Энэхүү нийтлэлээр Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн талаар иргэд болон байгууллагад нэгдсэн нэг ойлголтыг өгөх зорилгоор мэдээллийг бэлтгэлээ.

Монгол Улсын Их Хурлаас 2003 оны 06 дугаар сарын 18-ны өдөр Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай хуулийг шинэчлэн баталж, хүчин төгөлдөр мөрдөгдөж эхэлснээс хойш 13 жил өнгөрч байна.

Уг хууль тогтоомж нь Иргэний хууль, Барилгын тухай хууль, Орон сууцны тухай хууль, Орон сууц хувьчлах тухай хууль, энэ хууль болон тэдгээртэй нийцүүлэн гаргасан хууль тогтоомжийн бусад актаас бүрдэнэ.

Сууц өмчлөгчдийн холбоо гэж юу вэ?

Сууц өмчлөгчдийн холбоо гэдэг нь /цаашид СӨХ гэх/ хуулийн этгээдийн эрхгүй бөгөөд орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгө болон орчны газрын ашиглалтын хэвийн байдлыг хангах, хамгаалах, оршин суугчдад үйлчлэх тэдний ая тухтай байдлыг хангах, үйлчлэх үүрэгтэйн хувьд нэлээд хязгаарлагдмал эрх, үүрэгтэйгээр ажиллана. 

Тухайлбал: Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, Нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай хуулийн 3 дугаар зүйлийн “өмчлөх” гэсэн ойлголт нь  Иргэний хуулийн 142, 146,148 дугаар зүйл болон бусад заалтуудаар,  “эзэмших” гэсэн ойлголт нь мөн хуулийн 89-97 дугаар зүйлд зааснаар, “ашиглах” гэсэн ойлголт нь Барилгын тухай хуулийн 20, Газрын тухай хуулийн 44 дүгээр зүйлд зааснаар тус тус зохицуулагдахын дээр Газрын тухай хуулийн 44 дүгээр зүйлд зааснаас бусад газар эзэмших, ашиглахтай холбоотой заалтууд СӨХ-д хамаарч үйлчлэхгүй.

Сууц өмчлөгчдийн холбооны бүртгэл гэж юуг хамруулан үзэх вэ?

СӨХ дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийг бүртгэнэ, бүртгүүлнэ гэдэг нь өмчлөгч, эзэмшигч өөрийн хөрөнгө, өмчийн зүйлийг эрх бүхий байгууллагад бүртгүүлнэ гэсэн ойлголтоос өөр ойлголт юм. Сууцны байшин болон ямар хэмжээтэй, юунд зориулагдсан хичнээн тооны, ямар үнэлгээтэй хөрөнгө СӨХ-ны хамгаалалтанд байна вэ гэдгийг харуулах, улсын нэгдсэн тоо бүртгэлд зориулагдсан тооцоо судалгааг СӨХ-ны хөрөнгийн бүртгэл гэж үзэх нь зүйтэй.

Энэ хууль болон Газрын тухай хуульд нийтийн зориулалттай байшингийн орчны газрыг СӨХ-д ашиглуулах асуудлыг төлөвлөх, баталгаажуулах, гэрээ байгуулах, хяналт тавих гэсэн үе шаттай хэрэгжихээр заасан боловч үе шатны ажлын дараалал, зааг, ялгаа, хэрэгжүүлэх субъектийн талаар хуульд нарийвчилан тусгагдаагүй тул ажил цалгардах, маргаан гарах байдал ажиглагдаж байна.

а. Газрын тухай хуулийн 44 дүгээр зүйлийн 44. 8-д зааснаар нарийвчилсан тооцоо судалгаа хийсний дараа СӨХ-д ашиглуулах орчны газрын ерөнхий төлөвлөгөөг Аймаг, Нийслэлийн газрын алба, Хот байгуулалтын алба батлах бөгөөд түүнд хаана байршилтай, хичнээн хэмжээний газрыг СӨХ-д ашиглуулж болохыг  тусгасан байх шаардлагатай.

