“Diamond road” компанийн захирал Ё.Бадраатай барилгын салбарт үүсээд буй нөхцөл байдлын талаар ярилцлаа. 

 -Барилгын компаниудад тул­гам­даад буй хүндрэлтэй нөхцөл байдлын талаар ярилцлагаа эхлүүлэх үү?

-Өнөөдөр Монгол Улсын барилгын салбар үндсэндээ уналтын байдалд ороод байна. Үүнд нөлөөлж буй хэд хэдэн хүчин зүйл бий. Нэгдүгээрт, цар тахал. Барилга, угсралтын ажил ид өрнөж байхад хөл хорио тогтоосон. Барилга үйлдвэрлэлийн салбар үндсэндээ “тэг” зогсолт хийсэн. Үүний араас барилгын материалын үнийн өсөлт валютын ханшийн өөрчлөлт, тээвэр гаальтай холбоотой асуудлууд ундарч эхэлсэн. Эдийн засгийн энэ хүндрэлтэй үед хамгийн их нэрвэгдэж, өнөөдөр ч хөл дээрээ бүрэн зогсож чадахгүй байгаа салбар бол барилга. 

Хоёрдугаарт, зөв бодлого, дэмжлэг яг өнөөдөр барилгын салбарт дутагдаж байна. Цар тахлын өмнө тендерт оролцож, улсын төсвийн хөрөнгө оруу­лалтаар байшин барилга барьж байсан компаниудын үйл ажил­лагаа бүрэн доголдсон. Төсөв мөнгөний хүндрэлээс шалтгаалан санхүүжилт зогсож, баригдаж байсан барилгууд царцсан. Төрийн ажил хийж байгаа учраас мөнгөө эргүүлээд авна, ажлыг нь хугацаандаа хийж гүйцэтгэх ёстой гэж зүтгэж, банк, санхүүгийн байгууллага, хувь хүмүүсээс их хэмжээний зээл авсан компанийн эзэд өнөөдөр яахаа мэдэхгүй тун хүнд байдалд ороод байна. 

Өнөөдөр бараг сум, баг бүрд дутуу баригдсан тендерийн барилгууд бий. Тендерт ялсан компаниудад гүйцээгээд барих мөнгө байхгүй. Барилгын материалын үнэ хэд дахин өсөж гацаанд ороод байна. Тухайн барилгын ажил зогссон ч банкны хүү зогсоогүй. Захирлууд нь эд хөрөнгөө барьцаанд тавьсан, банк санхүүгийн байгууллагуудын дарамтад орсон, ажилчид нь цалингаа авч чадаагүй хүлээлтийн байдалтай, нийгмийн даатгалд асар их хэмжээний өртэй болсон. Цар тахлын үед барилгын компаниуд ажилчдаа алдахгүй, тусгай зөвшөөрлийн хугацаагаа дуусгахгүйн тулд нийгмийн даатгал төлж чадахгүй ч хүмүүсийнхээ цалинг олгож байсан. Гэтэл энэ хоёр жилийн хугацааны нийгмийн даатгал, хүү, зээлийн өр талийж өглөө. 

-Улсын төсвийн хөрөнгө оруулалтаар барилга барьж буй компаниуд энэхүү хүндрэлээс яаж гарах төлөвлөгөөтэй байна вэ. Арилжааны зориулалттай барилгууд бол үнээ нэмээд л асуудлаа шийдэж байна. Та бүхний гарц гаргалгаа юу вэ? 

-Арилжааны зориулалттай барилга барьж буй компаниуд обьектынхоо метр квадратын үнийг нэмж байгаа. Хөл хорионоос өмнө дунджаар хоёр сая төгрөгийн ханштай байсан орон сууц өнөөдөр 3.5 саяас дээш болж нэмэгдлээ. Ингэж нэмэхээс ч өөр аргагүй. Тэд үнээ нэмж байж л барилгын материалын үнийн өсөлтийн алдагдлаа нөхөж чадна. Гэтэл улсын төсвийн хөрөнгө оруулалтаар барьж буй барилгад үнэ нэмэх боломжгүй. Барилгын материал, шатахуун, тос, валютын ханш асар их өсчихөөд байхад захиалагч тал 3-4 жилийн өмнөх үнээрээ барилгаа бариулж авах сонирхолтой байгаа. 

