Манай улсад “дундаж” иргэд орон сууцтай болох гэж ёстой л юм юм үздэг дээ. Олон жил мөнгө хураах, эсвэл ипотекийн зээлийн шаардлага хангадаг болох, зээлээ хөөцөлдөх зэргээс эхлүүлээд, байраа сонгох, гэрээ хийх гээд толгой өвтгөх асуудал мундахгүй.

Энэ бүхний ард амжилттай гарч, байраа хүлээж авлаа гэтэл өнөө хамаг байдгаа тавьж  авсан байр нь асуудалтай байх нь бий. Байрны талбайн хэмжээ буюу м.кв дутуу байх нь түгээмэл. Хэн ч арай гэж цуглуулсан хэдэн төгрөгөөсөө “хаана ч байхгүй” талбайн төлбөрт хэдэн саяыг бүү хэл хэдэн мянган төгрөг ч төлөхийг хүсэхгүй шүү дээ.

Байрны талбайн хэмжээ  дутуу байвал та ямар шат дарааллаар, ямар арга хэмжээ авбал зохих  зөвлөмжийг нэгэн иргэний туршлагад  үндэслэн бичив.

Дараах гол зүйлсийг анхаарах ёстой:

• Гэрээнд талбайн хэмжээг болон м.кв-ын үнийг илэрхийлсэн байх.
• Эрх бүхий байгууллагаар талбайг хэмжүүлж, гомдол гаргах хугацааг баримтлах.
• Дутуу талбайд харгалзах төлбөрийн хэмжээг зөв тодорхойлох.
• Нөгөө талдаа нэмэлт хугацаа олгох, хуульд заасан хугацаанд шүүхэд хандах.
• Эдгээр шаардлагууд ямар учиртай, энэ талаар хэрхэн арга хэмжээ авбал зохих талаар хуулийн төвөгтэй хэллэгээр бус харин танд ойлгомжтой байдлаар тайлбарлахыг хичээе.

Гэрээнд талбайн хэмжээ,  м.кв-ын үнийг илэрхийлсэн байх нь яагаад чухал вэ?

Таны “худалдах-худалдан авах гэрээ” эсхүл “орон сууц захиалгын гэрээ” – нд  таны  авч буй байрны талбайн хэмжээг илэрхийлсэн байх шаардлагатайгаас гадна тус талбайн м.кв тутмыг хэдэн төгрөгөөр үнэлж худалдаж байгааг тодорхой бичсэн байх шаардлагатай.

Байр худалдаж буй дийлэнх иргэд, компаниуд байрныхаа үнийг 1 м.кв нь ... төгрөг зэргээр илэрхийлж, нийт үнээ тодорхойлох нь түгээмэл. Харин дутуу м.кв-д харгалзах төлбөрийг шүүхийн журмаар буцаан шаардахад юун түрүүнд талууд гэрээндээ байрны үнийг хэрхэн тохиролцсон нь чухал ач холбогдолтой.

Учир нь худалдагч тал танд гэрээнд тодорхойлсон шинж, шаардлагыг хангасан байр хүлээлгэж өгөх үүрэгтэй. Энэ үүргээ бүрэн биелүүлээгүй буюу танд хүлээлгэж өгсөн байрны бодит талбайн хэмжээ гэрээнд зааснаас бага, дутуу байвал та дутуу хэмжээгээр нь харгалзах төлбөрөө буцаан шаардах боломжтой.

Бодит талбайн хэмжээ гэрээнд зааснаас бага, дутуу байвал та дутуу хэмжээгээр нь харгалзах төлбөрөө буцаан шаардах боломжтой.

Өөрөөр хэлбэл талбай заагаагүй, заасан ч нэг м.кв–ын үнийг заагаагүй бол дутуу талбайн төлбөрийг буцаан шаардахад багагүй бэрхшээлтэй байх эсвэл бүр боломжгүй болох эрсдэлтэй.

Учир нь Иргэний хуульд зааснаар гэрээгээр тогтоосон хэмжээ бүхий эд хөрөнгийг биет байдлын хувьд доголдолгүй гэж үзнэ. Хэрвээ гэрээнд энэ талаар заагаагүй бол гэрээнд заасан зориулалтаар ашиглах боломжтой байвал доголдолгүй гэж үзнэ (Иргэний хуулийн 251.1, 251.2).