б. Дээрх ерөнхий төлөвлөгөөг үндэслэн СӨХ–ны гүйцэтгэх захирал баг, хорооны Засаг даргын саналыг авч, орчны газраа ашиглах хүсэлтээ Аймаг, Нийслэлийн Засаг даргад гаргана. Түүнчлэн олон СӨХ тус бүрийн саналаа гарган нэгдэж  Сууц өмчлөгчдийн холбооны Дээд зөвлөлөөр дамжуулан Засаг даргад хүргүүлж болно. 

Саналыг хүлээн авсан  Засаг дарга уг СӨХ нь сум, дүүргийн Засаг даргын тамгын газарт бүртгэгдсэн эсэхийг шалган зөрчилгүй гэж үзвэл Аймаг, Нийслэлийн барилга, хот байгуулалт, төлөвлөлтийн газрын дэргэдэх техникийн зөвлөлийн хуралдааны дүгнэлтийг үндэслэж, Газрын тухай хуулийн 21 дүгээр зүйлийн 21.2.3, 21.3.2-т зааснаар ашиглуулах газрын хэмжээг тогтоон эрхийг баталгаажуулна . 

в. Ийнхүү орчны газрыг СӨХ-д ашиглуулах тухай шийдвэр гарч, баталгаажсаны дараа тухайн СӨХ-ны гүйцэтгэх захирал нь Газрын тухай хуулийн 44 дүгээр зүйлийн 44.6-д заасан шаардлагыг хангасан баримт бичгийг Аймаг, Нийслэлийн Засаг даргын газрын асуудал эрхэлсэн алба, сумдын газрын даамалд ирүүлэх үүрэгтэй. Газрын алба, газрын даамал шаардлага хангаж байгаа гэж үзвэл ашиглуулах газрын баталгаат хэмжээ тогтоосон актыг үндэслэн газар ашиглах эрх, үүрэг, хугацааг нарийвчлан тусгасан гэрээ байгуулна. Харин газар ашиглуулах гэрчилгээ олгохгүй.

г. СӨХ-дод ашиглуулсан газрын ашиглалт, арчлалт, хамгаалалтад оршин суугчид болон барилга, хот байгуулалт, төлөвлөлтийн газар, газрын алба, мэргэжлийн хяналтын байгууллага, сууц өмчлөгчдийн холбооны Дээд зөвлөл, орон сууц ашиглалтын газар мэргэжлийн удирдлагаар хангахын зэрэгцээ хяналт тавих эрхтэй.

Орон сууцны техникийн зориулалттай зарим өрөө доод хонгил, шатны доорх зайнд түрээсийн гэрээ, эзэмших эрхийн бичиг, зарим эрх бүхий албан тушаалтны бичгийн болон аман шийдвэрээр амьдралын гачигдалтай айл болон хүн амьдарч орон сууцны зориулалтаар түүнийгээ засан сайжруулж эзэмшсээр ирсэн ба одоо ч ийм айл өрх тэнд амьдарч байна. Эдгээр хүмүүс нь Иргэний хуулийн 143 дугаар зүйлийн 143.4-т зааснаар тухайн байшинд үйл ажиллагаа явуулж байгаа СӨХ-ны гишүүн төдийгүй сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн өмчлөгч, эзэмшигч мөн юм.

Орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгө, дэвсгэр болон орчны газарт ямар эд хөрөнгө хамаарах вэ? 

