тахлын дараагаас дэлгэрсэн. Үүнээс гадна орон сууцны үнэ цар тахлын дараа огцом өссөн нь зам тээвэр, инфляц, барилгын бараа материалын үнэ зэрэг олон хүчин зүйлээс шалтгаалж байна. Шинэ орон сууцны нийлүүлэлт ч мөн буурсан байсан. Жилд тогтмол 20 мянга орчим айлын орон сууц ашиглалтад ордог байсан бол Ковид 19 цар тахлын үеэр багассан.

Одоо баригдаж буй төслүүдийн дийлэнх нь Хан-Уул дүүрэг, Яармагт шинэ орон сууцны төслүүд ашиглалтад орж байна. Дараагийн том бүс бол дулааны цахилгаан станц, шугамын зөвшөөрөл хурдан байдагтай холбоотой Баянзүрх дүүрэг орж байна. 2020-2023 оны шинэ орон сууцны нийлүүлэлт /мян.мкв/

Шинэ орон сууцны төслүүд дэд бүтэц, сургууль цэцэрлэгтэй хэр ойр байхаас борлуулалт шалтгаалж байна. Нийлүүлэлт их байх ч гэсэн Яармаг руу дахин их хэмжээгээр нийлүүлэлт хийвэл худалдан авах чадвартайгаа уялдахгүй байх талтай. 

2022 оны 2 дугаар сард шинэ орон сууцны 1 метр квадрат талбайн дундаж үнэ 3.08 сая төгрөг, Сүхбаатар дүүрэгт хамгийн өндөр буюу 3.58 сая төгрөг байсан бол 2024 онд дундаж үнэ 3,9 саяд хүрч, Баянгол болон Хан- Уул дүүрэгт 4,2 сая байна.  Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл эрэлт хэрэгцээ, нийлүүлэлт, эдийн засгийн шилжилтийн нөхцөл байдлаас шалтгаалан шилжилт үүсэж байна. 2018 оны судалгаагаар 350 мянган өрхийн орон сууцны хэрэгцээ бий гэсэн судалгаа гарсан ч энэ нь худалдан авах чадвараар баталгаажсан эрэлт биш. Эрэлт алга болохгүй, зөвхөн хэлбэрээ өөрчлөөд байгаа юм. Хэлбэр нь зах зээлийн нийлүүлэлт, хувь хүний өөрийн орлогоос шалтгаалан хувирч байна гэсэн үг. 2023 оны 2-р улирлын байдлаар хотын төвөөр орон сууц 4 сая төгрөгийн үнэтэй байсан. Тэгэхээр хүн болгон хотын төвд байр худалдан авах боломжгүй болж байна. Тэгвэл хуучин байр худалдаж авъя гэхэд мөн ялгаагүй шинэ орон сууцны үнэтэй дүйцэхүйц 3,8 сая төгрөг болж өссөн байх жишээний. Улаанбаатар хотын хэмжээнд шинэ орон сууцны үнэд ковид болон ковидын дараачаас доголдол үүссэн. Ковидын дараа Монгол банк бодлогын хүүгээ нэмсний улмаас банкнууд зээл гаргаагүй. Тэгэхээр шинэ орон сууцны нийлүүлэлт унасан учраас эрэлт бага багаар өссөөр байна. 

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл жилд 10 хувиар тэлдэг гэж үздэг. Тэгэхээр эрэлт өсөөд байгаа ч нийлүүлэлт тогтворгүй байна. Үүнд газрын боломж, хот төлөвлөлт зэрэг шалтгаалах олон нөхцөлүүд байна. 

Хамгийн түгээмэл борлуулалттай орон сууцны хэмжээ нь 49 мкв-аас эхэлдэг бол 80 - аас дээш метр квадраттай орон сууцны борлуулалт муу байдаг. Үүнийг Ипотекийн зээлийн тусламжтайгаар дэмжих боломжтой. Мөн шаардлага хангасан амины орон сууц барих эсвэл худалдан авсан тохиолдолд Ипотекийн зээлээр санхүүжүүлэх зохицуулалтууд ч бий. Байршлаас хамаараад Ипотекийн зээлийн хүү өөр өөр байх юм. Анх удаа орон сууц авч байгаа ч гэсэн хотын төвд байршилтай бол 6 хувийн хүүнээс өндөр байна. Энэ мэтээр бодлогоо хөдөлгөхгүй бол Ипотекийн зээл нь өөрөө үл хөдлөх хөрөнгийн гол хөдөлгөгч хүчний нэг болчихоод байна.

2020 оны судалгаагаар гэр хороололд гэр болон байшинд амьдардаг 409 мянган өрх бий гэсэн судалгаа байдаг. Энэ тоо өнөөдөр хэд болж өссөн нь тодорхойгүй байна. Гэхдээ эдгээр өрхүүдэд өөрсдийн газар байна гэдэг бол маш том давуу тал болж байгаа юм. 2020 оноос хойш хашаа байшингийн үнэ огцом өссөн. Учир нь хотын төвтэй ойрхон байршлуудад дэд бүтэц шийдсэн, орон сууцжуулах ажил эхэлсэнтэй холбоотой. Ногоон нуур, Сэлбэ зэрэг дэд төвүүдийг дэд бүтэцжүүлж амьдрах ая тухыг бүр ч илүү хангаж байна. Хэрэв танд хашаа байшин байгаа бол яарч зах зээлийн эргэлтэд битгий оруулаарай гэж зөвлөх байна. Байршлаас хамааран Ипотекийн зээлийн хүү ялгаатай болвол хотын захын гэр хороололд дахин төлөвлөлтөөр баригдаж буй орон сууцны борлуулалт нэмэгдэнэ гэж харж  байна. Хотын дүүрэг болгон дэд төвтэй зах хэсгээрээ тарааж хөгжинө гэж үзэж буй нь хүчтэй нөлөөлөх байх. Ипотекийн зээлийн өөрчлөлтийн журмаас шалтгаалан ирэх оны 4-р улирлаас зах зээлд нөлөө үзүүлнэ гэж харж байна. Ипотекийн зээл амины орон сууц санхүүжүүлдэг болсноор амины орон сууц барих сонирхол нэмэгдэх боломжтой.    

Ковидын дараа дэлхийн эдийн засаг, инфляци болон үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ огцом өссөн. Энэ байдал одоо тогтворжиж байгаа ч эрэлт дагасан үнийн өсөлт цаашид ч үргэлжилнэ гэж харж байна. Энэ оны 2-р улирлын байдлаар үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ өмнөх оны мөн үеэс 10% өссөн үзүүлэлттэй байсан ч хотын бүх байршилд жигд өсөөгүй. Яармаг хавьд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ тогтворжиж байгаа бол Яармагийн урд хэсгийн орон сууцны хороололд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ харьцангуй тогтвортой, өссөн үзүүлэлт ажиглагдахгүй байна. Ирэх онд санхүүжилтийн асуудлаас хамааран байршлууд өөрчлөгдөж, байршлаас хамааран үнэ өснө гэж таамаглаж байна.