Гэрээнд талбайг заагаагүй байвал хүн амьдрах буюу оршин суух боломжтой байрыг танд хүлээлгэж өгсөн учир доголдолгүй эд хөрөнгө хүлээлгэж өгсөн гэж худалдагч талаас таны шаардлагыг эсэргүүцэхийг үгүйсгэхгүй.

Эрх бүхий байгууллагаар талбайг хэмжүүлж, гомдол гаргах хугацааг баримтлах:

“Эрх бүхий байгууллагаар” гэж тодотгосныг анхаараарай. Энэ төрлийн маргааныг шүүхээр шийдвэрлэж буй практикаас харахад хуучнаар “архитектур, барилга бүтээц, барилгын зохион байгуулалтын зураг төсөл”–ийн ажил үйлчилгээ гүйцэтгэх тусгай зөвшөөрөлтэй компаниар байрны талбайн м.кв – ын хэмжилтийг хийлгэсэн байхыг шаарддаг.

Энэ нь одоогийн Зөвшөөрлийн тухай хуульд зааснаар “бага, дунд, өндөр, онцгой төвөгшилтэй барилга байгууламжийн зураг төсөл боловсруулах” тусгай зөвшөөрөл гэсэн нэршилтэй болсон.

Иймд та хэмжилтээ хийлгэж буй компаниа энэ төрлийн хэмжилт хийх тусгай зөвшөөрөлтэй эсэхийг бататган шалгасны дараа хэмжүүлэх нь зүйтэй. Хэмжилт хийлгэхэд байрны талбайн м.кв гэрээнд зааснаас бага байвал та гэрээ, эсвэл хуульд заасан хугацаанд багтаан худалдагч талд энэ талаарх гомдлоо гаргах шаардлагатай.

Аливаа эд зүйл худалдаж авсан хүн тухайн эд зүйлээ хүлээж авснаас хойш эсвэл бодитоор хүлээж аваагүй ч өмчлөлийг нь шилжүүлж авсан бол өмчлөлийг нь шилжүүлж авснаас хойш тухайн худалдаж авсан эд зүйлсийн доголдлын талаар худалдагчид гомдол гаргах боломжтой хугацаа сүүлийн гэж бий.

Тухайлбал, Иргэний хуулийн 254.6-д зааснаар худалдагч эд хөрөнгийн баталгаат хугацаа тогтоосон бол энэ хугацааны дотор, баталгаат хугацаа тогтоогоогүй бол тухайн эд хөрөнгийг өмчлөх эрхийг шилжүүлэн авснаас хойш 6 сарын дотор тухайн доголдолтой холбоотой шаардлага гаргах эрхтэй.

Хэрвээ таны гэрээнд худалдагч талаас тухайн байртай холбоотой баталгаат хугацаа тогтоосон бол тэр хугацааны дотор та байрны м.кв–аа гэрээнд заасан хэмжээнд хүрч буй эсэхийг хэмжүүлж, дутуу байвал мөн тухайн хугацаанд багтаан та худалдагч талд шаардлагаа хүргүүлэх ёстой. Гэрээнд баталгаат хугацаа заагаагүй бол Иргэний хуулийн дээрх заалтад заасны дагуу 6 сарын дотор та худалдагч талд шаардлагаа хүргүүлэх хэрэгтэй.

Дутуу талбайд харгалзах төлбөрийн хэмжээг зөв тодорхойлох:

М.кв дутуу тохиолдолд мэдээж гэрээнд заасан 1 м.кв–ын үнийг дутаж буй талбайн хэмжээнд үржүүлэн энэ төлбөрийн хэмжээг тодорхойлох нь ойлгомжтой. Та байраа худалдагчаас нь шууд худалдаж авч буй үед яг энэ аргаар дутуу талбайд харгалзах төлбөрийг тодорхойлно.

Иргэн, компанийн байрыг “эрх шилжүүлэх гэрээ” хийх замаар худалдаж авах тохиолдол цөөнгүй байдаг. Ингэхдээ танд “эрх”-ээ шилжүүлж буй хүн анх тухайн байрыг авсан үнээс өндөр үнээр тус “эрх”-ээ танд шилжүүлэх нь бий.