Орон сууцны байшингийн гадна хана, даацын хана, багана, доод хонгил, дээвэр, дээврийн хонгил, цахилгаан болон явган шат, шатны хонгил, сууцны бус зориулалттай техникийн болон нэгдүгээр давхрын үйлчилгээний өрөө, сууц хоорондын талбай, түүний тагт, сууцны доторх дундын өмчлөлийн зүйл, тоног төхөөрөмж, орцны цонх, хаалга, довжоо, саравч, хог зайлуулах хоолой, орон сууцны байшингийн халаалт болон халуун, хүйтэн усны шугам сүлжээний удирдах зангилааны анхны хаалт, цахилгааны оролтын самбар, холбооны шугамын давхрын холболтын хайрцаг хүртэлх, шалны +0.00 тэмдэгтээс дээшхи бохир усны шугам сүлжээнүүд, тухайн орон сууцны дээрх болон доорх нийтийн зориулалттай усан сан, машины зогсоол, тэдгээртэй адилтгах байгууламж зэрэг эд хөрөнгө зэрэг хамаарна. 

Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх барих дээд байгууллага хэн байх вэ? Дээд байгууллага нь ямар асуудал хэлэлцэх вэ? 

Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх барих дээд байгууллага нь бүх гишүүдийн хурал байна. 

Бүх гишүүдийн хурлаар холбооны дүрэм батлах, түүнд нэмэлт, өөрчлөлт оруулах; холбооны төсөв, тайлан, тэнцлийг хэлэлцэж батлах, орон сууцны хэвийн ажиллагааг хангах зорилгоор сан байгуулах, зээл авах; холбооны сан болон зээлийн хөрөнгийн бүрдүүлэлт, ашиглалт, захиран зарцуулалтыг шийдвэрлэх; удирдах болон хяналтын зөвлөлийн гишүүдийг сууц өмчлөгчдөөс сонгож, тайланг нь хэлэлцэх, тэдний үйл ажиллагаатай холбогдсон гомдлыг хянан шийдвэрлэх; холбоог өөрчлөн байгуулах; холбоог төрийн бус байгууллагад элсүүлэх, гишүүнээс гаргах; байшин болон орцны харуул хамгаалалтын асуудал; дэвсгэр болон орчны газрын ашиглалт, арчлалт, хамгаалалтын асуудал; сууц өмчлөгч сууцныхаа зориулалт, төлөвлөлтийг өөрчлөх зорилгоор орчны газарт барилга барих; тухайн орон сууцны байшингийн орчны газрыг зориулалтаар нь ашиглаж байгаа байдалд хяналт тавих гэх эдгээр асуудлуудыг хэлэлцдэг байна. 

Уг хурлын шийдвэр нь бүх гишүүд 50-иас дээш хувь оролцсоноор хүчин төгөлдөр болно. 

Сууц өмчлөгч ямар эрх эдэлж, үүрэг хүлээдэг вэ? 

Сууц өмчлөгч гэж нийтийн зориулалттай орон сууцны байшин дахь сууцыг захиран зарцуулах эрх бүхий этгээдийг ойлгоно. Сууц өмчлөгч нь Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, Нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай хуулийн 13 дугаар зүйлд заасан эрхийг эдэлж, үүргийг хүлээдэг. Үүнд: 

Сууц өмчлөгчийн эрх: 

13.1.1.Иргэний хуулийн 148.1, 149 дүгээр зүйлд заасан эрх;

13.1.2.холбоо болон бусад сууц өмчлөгчдөөс зөвшөөрөл авахгүйгээр дангаар өмчлөх сууцаа захиран зарцуулах;

13.1.3.хурлын тогтоол, тэмдэглэлтэй танилцах, үнэн зөв эсэхийг хянах;

13.1.4.засвар, үйлчилгээний хөлс, зардал үндэслэлтэй эсэхийг холбогдох байгууллагад тавьж шийдвэрлүүлэх;

13.1.5.хуульд заасан бусад эрх.

