Тохиолдол: Иргэн Н гурван өрөө орон сууц захиалахаар Б компанитай “Орон сууц захиалгаар бариулах гэрээ” байгуулж, орон сууцны үнийг гэрээнд заасан хугацаанд төлж, гэрээгээр хүлээсэн үүргээ бүрэн биелүүлжээ. Гэтэл гүйцэтгэгч тал орон сууцыг гэрээнд заасан хугацаанд ашиглалтад оруулаагүй бөгөөд захиалагчаас ковид-19 цар тахлын нөлөөллөөс барилгын материалын үнэ өссөн, захиалагчдаас төвлөрүүлсэн мөнгөн хөрөнгөөр барилгыг бүрэн барьж ашиглалтад оруулах боломжгүй гэх шалтгаанаар орон сууцны м.кв талбайн үнийг нэмж, нэн даруй орон сууцны нэмэгдсэн төлбөрийг төлөхийг шаарджээ. Захиалагч Н дахин төлбөр төлөхийг зөвшөөрөөгүй тул гүйцэтгэгч тал Н-д гэрээнээс татгалзах тухай мэдэгдэл хүргүүлжээ. 

Гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулах ба төсөв

Иргэний хуулийн 345 дугаар зүйлийн 345.1 дэх хэсэгт “Гэрээнд заасан ажлыг гүйцэтгэхдээ ажил гүйцэтгэгч төсөв зохиож болно” гэж, 345.2 дахь хэсэгт “Гэрээ байгуулах үед урьдчилан төлөвлөх боломжгүй байснаас төсвийн хэмжээ нэмэгдэхээр байвал ажил гүйцэтгэгч энэ тухай захиалагчид нэн даруй мэдэгдэх үүрэгтэй” гэж тус тус заасан.

Орон сууц захиалгаар бариулах гэрээтэй холбоотой маргаанд барилгын компани орон сууцны төсөвт өртөг нэмэгдэхээр  байгааг хэзээ мэдсэн болон энэ талаар захиалагчид хэзээ хэрхэн мэдэгдсэн нь ач холбогдолтой байдаг. Өөрөөр хэлбэл, барилгын компани орон сууцны төсөвт өртөг нэмэгдэж, талбайн үнэ нэмэгдэхээр байгааг захиалагч талд нэн даруй мэдэгдэх үүрэгтэй. Үнийн өсөлттэй холбоотой гэрээний үнэд нэмэлт өөрчлөлт оруулах тохиолдолд зөрүү үнийг бодитой тогтоосон байх учиртай буюу гэрээ байгуулах үеийн орон сууцны барилгын төсөв, дутуу баригдсан барилгыг бүрэн барьж ашиглалтад оруулах барилгын ажлын төсөв, эрх бүхий байгууллагын мөнгөний ханшийн лавлагаа, барилгын материалын үнийн өсөлтийн судалгаа гэх мэт хүчин зүйлсэд тулгуурлаж тогтоогдсон байх учиртай юм. 

Гэрээнээс татгалзсанаас үүсэх үр дагавар

Хүчин төгөлдөр байгуулагдсан гэрээг хууль буюу гэрээнд заасны дагуу гэрээний нэг талын хүсэл зоригоор буцаахыг гэрээнээс татгалзах гэнэ. Харин хууль буюу гэрээнд заасны дагуу нэг тал хүсэл зоригоо илэрхийлснээр хүчин төгөлдөр гэрээний хэрэгжсэн хэсэг хэвээр үлдэж, үүргийн харилцааг цаашид дуусгавар болгохыг гэрээг цуцлах гэнэ.

Гэрээнээс татгалзах тохиолдолд талууд гэрээгээр өгсөн авснаа буцаадаг бол гэрээг цуцлахад цуцлах хүртэлх гэрээний харилцаа хэвээр үлдэж, цуцалснаас хойшхи үр дагаврыг талууд шийдвэрлэдгээрээ ялгаатай.

Гүйцэтгэгч тал гэрээнээс татгалзсан тохиолдолд захиалагч тал орон сууцны төлбөрт төлсөн төлбөрөө буцаан нэхэмжлэхээс гадна өөрт учирсан хохирлоо барилгын компаниас шаардах эрхтэй.

Үнийн зөрүү

Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлийн 189.1 дэх хэсэгт “Гэрээний талууд хуулийн хүрээнд гэрээг чөлөөтэй байгуулах, түүний агуулгыг өөрсдөө тодорхойлох эрхтэй” гэж заасан. Барилгын компани захиалагч талаас төсөв нэмэгдсэнтэй холбогдуулан нэмэлт төлбөр шаардах эрхээ хэрэгжүүлэхийн тулд талууд энэ талаар гэрээндээ тохиролцсон байх ёстой. Зарим барилгын компаниуд гэрээндээ “Барилгын материал, ажиллах хүчний үнэ, мөнгөний ханш зэрэг нь гэрээ байгуулах үеийн байдлаас 10 хувиас дээш хэмжээгээр өссөн тохиолдолд гэрээний үнэд тохируулга хийнэ” гэж заасан байдаг. Гэтэл барилгын компани гэрээндээ үнэ нэмэгдэх тохиолдолд хэрхэх тухай тусгаагүй, талууд энэ талаар харилцан тохиролцоогүйн улмаас орон сууцны үнээ нэмэх шаардлагатай болсон ч гэрээ байгуулснаас хойш талууд гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулаагүй тохиолдолд орон сууцны үнийг нэмэх боломжгүйд хүрдэг. Өөрөөр хэлбэл, гэрээний үнэ нэмэгдэх тохиолдолд хэрхэн шийдвэрлэх талаар талууд харилцан тохиролцоогүйгээс орон сууцны үнэ нэмэгдсэн ч барилгын компаниуд зөрүү төлбөр шаардах эрхээ алддаг байна.

Өмгөөллийн Барристер Кастос ХХК-ийн байгууллага хариуцсан мэргэжилтэн Д.Анужин