Нийслэлийн Засаг дарга хөрөнгө оруулалтаар хэрэгжих ажлуудын газар чөлөөлтийг эрчимжүүлэхээр 2021-2022 он дамжин хэрэгжиж байгаа хөрөнгө оруулалтын ажлын 59 байршилд газар чөлөөлж байгаагаас 19 байршлын газар чөлөөлөлт бүрэн дуусаж, дуусах шатандаа орсон 10 байршил байна. Харин 2022 онд хэрэгжих хөрөнгө оруулалтын ажлаас 62 байршилд газар чөлөөлөхөөс 12 нь бүрэн дууссан судалгаа байдаг.

Орон сууцны хорооллын дундах авто болон явган зам, гэр хорооллын дундах мухар гудамж, орц гарц хааж шуурхай албаны автомашин зорчих боломжийг хязгаарлан байрлуулсан барилга байгууламжуудад Газар чөлөөлөх хэлтсээс тодорхой хугацаа зааж мэдэгдэл хүргүүлдэг ба хэрэв тухайн хугацаанд газрыг бүрэн чөлөөлөөгүй тохиодолд хуулийн дагуу албадан чөлөөлүүлдэг.  

Түүнчлэн Барилгын тухай хуульд “нийтийн эзэмшлийн гудамж, талбай, цэцэрлэгт хүрээлэн зэрэг орон зайг чөлөөтэй ашиглах, авто зогсоол түүний орц гарцыг хөдөлгөөнд саадгүй байхаар төлөвлөсөн байх” гэж заасан байдаг. Үүнийг зөрчиж зарим барилга байгууламжууд орон сууцны орц, гарцыг хааж барьсан байдаг. Мөн Нийслэлийн Засаг дарга газар нь аж ахуй нэгжид газар олгохдоо давхцуулан олгосон тохиодол байдаг. 

Тохиолдол: “...Нэхэмжлэгч “Х ” ХХК нь өөрийн эзэмшлийн газар руу нэвтрэх, үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөх эрхээ хэрэгжүүлэхдээ Т.Г  эзэмшил газраар дамжин өнгөрдөг байсан боловч уг газарт барилга барих зөвшөөрөл олгосноор орох, гарах боломжгүй болгож орц, гарц хааж, өмчлөх эрхээ хэрэгжүүлэх боломжгүй болгож, эрх зөрчигдсөн гэж Нийслэлийн Засаг даргыг буруутгаж маргасан байна.

Уг хэрэг маргаанд хууль, эрх зүйн үүднээс дүгнэлт хийвэл. 

Шүүхийн шийдвэрийн Үндэслэх хэсгийн 2.8-д дүгнэснээр “Х” ХХК нь Т.Г зөвшөөрлөөр түүний газар дээгүүр орж, гарч байсан байх тул энэ хугацаанд түүний эд хөрөнгөө өмчлөх эрх хязгаарлагдаагүй, орц гарцын асуудал нь иргэн хоорондын тохиролцооны журмаар шийдвэрлэгдэж байсан болох нь тогтоогдсон.

Иргэний хуулийн 151 дүгээр зүйлийн 151.1-д “Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгч нь өмчлөх эрхээ хэрэгжүүлэх зорилгоор өөр үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчийн эрхийг дараах замаар хязгаарлах эрхтэй” гээд мөн зүйлийн 151.1.1-т “хууль буюу гэрээнд заасан тохиолдолд бусдын үл хөдлөх эд хөрөнгийг тэргүүн ээлжид хязгаартай ашиглах” гэж, мөн зүйлийн  151.7-д “Сервитут бүхий этгээд эрхээ хэрэгжүүлэхэд хэн нэгэн этгээд саад учруулж байвал уг саадыг арилгахыг шаардах эрхтэй” гэж заасны дагуу шаардах эрх үүсэн байна. 

Мөн Газрын тухай хуулийн 48 дугаар зүйлийн 48.2-т “Үл хөдлөх хөрөнгө өмчлөгч нь эд хөрөнгөө ашиглах, хамгаалах зорилгоор бусдын газраар дайран өнгөрөх зам, цахилгаан, холбооны болон инженерийн шугам татах, гарц гаргах болон бусад зориулалтаар бусдын эзэмшил, ашиглалтад байгаа газрыг хязгаарлагдмал эрхтэйгээр ашиглахыг шаардах эрхтэй” гэж, мөн зүйлийн 48.3-т “Газар эзэмшигч, ашиглагч болон уг газрыг хязгаарлагдмал эрхтэйгээр ашиглахаар шаардаж буй этгээдийн хооронд хэлэлцэн тохиролцсоны үндсэн дээр газрыг хязгаарлагдмал эрхтэйгээр ашиглах эрх үүснэ” гэж заасан байна.