Хэн ч нэг тэрбум төгрөгийн ажил хийсэн хэрнээ 500 сая төгрөгийн гүйцэтгэлийн хөлс авахгүй шүү дээ. Энэ бол шударга бус явдал. Үүнийг шийдэхийн тулд төр хамгийн түрүүнд 2021 оноос өмнөх гэрээтэй бүх барилгын ажил дээр магадлал хийх ёстой гэж үзсэн. Тиймээс нэгдэн нийлж учир зовлонгоо ярьж байж УИХ-аас 88 дугаар тогтоол гаргуулсан. Уг тогтоолын дагуу удаан ажилгүй байсан компаниудыг үнэ нэмэгдэлд хамруулахгүй гэдэг заалт орсон. Зөвхөн барилгын материалыг үнэлээд цалин хөлсийг тэр чигээр нь орхигдуулсан. Ядаж байхад хуулиа хэрэгжүүлэхгүй дахиад л цаг алдсан. Энэ хооронд барилгын материалын үнэ, ажилчдын цалин хөлс ч нэмэгдсэн. Улсын төсвөөр барилга барьж байгаа компаниуд сайхан сэтгэл гаргаад, нийгмийн хариуцлага гэсэн уриа лоозон дэвшүүлээд зүтгэсэн ч царцсан барилгуудыг хямд үнээр барьж өгөх боломжгүй. 

Тэдэнд үргэлжүүлээд барилгаа барих санхүүгийн ч, хүн хүчний ч нөөц бололцоо алга. Царцсан барилгууд дээр улсын ч мөнгө шингэсэн, тухайн компанийн ч мөнгө орсон. Одоо хаа сайгүй байгаа улсын төсвийн хөрөнгө оруулалттай дутуу барилга, байшингаа барьж дуусгахын тулд захиалагч тал, гүйцэтгэгч талууд дахиад хэлэлцээрийн ширээний ард суухаас өөр гарц байхгүй. Төрийн зүгээс 2021 оноос өмнөх бүх барилгад дахин магадлал хийж, гүйцэтгэсэн хувиар нь тооцон төсвийн тодотголд оруулах, эсвэл цогцоор нь арга хэмжээ авах шаардлагатай байгаа.

-Ер нь улсын төсвөөр баригдаж байгаа барилгууд олон жил дамнадаг, байнга л хэл ам таталж байдаг шүү дээ. Үүний гол шалтгаан нь юу вэ?

 -Нэг талдаа бодлогын алдаа гэж хэлж болно. УИХ-ын гишүүд тойрогтоо барилгын ажил эхлүүлэхээр төсөвт суулгуулахад 20-30 хувийг нь тухайн жилдээ төсөвлөдөг. Нэг барилгын мөнгө нь 2-3 жил дамнаж орж ирдэг. Ингэж бага багаар хуваасаар хоёр, гурван жил дамнаж санхүүжилт хийдэг. Үүнээс шалтгаалан гүйцэтгэгч тал орж ирсэн мөнгөнд нь тааруулан ажлаа хийдэг. Мөнгө нь цуварч орж ирж хугацаа алддаг. Хамгийн гол нь хугацаа алдахын хэрээр валют, бараа таваарын үнэ өсөж өнөөх барилгын өртөг зардал нэмэгддэг. Үнийн өсөлтөөс болж анх гэрээлсэн ханшдаа багтахаа больж байгаа юм. Харин төр нь “гэрээ бол гэрээ” гээд авч хэлэлцдэггүй. Үүнээс шалтгаалан барилгын компаниуд өрнөөс өрийн хооронд, тендерээс тендерийн хооронд явдаг эцэс төгсгөлгүй ангал руу орчихсон. Бид орон нутгийн жижиг компаниуд чанаргүй муу барилга барьж байна гэж шүүмжилдэг. Үнэн хэрэгтээ үнийн өсөлтөө гүйцэхгүй учраас хамгийн хямдхан бараа материалаар л барилгаа барьж байна. 

