Манай улсад барилгажилт эрчимтэй хөгжиж, томоохон барилга байгууламжийн бүтээн байгуулалт өрнөж байгаа бөгөөд үүнийгээ дагаад барилгын салбарт ажил гүйцэтгэх гэрээний маргаан, барилгын ажлын аливаа доголдол, орон сууцны талбайн зөрүү, барилга байгууламж ашиглалтад оруулахаар тохиролцсон хугацаанд барилгыг ашиглалтад оруулж захиалагчид хүлээлгэж өгөөгүйгээс үүссэн болон хөдөлмөрийн аюулгүй байдал, эрүүл ахуй, үйлдвэрлэлийн осолтой холбоотой зэрэг эрх зүйн маргаан багагүй тохиолддог билээ. Тэгвэл өнөөдрийн нийтлэлээрээ барилгын салбарт хамгийн түгээмэл тохиолддог эрх зүйн маргаан болон анхаарах зарим асуудлын талаар уншигчдад хүргэхээр бэлтгээд байна.

Орон сууцны талбайн хэмжээний зөрүүтэй холбоотой маргаан

Сүүлийн жилүүдэд гэр хорооллын дахин төлөвлөлт, хотжилттой холбоотойгоор орон сууцны зориулалттай хотхотны барилгууд маш олноор баригдах болсон. Энэ ч утгаараа орон сууц захиалгын гэрээний дагуу захиалагчид шилжүүлсэн орон сууцны талбайн хэмжээ гэрээнд заасан хэмжээнээс зөрж, дутах, улмаар захиалагч талбайн зөрүүнд илүү төлсөн төлбөрөө буцаан авахтай холбоотой эрх зүйн маргаан түгээмэл тохиолдох болсон.

Ихэнх тохиолдолд барилгын компаниуд гэрээнд “… орон сууцыг захиалагчид хүлээлгэж өгөх үед гэрээнд заасан талбайн хэмжээнээс 2м.кв-аас их/бага зөрж болох бөгөөд 2м.кв-аас ихгүй тохиолдолд гомдол гаргах эрхгүй” гэж заасан байдаг. Гэтэл орон сууц захиалгын гэрээнд худалдаж буй орон сууцны талбайн хэмжээ, нэгж м.кв талбайн үнэ буюу гэрээний үнэ нь гол нөхцөл байдаг бөгөөд гэрээний стандарт нөхцлийн хувьд захиалагч буюу худалдан авагчид хүлээлгэн өгсөн орон сууцны талбайн хэмжээ нь гэрээгээр тохиролцсон хэмжээнд нийцсэн байх учиртай.

Монгол Улсын Дээд шүүхийн 2017 оны 12 сарын 25-ны өдрийн 02 дугаартай “Худалдах, худалдан авах гэрээний зохицуулалт, шүүхийн практик, анхаарах асуудал” зөвлөмжид “...орон сууцны талбайн хэмжээг мэргэжлийн эсвэл зохих байгууллагаар хэмжүүлж, шалгаж, эд хөрөнгөө хүлээн авах, энэ байдлаар эд хөрөнгөө аваагүй бол худалдан авагч тал Иргэний хуулийн 255.1.1-д зааснаар шаардах эрхээ алдана” гэжээ.

Өөрөөр хэлбэл, орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээгээр худалдан авагч буюу орон сууцны захиалагч орон сууцыг хүлээж авах үедээ түүний доголдлын талаар мэдсэн буюу мэдэх боломжтой байхад хүлээн авсан, гэрээнд орон сууцны талбайн хэмжээг тодорхой тусгасан байхад хүлээж авахаасаа өмнө, эсвэл хүлээж авах үедээ хэмжилт хийлгэх замаар доголдлыг мэдэх боломжтой байхад орон сууцыг хүлээн авсан бол шаардах эрхээ алдах юм.

Иймд орон сууцны талбайн хэмжээ зөрүүтэй эсэхийг урьдчилан мэргэжлийн байгууллагаар хэмжүүлж, эд хөрөнгийг шалгаж авах үүргээ биелүүлэн орон сууцыг хүлээн авах хэрэгтэй, хэрэв доголдол буюу талбайн зөрүүг мэдэх боломжтой байхад хүлээн авсан тохиолдолд худалдан авагч, захиалагчид Иргэний хуулийн 255 дугаар зүйлийн 255.1.1-т зааснаар шаардах эрхээ алдах хуулийн зохицуулалттай болохыг анхаарах нь зүйтэй юм.