Дээрх хуулийн заалтуудаар нэхэмжлэгч “Х” ХХК нь Т.Г газрыг харилцан тохиролцон хязгаартайгаар ашиглаж байсан боловч энэ тохиролцооноос Т.Г татгалзсан тохиолдолд Иргэний хуулийн 151 дүгээр зүйлийн 151.7, Газрын тухай хуулийн 48 дугаар зүйлийн 48.2-т заасны дагуу шаардах эрх үүснэ. Өөрөөр хэлбэл,  “шаардах эрх” нь эрхээ зөрчигдсөн үеэс үүсдэг гэдэг нь эрх зүйн маш тодорхой ойлголт тул нэхэмжлэгч нэхэмжлэл гаргах хөөн хэлэлцэх хугацааг хэтрүүлээгүй гэж үзэхээр байна.

Иймд Нийслэлийн Засаг дарга болон гуравдагч этгээд Т.Г нарын оролцоотой “Х” ХХК-ийг өөрийн өмчлөх эрхээ хэрэгжүүлэх, үйлдвэрлэлээ хэвийн явуулахад шаардлагатай орц, гарцыг газрын тухай хуулийн дээрх заалт болон Иргэний хуульд зааснаар сервитут байгуулах замаар шийдвэрлэх боломжтой бөгөөд Өөрөөр хэлбэл, Нийслэлийн Засаг дарга нь нэхэмжлэгч болон гуравдагч этгээдтэй тохирсны үндсэн дээр, “Х” ХХК-д орц, гарцыг гаргахдаа Т.Г эзэмшил газраас хасч орц, гарц гаргаж шийдвэрлэх, эсхүл уг газраар “Х” ХХК дайран өнгөрөхөөр хязгаартай ашиглах, эсхүл дулааны шугам, сүлжээ бүхий газрын хамгаалалтын бүсийг хөндөхгүйгээр нийтийн эзэмшлийн газрыг оролцуулан орц, гарц гаргах зэргээс аль нэг шийдлийг олж, стандартад нийцсэн орц, гарцыг гаргаж шийдвэрлэх ёстой болно.

Уг асуудлыг шийдвэрлүүлэхээр Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.3.11-т заасны дагуу захиргааны байгууллагаас дахин шинэ акт гаргах хүртэл гуравдагч  этгээд Т.Г эзэмших газраас орц, гарцын асуудлыг шийдвэрлэхэд шаардлагатай газрын хэмжээнд дүйцэх хэсгээр маргаан бүхий захиргааны актыг хоёр сар хүртэл хугацаагаар түдгэлзүүлж шийдвэрлэсэн.

Учир нь нэхэмжлэгч “Х” ХХК-д шаардлагатай орц, гарцыг Т.Г газраас гаргахаас өөр орон зай байхгүй бөгөөд Газрын тухай хуулийн 20 дугаар Нийслэлийн Засаг даргаас эдгээр иргэн, аж ахуйн нэгжид газар эзэмшүүлэхдээ газар зохион байгуулалтыг хийж, орц, гарцыг шийдвэрлэж өгөөгүй буруутай үйл ажиллагаа нь тогтоогдож байгаа тул  дээрх шийдвэрийг гаргаж байна.

Т.Г газар эзэмших эрхийг хүчингүй болгох хууль зүйн үндэслэл бүрдээгүй гэж маргасан боловч нөгөө талаас нэг этгээдийн эрх, нөгөө этгээдийн эрхээр хязгаарлагдах” эрх зүйн зарчмын дагуу Нийслэлийн Засаг даргаас шүүхийн шийдвэрийг үл биелүүлж, тус компанийн орц, гарцын асуудлыг стандартад нийцүүлж шийдвэрлээгүй тохиолдолд Т.Г эзэмших газраас орц, гарц байвал зохих стандарт хэмжээгээр хүчингүй болгож, шүүхийн албадлагын журмаар орц, гарцыг шийдвэрлэж байгаа хэлбэр гэдгийг мэдэгдсэн.

Ийнхүү Нийслэлийн Засаг даргаас “Х” ХХК-ийн эзэмших газар руу орц, гарц гаргах асуудлыг дахин шийдвэрлэж шинээр гарган акт үйлдэх хүртэл, иргэн Т.Г-д холбогдох хэсгээс стандартын дагуу орц, гарцыг гаргахад шаардлагатай газрын хэмжээгээр, 2 сарын хугацаагаар түдгэлзүүлэх зүйтэй хэмээн үзсэн байна.

Иймээс ямарваа нэгэн барилга байгууламж барих тохиодолд гарын давхцал болон Орон сууцны хорооллын дундах авто болон явган зам, гэр хорооллын дундах мухар гудамж, орц гарц хааж шуурхай албаны автомашин зорчих боломжийг хязгаарласан байгаа эсэх талаараа сайн судалж, төлөвлөн тухайн газраа авах хэрэгтэй.