Өнөөдөр нэн ялангуяа орон сууцуудын хорооллын төлөвлөлт Улаанбаатар хотын тулгамдсан асуудал болоод байна. Түгжрэл, олон нийтийн нэн ялангуяа сургууль цэцэрлэгийн барилгын хүртээмжгүй байдал, явган болон дугуйн замын хүртээмж, автомашин хүрэлцээгүй зогсоол, ногоон байгууламж болон нээлттэй/задгай орон зайн хомсдол зэрэг нь үүнийг илэрхийлэх гол үзүүлэлт юм.

Хот төлөвлөлтийн талаар бодлогын бичиг баримтууд байдаг ч хэрэгжүүлэх тал дээр төрийн болоод хувийн хэвшлийнхэн тун хойрго ханддаг бас мэдлэг, мэдээлэл дутмаг нь ч үүнд нөлөөлдөг. Тиймээс орон сууцны хорооллын нягтралын өнөөгийн цаг үеийн нөхцөл байдалтай уялдан заавал ногоон барилгын нэг шалгуур байх ёстой гэж үзсэн.

Энэхүү шалгуурыг илүү нарийн, тодорхой ойлгомжтой болгох үүднээс БНбД 30-01-21 ХОТ, ТОСГОНЫ ТӨЛӨВЛӨЛТ, БАРИЛГАЖИЛТ -ийн норм ба дүрмээс боломжит суурь шаардлагыг авч үзлээ.

Мэдээж нягтралын талаар болоод бусад олон шаардлагууд барилгын норм ба дүрмүүдэд заасан байдаг ч эдгээрээс нягтралд голлох нөлөөтэй бас тооцоход хялбар заалтуудыг авч үзлээ.

Ногоон барилгын үнэлгээний суурь шалгуур нь нормын үзүүлэлтээс илүү буюу хүн болоод байгаль орчинд ээлтэй байх талаас нь харж үнэлэхэд оршино. 

6.30 Суурьшлын бүсийн 1 га талбайд ногдох хүн ам, барилгажилтын нягтралыг энэхүү нормын зургаадугаар хавсралтын дагуу тооцож төлөвлөнө. Гэхдээ өндөр, дунд болон цөөн давхар барилгатай (16 давхар буюу 4-17 давхар хүртэлх) орон сууцны хорооллын нэг хүнд ногдох сууцны талбай 20м2/хүн байх тохиолдолд  хүн амын нягтрал 300 хүн/га-аас ихгүй байна. 

Барилгажилтын нягтралын коэффициент FAR (Floor Area Ratio) нь–барилгындавхруудын талбайн нийлбэрийг (га) эзэмшил газрын хэмжээнд (га) харьцуулсан үзүүлэлт. Давхар, талбайн харьцаа нь FAR нь барилгын нийт талбай (B+C), эдэлбэр газрын (A) харьцаагаар илэрхийлэгдэнэ.

Барилгажилтын коэффициент BCR (Building Coverage Ratio) нь – барилга барьсан талбайн хэмжээг (B) эзэмшил газрын талбай (квартал) –д (A) харьцуулсан үзүүлэлт;

Зураг 1. Барилгын нягтралын тооцооны аргачлал

FAR болон BCR үзүүлэлтүүдийг нормоор хязгаарласан байдаг бөгөөд 

Хүснэгт . Орон сууцны барилгын нягтралын шалгуур үзүүлэлтүүд

Тайлбар: Нормын заалт томьёотой зөрсөн тул www.realestate-tokyo.com сайтаас жишээ авч утгыг өөрчлөв.

Өнөөгийн хэт нягтралтай уялдан FAR болон BCR үзүүлэлтүүд нормчилсон утгаас аль болох бага байх нь илүү давуу тал гэж үзнэ. Энэ нь хэт их нягтралыг бууруулахаас гадна оршин суугчдын тав тухтай байх нэг гол үзүүлэлт болох ногоон байгууламж, задгай талбайн хэмжээ нэмэгдэнэ.

