Барилгын салбарт тэр дундаа барилга байгууламж шинээр барихаар төлөвлөсөн барилгын компаниудад үүсдэг нэг асуудал нь эзэмшлийн газраа хуульд заасны дагуу ашиглах, эзэмших  үүргээ хэрхэн биелүүлж байгаад төрийн захиргааны байгууллагын зүгээс хяналт тавих чиг үүргээ хэрэгжүүлэх хамтын ажиллагаа дутмаг байгаагаас үүдэн маргаан гарах тохиолдол сүүлийн жилүүдэд ихээхэн нэмэгдсэн. Ийм төрлийн хэрэг маргаан нь захиргааны хэргийн шүүхээр хянан шийдвэрлэгддэг бөгөөд төрийн захиргааны байгууллага захиргааны актыг гаргаж оролцогчдод мэдэгддэг байна. 

Тохиолдол: “...Б ХХК нь Сүхбаатар дүүргийн Засаг дарга, Нийслэлийн засаг даргын захирамжаар 15 жилийн хугацаатайгаар газар эзэмших эрхтэй болсон ба Б ХХК нь эзэмшлийн газар дээр барилга барихаар эрх бүхий байгууллагуудаас батлагдсан Архитектур төлөвлөлтийн даалгавар, Барилгын эскиз зураг, Барилгын ажлын зөвшөөрлийн гэрчилгээ, холбогдох техникийн нөхцөлүүдийн дагуу орон сууц, үйлчилгээний зориулалттай барилга барьж цутгалт хийсэн байхад Нийслэлийн Засаг дарга сонсох, мэдэгдэх ажиллагаа хийлгүй А/1183 дугаар захирамж гаргаж, Маргаан бүхий захиргааны актад Газрын тухай хуулийн 40.1.1, 40.1.2 заалтаар нэхэмжлэгчийн газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг хүчингүй болгосон байна. 

Нэхэмжлэгчийн эзэмшлийн газрыг хүчингүй болгосон дээрх үндэслэл, хэрэг маргаанд хууль, эрх зүйн үүднээс дүгнэлт хийвэл: 

Б ХХК-ийн Нийслэлийн Засаг даргын захирамжаар эзэмшиж байсан газрын эрхийг хүчингүй болгосон. Энэхүү Нийслэлийн Засаг даргын захирамж нь хууль болон нэхэмжлэгчийн хууль ёсны ашиг, сонирхлыг зөрчсөн хэмээн үзэж тухайн шийдвэр гарсан өдрөөс хойш ажлын 10 өдрийн дотор шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй тул шүүхэд нэхэмжлэл гаргажээ. Энэ тохиолдолд газрын тухай хуульд зааснаар “Эрхийн гэрчилгээ эзэмшигч шүүхэд гомдол гаргасан тохиолдолд шүүхийн хүчин төгөлдөр шийдвэр гартал тухайн газрыг эзэмших эрхийн гэрчилгээ шинээр олгохгүй” байхаар хуульд заасан байна. 

 Маргаан бүхий захиргааны акт Газрын тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1.1, 40.1.2 дахь заалтыг үндэслэж гарсан. Газрын тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлд газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг хүчингүй болгох 7 үндэслэлийг заасан. Энэхүү 7 үндэслэлийн 2 үндэслэл нь бүрдсэн байна гэж захиргааны албан тушаалтан захирамжаа гаргажээ. Захиргааны ерөнхий хуулийн 4 дүгээр зүйлд захиргааны байгууллагын үйл ажиллагаандаа мөрдөх зарчмыг тодорхойлсон бөгөөд 4.2.1-д хуульд үндэслэх гэж заасан. Захиргааны акт гаргаж байгаа Нийслэлийн Засаг дарга хуульд үндэслэх зарчмаа хэрэгжүүлж, захиргааны актад тавигдах шаардлагаа биелүүлэх ёстой. 

Тус захиргааны актын үндэслэл болсон Газрын тухай хуулийн 40.1.1-д эрхийн гэрчилгээ эзэмшигч газрын тухай хууль тогтоомж, газар эзэмших гэрээний нөхцөл, болзлыг удаа дараа буюу ноцтой зөрчсөн гэж заасан. Тэгэхээр захиргааны акт дээр Газрын тухай хуулийн аль зүйл заалт, газар эзэмших гэрээний аль нөхцөл болзлыг зөрчсөн бэ гэдгийг маргаан бүхий актад дурдах ёстой. Улсын дээд шүүхийн 2006 оны 4 дүгээр сарын 28-ны өдөр Газрын тухай хуулийг шүүхийн практикт нэг мөр ойлгож зөв хэрэглэх тухай зөвлөмжийг гаргасан. Уг зөвлөмжид Хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1.1 дэх хэсэгт заасан эрхийн гэрчилгээ эзэмшигч газрын тухай хууль тогтоомж, газар эзэмших гэрээний нөхцөл, болзлыг зөрчсөн гэдэгт гэрчилгээгээ бусдад ашиглуулах, шилжүүлэх, барьцаалах журмыг зөрчсөн, газрыг зориулалтын бусаар ашигласан, бусдын газар эзэмшихтэй холбогдсон эрх, хууль ёсны ашиг сонирхлыг зөрчсөн зэрэг үйлдэл, эс үйлдэхүй хамаарах бөгөөд удаа дараа Ноцтой зөрчсөн гэдгийг эрүү, иргэний шүүн таслах ажиллагаанд хэрэглэж байгаа практиктай адилаар ойлгох нь зүйтэй гэж дурдсан. 