Энэ тохиолдолд та “эрх шилжүүлэх гэрээ”-нд заасан 1 м.кв-ын үнийг бус харин танд эрхээ шилжүүлсэн хүний анх байгуулсан “худалдах-худалдан авах гэрээ”-нд заасан үнийг үндэслэж дутсан талбайд харгалзах төлбөрийг тодорхойлох шаардлагатай болно (Иргэний хуулийн 254.1).

Нөгөө талдаа нэмэлт хугацаа олгох, хуульд заасан хугацаанд шүүхэд хандах:

Танд байр худалдсан иргэн, компани гэрээнд зааснаас дутуу талбай бүхий байр танд хүлээлгэн өгч, гэрээний үүргээ зөрчсөн бол та шүүхэд хандахаас өмнө юун түрүүнд тухайн иргэн, компанид үүргийн зөрчлөө арилгах хугацаа олгох шаардлагатай байдаг.

Нэмэлт хугацаа олголгүйгээр шууд шүүхэд хандсан тохиолдолд шүүхээс таныг нөгөө талдаа нэмэлт хугацаа олгох нь зүйтэй гэвэл та хугацаа алдах эрсдэлтэй.

Нөгөөтээгүүр Иргэний хуульд нэмэлт хугацаа олгох шаардлагагүй нөхцөлүүдийг тодорхойлсон байдгаас гадна тодорхой байдлаар нөгөө талдаа урьдчилан сануулсан бол нэмэлт хугацаа олгосон гэж үзэх талаар заасан. Эдгээр зохицуулалтыг Иргэний хуулийн 219, 225, 226 дугаар зүйлээс дэлгэрүүлж харах боломжтой.

Гурван жилийн дотор шүүхэд хандах боломжтой.

Худалдагч талд үүргийн зөрчлөө арилгах буюу дутуу м.кв-ын төлбөрийг танд буцаан төлөх нэмэлт боломжит хугацаа олгосон ч худалдагч тал танд буцаан төлөөгүй бол та тухайн нэмэлт хугацаа өнгөрснөөс хойш гурван жилийн дотор шүүхэд хандах боломжтой.

Иргэний хуульд заасны дагуу гэрээний үүрэгтэй холбоотой шаардлага гаргах хөөн хэлэлцэх хугацаа 3 жил. Энэ хугацааг шаардах эрх үүссэн үеэс эхлэн тоолдог журамтай (Иргэний хуулийн 75.2.1, 76.1).

Төгсгөлд нь эдгээр зөвлөмжийг байрны дутуу м.кв-д харгалзах төлбөрийг буцаан төлөхийг шаардахтай холбоотой “гол” зүйлс гэж тодотгосон шалтгаан нь таны тохиолдолд энд зааснаас гадна өөр бусад анхаарах зүйлс, асуудлууд тулгарч болзошгүйтэй.

Тухайлбал таны хэмжилт хийлгэсэн байгуулга эрх бүхий байгууллага биш байвал яах вэ, байрны талбайн хэмжээ дутуу байгаа талаарх таны гомдлыг танд байр худалдаж авсан иргэн, компанид хэрхэн хүргүүлэх вэ, дээр заасан хугацаануудыг хэзээ эхэлж, хэзээ дууссан гэж үзэх вэ гэх зэрэг болон бусад асуудлууд үүсэхийг үгүйсгэхгүй.

Та шүүхэд хандах боллоо гэхэд иргэний шүүхэд хандаж буй талууд өөрсдийн тайлбар, шаардлагаа өөрсдөө нотлох үүрэгтэй гэх зарчмын дагуу өөрийн тайлбартай холбоотой баримтуудыг шүүхэд өгөх шаардлагатай болно.

Дээрх зөвлөмжүүд нь нэг жишээнд үндэслэсэн учир бусад хүн бүрийн тохиолдолд энд заасан агуулгууд яв цав нийцнэ гэсэн 100 хувийн баталгаа байхгүй. Иймд танд ийм асуудал тулгарсан бол энэ чиглэлээр мэргэшсэн хуульч, өмгөөлөгчөөс зөвлөгөө авах нь чухал.

Эх сурвалж: https://gogo.mn