Жишээ болгож Баянзүрх дүүргийн 25 хороонд байрлах нэгэн сууцыг авч үзье.

Энэхүү барилга нь 9 давхар нийт 34 айлтай. Барилгын гадна талбайд зогсоолоос өөр зүйлгүй. Барилгын талуудын харьцаа болон эзэмшил газрын хэмжээг биетээр хэмжиж болохоос гадна google map ийн зай хэмжих функцийг ашиглан ойролцоогоор тодорхойлох боломжтой. 

Зураг 2. Жишээ болгон авсан 9 давхар орон сууцны барилга.

FAR=(1770/2700)*100=65 хувь буюу зөвшөөрөгдөх хэмжээ болох 120 хувиас бага байна. 

BCR=(300/2700)*100=11 хувь байна. Нормын шаардлага 40 хувиас бага байх шаардлагад нийцэж байна.

Орон сууцны хороололд тавигдах нөгөө нэг шаардлага нь задгай орон зайн шаардлага байдаг. БНбД 30-01-21 дараах байдлаар шаардлагыг тусгасан байдаг.

6.40 Орон сууцны хорооллын хүн амын нягтрал, байгаль, цаг уурын болон тухайн нутаг дэвсгэрийн онцлогийг харгалзан 1000 хүнд ногдох норматив хэрэгцээг үндэслэн нийтийн хэрэгцээний зориулалтын задгай талбайг хүснэгт  6.2-ын дагуу төлөвлөнө. Энэ нь орон сууцны хорооллын нийт талбайн 10% -аас ихгүй байна.

Энэ заалтын дутагдалтай тал нь орон сууцны нийт талбайн 10 хувиас хэтрэхгүй байна гэсэн заалт нь орчин үеийн хэт өндөр барилгуудад зохимжгүй заалт гэж үзэн дараах хүснэгтэд байгаа үзүүлэлтийг суурь үзүүлэлт болгон авахыг зөвлөж байна.  

Хүснэгт 2. Нийтийн хэрэгцээний зориулалтын задгай талбайн хэмжээ болон зайн шаардлага

Орон сууцны барилга ер нь бүх л зориулалтын барилгуудад ногоон байгууламжийн шаардлага байдаг. Орон сууцны хороололд нэг хүнд ноогдох ногоон байгууламжийн талбай 6м2 -аас багагүй байхаар мөн БНбД 30-01-21 -д заасан байдаг.

2022 оны Монгол улсын статистикийн мэдээллээс харахад нийт хүн амын тоо 3 457.5 мянга, өрхийн тоо 941.5 мянга байгаа ба нэг өрхөд ноогдох хүний тоо 3.7 байна. Тиймээс тухайлбал 150 айлын орон сууц гэж үзвэл тэнд 555 хүн оршин сууна гэж тооцохоор байна. 

Жишээ болгож авсан орон сууцанд нийт 34 өрх байгаа ба хүн амын тоо нь 125 гэж үзлээ.

Энэхүү барилгын хувьд автомашины зогсоолоос өөр ямар нэгэн зориулалтын задгай орон зай, ногоон байгууламж төлөвлөөгүй байна.

БНбД 23-04-07 “Орон сууц, олон нийтийн барилга, сууцны барилгажилтын бүсийн нарны тусгалын /ээвэрлэлтийн/ хангамж” барилгын норм дүрэм нь нарны шууд цацрагийн хугацааны заавал мөрдөх шаардлага. Орон сууцны барилгын хувьд дараах шаардлагыг тусгасан байдаг.

3.1. Орон сууцны хорооллын нутаг дэвсгэрт болон орон сууц, олон нийтийн бүх барилгад* эрүүл ахуйн чухал хүчин зүйл болсон нарны шууд тусгалын үргэлжлэх хамгийн бага хугацааг нормчилно. Нарны шууд тусгалаас үүсэх хүний эрүүл мэнд, сэтгэл зүй – физиологийн, нян устгах  болон дулааны үр ашигтай нөлөө нь хорооллын нутаг дэвсгэрт болон орон сууц, олон нийтийн барилгын өрөө тасалгаанд нарны шууд тусгалын тасралтгүй үргэлжлэх хугацаа өдөрт 3-4 цаг байхад хангагдана.