Барилга байгууламжийн хэвийн ашиглалтын хугацаанд гарсан зөрчил, доголдолтой холбоотой маргаан

Барилгын тухай хууль тогтоомжид заасанчлан барилга байгууламжийг ашиглалтад зүгшрүүлэх, тохируулах хугацаа нэг жил байхаар хуульчилсан бөгөөд энэхүү нэг жилийн хугацаа дуусгавар болсноос хойш барилга байгууламжийн гадна, дотор засал, бүх төрлийн материал, үндсэн хийц, бүтээц, цэвэр, бохир ус, уур, хий, дулаан, цахилгаан, харилцаа холбооны тоног төхөөрөмж, тоноглолын хэвийн ашиглалтын хугацаа гурваас доошгүй жил байна гэж заасан.

Барилгын тухай хуулийн 14 дүгээр зүйлийн 14.7-д зааснаар барилга байгууламжийн хэвийн ашиглалтын хугацаанд гарсан зөрчлийг захиалагч, зураг төсөл зохиогч, гүйцэтгэгч, материал ханган нийлүүлэгч, эзэмшигчийн аль буруутай этгээд арилгаж, хохирлыг барагдуулах зохицуулалттай. Өөрөөр хэлбэл, дээрх хугацаанд аливаа зөрчил, доголдлын шалтгаан нөхцөл, түүнийг бий болоход хүргэсэн буруутай этгээдийг тогтоосон байх учиртай юм. 

Энэ төрлийн барилга байгууламжийн доголдол, зөрчлийн хувьд захиалагчид хүлээлгэн өгөх үед мэдэх боломжгүй буюу үр дагавар ихтэй, барилга байгууламжийн үндсэн хийц бүтээцэд хамаарах, эсхүл ЦБУ, ХАС-тай холбоотой зөрчлүүд эзэлдэг байна. 

Хэрэглэгчийн эрхийг хамгаалах тухай хуульд хэрэглэгч баталгаат болон эдэлгээний хугацааны дотор барааны чанар, аюулгүй байдлаар хангагдах эрхтэй гэж заасан боловч манай улсад Барилгын тухай хуулийн хийдэл, хэвийн ашиглалтын жижиг хугацаа, хэвийн ашиглалтын явцад гарсан зөрчлийг тогтоох, шийдвэрлэхтэй холбоотой норм, дүрэм, журамд хангалттай нарийвчлан зохицуулагдаагүйгээс энэ төрлийн маргаанд хэрэглэгчийн эрх, ашиг сонирхол хангалттай хамгаалагдаж чадахгүй байгаа юм.

ХАБЭА-тай холбоотой талуудын хүлээх хариуцлагыг гэрээнд тодорхой тусгаагүйгээс маргаан их гардаг.

Ерөнхий гүйцэтгэгч туслан гүйцэтгэгчдийн хооронд байгуулсан ажил гүйцэтгэх гэрээнд талууд ХАБЭА-тай холбоотой хүлээх хариуцлагыг тодорхой тусгаж, харилцан тохиролцохгүй байх, энэ талаар гэрээнд заалгүй үлдээх нь өөрийгөө эрсдлээс хамгаалж байна хэмээн хөнгөмсгөөр найдах нь олонтаа байдаг. Гэтэл талууд гэрээнд өөрөөр заагаагүй буюу гэрээгээр үүнийг тохиролцоогүй л бол хуулийг баримтална.

Сүүлийн үед барилгын талбайд мөрдөгдөх ХАБЭА-н дүрэм журмыг биелүүлээгүй, нэг бүрийн хамгаалах хэрэгслийг зориулалтын дагуу өмсөж хэрэглээгүй, эргээд тэдгээрийг ажиллуулагч буюу гүйцэтгэгч компани энэ талаар хуульд заасан үүргээ биелүүлэн ажиллаагүйгээс барилгын талбайд ажиллаж байсан ажилчид амь нас, эрүүл мэндээрээ хохирох явдал цөөнгүй гарах болсон. 

Хөдөлмөрийн аюулгүй байдал эрүүл ахуйн тухай хуулийн 28 дугаар зүйлийн 28.3-т “Захиалагч, ерөнхий болон туслан гүйцэтгэгч нь хөдөлмөрийн аюулгүй байдал, эрүүл ахуйн стандартыг хангах, болзошгүй тохиолдлоос урьдчилан сэргийлэх арга хэмжээ, үйлдвэрлэлийн осол, хурц хордлого, мэргэжлээс шалтгаалах өвчний улмаас ажилтанд учирсан хохирлыг нөхөн төлөх, амь нас, эрүүл мэндийн даатгалд хамруулах зэрэгт зайлшгүй шаардагдах хөрөнгө, хөдөлмөрийн аюулгүй байдал, эрүүл ахуйн талаар харилцан хүлээх үүрэг, хариуцлагыг гэрээнд тодорхой тусгана. Хэрэв гэрээнд энэ талаар тусгаагүй бол тухайн асуудлыг ерөнхий гүйцэтгэгч хариуцна” гэж заасан.