Яагаад гэвэл, төсөв нь багтахгүй. Нөгөө талаар төрөөс зарлаж байгаа тендер нь ч чанаргүй барилга барих нөхцөлийг бүрдүүлдэг. Хамгийн хямд үнэ санал болгосон нь тендерт ялдаг. Ийм нөхцөл байдлыг цогцоор нь шийдмээр байна. Үүний тулд Засгийн газар 2024 онд нэг ч шинэ барилга барихгүйгээр хөрөнгө оруулалтыг зөвхөн царцсан барилгуудаа дуусгахад зарцуулах шаардлагатай байгаа юм. Магадлал хийж, хоёр жилийн дотор ашиглалтад оруулаад, дараагийн барилгаа эхлүүлсэн байна. Ингэж арга хэмжээ авахгүй бол хаа сайгүй дуусгаагүй барилгууд болох нь. Барилгачдадаа ч, улсын төсөвтөө ч дарамт учруулаад байгаа хуучин барилгаа нэг мөр дуусгавал төр засаг нь ч, аж ахуй нэгж нь ч амьсгаа авах боломжтой болно. 

-Улсын төсвийн хөрөнгө оруулалттай барилгуудын ажил царцаад хэр удаж байна вэ?

-Янз бүр. Бүр 10 жилийн өмнө ажил нь эхэлсэн ч одоо хүртэл дуусаагүй барилга хүртэл би. Жилээс жилд өртөг нь нэмэгдээд байдаг. Гэтэл гэрээ нь аль 10 жилийн өмнөхөөрөө байгаа. Буруу бодлого, дутуу санхүүжилтээс болж гацсан иймэрхүү олон барилга бий. Гэтэл төр нь хувийн хэвшлийнх­нээ буруутгаж, хууль шүүхийн байгууллагаар явдаг. Эргээд өөрсдөө л буруудаж цаг алдаж байгаа. Барилгын салбарынханд хэрүүл, зарга хийх сонирхол алга. Магадлал хийлгэж, төсөв мөнгөө үнэн зөвөөр тогтоолгоё, эхэлсэн ажлаа дуусгах гэсэн байр суурьтай байгаа юм. 

-Ковид ч гэлтгүй улсын төсвийн хөрөнгө оруулалтаар зарлаж буй барилгын ажлууд бодит байдлаас тэс өөр байдаг шүү дээ. Анхнаасаа л зөрчилдөж ирсэн. Энэ зөрчилдөөнийг, яавал арилгах боломжтой гэж та харж байна вэ?

-Анх гэрээ хийхэд ямар ч үнэтэй байж болно. Хамгийн гол нь гэрээндээ үнийн өсөлтийг тооцож, уян хатан хандах ёстой юм. Улсын төсвийн хөрөнгө оруулалттай барилга дээр ажилладаг компаниуд дараагийн амьдралаа залгуулахын тулд тендерээс тендерийн хооронд л явж байна. Аж ахуйн нэгж амьдрахын тулд, хүмүүсийнхээ цалинг өгөхийн тулд дараагийнхаа тендерт оролцохоос өөр яах вэ. Бага гэлтгүй үнийн дүнтэй тендерт ялсан компаниуд хот, хөдөөгүй ажлын байр бий болгож байна. Дээрээс нь манай барилгын салбар маш эмзэг боллоо. Мэргэжлийн боловсон хүчин бэлтгэдэг газар гэж алга. Өнөөдөр барилга дээр ажиллаж байгаа хүмүүс дунд мэргэжлийн үнэмлэхтэй хүн тун цөөхөн. Дандаа гэрээтээр ажилладаг гэрээт ажилчид л байна. Энэ хүмүүс зундаа барилга дээр ажиллана. Өвөлдөө ажилгүй. Гэрээт ажилчид нийгмийн даатгал төлдөггүй болохоор улсаас элдэв хөнгөлөлтөд хамрагдах ямар ч боломжгүй болдог. 