40.1.2-т Газрыг хүн амын эрүүл мэнд, байгаль хамгаалал, үндэсний аюулгүй байдлын ашиг сонирхолд харшаар ашигласан нь эрх бүхий байгууллагын дүгнэлтээр тогтоогдсон гэх үндэслэлийн тухайд, нэхэмжлэгч нь газраа хүн амын эрүүл мэндэд, байгаль орчинд үндэсний аюулгүй байдалд харшаар ашигласан гэж үзэж байгаа тохиолдолд, газар эзэмшигчийн буруутай үйл ажиллагаанаас шалтгаалж хүн амын эрүүл мэнд, байгаль хамгаалал, үндэсний аюулгүй байдалд ямар хэмжээний хохирол учирсан нь байхыг шаарддаг бөгөөд үүссэн сөрөг үр дагавар, зөрчлийн талаар эрх бүхий байгууллага дүгнэлт гаргасан байхыг ойлгохоор байна.  

Дээрх үндэслэлээр газрыг хүчингүй болгож байгаа тохиолдолд аймаг, сум, нийслэл, дүүргийн засаг дарга нь энэ тухайгаа эрхийн гэрчилгээ эзэмшиж байсан этгээдэд мэдэгдэх, сонсох ажиллагаа хийхээр хуульд заасан байдаг ч  энэхүү хуульд заасан үүргээ биелүүлэлгүй нэхэмжлэгчийн эрх, хууль ёсны ашиг сонирхолыг хохироосон байна. 

Мэдэгдэх, сонсох ажиллагааны тухайд, хариуцагч Нийслэлийн Засаг дарга Захиргааны ерөнхий хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.2-т Захиргааны үйл ажиллагаанд дараах тусгай зарчмыг баримтална, 4.2.6-д бусдын эрх, хууль ёсны ашиг сонирхлыг хөндсөн захиргааны шийдвэр гаргах тохиолдолд тэдгээрт урьдчилан мэдэгдэх, оролцоог нь хангах, 26 дугаар зүйлийн 26.1-д Захиргааны акт, захиргааны гэрээг батлан гаргахын өмнө эрх, хууль ёсны ашиг сонирхол нь хөндөгдөж болзошгүй этгээдэд захиргааны шийдвэр гаргахад ач холбогдол бүхий нөхцөл байдлын талаар тайлбар, санал гаргах боломж олгоно", 26.2-т Энэ хуулийн 26.1-д заасан оролцогчоос тайлбар, санал авах ажиллагааг сонсох ажиллагаа гэнэ гэж тус тус заасны дагуу газар эзэмших эрхийг цуцлах талаар мэдэгдэж, тайлбар гаргах, захиргааны шийдвэр гаргах ажиллагаанд оролцох эрхийг хангах ёстой байсан ч энэхүү үүргээ мөн адил хэрэгжүүлээгүй гэж үзэх үндэслэлтэй байна. 

Нэхэмжлэгч Б ХХК-нд Нийслэлийн барилга, хот байгуулалт, төлөвлөлтийн газраас архитектур төлөвлөлтийн даалгавар олгож, загвар зураг /эскиз/-г батлан өгч улмаар Нийслэлийн хот төлөвлөлт, ерөнхий төлөвлөгөөний газраас барилгын ажлын зөвшөөрлийн гэрчилгээг олгож, уг зөвшөөрлийн хугацааг сунгасан болох нь тайлбар, нотлох баримтаар авагдсан захирамж, Аж ахуйн нэгж, байгууллагын газар эзэмших эрхийн гэрчилгээний хуулбар болон холбогдох бусад баримтаар нотлогдож байх тул хариуцагчийн захиргааны акт үндэслэл бүхий гэж үзэх боломжгүй байна хэмээн шүүх үзсэн байна. 

Мөн, Захиргааны ерөнхий хуулийн 24 дүгээр зүйлийн 24.1-д заасанчлан хариуцагч захиргааны байгууллага нь захиргааны шийдвэр гаргах ажиллагаанд хамаарах бодит нөхцөл байдлыг тогтоох үүрэгтэй бөгөөд бодит нөхцөл байдлыг тогтооход ач холбогдол бүхий шаардлагатай ажиллагаа хийх, нотлох баримтыг цуглуулах, үнэлэх үүргийг захиргааны байгууллага хүлээнэ. Энэ хүрээндээ Захиргааны ерөнхий хуулинд заасанчлан тухайн захиргааны шийдвэр гаргах ажиллагаанд хамааралтай тохиолдол бүрийн үндэслэлийг нарийвчлан шинжлэн судалж, оролцогчийн хувьд ач холбогдол бүхий нөхцөл байдлыг тогтоох нь хариуцагчийн үүрэг юм.