Өөрөөр хэлбэл, ажил гүйцэтгэх гэрээнд талууд ХАБЭА-н талаар хүлээх үүрэг, хариуцлагыг тодорхой тусгаагүйгээс дан ганц хөрөнгө, мөнгө төлөх хариуцлагыг хүлээгээд зогсохгүй дээрх тохиолдолд эрүүгийн хариуцлага ч хүлээх үндэслэл болдог. 

Иймд гэрээ байгуулахдаа мэргэжлийн хуульчаас зөвлөгөө авч, гэрээний заалт нэг бүрийг анхааран танилцаж, харилцан тохиролцож гэрээгээ байгуулахаас гадна ямар ч тохиолдолд ХАБЭА-н дүрэм журмыг баталж мөрдүүлэх, ХАБЭА хариуцсан мэргэжлийн ажилтан ажиллуулах, хамгаалах хэрэгслээр хангах, энэ талаар заавар чиглэл тогтмол өгч, ХАБЭА-н дэвтэрт тэмдэглэл үйлдэж байх нь учирч болох эрсдлээс хамгаалах юм.

Гүйцэтгэгч тал гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зөрчсөнөөс гэрээнээс татгалзах, гэрээг цуцлахтай холбоотой үүссэн маргаан

Сүүлийн үед цахим сүлжээгээр барилгын компани орон сууцны барилгыг ашиглалтад оруулахаар тохирсон хугацаанд ашиглалтад оруулаагүй барилгын ажил нь олон жил үргэлжилж байгаа гэх зэргээр гүйцэтгэгч гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зөрчсөнтэй холбоотой мэдээллүүд ихээхэн гарч, энэ төрлийн маргаан ч шүүхээр маш олон шийдвэрлэгдэж байна.

Үүнээс үүдэн захиалагч Иргэний хуулийн 355 дугаар зүйлийн 355.1-т Гэрээний аль нэг тал үүргээ ноцтой зөрчсөн бол энэ хуулийн 225, 226 дугаар зүйлүүдэд заасан үндэслэл, журмын дагуу нөгөө тал гэрээг цуцалж, учирсан хохирлоо нөхөн төлүүлэхээр шаардах эрхтэй бөгөөд гэрээний дагуу гүйцэтгэгчид төлсөн төлбөрөө буцаан шаардахын зэрэгцээ гэрээгээр тохиролцсон тохиолдолд алданги болон гэрээний үүрэг зөрчсөний улмаас учирсан хохирлыг нөхөн төлүүлэх боломжтой байдаг.

Энэ төрлийн маргаанд гэрээний үүрэг зөрчсөний улмаас учирсан хохиролд орон сууцыг захиалахын тулд зээл авсан тохиолдолд зээлийн хүү төлж гарсан зардал, гэрээний үүрэг зөрчсөнөөс захиалсан орон сууцаа хүлээн авч чадахгүй, орон сууц хөлсөлсөн бол түүний зардал болон захиалагчийн зүгээс өөрт хохирол учирсан гэж үзэж буй бусад зүйлийг нотлох холбогдох баримтын хамт гарган шаардах эрхээ хэрэгжүүлэх юм.

Ажил гүйцэтгэх гэрээг цуцалсантай холбоотой хохирол шаардах эрх Иргэний хуулийн 355 дугаар зүйлийн 355.1 дэх хэсэгт зааснаар тодорхойлогдох бөгөөд гүйцэтгэгч талын үүргийн зөрчлийн улмаас гэрээ цуцлагдсан нөхцөлд захиалагчид учирсан хохирол, захиалагчийн гаргасан зардал нь Иргэний хуулийн 227 дугаар зүйлийн 227.3 дахь хэсэгт зааснаар хохиролд тооцогддог байна.

Иймээс барилгын салбарт эрх зүйн харилцаанд маргаан гарсан бол заавал мэргэжлийн хуульчдаас зөвлөгөө авахыг энэхүү нийтлэлээрээ дамжуулан уншигчдадаа зөвлөх байна.