Сууц өмчлөгчийн үүрэг:

13.2.1.Иргэний хуулийн 148.2 болон энэ хууль, холбооны дүрмийг сахин биелүүлэх;

13.2.2.бүх гишүүдийн болон удирдах зөвлөлийн хурлын шийдвэрийг биелүүлэх;

13.2.3.дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн ашиглалт, хамгаалалт, засвар, үйлчилгээтэй холбогдсон болон бусад нийтлэг зардлыг санхүүжүүлэхэд Иргэний хуулийн 147 дугаар зүйл болон энэ хуулийн 16 дугаар зүйлд заасны дагуу оролцох;

13.2.4.өөрийн сууцны доторхи засвар, үйлчилгээний бүх зардлыг хариуцахаас гадна мэргэжлийн байгууллагаас үзүүлсэн үйлчилгээний хөлсийг төлөх;

13.2.5.гэр бүлийн гишүүд, түүнчлэн өөрийнх нь сууцыг эзэмшиж байгаа этгээд бусдын сууцанд болон дундын өмчлөлийн эд хөрөнгөд хохирол учруулбал уг хохирлыг өөрийн хөрөнгөөр арилгах;

13.2.6.сууцаа бусдад эзэмшүүлж, ашиглуулж байгаа бол эзэмшигч, ашиглагчийн гүйцэтгээгүй үүргийг гүйцэтгэх;

13.2.7.сууцныхаа зориулалт, төлөвлөлт, үндсэн бүтээц, хийц, инженерийн шугам сүлжээг эрх бүхий байгууллагын зөвшөөрөлгүйгээр өөрчлөхгүй байх;

13.2.8.сууц өмчлөх эрхээ бусдад шилжүүлэхдээ холбоонд мэдэгдэх;

13.2.9.хуульд заасан бусад үүрэг.

Сууц өмчлөгчдийн холбоо нь шүүхэд нэхэмжлэл гаргах боломжтой юу?

Иргэний хуулийн 143 дугаар зүйлийн 143.3-т Сууц өмчлөгчдийн холбоо нь хуулийн этгээдийн эрхгүй байхаар, энэ хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.2.6-д Сууц өмчлөгчдийн холбоог төрийн бус байгууллагад хамааруулсан байж болохоор тус тус хуульчилсан. Дээрх заалтуудаас үүдэлтэйгээр СӨХ шүүхэд нэхэмжлэл гаргах эрхтэй, эрхгүй гэсэн асуудал хөндөгддөг.

Монгол Улсын Дээд шүүх 1996 онд албан бичгээр Хууль зүй, дотоод хэргийн сайд болон Сууц өмчлөгчдийн холбооны Дээд зөвлөлд хандаж,  Иргэний хуулийн 149 дүгээр зүйлийн 149.1 дүгээр зүйлд зааснаар СӨХ нь шүүхэд нэхэмжлэл гаргаж болно гэж хариу өгсөнөөс үзэхэд СӨХ-г төлөөлж, гүйцэтгэх захирал иргэний хэргийн шүүхэд ямарч асуудлаар нэхэмжлэл гаргаж болно гэж үзнэ.

Захиргааны хэрэг хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 3 дугаар зүйлийн 3.1.7-д зааснаар нэхэмжлэл гаргах эрхтэй субект нь иргэн, хуулийн этгээд байна гэж тодорхойлсон тул захиргааны хэргийн шүүхэд СӨХ болон түүний гүйцэтгэх захирал нэхэмжлэл гаргах эрхгүй. Харин тухайн СӨХ-ны гишүүдийн санал, хүсэлтийг үндэслэн СӨХ-ны гүйцэтгэх захирал нь түүний  итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчөөрөө дамжуулан шүүхэд нэхэмжлэл гаргаж  болно. 

Орон сууц худалдан авагч, сууц өмчлөгчдөд анхаарах асуудал 

Сууц худалдан авагч нь сууцыг өөрийн өмчлөлдөө шилжүүлэхээс өмнө уг сууцтай холбоотой биелэгдээгүй үүрэг байгаа эсэхийг худалдагч болон холбогдох байгууллагуудаас магадлах үүрэгтэй бөгөөд уг үүргийг биелүүлээгүйгээс үүсэх үр дагаврыг өөрөө бүрэн хариуцна.