Барилгын салбарт ажилладаг, хэрнээ орон сууцтай ажилчин тун ховор. Ер нь бол төр, хувийн хэвшлийн хоорондын бодлого нь уялдахгүй учраас “оймс”-д наалдсан салбар л болж хувирлаа. Бусад салбар хөгжил яриад л байдаг. Гэтэл барилгын салбарын хөгжил хаана байна вэ. Хэдэн хувийн хэвшил нь арилжааны банкнаас жилийн 36 хувийн хүүтэй зээл аваад барилга барьдаг. Энэ зээлийн хүү орон сууцан дээр, улсын төсвийн барилга дээр ч адилхан нэмэгдэж байна. Өндөр үнэтэй люкс зэрэглэлийн барилгаар энэ салбарын хөгжлийг тодорхойлж байна уу, эсвэл улсын төсвийн хөрөнгөөр босдог барилгаар уу. 

-Улсаас олгодог хөнгөлөлттэй зээлүүдэд барилгын компаниудыг хамруулдаггүй гэх юм билээ. Яагаад?

-Нэгдүгээрт, хөнгөлөлттэй зээл олгодоггүй. Хоёрдугаарт, бусад салбарынхан шиг сан алга. Бид арилжааны банкны хамгийн өндөр хүүгээр, хамгийн хүнд нөхцөл байдлаар, бүх хөрөнгөө барьцаалж зээл авдаг. Барилгад зориулсан тусгай сан, хөнгөлөлттэй зээл байсан бол ард түмний гар дээр очиж байгаа барилгуудын үнэ харьцангуй хямд байх байлаа. Бүхий л барилгыг өндөр хүүтэй зээлээ барьдаг учраас тэр хүүгээ үнэд нь шингээж байгаа юм. 

-Улсын төсвийн хөрөнгөөр барилга барьсан компаниуд одоо болтол санхүүжилтээ авч чадаагүй жишээ олон байна. Тэгвэл ойрын хугацаанд мөнгөө авах ямар шийдэл байна вэ?

-Миний яриад байгаа шийдэл амархан. 2021 оноос өмнөх бүх ба­рилгад магадлал хийе. Дахиад зураг төслийг нь шалгах ёстой. Үнийг нэмэгдүүлж тодотгол хиймээр байна. Эсвэл барилгын бонд гаргаж, түүгээрээ санхүүжүүлэх шаардлагатай. Барилгын салбар төрийн татаасгүй бор зүрхээрээ л яваа. Өнөөдөр ипотекийн зээл хүртэл гарахгүй л байна шүү дээ. Ипотекийн зээлийн хүү гурван хувь боллоо л гэсэн зээл авсан хүн байна уу. Зургаан хувийн зээлд хамрагдах гээд арилжааны банканд очиход эх үүсвэр байхгүй гэдэг хариу л сонсоно. Барилгын салбар хөгжиж байна гээд үнэтэй “А” бүсийн хэдэн шилэн барилга л яриад байна. 