3.5. Нарны тусгалын үргэлжлэх норматив хугацааг дараах өрөө тасалгаанд болон талбайд заавал хангуулна. Үүнд: 

a) Айлын 1, 2 ба 3 өрөөтэй сууцны нэгээс цөөнгүй, 4-6 өрөө сууцны хоёроос цөөнгүй өрөөнд, мөн дотуур байрны унтлагын өрөөний 60-аас доошгүй хувьд;

3.6. Орон сууцны хорооллын нутаг дэвсгэрт орон сууц, олон нийтийн барилгын өрөө тасалгаанд нарны шууд тусгалын үргэлжлэх хугацааг өргөргөөс хамааруулан дараах байдлаар тогтооно:  

- Нутгийн умард хэсэг буюу хойд өргөргийн 48o ба түүнээс хойш гуравдугаар сарын 22-оос есдүгээр сарын 22 хүртэлх хугацаанд өдөрт 2.5 цагаас багагүй; 

- Нутгийн өмнөд хэсэг буюу хойд өргөргийн 480-аас урагшаа хоёрдугаар сарын 22-ноос есдүгээр сарын 22 хүртэл хугацаанд өдөрт 2 цагаас багагүй.

Улаанбаатар хотын хувьд бараг 48 дугаар өргөрөг дээр байдаг тул 2.5 цаг гэсэн үзүүлэлтийг авахыг зөвлөмж болгож байна.

Нарны замын зураг ашиглан сүүдэрлэлт болон шулуун цацраг тусах хугацааг тодорхойлох боломжтой бөгөөд үүний тулд цонх бүр дээрээ хөрш барилгын сүүдэрлэлтийн диаграмм байгуулж шууд нарны шууд цацраг тусах хугацааг авна. 

Мэдээж энгийн байдлаар ч хэдэн цаг нар тусаж байгааг тодорхойлж болно. Гэхдээ хэмжих хугацаа нь өдөр шөнө тэнцэх хугацаа хооронд дулааны улиралд гэж заасныг анхаараарай.

Жишээ барилгын хувьд өмнө талд нь хэт өндөр сургуулийн барилга барьснаар өмнө талын цонхнуудыг үндсэндээ бүрэн сүүдэрлэсэн. Харин энэ барилгын нэг давуу тал нь бүх байр нь ядаж 2 зүгт харсан цонхтой, зүүн болон баруун талдаа одоогоор өндөр барилгагүй тул нарны шулуун цацраг аль нэг өрөөнд 2.5 цагаас илүүтэй тусах боломжтой

Барилгын нягтралтай холбоотойгоор орон сууцны барилгын ногоон үнэлгээнд нягтралыг зайлшгүй тодорхойлох үзүүлэлт гэж үзэж байгаа бөгөөд суурь шаардлагуудыг дараах байдлаар тодорхойлж байна.

    1.    FAR үзүүлэлт нь 120 хувиас бага байх

    2.    BCR үзүүлэлт нь 40 хувиас бага байх

    3.    Задгайн талбайн шаардлага үндсэн 4 шаардлагыг ханасан байх. 

    4.    Өрөө тасалгаанд нарны шууд тусгалын үргэлжлэх хугацаа 2.5 цагаас багагүй байх

    5.    Нэг хүнд ноогдох ногоон байгууламжийн талбайг 6м2 -аас багагүй байлгах 

Энэхүү өгүүллийг Шинжлэх ухаан технологийн их сургуулийн Барилга архитектурын сургуулийн оюутан Б. Мөнхсувд, Т. Энхийн-Од, А. Хүслэн, Ч. Болормаа, О.Сувд-Эрдэнэ, Б.Буянзаяа, Б.Дэмбэрэл нар бэлтгэлээ.