Хариуцагч Нийслэлийн Засаг дарга нь маргаан бүхий акт болох Нийслэлийн Засаг даргын Газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг хүчингүй болгох тухай А/1183 дугаар захирамжийг гаргахдаа газар эзэмшигч Б ХХК нь эрх бүхий байгууллагаас батлагдсан зураг төслийг өөрчлөн барилга байгууламж барьсан нь Барилгын болон Газрын тухай хууль тогтоомж, газар эзэмших гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зөрчиж, бусдын газар эзэмшихтэй холбогдсон эрх, хууль ёсны ашиг сонирхолд сөргөөр нөлөөлсөн хэмээн үзэж, нэхэмжлэгчийн газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг хүчингүй болгон шийдвэрлэсэн ч тухайн захиргааны актын үндэслэл болсон батлагдсан зураг төслийг өөрчлөн барилга байгууламж барьсан гэх нөхцөл байдал нь хэний буруутай үйл ажиллагаанаас үүдэлтэй болох, бусдын газар эзэмших эрхтэй холбогдсон эрх, хууль ёсны ашиг сонирхолд сөргөөр нөлөөлж байх тул хэмээн хэний, хуульд заасан ямар эрх, хууль ёсны ашиг сонирхолд сөргөөр нөлөөлсөн болох зэрэг үйл баримтыг бүрэн гүйцэт нягтлан тогтоолгүй шийдвэрлэсэн нь Захиргааны ерөнхий хуулийн 24 дүгээр зүйлийн 24.4-т заасан захиргааны шийдвэр гаргах ажиллагаанд хамааралтай тохиолдол бүрийн үндэслэлийг нарийвчлан шинжлэн судалж, оролцогчийн хувьд ач холбогдол бүхий нөхцөл байдлыг тогтоох үүргээ хэрэгжүүлээгүй байна хэмээн шүүх үзсэн байна. 

Үүнтэй холбогдуулан шүүх, Барилгын тухай хуулийн 37 дугаар зүйлийн 37.1.3-т зааснаар захиалагч нь барилга байгууламжийн техникийн нөхцөл, зураг төсөл боловсруулах, барилгын ажлын зөвшөөрлийг энэ хуулийн 22, 23, 26 дугаар зүйлд заасны дагуу авч, түүнд заасан нөхцөлийг биелүүлэх үүрэгтэй бөгөөд мөн хуулийн 37.4-д захиалагч барилга байгууламжийн зураг төслийг зохиогчийн зөвшөөрөлгүйгээр өөрчлөхийг хориглоно хэмээн заасан тул нэхэмжлэгч Б ХХК-ийн өөрийн барилгыг чухам ямар шалтгааны улмаас батлагдсан тэг тэнхлэгээс зүүн тийш шилжүүлэн барьсан болох, ийнхүү шилжүүлэн барихдаа холбогдох эрх бүхий байгууллагуудад хандаж, зөвшөөрөл авсан байсан эсэх, нэхэмжлэгчийн өөрийн эзэмшил газрын хил дотор барилгыг батлагдсан тэг тэнхлэгээс өөр газарт шилжүүлэн барьсан гэх үйл баримт нь Газрын тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1.1, 40.1.2-д заасан ноцтой зөрчил гэх үндэслэлд хамаарах эсэх асуудлыг хариуцагч захиргааны байгууллага бүрэн гүйцэт шалган тогтоож, шаардлагатай тохиолдолд дээрх асуудлуудтай холбогдуулан Захиргааны ерөнхий хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.1.3-т заасан шинжээчийг оролцуулан дүгнэлт гаргуулсныг үндсэн дээр шийдвэрлэх ёстой байсан.

Ийнхүү нэхэмжлэгч Б ХХК-ийн эзэмшиж буй газар нь барилгын газартай ямар нэг давхцалгүй, Б ХХК-ийн захилгаар баригдаж буй барилгын ажил нь гуравдагч этгээдийн барилгад хэрхэн нөлөөлөх, энэхүү нөлөөлөл нь эдүгээ тус улсад хүчин төгөлдөр мөрдөгдөж буй барилгын норм ба стандартад нийцэж буй эсэхийг шалгаж тогтоох ажиллагааг маргаан бүхий актын хүрээнд хийгээгүй болох нь тогтоогдож байх бөгөөд хариуцагчийн Захиргааны ерөнхий хуулиар хүлээсэн үүргээ хэрэгжүүлээгүй асуудлыг шүүхээс нөхөн хэрэгжүүлэх боломжгүй бөгөөд эл нөхцөл байдлыг цаашид тодруулах шаардлагатай байх тул хариуцагчийг хууль журамд нийцүүлэн маргааны үйл баримтыг бүрэн гүйцэт шалган тогтоох ажиллагааг дахин явуулж дахин шинэ акт гаргах хүртэл маргаан бүхий захиргааны актыг 6 сарын хугацаагаар түдгэлзүүлж шийдвэрлэх нь зүйтэй хэмээн үзсэн байна.

Бааристер кастос хуулийн фирм: 99102531, 99672497