Гэр хорооллын барилгыг дур­дахгүй л байна. Гурван хувийн хүүтэй зээлээ гэр хорооллыг барилгажуулж буй компаниудад өгч болно. Дэд бүтэц нь бэлэн, үнэтэй газар барилга барьж буй компаниудад гурван хувийн зээл ямар ч шаардлагагүй. Боломжтой хүмүүст дахин боломж олгохоо больё. Гэр хорооллын газар чөлөөлөлт дээр компаниуддаа гурван хувийн хүүтэй ипотекийн зээлээ олгочих. Тэгвэл хувийн хэвшлийнхэнд 10 жилийн дотор гэр хорооллыг орон сууцжуулах чадал байна. Дээрээс нь гэр хорооллыг орон сууцжуулахад ямар нэгэн хөнгөлөлт байвал бүр л сайн. Харамсалтай нь, бидэнд тийм нөхцөл алга. Урамшуулдаггүй юмаа гэхэд дэмжлэг байхгүй. Барилгын салбар бол тэр чигтээ лоозонгийн салбар болж хувирсан. Ямар ч гаргалгаа, шийдэл байхгүй баахан хурал цуглаан хийдэг. Зүгээр л лоозон ярьдаг. Зөвхөн үнэтэй барилга барьдаг хэсэгхэн компаниар манай салбарын хөгжлийг тодорхойлж болохгүй. 

-Банк, санхүүгийн байгуул­лагатай ямар харилцаатай байдаг юм бол?

-Коронавирус тархахаас өмнө зээл аваад барилга бариад явж байсан учраас барилгын ком­паниудын эд хөрөнгө барьцаанд л байна. Банк хүүгээ авч л байна. Цар тахлын үед зээлийн эргэн төлөлтийг хойшлуулсан. Гэхдээ өнөөдөр хүүгээ авдгаараа аваад, өрөө нэхээд л байж байгаа. Хэдий­гээр ажил зогссон ч бид ажилчдынхаа цалинг өгсөөр ирсэн. Нийгмийн даатгалд 50 саяас дээш төгрөгийн өртэй компаниудын захирлуудад хилийн хориг тавьсан. Энэ бол бүр боомилж байгаа хэрэг юм. 

Төр нь өөрөө барилгын ком­паниудаа боомилох ямар шаардлага байна. Барилгын зарим компанийн захирал гэртээ ч харьж чадахгүй банк, банк бус байгууллагын дарамтад орсон. Татварын бодлого арай харгис байна. Ихэнх компани 2020 онд авсан зээлээ хаагаагүй л явна. Бүх хөрөнгө нь барьцаанд байгаа учраас барилгын компанийн захирлууд бүгд гудамжинд гарахад бэлэн. Барилгын зарим салбарыг шоовдорлоод орхисон. Энэ салбарт бодлогын эмх цэгц, дэс дараалал огт алга. Хөрсний бохирдол, утаажилтаас барилгажиж байж л салах дүр зурагтай хэрнээ ерөө­сөө урагшаа алхаж, хөгжихийг хүсэхгүй л байна. Яагаад гэвэл, үүнд чиглэсэн нэгдсэн бодлого алга. Ипотекийн корпорац нэгээс илүү байж яагаад болохгүй гэж. Зорилтот хөтөлбөрөө эрэмбэлэх ёстой. Бид 20 жил утаа, хөрсний бохирдол ярьсан хэрнээ өнөөдөр гэр хороололд дорвитой өөрчлөлт хийж чадаагүй л байна. 

-Барилгын материалын үнийг буулгахаар хэд хэдэн арга хэмжээ аваад л байсан шүү дээ. Тэр нь ямар ч үр дүнгүй байгаа хэрэг үү?

-Барилгын материалын үйлд­вэрийг хөгжүүлэх тухай ярьдаг ч бодит байдал дээр Хятадаас бараг 100 хувь хамааралтай байна. Цементээ дотооддоо үйлдвэрлэдэг ч үнэ маш өндөр. Цемент, зуурмаг 2020 онд 100 гаруй мянга, арматур нэг сая гаруй төгрөгийн үнэтэй байлаа. Гэтэл өнөөдөр цемент 400-450 мянга, арматур гурван сая, зуурмаг 250-300 мянган төгрөг болжээ. Барилгын материалын үнэ хоёр дахин нэмэгдсэн байхад компаниудыг аль арван жилийн өмнө хийсэн гэрээний үнээрээ барилгаа барьж өг гэж шахах нь утгагүй юм. 

Эх сурвалж: Монголын үнэн сонин №022/24553/